臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上易字第31號
上 訴 人 子○○
上 訴 人 卯○○
上 訴 人 戊○○
上 訴 人 己○○
上 訴 人 辰○○○○○○○
前列五人共同
訴訟代理人 陳益軒律師
前列五人共同
複代理人 蘇書峰律師
被上訴人 庚○○
被上訴人 寅○○
被上訴人 未○○
被上訴人 甲○○
被上訴人 乙○○
被上訴人 巳○
被上訴人 壬○○
被上訴人 癸○○
被上訴人 辛○○
被上訴人 丙○○
被上訴人 申○○
被上訴人 午○○○
被上訴人 丁○○
前列十三人共同
訴訟代理人 蘇顯騰律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國
98年8月19日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第390號第一審判決
提起上訴，本院於99年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、被上訴人主張：查系爭坐落臺中縣太平市○○路段102、102 -16、102-26、102-27、102-28、102-46、102-47、102-50 、102-51、102-52、102-53等地號11筆土地（以下簡稱系爭 土地），均係由同段102地號土地分割出來，或由102地號土 地分割出102-7、102-11地號土地再為分割出來。又上開土 地原為訴外人林鑽燧所有，於日據時期即已開始出租於被上
訴人或被上訴人之祖先作為房屋基地使用。嗣林鑽燧於42年 間遷居日本，名下所有土地均委託其親戚葉作樂律師管理， 並繼續向基地承租人即被上訴人等人收租。林鑽燧於47年8 月16日死亡，其權利義務由其繼承人即訴外人林守藩與上訴 人戊○○、辰○○○○○○○、己○○等四人共同繼承，嗣 林守藩於73年5月18日死亡，未婚無後，其權利義務復由上 訴人戊○○、辰○○○○○○○、己○○三人（以下簡稱戊 ○○等三人）共同繼承系爭土地。又先前葉作樂律師於63年 12月24日以林鑽燧名義與上訴人卯○○訂立買賣契約（私契 )，將坐落同段102-2地號面積60平方公尺、同段102-7地號 面積5270平方公尺、同段105地號面積380平方公尺及同段10 5-2地號面積9930平方公尺等地號之土地作價新臺幣（下同 ）104萬元出賣於上訴人卯○○，並於64年1月10日訂立不動 產買賣土地所有權移轉登記契約書（公契）辦理所有權移轉 登記完畢，上訴人卯○○即對基地承租人主張終止租賃關係 收回租賃物云云，嗣經基地承租人等發現林鑽燧在訂約前早 已死亡多年，而訴請確認上訴人卯○○與林鑽燧間所成立之 買賣關係不存在及上訴人卯○○應將上開土地之所有權移轉 登記塗銷，案經原法院68年度訴字第2040號民事判決、鈞院 即臺灣高等法院臺中分院68年度上字第1154號及最高法院70 年臺上字第1468號民事判決基地承租人全部勝訴確定，而於 73年5月10日將上開土地回復登記為林鑽燧名義。嗣上訴人 卯○○與林守藩、上訴人戊○○等三人又於昭和58年（即民 國72年）8月20日訂立「和解契約書」（下簡稱72年和解契 約書），其和解內容主要為：㈠、葉作樂與卯○○於63年12 月24日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為104萬元。於卯 ○○交付戊○○等人和解金1000萬日圓後，原買賣契約書仍 確認有效。㈡、若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權 等糾紛，由卯○○自行處理。㈢、一切稅捐、規費由買方負 擔。㈣、和解契約成立買賣之標的為：⑴、坐落同段101地 號面積1,518平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段61 、61-1、61-2地號）。⑵、坐落同段102地號建面積6,204平 方公尺土地（但以現在的土地標示為同段102、102-1至102- 22地號止）。⑶、坐落同段105地號建面積10,310平方公尺 土地（但以現在的土地標示為同段000- 000-0至105-8地號 為止）。⑷、坐落同段105-1地號建面積679平方公尺土地（ 但以現在的土地標示為同段000-0-000-0地號）。」（以上 土地地號詳為61、61-1、61-2、102、102 -1、102-2、102- 3、102-4、102-5、1 02-6、102-7、102-8、102-9、102-10 、102-11、102-12、102-13、102-14、102 -15、102-16、1
