返還房屋等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,99年度,224號
TPDV,99,重訴,224,20100618,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第224號
原　　　告　東豐企業股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　余淑杏律師
　複代理人　羅詩蘋律師
　複代理人　王麗萍律師
被　　　告　臺灣故事股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　吳旭洲律師
　　　　　　李依蓉律師
　　　　　　劉凡聖律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於九十九年五月二十日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市中正區○○○路○段五十號地下二樓及地下二樓之一（面積：四五五一．二九平方公尺）之建物遷讓返還原告，並自民國九十八年一月一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳仟陸佰萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒仟柒佰陸拾伍萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴外人齊林環球管理顧問股份有限公司（下稱齊林公司）原 為門牌號碼臺北市中正區○○○路○段50號地下2樓及地下2 樓之1建物（下稱系爭建物）所有權人，並將系爭建物租予 文魁資訊股份有限公司（嗣更名為統一元氣資產管理股份有 限公司，後再更名為松崗資產管理股份有限公司，以下均稱 文魁資訊公司），嗣齊林公司於民國96年3月14日將系爭建 物售予原告並辦理所有權移轉登記，原告遂依法承受齊林公 司與文魁資訊公司間之租約。
㈡嗣文魁資訊公司又將系爭建物轉租文魁數位時尚股份有限公 司（下稱文魁數位公司），文魁數位公司復於96年6月13日 再將系爭建物轉租被告，並約定租賃期間自同年8月1日起自 107年7月31日止。
㈢被告因未如期支付租金，經文魁數位公司於97年8月29日發 函被告終止租約，原告與文魁資訊公司並於同年12月31日合



意終止租約後，被告竟仍繼續無權占有並使用系爭建物，爰 依民法第767條及第179條等規定提起本件訴訟，並聲明：⒈ 被告應將系爭建物遷讓返還原告。⒉被告應自98年1月1日起 至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同） 946萬1046元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯以：
㈠原告與齊林公司之買賣契約及所有權移轉登記均係基於通謀 虛偽意思表示而成立，應屬無效，原告並非系爭建物之所有 權人。又原告與文魁資訊公司於97年12月31日合意終止租約 之行為，將造成被告難以回復之重大損害，係權利之濫用， 亦屬無效。
㈡被告已於96年6月20日簽發第一年度即至97年7月止之租金支 票共12張交付文魁數位公司，至文魁數位公司於97年8月1日 向被告催告當月租金時，因文魁數位公司未能依約提供所有 權人同意書，被告自得主張同時履行抗辯；且因文魁數位公 司尚積欠被告刷卡帳款，被告遂於同年8月8日發函通知文魁 數位公司將當月租金自刷卡帳款中抵銷，是被告並無遲延給 付租金之情事。又訴外人林慶川雖以文魁數位公司唯一股東 即亞太金聯公司（下稱亞太公司）負責人之身分擔任文魁數 位公司董事長，惟亞太公司業於97年8月6日辦理解散登記， 林慶川既已無權代表文魁數位公司，則其代表文魁數位公司 於同年8月29日發函被告為終止租約之意思表示，自屬效力 未定。再文魁數位公司於97年8月1日向被告催告當月租金後 ，竟於同年8月29日隨即發函被告終止租約，被告遲付租金 之總額既未逾2個月之租額，則文魁數位公司終止租約之意 思表示自屬無效。
㈢原告、文魁資訊公司及文魁數位公司均為太子建設開發股份 有限公司（下稱太子公司）之子公司，太子公司利用原告及 文魁資訊公司之獨立法人格，實質規避文魁數位公司對於被 告之契約義務，應為權利濫用。綜上，被告與文魁數位公司 間之租約仍有效存在等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴 駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於96年3月14日以買賣為原因受登記為系爭建物所有權 人。
㈡齊林公司前將系爭建物租予文魁資訊公司。嗣文魁資訊公司 又將系爭建物轉租文魁數位公司，文魁數位公司復於96年6 月13日再將系爭建物轉租被告，並約定租賃期間自同年8月1 日起自107年7月31日止。
㈢文魁數位公司於97年8月1日向被告催告年度租金支票12張，



