臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第207號
原 告 丙○○
訴訟代理人 林錫恩律師
黃俊達律師
粘怡華律師
蘇文斌律師
被 告 鑫江工程有限公司
法定代理人 丁○○
被 告 甲○○
乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國99年5月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○區○○街416號房屋全部遷讓交還原告。
訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新臺幣伍拾伍萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、本件被告鑫江工程有限公司、甲○○、乙○○均經合法通知 ，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所 列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○區○○段677－883地號地號 及其上20808建 號即門牌「臺南市○區○○街416號」建物 （以下簡稱系 爭房屋）係原告於民國98年11月11日向鈞院所標得，業於 98年11月24日核發不動產權利移轉證書，並於98年12月10 日辦理移轉登記完竣。
（二）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。」為民法第767條前段所明定， 而不動產權利移轉證 書之使用情形既記載：「據假扣押債權人代理人稱：系爭 建物一樓開設『鑫江工程有限公司』」等語，原告自得請 求被告即原所有人甲○○及鑫江工程有限公司遷讓房屋。（三）上揭使用情形另載明：「二樓出租他人使用，嗣據債權人 代理人具狀並提出，經公證之租賃契約稱：系爭建物現由 第三人乙○○向債權人承租，租期自98年2月19日起至103 年2月18日止， 每月租金新臺幣（下同）12,000元（誤繕 為3,000元）」等語， 依民法第425條第1項：「出租人… ….縱將其所有權讓與第三人， 其租賃契約對於原告仍繼
續存在。」，原告自98年11月24日不動產權利移轉證書核 發之日起，自得向被告乙○○收取租金，當無疑義。嗣原 告於99年1月27日委由林錫恩律師寄發律師函， 催請於函 到5日內給付自98年11月24日起之租金， 詎被告乙○○竟 置之不理， 爰依民法第440條之規定終止契約，並以本起 訴為意思之表示。
（四）聲明：
⒈被告甲○○、鑫江工程有限公司、乙○○應遷讓臺南市○ 區○○街416號房屋。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告鑫江工程有限公司未於言詞辯論期日到場，亦未為提出 書狀作何聲明或陳述。
四、被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場及 所提出之書狀所為之聲明及陳述：
（一）被告乙○○（即承租人）於98年2月19日 向被告甲○○（ 即出租人）承租系爭房屋，承租範圍共二層，為系爭房屋 二樓乃三樓全部，非原告起訴狀所載之承租範圍，有公證 書可稽。
（二）被告甲○○於99年1月28日下午3時許收到由原告委任律師 所寄發收件人為被告乙○○之律師信，恰時被告乙○○並 不在，因找不到個人私章一時情急下被告甲○○持立博工 程行之店章代收此信件，由於工作忙碌被告甲○○一時忘 記及因未與被告乙○○碰到面，而未轉交本信件，直至收 到原告所寄發之起訴狀繕本才驚覺想起忘了轉交本信件給 被告乙○○及事態嚴重。是故，被告乙○○自始不知有收 到律師信之事，又被告乙○○於租賃期間因不知本房屋已 拍定，所有權人易主，在不知情況下仍按時支付租金給被 告甲○○，實非為被告乙○○拖欠未付租金之情事。（三）按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相 對人時，發生效力。」民法第95條第 1項前段訂有明文， 是故原告主張「於99年 1月27日委由林錫恩律師寄發律師 函，催請於函到五日內給付自98年11月24日起之租金，詎 被告乙○○竟置之不理」等語，並不實在且非事實之全貌 ，本事件之發生實係不可歸責於被告乙○○，被告乙○○ 從未不交租金，更何況在不知情況下已交付被告甲○○租 金，倘因被告甲○○一時忘記轉交信件而致生原告獲鈞院 判准終止契約及返還房屋，實有損被告乙○○之權益。是 故，被告甲○○聲明願意歸還逾收之租金予原告以保原告 權益。
（四）聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲明均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，惟據其提出之書狀則以 ：被告乙○○於98年2月19日在本 院所屬民間公證人吳明烈 事務所與被告甲○○簽立房屋租賃契約書，租賃物標示：坐 落臺南市○區○○里○○街416號2、3樓之房屋、 租賃期間 ：自中華民國98年2月19日起至103年2月18日止共五年， 租 金每月為12,000元整。因上開租賃物遭鈞院執行處拍賣後由 原告得標， 原告雖於99年1月27日委由聯正律師事務所發函 給付租金乙事，惟該催告函係由立博工程行收受，被告係收 受鈞院民事庭99年3月24日 開庭通知書（內附律師函）才知 悉上開之事由，因催告函係由出租人代收，卻無轉告被告， 故被告全然不知給付租金之事宜。 嗣被告於99年4月22日將 98年12月份起至99年3月份（共四個月） 之租金共48,000元 以郵政匯票方式給付予原告，而原告亦於同年月23日收受等 語。
六、得心證之理由：
（一）本件原告主張於98年11月11日由本院標得系爭房屋，並經 本院於98年11月24日核發不動產權利移轉證書在案，原告 已依法取得系爭房屋及土地之所有權，惟被告鑫江工程有 限公司、甲○○及乙○○仍繼續占有使用系爭房屋等情， 業據提出與其所述相符之本院98年11月23日南院龍98執如 字第32473號函附之 不動產權利移轉證書、臺南市稅務局 房屋稅籍證明書、土地暨建物登記簿謄本、聯正律師事務 所律師函暨郵件收件回執為證，並經本院依職權調閱98年 度執字第32473號民事強制執行卷宗查閱無訛， 且被告等 就此亦無爭執，自堪信原告上開主張為真實。