02-17、102-18、102-19、102-20、102-21、102-22、105、 105-1、105-2、105-3、105-4、105-5、105-6、105-7、105 -8、105-9地號，共計36筆土地（以下簡稱36筆土地）。嗣 訴外人李燕參於73年4月12日以林守藩及上訴人戊○○等三 人之被授權人地位辦理前開36筆土地之繼承登記申請，且於 73年5月10完成繼承登記，而將該36筆土地登記為林守藩及 上訴人戊○○等三人分別共有，應有部分各四分之一，並於 73年5月15日以出賣人林守藩、上訴人戊○○等三人之代理 人名義與李文騫、上訴人卯○○訂立「不動產買賣契約書」 ，將上開36筆土地出賣給李文騫、上訴人卯○○，買賣價款 為：「⑴、於64年5月15日間，已由承買人卯○○，交與出 賣人之財產管理人葉作樂律師新臺幣貳佰貳拾壹萬柒仟貳佰 玖拾肆元捌角（2,217,294.8元）整。⑵、於72年8月間，在 日本東京都和解時，再由承買人卯○○交與出賣人日幣1000 萬圓，以上列兩項金額為本件全部買賣價款。」嗣李文騫（ 李燕參之子）、上訴人卯○○竟於74年3月25日起訴請求上 訴人戊○○等三人將前開36筆土地所有權全部移轉登記予李 文騫、上訴人卯○○共有。案因上訴人戊○○等三人均未到 庭，由原法院以74年度繼字第17號民事判決李文騫、上訴人 卯○○全部勝訴，上訴人戊○○等三人未上訴而告確定。嗣 上訴人戊○○等三人就前開36筆土地於75年2月22日出具授 權書上訴人卯○○，而卯○○則於75年5月7日以上訴人戊○ ○等三人之被授權人地位就前開36筆土地辦理林守藩名下應 有部分4分之1之繼承登記申請，於75年5月9日完成繼承登記 ，將林守藩所有前開36筆土地應有部分四分之一登記為上訴 人戊○○等三人分別共有。然75年9月9日上訴人卯○○竟以 上訴人戊○○等三人之受任人地位依序以臺中郵局第1203、 1242、1247、1259、1263、1265、1269等號存證信函分別通 知基地承租人被上訴人吳瑞卿、林水盛（被上訴人庚○○、 寅○○之被繼承人）、陳朝南（被上訴人午○○○之繼承人 ）、賴陳阿鑾、被上訴人丙○○、被上訴人巳○及被上訴人 申○○等人及以其他字號存證信函通知其他基地承租人，表 明：「其受上訴人戊○○等三人委任全權處分前開36筆土地 ，茲以每平方公尺6,050元出售（查將實際出售《即新台幣 104萬元加上日幣1,000萬元》價格灌水），請於文到20日內 ，依台端使用面積向寄件人所委任之訴外人游振福依上開價 格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金 ，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游 振福處繳清，逾期即終止租約」云云，自非屬合法之通知， 即視為未通知。而上訴人卯○○於當時既為上訴人戊○○等
三人之受任人，其關於債務之履行有故意或過失時，債務人 應與自己之故意或過失負同一之責任。嗣上訴人卯○○再於 76年6月27日再以上訴人戊○○等三人之被授權人地位，與 上訴人卯○○及子○○二人虛偽訂立公契「土地買賣所有權 移轉契約書」，將前開36筆土地虛偽記載買賣價款總金額新 台幣（下同）113,419,350元，出賣予上訴人卯○○及子○ ○二人（按上開36筆土地之總面積18,747平方公尺，乘以每 平方公尺6,050元，即等於113,419,3 50元），嗣於76年6月 29日將該虛偽買賣移轉土地之情事，向臺中縣稅捐稽徵處申 報土地增值稅，使該處之承辦公務員將該不實之出賣移轉事 項登載於其職務上所掌之公文書即「土地增值稅繳款書」36 份，嗣於76年8月22日將該不實之買賣過戶情事，持向臺中 縣霧峰地政事務所辦理所有權移轉登記，隨即撤回銷號，嗣 又於76年10月3日重新檢附上開存證信函及有關文件，持向 臺中縣霧峰地政事務所申請辦理所有權移轉登記，經於76年 10月14日完成上述36筆土地所有權移轉登記，其中上訴人卯 ○○、子○○之應有部分各二分之一。又上訴人卯○○、子 ○○二人嗣後即於86年間以前開36筆土地之所有權人地位， 對其上之基地占有人，訴請拆屋還地訴訟（共析分為七件， 案號分別為台中地院86年度重訴第11 8號、86年度重訴第39 3號、86年度訴字第1345號、86年度訴字第1346號、86年度 訴字第1347號、86年度訴字第1348號、86年度訴字第1349號 ），其中86年度訴字第1345號，乃以本件被上訴人為上訴人 ，業經判決上訴人卯○○、子○○二人敗訴確定（以下簡稱 系爭拆屋還地訴訟）。