臺灣南投地方法院民事小額判決 99年度投小字第104號
原 告 甲○○
被 告 華信房屋仲介有限公司
法定代理人 丙○○
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國99年5月24日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告各新台幣肆萬壹仟肆佰元，及均自民國九十九年四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告透過被告公司負責人丙○○之仲介，於 民國98年6月14日將坐落南投縣南投市○○段788-6地號土地 及其上門牌號碼南投縣南投市○○街160 號建物出售與訴外 人曾志弘、曾麗惠，買賣價金為新台幣（下同）8,280,000 元，買賣契約簽訂後，原告已將上開不動產所有權移轉登記 與曾志弘及曾麗惠。訴外人曾志弘、曾麗惠於買賣契約簽訂 後，係將買賣價金分期交付與丙○○，再轉交原告二人，然 丙○○雖有將價金中之8,080,000元轉交原告，但就尾款200 ,000元部分，丙○○僅交付34,400元與原告，而擅自扣下16 5,600 元，實於法無據。原告上開不動產固係由丙○○仲介 買賣，然兩造並未以書面約定仲介費金額，而僅以口頭言明 為成交價之1％ ，原告願比照之前與惠雙房屋之委託銷售契 約書之約定及曾志弘、曾麗惠給付丙○○之仲介費之比例即 買賣價金1％給付被告仲介費82,800元，則被告扣下之82,80 0 元，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告應分別返 還原告各41,400元。原告前曾訴請被告公司負責人丙○○返 還上開不當得利，然經本院以98年度投小字第499 號判決認 本件居間契約係成立於原告與被告公司間，被告公司負責人 僅係代表公司收取居間報酬，其法律效果應歸於被告公司， 而駁回原告之訴，原告乃另行提起本訴，請求判決如主文第 1項所示。
二、被告則以：被告公司自81年起經營迄今已17年，而自內政部 89 年5月2日（89）台內中地字第8979087號函訂定及89年7 月19 日台（89）內中地字第8979517號函修正之不動產仲介 業報酬計收標準後，即在上開函令所規定之不動產成交價金 6％ 之範圍內，除將載有「向賣方收取成交總價百分之四的 服務報酬…」等內容之服務報酬收取方法及標準規定於華信 公司制式之「房地產委託銷售契約書」外，並將之公開揭示
於華信公司契約桌之牆上，使前來委託仲介買賣之當事人得 以知悉並作為個案收費標準。原告於91年間即有意出售原告 甲○○所有之南投縣南投市○○段3242建號即門牌號碼南投 市○○街160 號建物及原告乙○○所有之南投縣南投市○○ 段788-6 地號土地，因原告與被告公司負責人丙○○為數十 年之鄰居，且知悉其對外經營不動產仲介業務，故於91年10 月21日口頭委託被告銷售系爭房地，因基於多年鄰居情誼， 除未與原告簽訂不動產仲介書面契約，並同意調降不動產仲 介費為成交總價之3％。嗣於98年6月5 日，買主曾麗惠、曾 志弘看屋後有意購買，被告乃向原告表示上開買主有購買之 意願，因原告曾於98年5 月19日透過其表妹即惠雙房屋民族 加盟店主任黃碧美簽訂專任委託銷售契約書約定佣金為1％ ，原告可能為求降低成本希望將仲介費之支出壓縮為3％ ， 乃要求將之前約定之仲介費再調降為2％ ，被告為求買賣得 以順利完成，乃予應允。因買賣雙方對於價金仍有意見，被 告負責人乃邀請雙方於98年6 月14日至被告營業所進行協商 ，最後雙方同意以8,280,000元成交。嗣買方於98年6月30日 在被告營業所將系爭房地尾款200,000 元交予負責人丙○○ 後，丙○○即按與買賣雙方約定之仲介比例 (即買方1％ 、 賣方2％)收取仲介費，並同時開立發票交予原告及買方，且 經彼等當場簽收無誤。