（二）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給不動產權 利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第 98條第1項定有明文。 又所有人對於無權占有其所有物者 ，得請求返還之，民法第767條前段亦定有明文。 本件被 告甲○○原為系爭房屋之所有權人，然系爭房屋之所有權 由原告經民事強制執行之拍賣程序，於98年11月24日取得 不動產權利移轉證書後，已移轉予原告所有，被告鑫江工 程有限公司、甲○○即無正當權源繼續占有使用系爭房屋 ，自屬無權占有。被告甲○○雖辯稱希望可買回房子或再 承租云云，惟是否同意乃原告之權利，且原告於本院99年 3月24日言詞辯論時 即當場表示不同意，故尚難以此援為
繼續佔用系爭房屋之理由，此外被告鑫江工程有限公司、 甲○○亦無其他證據足資認定有何不必交付系爭房屋予原 告之權利。 從而，原告依據民法第767條前段規定，請求 被告鑫江工程有限公司、甲○○應將系爭房屋遷讓返還原 告，即屬有據，應予准許。
（三）原告復主張被告乙○○固於98年2月19日 與被告甲○○訂 立系爭租賃契約，然原告自98年11月24日不動產權利移轉 證書核發之日起，被告乙○○與前手之租賃契約，對於原 告仍繼續存在，原告自得向被告乙○○收取租金。嗣原告 於99年1月27日 委由律師發函向被告乙○○催繳自98年11 月24日起之租金，詎被告乙○○竟置之不理，原告爰依民 法第440條之規定終止系爭租賃契約， 並以本起訴允為意 思之表示等語；被告乙○○對於占有使用系爭房屋之事實 並不爭執，惟以前揭情詞否認原告已合法終止系爭租賃契 約，經查：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得 終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。 ⒉系爭租賃契約之承租人即被告乙○○積欠租金已達二個月 租額後，經原告委由林錫恩律師寄發律師函催告被告乙○ ○應給付所積欠的租金，該催告函送達處所為「臺南市○ 區○○街416號」， 收件回執記載由「立博工程行」簽收 ，有原告所提出之上開律師函及掛號郵件收件回執可憑， 且為兩造所不爭執。查被告乙○○雖設籍於該址，然與立 博工程行間並無任何關係， 惟據被告甲○○於99年3月24 日提出之答辯狀內自承係其因找不到個人私章一時情急下 持立博工程行之店章代收此信件；按「送達於住居所、事 務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨 別事理能力之同居人或受僱人。」， 民事訴訟法第137條 第1項定有明文， 上開律師函既由被告乙○○之有辨別事 理能力之同居人即被告甲○○所代收，應認該律師函已對 被告乙○○發生合法催告之效力。被告甲○○雖辯稱：其 由於工作忙碌一時忘記，又未與被告乙○○碰面而未轉交 該律師函云云，惟被告甲○○乃為被告乙○○之出租人， 其所言是否可信，已非無疑，況甲○○亦為本事件被告， 具有利害關係，自難期被告甲○○為真實完整之陳述，則 其所陳，尚難遽採。
⒊又原告以本起訴狀之送達作為通知被告終止系爭租賃契約 之意思表示， 該起訴狀已於99年2月24日合法送達被告乙 ○○，此有本院送達證書1紙在卷可稽。 參諸上開民法第 440條第1、2項規定， 應認已發生合法終止系爭租賃契約 之效力，則原告主張該租賃關係業經終止等情，自屬有據 ，被告乏言否認，尚嫌無據。
⒋被告乙○○雖辯稱： 其於99年4月22日已將98年12月起至 99年3月份（共四個月） 之租金共48,000元以郵政匯票方 式給付予原告，而原告亦於同年月23日收受等情，固提出 臺南地方法院郵局存證信函 第575號存證信函、郵政匯票 及郵件收件回執為憑，惟原告已合法終止系爭租賃契約， 業如上述， 且原告復於99年4月30日將被告乙○○所寄送 之匯票以存證信函方式寄還予被告，亦據提出臺南安南郵 局存證號碼000058存證信函及郵政匯票為證。是被告此部 分所辯，難認可採。
⒌按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物， 民法第455 條定有明文。 系爭租賃契約已於99年2月24日合法終止而 消滅， 被告乙○○自99年2月25日起繼續占有使用系爭房 屋即屬無權占有。從而，原告依租賃物返還請求權之法律 關係，請求被告乙○○將系爭房屋遷讓交還原告，洵屬有 據，應予准許。
（四）綜上所述，原告分別依所有物返還請求權及租賃物返還請 求權，請求被告鑫江工程有限公司、甲○○及乙○○應將 系爭房屋遷讓交還原告，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，被告其餘攻擊及防禦方法，核與本件判 決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判， 民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。 經核本件訴訟費用額為6,020元（即第一 審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被 告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
九、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無 不合，爰各酌定相當之擔保金額，均准許之。
十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段 、第78條，第85條第1項、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 6 月 9 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 王 獻 楠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，得於收受送達翌日起20日內向本院提出上訴狀（
須按對造人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 6 月 9 日
書記官 李 靜 怡
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