臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度消上易字第3號
上 訴 人 丙○○
上 訴 人 丁○○
共 同
訴訟代理人 曾信嘉律師
被 上 訴人 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 乙○○○
被 上 訴人 戊○○
被 上 訴人 己○○○○○○○.
上三人共同
訴訟代理人 甲○○○
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國99年2月
25日臺灣臺中地方法院第一審判決（98年度消字第8號），提起
上訴，本院於99年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
⒈上訴人2人於民國97年7月1日向被上訴人總瑩公司訂購坐落 於台中市○○區○○段789、789-25、789-26地號土地上建 案名稱「愛瑪市」、編號D8之八樓建物1戶及其基地，於97 年8月12日簽訂買賣契約，房地總價款新臺幣（下同）488萬 元，訂金2萬元於97年7月1日刷卡支付，同年月9日匯款39萬 元，同年8月5日支付8萬元現金支票，合計49萬元。系爭土 地預定買賣契約簽約人雖為戊○○，然土地預定買賣合約書 第13條及房屋預定買賣合約書第26條明定，房屋及土地買賣 契約具有連帶不可分性應共同履行而為聯立契約。又系爭房 地如欲達夾層之設計須為裝潢設計，否則無法達到其標榜之 效用，且訂購單為被上訴人總瑩公司所給與，而房屋預訂買 賣合約書、土地預定買賣合約書及裝修工程合約書合計價款 488萬元，洽為訂購單上房地總價。又銷售人員李麗柔並向 上訴人指明房屋預訂買賣合約書、土地預定買賣合約書、裝 修工程合約均為正式買賣合約一定要簽名，裝修工程合約書 之簽約金收款人上有「愛瑪市」現場收款章，可見系爭房地 買賣契約與裝潢設計合約書，均具連帶不可分性應共同履行 ，為聯立契約，彼此效力依存、同其命運，苟違反其一，無 從期待可能單獨履行另一契約。
⒉被上訴人總瑩公司所售之屋標榜夾層設計，於廣告中以挑高 空間、雙層大坪數、雙倍空間享受，以及單層空間雙層利用
、一房變三房、單層變多層等語宣傳，且於原始之房屋平面 圖亦可見樓梯之設計，訂購單上房地總價即包含裝修工程合 約書工程款10萬元，並由銷售人員指明裝潢合約書亦為正式 買賣契約亦應簽名，可見被上訴人總瑩公司產品之設計自始 即為夾層屋，然被上訴人總瑩公司隱瞞未取得夾層興建申請 之事。上訴人因誤認其為合法之夾層屋，因而決意購買，而 被上訴人所銷售之系爭房屋違反現行建築法規，已無法達契 約預定之效用，且隨時有遭政府機關拆除之風險及可能，此 風險無法免除而屬無法補正之重大瑕疵，上訴人自得依民法 第359條解除契約。依聯立契約之解釋應非僅指解除契約時 應一併解除，尚包括解除後之法律效果，聯立契約之當事人 亦應負連帶責任。被上訴人總瑩公司為具有專業知識之建築 商，明知其所提供系爭建物與現場樣品屋均係不合法夾層屋 ，卻隱瞞其事，欺瞞上訴人，顯有詐欺情事，上訴人亦得依 民法第92條第1項規定對於被上訴人總瑩公司撤銷意思表示 ，並依消費者保護法第51條規定請求損害額1倍之懲罰性賠 償金。上訴人於97年12月25日寄發存證信函予被上訴人總瑩 公司，以上開事由要求退還價金，已有依民法第359條解除 契約及依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之意思，另於 98年11月3日寄發律師函予被上訴人戊○○及尚達裝潢行（ 即蔡尚文）解除契約，為此依民法第259條及不當得利規定 請求被上訴人3人連帶給付如聲明第1項所示，並依消費者保 護法第51條規定請求被上訴人總瑩公司給付如聲明第2項所 示等語。為此聲明求為判決：⑴被上訴人3人應連帶給付上 訴人49萬元，及自被上訴人總瑩公司受領價金時起至清償日 止，按年息5%計算之利息。⑵被上訴人總瑩公司應給付上訴 人49萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：
⒈被上訴人總瑩公司將系爭房地所屬「愛瑪市」建案委託訴外 人威鴻廣告事業股份有限公司（下稱威鴻廣告公司）予以廣 告銷售，上訴人彭孟庭為廣告事業之負責人，其訂購系爭房 地即載明「博大策略廣告」名義，此有訂購單上「訂戶姓名 」在卷可稽。上訴人係透過「豐禾形象」廣告公司介紹訂購 系爭房屋，因上訴人與威鴻廣告公司非常熟，故雙方之簽約 過程非常長且特殊，雙方於97年8月12日簽約時，系爭房屋 已完成建築並取得使用執照，被上訴人並於同年9月4日完成 保存登記，經依約通知上訴人辦理過戶及貸款手續，惟上訴 人於同年12月2日來函表示遭遇經濟困難無法履約，因被上 訴人不同意，上訴人始以系爭建物有違章建築要求無條件退