被告則於同年8月8日發函通知文魁數位公司將當月租金自刷 卡帳款中抵銷，文魁數位公司復於97年8月29日發函被告為 終止租約之意思表示。
㈣文魁數位公司由亞太公司取得全部股份，並由亞太公司代表 人林慶川擔任文魁數位公司之董事長，嗣亞太公司於97年8 月6日辦理解散登記。
㈤原告與文魁資訊公司於97年12月31日合意終止租約後，系爭 建物仍由被告占有並使用中。
四、得心證之理由：
㈠原告是否為系爭建物之所有權人？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。又主張他人與第三人通 謀而為虛偽意思表示者，就該意思表示係出於他人與第三 人通謀而為之事實負有舉證責任，最高法院27年上字第 2622號判例可資參照。
⒉查原告為系爭建物所有權人之事實，業據其提出建物登記 第二類謄本為證（本院卷㈠原證七），自堪信為真實。被 告固抗辯原告與齊林公司之買賣契約及所有權移轉登記均 係基於通謀虛偽意思表示而成立，應屬無效，原告並非系 爭建物之所有權人云云，惟僅以臆測之詞為據，並未能舉 證以實其說，自難遽採。從而，應認原告確為系爭建物之 所有權人無訛。
㈡被告是否無權占有系爭建物？
⒈兩造均不爭執系爭建物刻由被告占有使用中，是茲應審究 者，乃被告占有系爭建物是否有正當法律權源，合先敘明 。
⒉查訴外人齊林公司原為系爭建物所有權人，將系爭建物租 予文魁資訊公司，嗣齊林公司於96年3月14日將系爭建物 售予原告並辦理所有權移轉登記，原告遂依法承受齊林公 司與文魁資訊公司間之租約，嗣文魁資訊公司又將系爭建 物轉租文魁數位公司，文魁數位公司復於96年6月13日再 將系爭建物轉租被告等情，有原告提出之廠商設櫃合約書 在卷可稽（本院卷㈠原證二），被告亦不否認系爭建物由 齊林公司租予文魁資訊公司、文魁資訊公司租予文魁數位 公司、文魁數位公司再租予被告之事實，自堪信上揭占有 連鎖關係為真實。又原告與文魁資訊公司於97年12月31日 合意終止租約乙節，業據原告提出之終止租賃協議書可佐 （本院卷㈠原證九）。被告固否認該終止租賃協議書之形 式真正，惟該協議書上有原告與統一元氣資產管理股份有 限公司之印文，依民事訴訟法第358條第1項，推定為真正