其理由確認被上訴人有基地租賃之優 先購買權足以對抗上訴人卯○○、子○○二人，故被上訴人 分別為系爭土地之基地承租人，對於上訴人卯○○、子○○ 二人與上訴人戊○○、己○○、林玉枝間之買賣，有以同一 條件優先購買之權，且該基地承租之優先購買權具有物權之 效力，並得對抗上訴人。又上訴人卯○○雖抗辯於75年9 月 9日其曾以上訴人戊○○等三人之受任人地位以存證信函分 別通知基地承租人吳瑞卿、林水盛、陳朝南、賴陳阿鑾、丙 ○○、巳○及申○○等人以每平方公尺6,05 0元購買及催繳 租金，逾期終止租約云云，然被上訴人等人就系爭土地有無 基地租賃關係存在，為前案訴訟爭執之核心問題，業經系爭 拆屋還地訴訟判決明確認定被上訴人等人為系爭土地之基地 承租人，上訴人所為上開通知及催告均屬不合法，被上訴人 等人對於系爭土地於出賣時，有依同樣條件優先購買之權， 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人，業如前述。系爭拆屋還地訴訟
確定判決就訴訟標的及爭點問題，既經雙方攻防辯論及法院 判斷，自既有既判力及爭點效之效力。基上，被上訴人等人 為系爭土地之基地承租人，其租賃關係仍存續中，為系爭拆 屋還地訴訟確定判決所認定，故被上訴人等人就系爭土地原 所有權人即林守藩、上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○間 於72年8月20日訂立之「和解契約書」，就系爭土地所成立 之買賣，土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買 之權，此項基地優先購買權，具有物權之效力，上訴人卯○ ○、子○○縱已為所有權移轉登記，仍不能對抗被上訴人等 人，亦即其所有權移轉登記對被上訴人等人不生效力，被上 訴人得訴請其塗銷登記。上訴人己○○等三人既從未將出賣 條件通知被上訴人等基地承租人後，被上訴人等基地承租人 自無從表示承買或放棄承買之可言，自無適用上開規定視為 放棄優先購買權之餘地，被上訴人等人之優先購買權自不因 之而消滅。是被上訴人等人就系爭土地既有基地租賃關係存 在，就上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○間於72年8月20 日訂立和解契約書所成立之買賣，自有按同一買賣條件之優 先購買權存在。爰以起訴狀向原出租人即上訴人戊○○等三 人表示願以其將系爭土地出賣於卯○○之相同出賣條件為優 先購買之意思表示。因系爭土地現已登記為上訴人卯○○、 子○○所有，並於系爭拆屋還地訴訟判決確定之後，猶再次 對被上訴人等人提起拆屋還地及不當得利之訴訟（原法院96 年度訴字第1060號），被上訴人等人自有提起確認優先購買 權存在之訴訟之利益與必要。又上訴人子○○登記應有部分 2分之1部分，雖未與上訴人戊○○等三人直接成立買賣關係 ，應認從上訴人卯○○基於買受人之權利繼受而來，被上訴 人等人之優先購買權既得以物權效力對抗上訴人卯○○之全 部土地所有權移轉登記，自仍得以物權效力對抗繼受上訴人 卯○○所有權移轉登記權利之後手上訴人子○○，一併訴請 其塗銷所有權移轉登記。爰請求確認被上訴人等人分別就所 承租之基地部分有優先購買權存在：上訴人卯○○、子○○ 應將上述土地之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人 應將上述土地按戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20 日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人等人，並 辦理所有權移轉登記予被上訴人等人。又其中承租占用之基 地，若屬整筆土地之其中一部分，上訴人戊○○等三人亦應 將該部分分割出新地號後再辦理所有權移轉登記予被上訴人 等人。再者，被上訴人願意將同一條件之價金提高至前開36 筆土地按800萬元計算之價格（換算為每平方公尺427元）給 付上訴人戊○○等三人。並同意負擔土地增值稅及過戶費用
，為此提起本訴，並聲明如下：
