臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決
原 告 乙○○
訴訟代理人 王泓鑫律師
複 代理人 張明宏律師
被 告 丙○○
上 一 人
法定代理人 甲○○
共 同
訴訟代理人 舒正本律師
上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於中華民國99年4月
28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告飛享有限公司應將坐落臺北市○○區○○段一小段五四九地號土地上、門牌號碼臺北市○○區○○街2之1號2樓露台上，如附圖所示、面積二十四點五五平方公尺之地上物拆除後，將該露台返還原告及全體共有人。
被告丙○○應自民國九十八年九月三十日起至被告飛享有限公司將前項露台上地上物拆除、清空，並將露台返還予原告及全體共有人之日止，按月給付原告新台幣陸佰拾貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣捌萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如屆期按月以新臺幣貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙 被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 ，民事訴訟法第255條第1項第7款、第2項分別定有明文。查 本件原告起訴時僅列丙○○為被告，請求：㈠被告應將門牌 號碼臺北市○○街2之1號2樓之1旁，如附圖所示之露台（下 稱系爭露台）上之地上物拆除、清空，並將露台返還原告及 其他共有人全體，㈡被告應自民國98年8月1日起至被告將附 圖所示之露台上地上物拆除、清空，並將露台返還原告及其 他共有人全體之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,000 元等語。嗣因被告丙○○於訴訟中抗辯系爭露台上地上物非 伊搭建，而係飛享有限公司所搭建等語，原告遂於99年4 月 26日追加飛享有限公司為被告（下稱被告飛享公司），並變
更請求內容如聲明（見本院卷第59頁），其所為訴之變更、 追加不甚礙被告之防禦與本件訴訟終結，且被告2人於本院 99 年4月28日言詞辯論期日，委任訴訟代理人到庭辯論，依 首揭法條規定，亦應視為被告同意原告所為訴之變更與追加 ，其訴之變更、追加即屬合法，應予准許，合先敘明。二、原告起訴主張：兩造均為門牌號碼臺北市○○區○○街2之1 號闔家建設農安街新建大樓之區分所有權人，其中臺北市○ ○區○○段一小段7110建號即門牌號碼臺北市○○區○○街 2之1號2樓之3房屋為原告所有，同段7114、7115建號即臺北 市○○區○○街2之1號2樓之1、2樓之2房屋（下合稱系爭房 屋）為被告丙○○所有。然被告未經原告及其他共有人全體 同意，違法占用系爭房屋旁為系爭建物區分所有權人所共有 、如附圖所示之露台，將之出租被告飛享公司，由被告飛享 公司在系爭露台上興建建物，並置放沙發及盆栽等物。然系 爭露台為系爭大樓區分所有權人所共有，並兼具防火及逃生 通道功能，被告於系爭露台上增加遮蓋物，顯已違反露台設 置目的，原告自得依民法第767條及第821條請求被告除去系 爭露台上之建物及返還共有物於共有人全體；又被告非法占 用系爭露台面積達24.55平方公尺，以系爭露台鄰近臺北市 ○○○道，生活機能良好，被告每月實獲得相當於租金即每 月25,000元之不當得利，爰依不當得利及侵權行為之規定， 請求被告至將系爭露台之地上物拆除之日止，按月給付原告 25,000元等情。並聲明：㈠被告丙○○與被告飛享公司應將 坐落臺北市○○區○○段一小段549地號土地上、門牌號碼 臺北市○○區○○街2之1號2樓露台上，如附圖所示之露台 上地上物拆除、清空，並將露台返還原告及其他共有人全體 ，㈡被告丙○○應自98年8月1日起至被告將附圖所示之露台 上地上物拆除、清空，並將露台返還原告及其他共有人全體 之日止，按月給付原告25,000元。㈢願供擔保，請准宣告假 執行。
三、被告則以：被告丙○○為系爭房屋之所有權人，於98年8月 16日將系爭房屋出租予被告飛享公司，由被告飛享公司經營 美容診所業務，系爭露台非出租範圍，露台上之任何設置物 均非被告丙○○所有，被告丙○○並非直接或間接占有人。 又因系爭露台位於被告飛享公司所承租之兩間房屋中間，周 圍房屋環繞，無法作為逃生出入口，惟因欠缺頂蓋故環境無 法維持清潔，常有不明物體自上落下，被告飛享公司乃於露 台上加蓋玻璃頂蓋，既可遮風蔽雨、防烈日及維持整潔，又 可避免來往人員受到不明落下物體傷害。且被告飛享公司為 確定能於系爭露台搭建頂蓋，曾請被告丙○○知會2之1號2
