臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 99年度彰簡字第163號
原 告 大台中不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國99年5月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣284,168元，及自民國99年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用新台幣3,090元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣284,168元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其 法院為有管轄權之法院。民事訴訟法第25條定有明文。本件 原告主張依民事訴訟法第10條第2項、第12條規定本院有管 轄權，被告不抗辯無管轄權，而為本案之言詞辯論，依事訴 訟法第25條規定，應以本院為有管轄權之法院，合先敘明。二、原告主張：
㈠兩造於民國98年1月9日簽訂委託銷售契約書（字號：中字第 001536號，下稱系爭契約），被告委託原告銷售坐落彰化縣 溪湖鎮○○段674、690、689地號三筆土地，依系爭契約第2 條約定，委託銷售期間自98年1月9日起至98年7月8日止，嗣 於到期前，兩造會同簽訂委託銷售契約書內容變更同意書， 同意就委託期間變更內容自98年7月9日至99年1月9日。而依 系爭契約第3條約定，被告委託銷售總價款為每坪新台幣（ 下同）60,000元。上開674地號土地已於前揭期限內銷售， 被告並依約給付服務報酬予原告，嗣於99年1月5日原告另覓 得欲買受上開690地號土地（下稱系爭土地）之人，原告與 買主楊淑玉議定之總價款為每坪單價61,000元，並收受訂金 200,000元。原告於收受訂金後即多次以電話與被告聯繫簽 約事宜，然均未獲置理，原告於98年1月8日以溪湖郵局第8 號存證信函通知被告應於收到通知後10日內與買方簽訂不動 產買賣契約書，被告於同日收受後，竟於98年1月10日以板 橋廿四支郵局第589號存證信函回覆原告稱：「一、本人委 託台端銷售之彰化縣大發段690、689之兩筆土地，已於元月 九日到期，本人將此告知終止合約。．．．四、台端於99年 1月7日之存證來函中提到：貴公司已收取訂金一事，本人從
未授權台端收取訂金，且本人也從未簽收取訂金，何來會有 完仲介之責任？顯然台端已逾越委任之權限，上述事項將此 告知，希毋自誤。」，其顯然無欲會同簽訂買賣契約履約。 原告多次派員協調溝通均無效果，被告僅向原告稱願給付1% 之服務報酬並終止委託，原告見被告仍無意履約，再於99年 2月11日以溪湖郵局第42號存證信函通知被告：「．．．台 端收到成交通知書後十日後仍未與買方簽訂不動產買賣契約 ，已違背委託銷售契約第8條第3款－業已達委託條件反悔不 賣之情形，須支付成交價額百分之肆作為公司違約賠償。特 再次發函請台端依約履行，若逾十日仍不處理，公司將依法 請求，不另函通知，悉勿自誤。」，被告於收受後，於99年 2 月26日已板橋八甲郵局第26號回覆稱：「．．．對貴公司 的信任已喪失．．．以實在無法再與台端委以買賣之重大責 任．．．」，明確拒絕履約。
㈡按系爭契約第7條第1項、第8條約定「甲方（即被告）同意 給付乙方（即原告）服務報酬為成交價之百分之肆。」、「 在委託期間內以下情形均視為乙方已完成委託仲介責任，甲 方均應給付乙方依本契約第7條約定之服務報酬。．．． 甲方於銷售期間內，業已達委託條件甲方反悔不賣或中途撤 銷委任銷售情形。」。本件原告業於99年1月5日以每坪61,0 00元之價額覓得買受人，並多次以電話通知被告，惟被告一 再置之不理，故原告於99年1月8日寄送存證信函通知被告簽 約，被告並於同日收受後仍未出面簽訂買賣契約。則被告收 受通知時仍於委託銷售期間內（至委託銷售期間至99年1 月 9日），其拒不履約，原告自得依系爭契約第8條第3款約定 ，請求被告給付服務報酬。查系爭土地面積385平方公尺， 以每坪61,000元計算，原告得請求之服務報酬為284,168元 。爰依系爭契約約定，請求被告給付上開金額及遲延利息等 語。並聲明：如主文第1項所示。
三、被告則以：
㈠兩造簽訂系爭契約，嗣後因原委託期間將屆至，再簽訂之委 託銷售契約書內容變更同意書，僅延長原告受託仲介土地之 期間。故原告就系爭契約第3條約定，僅能以每坪60,000元 之價格出售。至於系爭委託銷售契約書第8條第3款約定，應 指原告已依雙方所簽訂之委託銷售契約書條件為土地仲介時 （即第3條）始有適用，且原告並無代被告收受土地買主之 付訂金之權限。惟由原告於99年1月8日所寄予被告之溪湖郵 局第8號存證信函，可知原告竟以每坪61,000元價格，將系 爭土地出售予訴外人楊淑玉，進而代收200,000元訂金。原 告於土地委託銷售期間屆滿前，為圖得土地仲介佣金之惡意