⒈確認被上訴人庚○○、寅○○就坐落同段102-47地號面積 52平方公尺、同段102-50地號面積276平方公尺、同段102 -53地號面積34平方公尺，如原判決附圖（下簡稱附圖） 所示編號１部分，共三筆土地有優先購買權存在；上訴人 卯○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所 （改制前為霧峰地政事務所，以下同）於76年10月14日， 以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分 各2分之1之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應 將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年 8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人 庚○○、寅○○（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「 同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登 記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受 人負擔，下同），並辦理所有權移轉登記予被上訴人庚○ ○、寅○○，並按庚○○、寅○○應有部分各二分之一保 持共有。
⒉確認被上訴人未○○、甲○○、乙○○就同段102地號面 積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號3面積159平方 公尺及編號3-1面積113平方公尺部分有優先購買權存在； 上訴人卯○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平地政 事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76 年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗 銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等 三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書 之同一條件出售予被上訴人未○○、甲○○、乙○○三人 （查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價 格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、 土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同） ，並將上述102地號土地之其中如附圖及編號3-1面積113 平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被 上訴人未○○、甲○○、乙○○，並按未○○、甲○○、 乙○○應有部分各三分之一保持共有。
⒊確認被上訴人吳瑞卿就同段102地號面積1,896平方公尺土 地，其中之如附圖編號6面積47平方公尺部分及同段102-4 6地號土地，其中之如附圖編號6面積7平方公尺之土地有 優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將上開土地， 由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因 、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各二分之一之 所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地
，按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日 所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人吳瑞卿（ 查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格 」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土 地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同）， 並將上述102地號土地之其中如附圖編號6面積47平方公尺 及102-46地號土地之其中如附圖編號6面積7平方公尺部分 分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴人吳瑞卿 。
