臺灣桃園地方法院中壢簡易庭民事判決 九十一年度壢簡字第一一二號
原 告 甲○○○○介股份有限公司
法定代理人 彭培業
訴訟代理人 熊瑞先
被 告 乙○○
訴訟代理人 張友麒
右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣拾陸萬元及自民國九十年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍萬參仟參佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：起訴主張其於民國九十年一月四日受被告委託銷售被告所有坐落於桃 園縣桃園市○○路五一四號六樓房地（下稱系爭房地），簽訂不動產專任委託銷 售契約書，雙方約定委託期間自九十年一月四日起至九十年五月四日止，委託銷 售之價格原為新臺幣（下同）四百五十萬元，嗣同意更改為四百萬元，被告並保 證於簽約後，停止自行銷售，且在契約所定期限期滿前，中途絕不以任何方式終 止委託，如有違反，仍應依約給付委託銷售價格之百分之四之服務費，作為違約 賠償。詎被告於原告覓得訴外人徐湘文同意以四百二十萬元承買系爭房地後，竟 無故於九十年二月十二日寄發存証信函通知原告終止不動產專任委託銷售契約， 顯有違約情事，應依契約第三條及第七條規定，給付以委託銷售價格四百五十萬 元之百分之四計算之違約金十八萬元。為此，爰基於居間及不動產專任委託銷售 契約之法律關係，請求被告給付十八萬元，及自支付命令繕本送達之翌日即九十 年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請 准宣告假執行等語。
二、被告方面：則以雖有於九十年一月四日與原告簽訂之不動產專任委託銷售契約， 然因該契約第三條：「在本合約期滿前，中途絕不以任何方式終止委託，如有違 反，仍依本約第七條給付乙方委託價百分之四之服務費，作為違約賠償。」約定 觀之，顯係乘被告無經驗使為財產上之給付或為給付之約定，與民法第七十四條 規定有違，業經渠於九十年一月二十日發函撤銷該法律行為，復於九十年二月十 二日發函依民法第五百四十九條第一項規定終止該契約，雙方已無委任關係存在 。縱雙方之委任關係仍舊存在，然原告既無法銷售系爭房地，買賣契約並未成立 ，則依不動產專任委託銷售契約第七條：「甲方給付服務費方式為：買賣契約成 立時，甲方應即於買賣雙方正式簽約之同時給付乙方全額服務費。另甲方同意本 件委託之買賣契約成交時，乙方得向買方收取仲介服務費用，以示積極鼓勵。」 之約定，自無給付服務費之義務等語資為抗辯。
三、法院之判斷：
(一)原告主張於九十年一月四日受被告委託代為銷售系爭房地，簽訂不動產專任 委託銷售契約書，約定委託期間自九十年一月四日起至九十年五月四日止一 節，業經其提出不動產專任委託銷售契約書一份為證，並為被告所不爭執， 應堪信為真實。
(二)按利害關係人依民法第七十四條第一項規定撤銷法律行為者，非僅須行為人 有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，且須該法 律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之 客觀事實時，始得向法院聲請為之，此有最高法院二十八年度上字第一０七 號判例意旨可資參照。被告雖抗辯該委託銷售契約之簽訂，乃係於乘被告無 經驗之情形下所為給付之約定，與民法第七十四條規定有違，業經被告於九 十年一月二十日寄發郵局存證信函，撤銷該法律行為云云。然查：系爭房地 不動產專任委託契約書之簽訂及委託銷售價格之更正固均為法律行為，惟觀 諸系爭房地不動產專任委託銷售契約書全文共僅十八條條文，內容並無特別 複雜難懂之處，各條款之字體大小亦堪認足以引起被告之注意，以被告係一 年屆四十，進入職場已有時日，業有相當社會歷練之完全行為能力人，非初 出茅廬年輕識淺之輩而言，衡諸通常事理，縱係第一次委託他人代為銷售系 爭房地，亦應有辨識該契約內容所載兩造權利義務關係之能力，而無於系爭 房地不動產專任委託銷售契約書上草率簽名之可言，參以被告於簽訂系爭房 地不動產專任委託銷售契約書後，又於同日簽訂不動產銷售授權書，除補充 將委託銷售價格四百五十萬元，降低更正為四百萬元外，餘均與先前簽訂之 不動產專任銷售委託契約書之內容相同，此有不動產銷售授權書一份在卷可 稽，顯見被告係在對於系爭房地不動產專任銷售委託契約書及不動產銷售授 權書之內容擁有相當程度瞭解之情形下，簽訂該契約書及授權書，自難謂被 告於簽約時，在主觀或客觀上有何急迫、輕率或無經驗之情事，且觀諸該不 動產專任委託銷售契約書及不動產銷售授權書之內容，對被告而言，又均非 顯失公平，況被告僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防 禦方法，並未依民法第七十四條第一項規定聲請法院撤銷其法律行為，於法 亦有未符，自不生撤銷之效力，揆諸前揭規定，被告上開法律行為仍不因此 而失其效力，是被告此部分之所辯，不值採信，原告主張兩造間就系爭房地 有不動產專任銷售委託契約關係存在，應屬可採。 (三)次查：原告主張被告在其於九十年一月十八日覓得訴外人徐湘文同意以四百 二十萬元承買系爭房地，並約定於九十年一月二十一日正式簽訂買賣契約後 ，竟於九十年二月十二日寄發存證信函無故終止系爭房地之不動產專任委託 銷售契約關係等情，此亦經原告提出楊梅郵局第六二號存證信函、到場證明 書及承買確認書各一份為證，亦堪信為真正。被告雖抗辯稱渠係因原告無力 居間代尋買主，依民法第五百四十九條第一項規定渠自得隨時終止兩造間之 委任契約關係云云，然兩造間對於系爭房地委託銷售契約關係之期間、存續 及消滅等權利義務關係，既業於系爭房地不動產專任委託銷售契約書第三條 明文設有：「甲方同意專任委託銷售期限自民國九十年元月四日至民國九十
年五月四日止‧‧‧本合約簽訂後，甲方應停止自行銷售，且在本合約期滿 前，中途絕不以任何方式終止委託，如有違反，仍依本約第七條給付乙方委 託價百分之四之服務費，作為違約賠償，以示雙方之誠信。」之特別約定， 基於契約自由原則，自應優先適用上該委任銷售契約第三條之約定，民法關 於委任關係之規定，僅於契約未特別約定時，始有適用餘地，被告此部分之 抗辯，亦無可採，是原告主張被告應依上開契約第三條約定，給付委託銷售 價格之百分之四之違約金，洵屬有據。而系爭房地之委託銷售價格，原依該 不動產專任委託銷售契約書第四條約定為四百五十萬元，惟嗣經兩造合意以 不動產銷售授權書第三條約定更正為四百萬元，此觀諸上開附卷之契約書及 授權書自明，是上開契約第三條所謂之「委託銷售價格」自為合意更正後之 四百萬元，而非四百五十萬元，並應據此計算百分之四之違約金為十六萬元 。
(四)從而，原告依據居間及不動產專任委託銷售契約之法律關係，起訴請求被告 給付按委託銷售價格之百分之四計算之違約金十八萬元，及自支付命令繕本 送達之翌日即九十年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息，於十六萬元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分， 核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲 請，已失所附麗，應併予駁回。
(五)兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，因與判決之基礎不生影響，爰不 予一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 九 日 臺灣桃園地方法院中壢簡易庭 法 官 吳麗英
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書記官 林韡婷
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日
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