臺灣高等法院民事判決 99年度上字第304號
上 訴 人 森台企業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 鄭世脩律師
法定代理人 乙○○
戊○○
丙○○
丁○○○
己○○
壬○○
庚○○
被 上訴 人 辛○○
訴訟代理人 巫坤陽律師
上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年1月19日
臺灣臺北地方法院98年度訴字第1030號第一審判決提起上訴，經
本院於99年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按「解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算 。」、「解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。」、 「公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。」 、「有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章 程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限。」、 「清算人執行前項職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切 行為之權；清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司， 如未推定時，各有對於第三人代表公司之權。」、「關於清 算事務之執行，取決於過半數之同意。」，公司法第8條第2 項、第24條、第25條、第79條、第84條第2項、第85條第1項 、第113條分別定有明文。
二、經查，上訴人於民國（下同）96年4月12日經臺北市政府建 設局核准解散登記，有公司變更登記表1件在卷可憑（見原 審卷第39-41頁），上訴人股東會議雖曾決議選任林文淵會 計師為清算人，惟林文淵會計師迄未就任，為兩造所不爭執 ，且上訴人之公司章程並未有清算人之規定，自應以全體股 東為清算人，又被上訴人亦為上訴人之股東，故本件僅以其 他清算人為上訴人之法定代理人即足。又上訴人提起本件上 訴，業經其過半數之清算人甲○○、丁○○○、乙○○、戊
○○、丙○○同意，有同意上訴之證明同意書附卷可稽（見 本院卷第35頁），依前揭規定，應認上訴人之上訴為合法。乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段二小段1167建 號，門牌號碼臺北市○○區○○路4段137號4樓之2房屋（下 稱系爭房屋）係被上訴人所有，上訴人於95年1月向被上訴 人承租系爭房屋，租金每月新臺幣（下同）22,500元，租賃 期間自95年1月至95年12月止。詎上訴人自96年1月起即未支 付租金，被上訴人於98年1月20日以臺北北門郵局第274號存 證信函（下稱第274號存證信函）催告上訴人於文到15日內 支付96年至97年之租金，逾期未付即以第274號存證信函終 止兩造間之租賃關係。乃上訴人逾期仍未給付租金，自屬無 權占有使用系爭房屋，被上訴人得請求上訴人返還系爭房屋 ，並賠償被上訴人自96年1月起至97年12月止相當於租金之 損害共54萬元。爰依民法第455條前段、第767條前段、第17 9條、第184條第1項之規定，求為命：㈠上訴人應將系爭房 屋遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應自起訴狀繕本送達翌日 起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元。㈢第 一、二項請求，願供擔保，請准宣告假執行之判決。（原審 為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上 訴人於原審請求上訴人給付54萬元本息部分，經原審為其敗 訴之判決，未據聲明不服，已告確定。）並答辯聲明：上訴 駁回。
二、上訴人則以：上訴人係向甲○○、己○○承租系爭房屋，被 上訴人並非系爭房屋之出租人，故被上訴人不得終止系爭房 屋租賃契約，亦不得請求相當於租金之損害或不當得利。即 令被上訴人繼受己○○之所有權，亦應繼受己○○之租賃權 利義務關係，而甲○○、己○○可得請求之租金，既已列入 上訴人之清算債權內，應生清償效力，被上訴人不得終止租 約等語，資以抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人遷 讓系爭房屋、給付租金（即按月給付2萬元）部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、被上訴人主張系爭房屋原為己○○所有，於93年2月16日以 買賣為原因移轉登記予被上訴人，系爭房屋現仍由上訴人占 有使用中，上訴人曾開立95年度房屋租賃所得扣繳暨免扣繳 憑單予被上訴人等情，業據提出建物登記謄本、97年房屋稅 繳款書、95年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單在卷可稽（見原 審卷第9-11頁），並為上訴人所不爭執，堪信為真正。被上 訴人又主張：上訴人自95年1月1日起至同年12月31日止向被