⒋確認被上訴人巳○就同段102地號面積1,896平方公尺土地 ，其中之如附圖編號7面積211平方公尺部分及同段102-46 地號面積67平方公尺土地，其中之如附圖編號7面積11平 方公尺部分土地有優先購買權存在；上訴人卯○○、子○ ○應將上開土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14 日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有 部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等 三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○ 於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被 上訴人巳○（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣 條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時 之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負 擔，下同），並將上述102地號土地之其中如附圖編號7面 積211平方公尺及同段102-46地號土地之其中如附圖編號7 面積11平方公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登 記予被上訴人巳○。
⒌確認被上訴人壬○○、癸○○、辛○○就同段102地號面 積1,896平方公尺土地，其中之如附圖編號8面積225平方 公尺及編號8-1面積87平方公尺部分有優先購買權存在； 上訴人卯○○、子○○應將上開土地，由臺中縣太平地政 事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76 年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗 銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等 三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書 之同一條件出售予被上訴人壬○○、癸○○、辛○○三人 （查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價 格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、 土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔，下同） ，並將上述102地號土地之其中如附圖編號8面積225平方 公尺及編號8-1面積87平方公尺部分分割出新地號後均辦 理所有權移轉登記予被上訴人壬○○、癸○○、辛○○，
並按壬○○、癸○○、辛○○應有部分各三分之一保持共 有。
⒍確認被上訴人丙○○就同段102地號面積1,896平方公尺土 地，其中之如附圖編號4面積99平方公尺部分、同段102-5 2地號面積22平方公尺土地之優先購買權存在；上訴人卯 ○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平地政事務所於 76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期76年6月27 日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴 人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○○等三人與上 訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條 件出售予被上訴人丙○○（查原判決判令買賣價金部分詳 如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額，關於辦理所有 權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用， 均由買受人負擔，下同），並將上述102-52地號面積22平 方公尺土地及102地號土地之其中如附圖編號4面積99平方 公尺部分分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴 人丙○○。