樓之3房屋的真正所有權人（原告僅是登記名義人），業經 該真正所有權人同意加蓋。加之系爭露台至樓梯間雖有門， 然被告飛享公司從未上鎖，任何人均可自由進出，並無原告 所稱排除他人違法占用情形。縱被告飛享公司有原告所指違 法占用事實，惟露台於構造上或使用上，均不及系爭房屋之 便利，是欲以租賃房屋之價格，計算使用露台之不當得利， 顯非適當，且原告無法舉證證明被告如何獲取不當得利，原 告主張被告應按月給付其25,000元，為無理由等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判 決，願供擔保請求宣告免為假執行。
四、法院之判斷：
㈠兩造不爭執事實：查門牌號碼臺北市○○區○○街2之1號2 樓之3房屋為原告所有，而門牌號碼臺北市○○區○○街2之 1號2樓之1、2樓之2房屋則為被告丙○○所有，被告丙○○ 於98年8月16日將系爭房屋出租予被告飛享公司，被告飛享 公司並於系爭露台上搭建玻璃頂蓋等情，業據原告提出建物 謄本，及被告提出租賃契約書等件為證，且為兩造所不爭執 ，均堪信為真實。
㈡得心證之理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；再各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之，民法第767條、第821條、第828條第2 項分別定有明文。再依民法第799條第2項規定，區分所有之 專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立， 且得單獨為所有權之標的；共有部分，係指區分所有建築物 專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。查系 爭霧台屬系爭大樓專有部分以外之共有部分，為兩造所不爭 執，依民法第799條第4項規定，系爭露台需經規約之約定， 始得供區分所有建築物之特定所有人使用，若未經約定者， 各共有人僅能按其應有部分對於共有物之全部為使用收益（ 民法第818條規定參照），且共有人對於共有物之特定部分 使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，如不顧其他共 有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬 侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第1803號判例 參照），於此情形，共有人自得就共有物全部，依首揭民法 規定而為回復共有物之請求。
⒉被告雖抗辯渠等未占用系爭露台全部云云，惟查，系爭露台 原係類似天井外觀，業經被告飛享公司搭蓋如附圖所示範圍
之屋頂，經被告自承在卷，且一般人步出2樓之電梯後，需 經過一個可關閉的門後才能進入系爭露台，而系爭露台兩側 均係被告飛享公司承租範圍，其中一戶標示為「手術室」， 另一戶標示為「恢復室」，被告飛享公司於系爭露台上擺置 沙發、矮櫃、電視、咖啡機等物，亦經本院勘驗明確，製有 勘驗筆錄存卷可稽（見本院卷第49頁），被告飛享公司法定 代理人並自承伊本來還有加裝鋁窗，並有加裝天花板、地板 和空調設備等語（見本院卷第49頁），是自系爭露台現狀外 觀觀之，被告飛享公司係以搭蓋屋頂配合原有圍牆之方式， 將系爭露台占用，供作其所經營美容診所之一部分使用。被 告飛享公司法定代理人並自陳伊當時在向被告丙○○承租系 爭房屋的時候，係將系爭露台規劃在使用範圍內，伊有請被 告跟另一戶住戶確認可以使用露台，被告說確認沒有問題， 伊才承租，進入露台的門晚上會鎖起來，因為他們診所的儀 器都很貴等語（見本院卷第48頁），被告丙○○亦自陳伊係 將系爭房屋連同露台一起出租予被告飛享公司等語（見本院 卷第33頁），足認被告丙○○於簽訂租賃契約時，即已約定 將系爭露台範圍一併出租被告飛享公司使用，飛享公司並以 搭建屋頂等方式，將系爭露台如附圖所示範圍供作自己使用 ，系爭大樓其他住戶非得被告同意，不得任意使用系爭露台 ，被告2人對於系爭露台自有得排除他人干涉之繼續支配關 係，非僅依其應有部分就系爭露台之一部或全部使用收益。 ⒊次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因 ，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執 ，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無 權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正 當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決 意旨參照）。被告雖抗辯其於系爭露台搭建頂蓋，曾請被告 丙○○知會真正所有權人云云，但為原告所否認，而被告就 其抗辯此部分事實，未能進一步舉證證明為真實，自難認為 被告此部分抗辯為可採。又系爭露台上如附圖所示地上物係 由被告飛享公司所建造，為被告飛享公司所不爭執（見本院 卷第72頁），是就系爭露台上如附圖所示地上物有事實上處 分權者僅被告飛享公司。被告飛享公司既未能提出證據證明 其有何合法權源占有使用系爭露台，其於系爭露台搭建如附 圖所示地上物，自係侵害原告對於系爭大樓共用部分之共有 權，從而，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告 飛享公司將系爭露台上如附圖所示、面積24.55平方公尺範 圍內之地上物拆除、清空，並將系爭露台返還原告及其他共