款，然上訴人身為廣告業者，對於廣告訴求知之甚詳，自無 陷於錯誤。
⒉系爭房屋預售買賣契約書第三條所載面積與登記面積相符， 並未計入挑高增設空間，並無欺罔行為。再依上訴人與尚達 裝潢行所簽立之設計合約書及附件所示，施作夾層乃原告自 行申請設計及施工，與被上訴人無關，且由該附件二「工程 施工項目表」所示，所謂夾層並非RC建築夾層，而是輕質材 料予以隔間，此隔間裝潢根本不牽涉建築法第9條第4項修建 建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、房架或屋頂，主 要結構部份其中任何一種有過半之修理或變更，要無申領變 更使用執照之問題。簡言之，系爭夾層之施作並不違反建築 法第73條、第90條規定，依行政法院77年判字第1975判決意 旨應非違章建築，而無遭拆除之危險，一般消費者亦知道二 次工程不在原來竣工圖施作，加工、裝潢不會另向建築主管 機關申請核准，被上訴人出售之房屋自無瑕疵。上訴人實係 由於經濟困難或私人因素而不願購買，上訴人依據物之瑕疵 擔保責任解除買賣契約即無理由。又所謂連帶債務與契約之 聯立為不同之法律概念，況本件裝潢契約亦未經約定為聯立 契約，上訴人主張被上訴人應付連帶責任，顯然欠缺法律依 據等語。並聲明求為判決：上訴人之訴駁回；如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。上訴人提起上 訴，聲明求為判決：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人戊○○應給付上訴人丙○○新台幣貳拾肆萬元整， 被上訴人尚達裝潢行即蔡尚文應給付上訴人丙○○新台幣伍 仟元，及均自被上訴人總瑩建設股份有限公司受領價金時起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊被上訴人戊○○應給付上訴人丁○○新台幣貳拾肆萬元整， 被上訴人尚達裝潢行即蔡尚文應給付上訴人丁○○新台幣伍 仟元，及均自被上訴人總瑩建設股份有限公司受領價金時起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒋被上訴人總瑩建設股份有限公司應分別給付上訴人丙○○及 上訴人丁○○各新台幣貳拾肆萬伍仟元整之懲罰性賠償金， 及自起訴狀繕本送達被上訴人總瑩建設股份有限公司之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒌上訴人等就第二、三、四項聲明願供擔保，請准宣告假執行 。
上訴理由略稱：
查最高法院88年台上字第1892號判決中曾闡明：預售屋之購
屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之 檢視，以決定是否購屋，自當信賴廣告上所載，準此，預售 屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣 告內容與購屋人洽談該屋之性質時，除非建商另為特別之說 明，否則該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約內容之一 部。同判決亦說明：於訂約時，本諸誠信原則，上訴人理應 明確告知購買戶關於夾層部分非適法而可能遭拆除之危險， 自不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人負擔查詢該夾 層是否為違章建築之義務。原審判決認上訴人應自行瞭解相 關法令之規定，亦有悖於上開最高法院之判決意旨。被上訴 人對於系爭房屋不能合法興建夾層屋一事，有告知之義務而 竟違背其義務不為告知，自屬以隱瞞事實之方法使上訴人陷 於錯誤而與之訂約，上訴人係受詐欺而為意思表示，上訴人 自得撤銷意思表示依不當得利之法律關係，請求返還訂金。 前所述，被上訴人顯然於廣告一再以夾層屋為宣傳，而被上 訴人又未將夾層屋係屬非法一事告知，顯然上訴人因被上訴 人之產品未有廣告所示之內容，因而受有損害，因此自得依 消費者保護法第51條規定請求懲罰性違約金。四、被上訴人未於言詞辯論期日到場，惟其在行準備程序期日到 場，聲明求為判決如主文所示。補陳抗辯理由略稱：當初有 問過客戶是否要做夾層，也解釋得很清楚，因為樓高有4米2 ，可以再做一層，如果說上訴人不知情，何以簽夾層部分之 施工合約？且上訴人本身也從事廣告業，在報紙及電視上所 播夾層屋的問題，知之甚詳，且房屋已建好正在申請使用執 照，尚未能辦移轉登記，但裝潢契約就是要幫他做夾層，後 來上訴人不想買，還傳真告知其缺錢而不買，事實上，上訴 人是為投資才買系爭房屋，後來不想買，才藉故要解約。與 是否夾層屋無關等語。