上訴人承租系爭房屋，每月租金22,500元，上訴人自96年1 月1日起未付租金，經被上訴人於98年1月20日以第274號存 證信函催告上訴人給付租金，逾期即以該存證信函為終止租 賃契約之意思表示，上訴人逾期未給付，爰依民法第455條 前段、第767條前段、第184條、第179條之規定，請求上訴 人返還系爭房屋並給付相當租金之不當得利等語，惟為上訴 人所否認，並以上述情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點在 於：㈠兩造間就系爭房屋是否訂有租賃契約？㈡被上訴人得 否以上訴人積欠租金為由而終止租賃契約？得否請求上訴人 返還系爭房屋？㈢被上訴人得否請求上訴人按月給付2萬元 ？茲分述如下。
四、兩造間就系爭房屋是否訂有租賃契約？
㈠被上訴人主張：上訴人向被上訴人租用系爭房屋，期間自95 年1月1日起至95年12月31日止等語。上訴人則抗辯：上訴人 係向己○○、甲○○租用系爭房屋，並非向被上訴人租用云 云。
㈡經查，被上訴人主張上訴人向被上訴人租用系爭房屋，期間 自95年1月1日起至95年12月31日止，業據被上訴人提出上訴 人所開立95年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單為證（見原審卷 第11頁），被上訴人之所得所屬年月為「自95年1月至95年 12月，格式代號及所得類別：「51固定資產租賃所得─房屋 租賃」，核與證人己○○證稱：「（被告（即上訴人）是否 承租臺北市○○路○段137巷4樓之2房屋，證人是否知悉？若 知悉，係向誰承租？每月租金多少？租期為何？有無相關租 約得提出？）我清楚，被告現在是跟原告（即被上訴人）承 租，以前是跟我與甲○○承租，區別點在93年以後，92年底 就過戶給原告，所以93年後就改成跟原告承租，每年簽1次 ，1年27萬元，一直都保持這樣，沒有改過，有時半年一付 ，有時一年一付，租約都在會計師林文淵那邊，每年都有重 新簽約。」等語相符（見原審卷第126-127頁），又上訴人 自承系爭房屋之租約係制式租約，約定租金為月付，實際上 則係由上訴人每半年或1年1次給付租金（見本院卷第56頁反 面），是上訴人自認確就系爭房屋簽訂定期租賃契約，僅否 認出租人為被上訴人，再查，系爭房屋係由被上訴人於93年 2月16日取得所有權，甲○○非系爭房屋之所有權人，己○ ○則自93年以後即非系爭房屋之所有權人，上訴人於被上訴 人取得系爭房屋所有權後，即無再向甲○○或己○○承租之 理，茍上訴人於95年1月至12月如未向被上訴人承租系爭房 屋，衡情亦無可能開立95年租賃所得之扣繳暨免扣繳憑單予 被上訴人，堪認上訴人確係向被上訴人承租系爭房屋，且係
每年簽1次為期1年之租約。故被上訴人主張兩造就系爭房屋 訂立租賃期間自95年1月1日起至95年12月31日止之租賃契約 ，洵堪採信。
五、被上訴人得否以上訴人積欠租金為由而終止該租賃契約？得 否請求上訴人返還系爭房屋？
㈠按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。」又按「出租人非因左列情形之一，不 得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外， 達2個月以上時。」，土地法第100條第3款亦有明文。 ㈡經查，兩造就系爭房屋訂立之租賃契約期間至95年12月31日 即屆滿，上訴人仍繼續使用系爭房屋，被上訴人未為反對之 意思，依民法第451條之規定，兩造間應成立不定期租賃契 約。次查，兩造就系爭房屋之租賃契約並無押租金之約定， 上訴人亦未交付押租金予出租人等情均不爭執（見本院卷第 56頁反面），又上訴人自96年1月起即未支付租金予被上訴 人，至98年1月已欠租達2個月以上，經被上訴人於98年1月 20日委請巫坤陽律師以第274號存證信函代為函告上訴人， 請於文到15日內支付96年至97年之租金共54萬元，逾期未給 付，即以第274號存證信函為終止租賃關係之意思表示通知 ，且第274號存證信函於98年1月21日送達予上訴人，上訴人 迄未給付租金之事實，有被上訴人提出第274號存證信函及 回執附卷可按（見原審卷第12-14、75-82頁），足證被上訴 人確已合法終止系爭房屋之租賃契約。