，被告未舉出反證而爭執該私文書之形式真正，自無可採 。被告又辯稱原告與文魁資訊公司於97年12月31日合意終 止租約之行為，係權利之濫用，應屬無效；又太子公司利 用原告及文魁資訊公司之獨立法人格，實質規避文魁數位 公司對於被告之契約義務，應有公司人格否認理論之適用 ，故原告應承擔文魁數位公司之契約義務云云。惟查，原 告與文魁資訊公司合意終止租約，係屬契約自由權之正當 行使，自難僅以原告與文魁資訊公司合意終止租約致被告 負有返還系爭建物之義務，遽論合意終止租約之行為即屬 權利之濫用而為無效，至文魁數位公司對於被告是否成立 債務不履行之責任，則係另一問題，並無被告所稱原告或 太子公司實質規避文魁數位公司契約責任之情形，是被告 上開抗辯，尚非有理，原告與文魁資訊公司間就系爭建物 之租賃關係已因契約終止而不存在。原告與文魁資訊公司 間之租賃關係既已不存在，被告得對原告主張有權占有之 占有連鎖基礎即行中斷，被告自已不得對原告主張係有權 占有。至被告雖抗辯齊林公司原非系爭建物所有權人，故 原告並未繼承齊林公司與文魁資訊公司間之租賃契約，原 告簽訂97年12月31日終止契約租賃書即無終止契約之效力 可言云云，然此一抗辯根本否認原告與文魁資訊公司間存 在租賃關係，則被告更無何法律上之權源得對原告主張有 權占有，是縱此抗辯屬實，亦無解於被告不得對原告主張 有權占有之結論。
⒊被告復辯稱文魁數位公司於97年8月1日向被告催告當月租 金時，因文魁數位公司未能依約提供所有權人同意書，被 告自得主張同時履行抗辯；且其已於97年8月8日發函通知 文魁數位公司將當月租金自刷卡帳款中抵銷，是被告並無 遲延給付租金之情事。又林慶川雖以文魁數位公司唯一股 東即亞太公司負責人之身分擔任文魁數位公司董事長，惟 亞太公司業於97年8月6日辦理解散登記，林慶川既已無權 代表文魁數位公司，則其代表文魁數位公司於同年8月29 日發函被告為終止租約之意思表示，自屬效力未定。再文 魁數位公司於97年8月1日向被告催告當月租金後，竟於同 年8月29日隨即發函被告終止租約，被告遲付租金之總額 既未逾2個月之租額，則文魁數位公司終止租約之意思表 示自屬無效，是被告與文魁數位公司間之租約仍有效存在 云云。惟查，被告與文魁數位公司間之租約是否有效存在 ，乃被告與文魁數位公司間之問題，原告與文魁資訊公司 既於97年12月31日合意終止租約，被告業因占有連鎖之中 斷而不得對原告主張其占有系爭建物具正當權源，已如前



述，被告自難援引其與文魁數位公司間之租約對抗原告。 ⒋從而，原告既為系爭建物所有權人，其與文魁資訊公司於 97年12月31日合意終止租約後，被告即無權占有系爭建物 ，是原告依民法第767條之規定請求被告遷讓返還系爭建 物，即屬有據，應予准許。
㈢被告是否受有相當於租金之不當得利？數額為何？ ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；城市地方供 營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益 ，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土 地法第97條規定之限制；基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之 十最高額，最高法院61年臺上字第1695號判例、94年度第 2次民事庭會議決議、68年臺上字第3071號判例可資參照 。
⒉經查，原告為系爭建物所有權人，其與文魁資訊公司於97 年12月31日合意終止租約後，被告即屬無權占有系爭建物 ，已如前述，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告自得請 求被告返還自98年1月1日起至被告遷讓返還系爭建物之日 止，因無權占有系爭建物所受相當於租金之利益，且因系 爭建物係供被告營業使用，此有被告與文魁數位公司間之 租約即廠商設櫃合約書可證（本院卷㈠原證二），揆諸前 揭決議意旨，被告所受相當於租金之利益，自不受土地法 第97條規定之限制。本院審酌被告與文魁數位公司間就系 爭建物約定之租金，自97年8月1日起至98年7月31日止為 每月135萬元或依營業額月抽成百分之十兩者取其高；自 98年8月1日起至107年7月31日止為每月150萬元或依營業 額月抽成百分之十兩者取其高，此有被告與文魁數位公司 間之租約即廠商設櫃合約書可證（本院卷㈠原證二），參 諸系爭建物所在位置鄰近忠孝西路、南陽街及館前路，附 近交通便利，商業機能發達，則被告無權占有系爭建物所 受相當於租金之利益，以每月150萬元計算，應屬適當。 至原告主張逕依土地法第97條之規定即土地及其建築物申 報總價年息百分之十之計算標準，則屬過高，尚難據以認 定被告所受相當於租金之利益。
㈣從而，原告請求被告應將系爭建物遷讓返還原告，並自98年 1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告150萬



元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍，則無理由，應予 駁回。又本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣 告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附 麗，應予駁回。又兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予 論述之必要，附此敘明。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 99 年 6 月 18 日
民事第二庭 法 官 歐陽漢菁
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 18 日
書記官 吳貞瑩