⒎確認被上訴人申○○就同段102-27地號面積162平方公尺 、同段102-28地號面積68平方公尺土地，其中之如附圖編 號5-1面積26平方公尺部分、同段102-51地號面積113平方 公尺土地之優先購買權存在；上訴人卯○○、子○○應將 上述土地，由臺中縣太平地政事務所於76年10月14日，以 買賣為原因、原因發生日期76年6月27日所為應有部分各 二分之一之所有權移轉登記塗銷。上訴人戊○○等三人應 將上述土地按上訴人戊○○等三人與上訴人卯○○於72年 8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人 申○○（查原判決判令買賣價金部分詳如附表「同樣條件 購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地 價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔， 下同），並將上述同段102-27地號面積162平方公尺、同 段102 -51地號面積113平方公尺及同段102-28地號面積68 平方公尺土地之其中如附圖編號5-1面積26平方公尺部分 分割出新地號後均辦理所有權移轉登記予被上訴人申○○ 。
⒏確認被上訴人午○○○就同段102-16地號面積62平方公尺 、同段102-26地號面積284平方公尺土地之優先購買權存 在；上訴人卯○○、子○○應將上述土地，由臺中縣太平 地政事務所於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日 期76年6月27日所為應有部分各二分之一之所有權移轉登 記塗銷。上訴人戊○○等三人應將上述土地按上訴人戊○
○等三人與上訴人卯○○於72年8月20日所訂立之和解契 約書之同一條件出售予被上訴人午○○○（查原判決判令 買賣價金部分詳如附表「同樣條件購買價格」欄所示金額 ，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代 書及過戶費用，均由買受人負擔，下同），並辦理所有權 移轉登記予被上訴人午○○○。（下各簡稱①確認優先購 買權存在之訴、②塗銷所有權移轉登記之訴、③移轉所有 權登記之訴）。又查72年訂立之「和解契約」迄本案起訴 已24年，用以前之價金數額作為計算標準縱有不合理，亦 應由法院依照物價指數標準及其漲幅調整之。又自86年至 96年間止，上訴人卯○○、子○○以所有權人自居，以被 上訴人等無權占有為由，對被上訴人等提起系爭拆屋還地 訴訟，被上訴人等就是否為基地承租人？租賃關係是否仍 存續？被上訴人等得否對抗名義上所有權人即上訴人卯○ ○、子○○？均處於不明確之狀態，而上訴人卯○○猶主 張其於75年9月9日以上訴人戊○○等三人之受任人地位以 存證信函通知及催告相對人等合法，否認僅以日幣1,000 萬圓（或再加計104萬元），購買上訴人戊○○等三人所 有之前開36筆土地，以致上訴人卯○○與上訴人戊○○等 人間之買賣條件為何，處於狀況不明之狀態，非俟系爭拆 屋還地訴訟確定，無法釐清事實。致被上訴人遲遲無法知 悉上訴人等間之買賣條件內容為何，並以正確之同一條件 行使優先購買權，其因遲延所生之不利益，應由上訴人戊 ○○等三人自行負擔，與被上訴人無關。嗣被上訴人於系 爭拆屋還地訴訟確定後，隨即提起本件訴訟，行使基地承 租人之優先購買權。又查本件原地主己○○等三人既從未 將出賣條件通知被上訴人等基地承租人後，被上訴人等基 地承租人自無從表示承買或放棄承買之可言，自無適用上 開規定視為放棄優先購買權之餘地，被上訴人等人之優先 購買權自不因之而消滅。又兩造間就買賣系爭土地之「同 一條件」（價金部分）之主張不同，已訴由法院審判，自 須待法院裁判確定，始得確認。又訴外人丑○○曾代表太 平市新光里全里之基地（含本件訟爭土地）承租人於87年 5月13日到日本，與日本地主戊○○、己○○、辰○○○ ○○○○等三人協商，當時丑○○並㩦帶確認書、授權書 、同意書三份文件到日本。確認書（下簡稱系爭確認書） 目的為日本地主與卯○○在72年8月20日所訂立之和解契 約書為真正，且價金僅有新台幣104萬元再加計日幣1千萬 元，購買太平市新光里全里之36筆土地，證明卯○○嗣後 要辦理登記時，以存證信函寄予基地承租人以每平方公尺