㈢上訴人固抗辯因上訴人已解散清算，並將系爭房屋之租金債 務列入清算債權，應生清償之效力，被上訴人不得終止租約 云云。惟按「依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清 償，經其受領者，債之關係消滅。」，民法第309條第1項定 有明文。上訴人已經解散，依公司法第24條之規定應行清算 ，惟上訴人僅將系爭房屋之租金債務列入清算，而未依債務 本旨，向被上訴人提出租金之給付，依民法第309條第1項之 規定，不生清償之效力，故上訴人抗辯其已將系爭房屋之租 金債務列入清算，應生清償效力云云，尚無足採。是被上訴 人已合法終止系爭房屋之租賃契約，上訴人繼續占有系爭房 屋即屬無權占有，被上訴人依民法第767條前段規定，請求 上訴人返還系爭房屋，自屬有據。
六、被上訴人得否請求上訴人按月給付2萬元？ ㈠按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。」民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之房屋 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而相當於
租金之損害賠償金額之計算，依土地法第97條第1項固規定 ：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限。」，然而，土地法第97條關於約定 最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適 用，此觀諸同法第94條第1項及第96條均係有關「自住」之 規定即可推知。至城市地方供營業用之房屋，承租人得以營 商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比， 所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院 94年度第2次民事庭會議決議參照）。
㈡被上訴人於98年1月20日合法終止系爭房屋租賃契約後，上 訴人仍繼續無權占有系爭房屋，致被上訴人受有系爭房屋無 法使用收益之相當於租金之損害，被上訴人自得依民法第 179條前段之規定，請求上訴人自起訴狀繕本送達之翌日（ 即98年4月14日）起，按月給付相當於租金不當得利。又系 爭房屋原係作為上訴人公司營業處所，上訴人自96年1月起 雖無營業，惟上訴人之財物仍放置於系爭房屋，且解散公司 在清算時期中，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營 業務，公司法第26條亦有明文，故系爭房屋仍不失為供營業 用之房屋。次查，系爭房屋位於臺北市○○區○○路4段與 安和路1段交叉口西北側，附近有仁愛國中、敦安公園、市 場及國泰醫院等公共設施，商業活動集中於仁愛路4段與安 和路1段上，北側為忠孝敦化商圈，各條巷弄間小型零售店 面發達，民生取得便利，各項生活機能良好，區域內大眾運 輸系統完善，交通工具主要與捷運、公車及自用車為主，交 通條件優良；又系爭房屋所在之大樓為地上12層，地下1層 建物，出入大門有警衛管理，面積約為77.08坪，此有鑑定 報告在卷可資參佐（見原審卷第21-30頁），是上訴人無權 占有系爭房屋，每月因此可享有占有系爭房屋之利益及被上 訴人每月因此所受相當於租金之損害，應以2萬元為適當。七、綜上所述，系爭房屋之租賃契約業經被上訴人合法終止，從 而，被上訴人依民法第767條前段、第179條前段之規定，請 求上訴人返還系爭房屋，及自起訴狀繕本送達翌日即98年4 月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2 萬元，為有理由，應予准許。又被上訴人依民法第767條前 段、第179條前段之規定請求上訴人返還系爭房屋及給付相 當租金之不當得利，為有理由，本院即毋庸再審酌被上訴人 依民法第455條前段、第184條第1項之請求是否有據。原審 就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並就返還系爭房屋 之部分為兩造供擔保後，准、免假執行之宣告，於法並無不 合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無
理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 陳姿岑
法 官 周舒雁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 秦仲芳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
, 台灣公司情報網