行為，與訴外人楊淑玉簽訂訂金收據記載「．．．本訂金為 活定，如賣方願以此價格出售，本訂金立即生效；如賣方不 願以此價格出售，本訂金原金無息退還買方。．．．」，其 並未告知被告此事，此亦見原告之惡意為之，實已逾越被告 所授與之權限，顯為無權代理。被告於99年1月13日曾以板 橋廿四支郵局第589號存證信函通知原告，明確對原告該等 無權代理行為（指以每坪61,000元將系爭土地出售，且代收 訂金一事）明確拒絕承認，故依民法第170條第1項規定，被 告與訴外人楊淑玉就系爭土地並未成立買賣契約，且由於原 告代被告向楊淑玉為土地買賣之要約時，並未遵從系爭契約 書所授與之權限，因此無系爭契約第8條第3款之適用。 ㈡退萬步言，若認被告曾授與原告得以每坪60,000元以上之價 格出售系爭土地，並可代收土地買方所給付訂金之權限，惟 訴外人楊淑玉於99年1月5日交付原告之訂金，係以台中商業 銀行溪湖分行為付款人之遠期支票（票號CUA0000000號）1 張。綜觀系爭契約及往來之存證信函，被告從未授權原告可 向土地買主表示，得以支票代替金錢之方式來支付訂金。故 被告並未收受任何以金錢方式給付之訂金，被告與訴外人楊 淑玉並未成立買賣契約，原告亦未依被告所委託條件（即若 認被告曾有授與原告得以每坪60,000元以上之價格出售系爭 土地，並可代收土地買方所給付訂金之權限）銷售系爭土地 ，故被告並無未違反系爭契約第8條第3款約定，原告向被告 請求土地居間之服務報酬實無理由等語置辯。並聲明：原告 之訴駁回。
四、查兩造於98年1月9日簽訂系爭契約，由被告委託原告銷售系 爭土地及同段674、689地號土地，委託銷售期間自98年1月9 日起至98年7月8日止，嗣於期間到期前，兩造會同簽訂委託 銷售契約書內容變更同意書，同意就委託期間變更為自98年 7月9日至99年1月9日，被告委託銷售總價款為每坪60,000元 ，上開674地號土地已於期限內銷售，被告並依約給付服務 報酬，原告於98年1月8日以溪湖郵局第8號存證信函通知被 告已於99年1月5日收到買方訂金200,000元，買方願以每坪 61,000元，請被告於收到通知10日內與買方簽訂不動產買賣 契約書等語。被告於同日收受上開存證信函後，曾於於98年 1月10日以板橋廿四支郵局第589號存證信函回覆原告稱：「 一、本人委託台端銷售之彰化縣大發段690、689之兩筆土地 ，已於元月九日到期，本人將此告知終止合約。．．．四、 台端於99年1月7日之存證來函中提到：貴公司已收取訂金一 事，本人從未授權台端收取訂金，且本人也從未簽收取訂金 ，何來會有完仲介之責任？顯然台端已逾越委任之權限，上
述事項將此告知，希毋自誤。」。嗣後原告於99 年2月11日 再以溪湖郵局第42號存證信函通知被告「．．．台端收到成 交通知書後十日後仍未與買方簽訂不動產買賣契約，已違背 委託銷售契約第8條第3款：業已達委託條件反悔不賣之情形 ，須支付成交價額百分之肆作為公司違約賠償。特再次發函 請台端依約履行，若逾十日仍不處理，公司將依法請求，不 另函通知，悉勿自誤。」。被告於收受後，於99年2月26 日 以板橋八甲郵局第26號回覆稱：「．．．對貴公司的信任已 喪失．．．以實在無法再與台端委以買賣之重大責任．．． 」等事實，有原告所提委託銷售契約書、內容變更同意書、 訂金收據、支票影本、存證信函、掛號郵件收件回執、土地 登記謄本等可稽，且為兩造所不爭執，應堪認為真實。五、被告雖辯稱其係以每坪60,000元之價格委託原告銷售，且未 授權原告收受訂金，故被告以每坪61,000元銷售，並代收訂 金，係無權代理云云。惟所謂委託銷售之價格一般而言係指 最低價格，委託銷售之成交價格高於委託價格，對賣方並無 不利，被告以原告仲介之成交價格高於委託銷售價格，而謂 無權代理云云，尚無可採。又依系爭契約內容觀之，被告雖 未授權原告代收訂金，惟原告以賣方代表人身分與訴外人楊 淑玉所簽訂金收據，經被告拒絕承認，僅該訂金契約對原告 不生效力，並非原告依委託銷售契約仲介買賣系爭土地係無 權代理。是原告於被告委託銷售期間，既已達委託條件，被 告依系爭契約第9條約定即負有與原告介紹成交之客戶訂立 不動產買賣契約書及辦理過戶手續之義務。則被告於99年1 月8日收受原告通知仲介成功及通知簽約之存證信函後，並 未依約履行，且以存證信函通知原告終止合約，再參以被告 所陳述：被告是因為1月9日契約到期，時間太匆促，所以才 終止契約等語（見本院99年5月11日言詞辯論筆錄），堪認 原告主張於委託銷售期間仲介成功，係被告反悔不賣乙情， 應可採信。故依系爭契約第7條第1項、第8條第3款約定「甲 方（即被告）同意給付乙方（即原告）服務報酬為成交價之 百分之肆。」、「在委託期間內以下情形均視為乙方已完成 委託仲介責任，甲方均應給付乙方依本契約第7條約定之服 務報酬。．．．甲方於銷售期間內，業已達委託條件甲方 反悔不賣或中途撤銷委任銷售情形。」，原告主張被告應給 付原告成交價4%之服務報酬，應屬有據，被告辯稱原告未依 契約條件銷售，且被告未與買主成立買賣契約，故未違反系 爭契約第8條第3款約定云云，自無可採。
六、末查，系爭土地面積為385平方公尺，有原告所提土地登記 謄本可稽，則依原告仲介成功之價格為每坪61,000元計算，
被告依系爭契約第8條第3款約定，應給付之服務報酬為284, 168元（385平方公尺×0.3025＝116.4625坪，11 6.4625坪 ×61,000元×4%＝284,168.5元）。從而，原告依兩造上開 契約約定，請求被告給付284,168元，及自起訴狀繕本送達 翌日即99年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲 延利息，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行，並依職權酌定相當金額，宣告被告預供擔保，得免 為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 5 月 25 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 羅秀緞
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 25 日
書記官 梁永慶
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