有人全體，即屬有據，逾此部分之請求，則無依據。 ⒋再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。民法第179條第1項前段、第184條第1項前段分別定有 明文。又無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念（最高法院著有61年台上字第1695號 判例參照）。查系爭露台屬系爭大樓之共有部分，為全體區 分所有人共有，且並無共有人間合意成立分管契約或成立默 示分管契約之情形，被告自不得占用系爭露台。但被告丙○ ○明知伊對系爭露台無合法權源，卻以出租系爭露台供他人 使用之方式，無權占有使用系爭露台，自屬無法律上原因受 有利益，不法侵害含原告在內之共有人之權利，致共有人受 損害，是原告請求被告丙○○給付相當於租金之不當得利或 損害金，自屬有據。惟被告丙○○係於98年8月16日始將系 爭房屋出租被告飛享公司，被告丙○○自承如附圖所示露台 上的地上物大約在98年9月底開幕之前才蓋的等語（見本院 卷第48頁），原告又未能提出證據證明系爭地上物於98年8 月1日前即已存在，是原告請求被告丙○○賠償相當於租金 之不當得利應自98年9月30日起算方屬合理。 ⒌末依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，而所 謂年息10％為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須 依照申報地價年息10％計算，尚須斟酌土地位置、鄰近地區 工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼 等關係及社會感情等情事以為決定。原告固主張系爭露台合 理租金為每月25,000元云云，惟未能證明該租金數額如何得 出暨該數額之合理性，自仍應參酌前開土地法之規定以定合 理租金數額。查系爭土地屬於城市地方，而系爭露台位於臺 北市○○區○○街2之1號2樓之1、2樓之2、2樓之3房屋之間 ，鄰近中山北路與農安街口，附近有多線公車經過，商業活 動頻繁，交通便利且生活機能佳，業經本院勘驗現場，製有 勘驗筆錄可參（見本院卷第49頁），本院審酌系爭土地之坐 落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，認原告請求相當於租 金之不當得利，按申報地價年息10％計算，尚嫌過高，應以 申報地價總額年息8％計算，較為允當。再查，系爭土地於 98年間申報地價為每平方公尺77,953元，亦有原告提出系爭 土地登記謄本存卷可參（見本院卷第13頁），基此計算，被 告丙○○自98年9月30日起應按月賠償原告相當於租金之損 害賠償數額為612元（24.55平方公尺77,953元/平方公尺 480/10000（原告於系爭土地之應有部分）8％12月＝
612元）。
四、綜上所述，原告依民法第821條、第767條規定，請求被告飛 享公司將坐落臺北市○○區○○段一小段549地號土地上、 門牌號碼臺北市○○區○○街2之1號2樓露台上如附圖所示 、面積24.55平方公尺之地上物拆除，將該露台返還原告及 全體共有人；並依民法第179條規定，請求被告丙○○自98 年9月30日起至系爭露台上地上物拆除、清空而返還予原告 及全體共有人之日止，按月給付原告612元，洵屬有據，應 予准許。逾此部分請求，則無理由，應予駁回。五、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條 第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執 行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 5 月 12 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 管靜怡
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。中 華 民 國 99 年 5 月 12 日
書記官 蔡宜婷
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