五、本院判斷及得心證之理由：
⒈被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列之情形，爰依上訴人之聲請，由其一 造辯論而為判決，合先敘明。
⒉上訴人主張於97年7月1日向被上訴人總瑩公司訂購系爭房屋 ，於同年8月12與被告3人分別簽訂房屋預定買賣合約書、土 地預定買賣合約書、裝潢設計合約書，並支付合計49萬元之 價款，而系爭房屋未經主管機關許可興建合法夾層，又總瑩 公司於房屋銷售廣告中標榜「單層空間、雙層利用」等情， 為被上訴人所不爭執，並有兩造提出之訂購單、匯款委託書 、支票影本及支票簽收紀錄、房屋銷售廣告資料、房屋預定 買賣契約書、土地預定買賣契約書、裝潢設計合約書在卷可
憑，上訴人此部分主張，堪信屬實。
⒊上訴人主張系爭房屋不能施作合於建築法規之夾層，不能達 買賣契約預定之效用，且被上訴人總瑩公司隱瞞其事，使上 訴人陷於錯誤而簽訂買賣契約，上訴人得解除契約及撤銷受 詐欺之意思表示，被上訴人3人應就聯立契約解除後之返還 義務負連帶責任，總瑩公司尚應依消保法第51條規定賠償懲 罰性賠償金等情，則均為被上訴人所否認，並以前詞置辯。 是本件應審究：系爭房屋是否有上訴人主張之瑕疵？上訴人 是否受詐欺而簽訂契約？上訴人得否依消費者保護法第51條 規定請求懲罰性賠償金？
經查：依民法第359條前段規定：
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；而所謂物 之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念， 或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者而言。又按消費者保護法第22條規定：「企業經 營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不 得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必 為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，逕依企 業經營者提供之廣告訊息與之洽談並簽訂契約，固足認企 業經營者應負之契約責任，仍及於該廣告內容。然雙方簽 訂契約時，倘已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營 者並未據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談， 使之成為具體之「要約」，究難逕謂該廣告已當然成為契 約之一部。
系爭房屋預定買賣合約書係上訴人與被上訴人總瑩公司所 簽立，土地預定買賣合約書係上訴人與被上訴人戊○○所 簽立，裝潢設計合約書係上訴人與被上訴人己○○○○○ ○○○所簽立，其權利義務主體即為約據上名義之當事人 甚明。而上訴人訂購系爭房屋時，訂購單係就夾層面積「 約3.62坪」另為記載，特約條款載明「買賣條件以雙方所 訂房地買賣契約為準」。其簽訂之房屋預定買賣契約第1 條約定：「廣告效力：本預售屋之建材設備表、房屋及停 車位平面圖與位置示意圖，視同合約之一部份。」，第3 條約定：「房屋出售面積及認定標準：本房屋面積共計34 .42坪，包含主建物面積計21.07坪，附建物面積計30.09 坪，共同部分面積計9.63坪」，核與訂購單所載房屋面積 相符，對照附件（五）「面積計算分攤及保存說明」未包 括夾層面積，附件（十）「房屋平面圖」亦不包括夾層部 分，已難遽認本件夾層部分屬系爭房屋買賣契約之內容。
再者，夾層之興建或隔層之裝修是否屬違章建築，應依相 關建築法令而為認定，依任何人不得因不知法律而免除責 任之法理，上訴人本應自行瞭解相關法令規定，而購買夾 層屋所生相關糾紛，早經媒體多方報導，違章建築不能辦 理所有權移轉登記，更有隨時拆除之危險，均應為一般有 意購屋民眾所得以認知。又房屋面積屬房屋買賣之重要事 項，經常據以為價金計算標準，系爭房屋訂購單就夾層面 積既另為記載，房屋買賣契約則未列入夾層部分之價金與 面積，均如前述。上訴人復簽訂裝潢設計合約書明定：「 茲因甲方（上訴人）擬在房屋編號8樓D8棟施作裝修工程 ，特定委託乙方（被上訴人己○○○○○○○○）擔任設 計及施工事宜…」、「第一條：乙方受甲方委託後，完成 下列圖說…室內隔間變更圖」，並明列工程項目為「Deck 工程施作（標準客挑）」，合約附件之「尚達裝潢簽約圖 」則明確標示夾層位置，此並與證人即威宏廣告公司人員 洪昇輝具結證述：當初是上訴人2人一起來看房子，該建 案有實品屋，也有空屋，結構蓋完，還在做室內裝修。