新台幣6,050元要出賣予基地承租人，這個價格是不實的 。授權書（下簡稱系爭授權書）之目的是要請求日本地主 ，授權丑○○可以代理日本地主對卯○○終止日本地主之 前對卯○○之授權，並可以對卯○○提起有關之訴訟。而 同意書之目的是告知日本地主有關於新光里之全部基地承 租人，願意以日本地主與卯○○在72年8月20日所訂立之 和解書之同一條件，向日本地主購買新光里之全部承租基 地（含本件系爭土地）。嗣後日本地主就確認書、授權書 有同意簽署，並有台北駐日經濟文化代表處之認證。同意 書部分（下簡稱系爭同意書），日本地主原則上有同意簽 署，但因前案台中地院86年訴字第1345號等七件訴訟，何 時確定尚未知，如日本地主將土地賣與基地承租人將負有 返還價金及利息之責任，但利息至今尚無法確定，須待訴 訟確定才有辦法確認，所以才未簽署同意書。準此，丑○ ○代表全新光村之基地承租人（包含本件被上訴人）已於 民國87年5月13日向日本地主即出賣人己○○、戊○○及 林玉枝表示以同一條件優先購買之意思表示，應無明示或 放棄優先購買權之情形等詞。並求為判決駁回對造之上訴 。（查原審判決被上訴人全部勝訴）。
二、上訴人則以：查林守藩、上訴人戊○○等三人將前開36筆土 地出售與上訴人卯○○時，其日期為72年8月20日，而土地 於76年6月移轉登記於上訴人卯○○時之公告現值均為950元 /平方公尺，至被上訴人提起本訴訟時，該36筆土地公告現 值已均調高至13,000元/平方公尺。足見被上訴人於96年8月 27日提起本訴主張優先購買權時，系爭土地之公告現值均為 76年6月土地公告現值之13.68倍，然本件被上訴人於67年間 （兩造多起訴訟起）或73年間（72年和解契約書成立時）， 即已知悉上訴人間有上開買賣行為，並得以72年和解契約書 同一條件依法向原地主即上訴人戊○○等三人請求優先購買 ，然被上訴人並未行使該權利，迨於23年後，該土地價格巨 幅上漲後，始行使優先權，並主張以數年前之價格優先購買 ，顯違反誠信原則，亦應可認默示放棄優先購買權。再者， 上訴人戊○○、島田玉枝、己○○等三人已另於97年7月11 日以原地主之身份，以書狀（原審答辯五狀）之送達為通知 被上訴人等給付買賣價金之意思表示，請被上訴人等於送達 翌日起7日內，按97年7月3日所提原審答辯㈣狀中附表所示 之鑑價市值（即總價額新台幣49,210,596元整），以現金一 次支付至台中市○區○○○街15號2樓之1即其共同訴訟代理 人陳益軒律師事務所址，履行土地買賣價金給付義務，然自 97年7月11日上訴人等已合法將答辯㈤狀送達予被上訴人等
之訴訟代理人蘇顯騰律師，被上訴人等自應於同年7月18日 前給付買賣價金予上訴人己○○、戊○○、島田玉枝之共同 訴訟代理人陳益軒律師，然被上訴人等並未於上開期限內給 付買賣價金予上訴人等，亦未表示任何意見，按照上開規定 ，應已視為默示放棄優先購買權。又本件上訴人等亦已對被 上訴人等通知並載明被上訴人等須於答辯㈤狀送達7日內表 示並同時繳納買賣價金履行給付義務，然被上訴人等卻未於 上開期限內繳納買賣價金予上訴人等，已陷於給付遲延，依 民法第254條規定，得解除因行使優先購買權而成立之買賣 契約。又查系爭拆屋還地訴訟被上訴人共同訴訟代理人蘇顯 騰律師，於87年8月20日庭期時，由蘇顯騰律師當庭提出原 審證十四「系爭確認書」《見系爭拆屋還地訴訟其中台中地 院86年度訴字第1345號卷一第210頁》，其內容記載：「一 、於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。…又吾等三人除依 上開和解契約書之約定，取得卯○○所交付之和解金日幣10 00萬元外，並未取得卯○○之其他任何款項。…」，可證明 被上訴人等皆知悉該確認書內容．是退步言，即便被上訴人 之優先購買權未因上訴人之催告而視為放棄，然被上訴人等 於87年8月20日時，被上訴人已知悉系爭土地之買賣條件， 卻怠於行使優先購買權，依土地法第104條第2項規定，應已 生失權之效果。又民國87年丑○○至日本與戊○○等人接洽 之目的，是為了要確認系爭土地買賣條件為何及系爭土地上 是否有租賃關係存在，且因丑○○稱卯○○以不實之金額通 知佃農，希望己○○等人能至臺灣法院說明，己○○因不便 到臺灣，故簽署一份授權書，由丑○○代替己○○至法院說 明買賣之價金，並沒有提到其他要求或提出其他文件，而被 上訴人呈報丑○○當時至日本之各項單據中「丑○○於87年 6月2日出具之授權書及確認書之代辦費請款單影本一紙」及 「丑○○於1988年5月2日出具之往日本報告表影本一紙」當 中，皆只有提及「確認書」及「授權書認證事宜」，完全沒 有提及任何有關「同意書」之文字，故可證當時丑○○至日 本僅係為確認土地之買賣價金及是否有租賃關係，而非欲向 戊○○等人行使優先購買權。且因丑○○赴日前尚未知悉正 確之買賣價金為多少，所以當時丑○○無法也沒有表示要向 日本地主戊○○等人購買土地，且戊○○等人當時亦沒有看 到系爭同意書，足見被上訴人當時並未委託丑○○至日本對 己○○等人行使優先購買權等語，資為抗辯。並求為判決： ㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人等於第一審之訴駁 回。㈢第一、二審訴訟費用，均由被上訴人等共同負擔。貳、法官協議兩造爭點整理（見本審卷一第165頁至第166頁）：