又公司之設立係以營利為目的，開具 發票後尚須繳納5％ 之營利事業所得稅，負擔非輕，被告為 銷售該房地所支出之勞力、時間、費用 (如銷售廣告、電話 費、水電開銷、管銷成本、行政開支、仲介公會之會費等） 實難以估計，非僅向原告收取成交總價2％ 之仲介費所能填 補。退萬步言，縱如原告起訴狀所載未與被告約定報酬，依 民法第566條第1項、第2 項規定，被告得依懸掛於牆面上之 被告公司服務報酬收取方法及標準向原告收取成交總價4％ 之服務報酬，何需僅向原告收取2％ 之服務報酬，此足徵被 告公司確有與原告約定2％仲介費。是被告基於對原告有165 ,600元之報酬請求權而受領該筆款項，係本於權利之正當行 使，並無不法，原告依不當得利之法律關係請求被告給付原 告各41,400元及遲延利息，應屬無據等語置辯，並聲明駁回 原告之訴。
三、兩造於98年6 月間成立居間契約，約定就原告所有坐落南投 縣南投市○○段788-6 地號土地及其上門牌號碼南投縣南投 市○○街160 號建物委由被告代為出售，並以成交價之一定 比例作為居間報酬，嗣被告即覓得買主曾麗惠、曾志弘以總 價8,280,000 元與原告簽訂不動產買賣契約，並已辦理不動 產所有權移轉登記完畢，買賣雙方乃於98年6 月30日相約至
被告公司給付交屋款200,000 元及返還本票，被告公司負責 人丙○○於點收出賣人給付之交屋款200,000 元後，從中收 取買賣總價之2％即165,600元作為居間報酬，將餘款34,400 元連同金額各82,800元之發票2 紙交予原告甲○○等事實， 業據原告提出簡宗庸土地代書事務所不動產買賣契約書，被 告提出曾麗惠出具之買方議價委託書及統一發票等件為證， 並經本院依職權調取本院98年度投小字第499 號給付價款事 件民事卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。 按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「如依情形， 非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」 ，民法第565條、第566條第1 項定有明文。故居間契約之成 立，除當事人已約定居間人為他方報告訂約之機會或為訂約 之媒介外，尚須當事人有給付居間報酬之約定，或有上開非 受報酬即不為報告訂約機會或媒介，視為允與報酬之情形。 次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張兩造係 約定以買賣總價之1％即82,800 元作為居間報酬，被告逾越 上開數額受領部分應予返還；被告則辯稱其係依兩造約定以 買賣總價之2％即165,600元受領居間報酬。則依前揭舉證責 任分配原則，即應由被告就兩造約定超出原告自認買賣總價 1 ％居間報酬之利己事實負舉證責任。
四、經查，原告甲○○固於系爭不動產買賣契約書上簽收買方曾 志弘、曾麗惠購買系爭房地之交屋款200,000 元，並收受由 被告公司負責人丙○○交付之餘款34,400元及金額各41,400 元之統一發票2紙，然其於本院98年度投小字第499號給付價 款事件審理時陳稱：伊是先在買賣契約書上簽收，丙○○點 收買方之交屋款後，只交給伊三萬多元，說要扣掉仲介費， 但仲介費是1％ ，發票金額也不對，伊本來不收，但丙○○ 一直推給伊等語；而就98年6 月30日買賣雙方給付交屋款及 被告受領居間報酬之過程，據證人即負責本件不動產過戶之 代書簡宗庸於本院前開案件審理時證稱：「曾麗惠把現金20 0, 000元拿出來交給丙○○，丙○○點收後放在桌上，曾麗 惠和曾志弘說如果賣方沒有問題，就把本票拿出來，甲○○ 就把本票拿出來放在桌上，丙○○說沒有問題的話，賣方要 簽收…我就在不動產買賣契約書上寫收到尾款200,000 元等 字，我寫完之後甲○○就簽收了，甲○○簽收之後，本票就 交給買方…丙○○說之前有談好佣金是2％ ，要直接從尾款 裡面扣掉，所以就扣掉165,600 元，連同發票交給甲○○， 甲○○拿到尾款跟發票之後就走了，我沒有聽到他有什麼意