我 們依照實品屋及空屋的現況，讓客戶瞭解另外有裝潢公司 去完成實品屋的夾層空間等情相符。另依上訴人提出之銷 售人員李麗芳出具字條（即原證十，見原審卷98頁）載有 「房子合約…土地合約…裝修合約…寄前確認每個有簽到 」、「記得3本都要用騎縫章，附回郵信封，連之前訂單 紅聯請寄回」等語，足見系爭房屋預定買賣合約書、土地 預定買賣合約書、裝潢設計合約書確經上訴人攜回審閱， 上訴人自足了解其內容。綜據上情，應認上訴人於簽訂系 爭房屋買賣契約、土地買賣契約、裝潢設計合約時，已知 悉裝潢設計合約書即針對夾層部分而訂立，上訴人應足認 知該夾層不屬於買賣契約範圍，亦非原建築執照所准許得 施工之範圍，而屬二次施工之違法建物無訛。則系爭房屋 銷售過程中，縱曾由銷售人員使用廣告宣傳品等，記載有 關夾層使用可能性之文字，然僅得認為係供買賣雙方裝潢 之參考，不能認為構成系爭房屋預定買賣合約書之內容。 經核對被上訴人所提出之房屋使用執照及建物登記第一類 謄本亦記載系爭房屋於97年7月11日已建造完成，在申請 使用執照中，上訴人前往看屋及訂約，簽立訂購單在97年 7月9日，正式簽約在97年8月12日（詳見原審卷11頁、129 頁至159頁及本院卷第49頁至53頁），足見，系爭房屋有 無合法之夾層屋，上訴人已不難查詢，並有實品屋可看， 亦不難知悉，其主張被上訴人隱瞞而不為告知，自非可採 。此外，並無由被上訴人總瑩公司另行保證系爭房屋得供
合法興建夾層使用，上訴人以系爭房屋無法興建合法夾層 為由，主張系爭房屋有出賣人應負擔保責任之瑕疵，誠屬 無據。
上訴人以存證信函、律師函表明解除契約，因系爭房屋難 認有出賣人應負擔保責任之瑕疵，即不生效力。況上訴人 已付價款49萬元，其中9萬元、39萬元係土地預定買賣合 約書之訂金款、簽約款，餘1萬元為裝潢設計合約書之簽 約金，房屋預定買賣合約書則尚未給付分文，此為上訴人 已審閱之前揭合約書所詳載。又房屋預定買賣合約書第26 條「本合約…與本契約所座落基地之買賣雙方所定土地預 定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行…」、土地預定 買賣合約書第13條「本合約…與本合約所座落基地之買方 所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並 自簽約日起同時生效，任何一部分不履約時視同全部違約 ，解除契約時視為全部解除」之約定，係指上開契約存續 與否有相互依存關係，茍有無效、得撤銷、解除等情形， 應同其命運而已，與民法第272條所謂連帶債務無關，上 訴人主張被上訴人3人應負連帶債務，亦屬無憑。 綜上，上訴人依物之瑕疵擔保責任之規定解除契約，並請 求被上訴人連帶返還已付之價金及利息，即非可採。 上訴人主張其因受詐欺而為意思表示，無非以本件廣告文 宣中有上開文字之記載，暨被上訴人總瑩公司刻意隱瞞其 事為由，然就該宣傳之廣告內容觀之，尚難遽認係屬詐術 之行使。而所謂系爭房屋得否施作夾層或隔層，係屬法令 規章範疇，要非上訴人所得施詐或隱飾，上訴人復未舉證 證明被上訴人總瑩公司有施用詐術使上訴人為簽訂買賣契 約情形均已如上所述。故上訴人據此撤銷買賣契約之意思 表示，亦無可採。
按消保法第51條懲罰性賠償金制度，其性質乃侵權行為之 特別形態，與民法規範出賣人對買受人所負之契約責任， 二者旨趣要屬不同。查被上訴人總瑩公司固於廣告內容提 供夾層之資訊以供買方為裝潢之參考，然訂約時係由買受 人自行決定是否施作夾層及簽訂裝潢設計合約書，被上訴 人抗辯上訴人實係因經濟因素或私人原因不願購買，與夾 層無關，亦據提出上訴人丙○○之信函為憑，上訴人主張 其因被上訴人總瑩公司有違反消保法第22條情形，其誤信 廣告內容簽訂契約並受損害，即無可採，上訴人依同法第 51條規定請求懲罰性賠償金，即屬無憑。原審判決駁回上 訴人之請求，核無違誤。上訴人提起上訴，雖將訴之聲明 更正為對被上訴人等三人分別請求，但其主張均無理由，
亦無其他更有利之證據提出供斟酌，其聲明之更正，並不 能作為其有利之認定，上訴人為無理由，應駁回上訴。六、此外兩造其餘攻擊及防禦方法，與爭執要旨無關，不逐一加 以論述，並此說明。
七、據上論結，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條 第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑
法 官 李平勳
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 茆亞民
中 華 民 國 99 年 6 月 8 日
Ｓ
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