一、兩造不爭執事項：
㈠兩造就坐落台中縣太平鄉○○路段第102、102之16、102之2 5、102之26、102之27、102之28、102之29、102之46、102 之47、102之48、102之49、102之50、102之51、102之52、1 02之53等15筆土地，提起拆屋還地事件，歷經臺中地方法院 以86年度訴字第1345號（原告子○○等與被告林水盛等）判 決，其主文為「原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費 用由由原告負擔」，嗣經子○○等上訴，由本院（台中高分 院）以90年度上字第526號判決其主文為「上訴駁回。第二 審訴訟費用由上訴人等負擔。」再經最高法院以92年度台上 字第1894號判決「原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院 」。本院（台中高分院）再以92年度上更㈠字第58號判決「 上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 」其判決認定事實理由第八項載明：「綜上所論，本件上開 被上訴人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及被 上訴人卯○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租人行 使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人卯○○與己○○、 林守藩、戊○○、林玉枝於72年8月20日訂立和解契約書及 中文譯本一份可證（同原審被證四）及經台北駐日經濟文化 代表處認證之授權書一份可證（同原審被證十三）。且前案 台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決及最高 法院70年台上字第1468號民事判決所記載，本件被上訴人巳 ○、申○○等二人均係該案之原告，被上訴人午○○○則為 該案原告陳明通之繼承人，被上訴人壬○○、癸○○、辛○ ○則為該案原告林枝掌之繼承人，被上訴人謝傳旺為該案原 告謝天送之子為其繼承人，原為系爭土地之承租人，亦為該 事件上訴人卯○○、戊○○、林守藩、己○○、林玉枝所承 認。基此，原出租人即地主戊○○等四人既已承認被上訴人 等人有租賃關係存在，且未合法終止，被上訴人即有基地租 賃之優先購買權足以對抗上訴人。是本院認，依上所述，因 被上訴人等與上訴人之前手間就系爭土地有租地建屋之關係 存在，迄未終止或消滅，其等占用系爭土地建築房屋使用， 即非無權占有，而上訴人等雖已取得系爭土地所有權，但其 與前手即原地主間之買賣，因未依法定規定通知優先購買權 人之承租人即上開被上訴人等，而不得對抗該各被上訴人， 均已如前述。從而，上訴人依民法第767條及不當得利之法 則，訴求上開各被上訴人拆屋還地及返還不當得利並加附遲 延利息，自無理由，應予駁回其請求。原審因而為上訴人敗 訴之判決並駁回其假執行之聲請，依法並無不合，上訴意旨 仍執陳詞，指稱原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應
予駁回。」，再經最高法院以95年台上字第2563號判決確定 。並經本院調閱上開民事卷宗，核閱無誤。
二、兩造爭執事項：
㈠庚○○等對於卯○○與林守藩、戊○○等三人間就系爭土地 之買賣契約，有無土地法第104 條第2 項之優先購買權存在 ？
㈡庚○○等之優先購買權是否於戊○○等三人催告行使，因逾 期未行使而消滅？
㈢庚○○等於二十餘年後始行使優先購買權，是否違反誠信原 則？
㈣系爭優先購買權所指同樣條件之價格，應如何決定？參、得心證之理由：
一、經查，被上訴人等就系爭土地有不定期基地租賃關係，業經 系爭拆屋還地訴訟即本院92年度上更㈠字第58號確定判決認 定無誤（詳如上開不爭執事項），並經本院調閱上開民事卷 宗，核閱無誤，自屬實在。又被上訴人主張彼等早於民國87 年5月13日由丑○○代表全新光村之基地承租人（包含本件 被上訴人）向日本地主即出賣人己○○、戊○○及林玉枝表 示願以72年和解契約書同一條件優先購買系爭土地云云。然 為上訴人所否認，並以前詞抗辯。是本件首應審究者，厥為