見。」等語（見前揭民事卷附98年12月10日言詞辯論筆錄） ；證人曾志弘證稱：「當時我把我們該付的錢付完之後，甲 ○○點收無誤後我們就離開，他們因為佣金發生爭執是之後 的事，我當時車子就停在事務所前面的空地，我在車上看到 他們好像還有意見在處理，因為我有看到他們在一樓的圓桌 談事情。（問：你把尾款交給丙○○後，她有無跟甲○○說 佣金是2％ ，要直接從尾款扣掉？）已經過半年多了，我不 太記得，因為我的部分已經處理完，我就先走了。兩造（買 賣雙方）把本票及現金、契約書都交給丙○○，丙○○就點 收200,000 元及確認是否當時簽的本票，由簡宗庸代書在契 約上記載收到系爭房屋屋款, 元等字樣，交由甲○○簽收， 後來本票丙○○就交給曾麗惠，我們詢問甲○○沒有問題之 後，就把本票當場撕掉，200,000 元尾款是由丙○○點交給 甲○○的。」等語（見前揭民事卷附99年1 月21日言詞辯論 筆錄）。是買方將交屋款200,000 元交予被告公司負責人丙 ○○點收無誤後，即由原告甲○○在不動產買賣契約書上簽 收，當時仍未論及居間報酬之事，尚不能以原告甲○○簽收 交屋款一節，逕認其同意給付2％ 之居間報酬。又證人簡宗 庸固證稱原告甲○○拿到尾款及發票後即離去，並未聽到其 有何意見等語，然簡宗庸與被告公司負責人丙○○為夫妻關 係，又係被告公司特約代書，有親誼及利害關係，立場已有 偏頗，證詞不無迴護之虞，復與證人曾志弘所述渠等因佣金 發生爭執係之後的事，伊於車上看到甲○○與丙○○似有意 見在處理等語有所不符，自難遽採為被告有利之證明。至證 人曾志弘雖於本院前案審理時另證稱：丙○○有跟伊提到他 跟賣方二人各收1％ 仲介費等語，然其既未親自見聞其事， 而係由丙○○片面告知，並未經原告證實，即屬所謂傳聞證 據，此項證詞缺乏證據力，亦難採為不利原告之認定。再觀 諸原告就本件不動產與惠雙房屋民族加盟店所簽訂之專任委 託銷售契約書約定委託銷售期間自98年5月20日至98年8月20 日，契約第15條特別約定事項並載明賣方佣金為1％ ，低於 業界居間報酬多約定在2％至4％間之行情，可見原告對此項 費用甚為看重，而負責與原告簽約之惠雙房屋民族加盟店主 任黃碧美即為原告表妹，其就仲介費已讓步甚多，基於人情 義理，原告應無可能以高於1％ 之居間報酬委託被告銷售房 屋，而徒增銷售成本並失禮於其親人，是原告主張本件居間 報酬係比照其與惠雙房屋之約定為買賣價金之1％ ，非不可 信。
五、按被告公司負責人丙○○點收買方之交屋款後，理應將該款 項交與賣方即原告，再由原告將約定之報酬給付被告，始為
正辦，並杜爭議，然丙○○並非由原告甲○○處受領系爭居 間報酬，而係由買方交付之尾款中直接扣取買賣價金2％ 之 居間報酬後，再將餘款及發票交予原告甲○○。被告既無法 證明兩造約定以買賣總價之2％ 作為居間報酬或原告甲○○ 同意其由交屋款中扣取2％ 作為居間報酬，則其收取逾越原 告自認之買賣總價1％ 之居間報酬部分，即屬欠缺法律上之 原因。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還溢收 之居間報酬及自起訴狀繕本送達翌日即99年4 月23日起按年 息5％計算之遲延利息，即無不合，應予准許。六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣 告假執行。又本件訴訟費用新台幣1,000 元，其負擔爰確定 如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
書記官 陳淑怡
, 台灣公司情報網