臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第531號
原 告 張黃夏子
張宏昌
共 同
訴訟代理人 蘇千晃律師
被 告 良茂建設股份有限公司
法定代理人 陳春銅
訴訟代理人 陳國雄律師
複代理人 陳介輔律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國九十九年六月八日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告張黃夏子新臺幣叁佰陸拾貳萬肆仟陸佰叁拾元，及自民國九十八年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告張宏昌新臺幣捌拾叁萬叁仟零貳拾元，及自民國九十八年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告張黃夏子以新臺幣壹佰貳拾壹萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣叁佰陸拾貳萬肆仟陸佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告張宏昌以新臺幣貳拾捌萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣捌拾叁萬叁仟零貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國九十四年十二月十九日簽訂合建契約書（下稱系 爭合建契約），由被告負責出資在原告提供所有坐落臺北市 ○○區○○段一一一之一０地號土地（現併入同地段一一一 之七地號之土地，下稱系爭土地）上興建最大可銷售樓地板 面積之鋼筋混凝土大樓（下稱系爭建案），原告於系爭建案 完工後可分得百分之六十銷售坪及法定停車位，被告則可分 得其餘百分之四十銷售坪及法定停車位。原告所選擇房屋面 積及汽車停車位數量與被告所分得之房屋面積及汽車停車位 數量換算總價值略有差異時，依系爭合建契約第二條第㈥項 約定，雙方同意依雙方協議售價所定房屋價格為相互找補。 嗣被告於九十八年七月八日交屋並通知原告繳交找補款時，
故意以不實之系爭建案總銷售面積及法定停車位個數，要求 原告張黃夏子及張宏昌各應繳交新臺幣（下同）一百零二萬 三千七百三十元及四百五十三萬零四十元。原告繳交上開找 補款後，被告遲未交付系爭建案總銷售面積及法定停車位之 登記證明文件，原告遂於九十八年六月二十四日臺北永春郵 局第五七０號存證信函催請被告提供，惟被告於九十八年六 月二十六日以臺北長春路郵局第二一九六號存證信函回覆未 接獲原告前開存證信函所提及之傳真資料，原告復分別於九 十八年七月六日、九十八年八月十一日以臺北永春郵局第六 ０四號、第七四二號存證信函催請被告履行契約，雖被告曾 以九十八年八月十八日九八良字第０九八０八一八號函回覆 ，但迄未履行系爭契約，經原告向臺北市政府都市發展局（ 下稱臺北市都發局）調閱系爭建案之使用執照存根，復向地 政機關調閱系爭建案全部建物登記謄本後，始知悉系爭建案 實際總銷售坪及法定停車位個數，經重新計算找補款項，被 告所據以計算找補之標準及依據與兩造所約定之方式有異， 依據兩造所約定系爭合建契約第二條第㈥項之計算標準及方 式，找補款之計算，應以地主可得分得房屋面積依同條第㈡ 項精神，亦即以各樓層分得面積乘以樓層單價，再與地主實 際選擇樓層面積單價，計算找補金額。被告顯有逾收找補款 之情，爰依系爭契約第二條第㈥項及民法關於不當得利之規 定，提起本件訴訟等情。計算標準如附件一、二。 ㈡對於被告抗辯之陳述：
⒈兩造間就找補款之計算基礎及金額未曾達成協議：原告於接 獲被告所提原證二之繳款計算式通知繳款前後，即曾多次要 求被告提供系爭大樓地政機關登記之總銷售面積及法定車位 ，惟均不獲置理，且原告於存證信函中亦已明確表示「附帶 聲明，本人先行交付結帳款辦理交屋，不代表本人認同貴公 司目前計算結果」，是兩造間就找補款之計算基礎及金額未 曾達成協議，兩造間確均已就分屋之找補款之計算方式及金 額達成協議且已履行等語，顯與事實不符。
⒉被告以自創之「平均單價」概念，以系爭大樓每坪平均價值 三十四萬六千一百元計算原告之應分得價值，顯與系爭契約 第二條第㈡項約定之內容不符；且縱使被告以自創之平均單 價計算原告之應分得價值，然卻以實際售價計算原告之取得 價值，兩套標準明顯不一。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告張黃夏子三百六十二萬四千六百 三十元，及自九十八年七月八日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。⒉被告應給付原告張宏昌八十三萬六千六 百三十元，及自九十八年七月八日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。⒊願供擔保聲請宣告假執行。二、被告抗辯略以：
㈠系爭建案業於九十八年一月五日取得使用執照，嗣於九十八 年二月三日完成第一次產權登記。被告自九十八年四月三十 日起即屢以書面及口頭通知原告繳交找補款，雙方於九十八 年七月八日就找補金額達成協議，被告遂於原告繳交找補款 後為原告辦理交屋，並由原告親自簽收權狀、結帳明細、找 補款明細、互易明細、保固書及交屋憑證等文件，應足認被 告已履行系爭契約。
㈡原告雖主張被告交屋時，故意以不實之系爭建案總銷售面積 及法定停車位個數，要求原告張黃夏子及張宏昌繳交找補款 云云。然依原告所提示系爭建案全部建物謄本之列印時間以 觀，原告既分別於九十八年六月二十三日、九十八年七月三 日及九十八年七月八日向地政機關調閱系爭文件，均於九十 八年七月八日交屋以及繳交補金額前，足認原告於知悉自身 權利前提下，繳交找補款，是原告指稱被告故意提供不實資 料云云，自非實情。
㈢退步言之，縱依系爭契約第二條計算原告可分得之房屋面積 ，應先扣除原告另行購得容積所增加之銷售面積，若原告所 選擇之房屋面積及汽車停車位數量及可分得之房屋面積及車 位數量總價值略有差異時，則依雙方協議之售價所定房屋價 格為相互找補，計算方式以系爭房屋平均單價乘以地主分得 面積，再與地主實際選擇樓層面積單價。故本件原告主張為 無理由。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保聲請 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執、爭執之事項（本院九十九年二月十日、九十九 年五月十四日、九十九年六月八日言詞辯論筆錄及本院審查 庭整理結果）：
㈠不爭執事項：
⒈兩造曾於九十四年十二月十九日簽訂合建契約書，此有系爭 契約在卷可參（見本院卷第六頁至第十七頁）。 ⒉被告曾於九十八年七月八日提出計算表及地主應付費用明細 表，此有上開文件在卷可參（見本院卷第十八頁至第二十頁 ）。
⒊系爭建案於九十八年一月五日取得使用執照，並於九十八年 二月三日完成第一次產權登記，此有臺北市政府都市發展局 核發使用執照存根暨附表及系爭建案全部建物謄本在卷可參 （見本院卷第二六頁至第二八頁、第二九頁至第七二頁）。 ⒋原告曾分別以九十八年六月二十四日臺北永春郵局第五七０
號存證信函、九十八年七月六日臺北永春郵局第六０四號存 證信函及九十八年八月十一日臺北永春郵局第七四二號存證 信函要求被告提供系爭建案總銷售面積及法定停車位之登記 證明文件，被告以九十八年六月二十六日臺北長春路郵局第 二一九六號存證信函回覆，此有存證信函在卷可參（見本院 卷第二一頁至第二五頁）。
⒌兩造依系爭契約第二條第二項約定扣除被告購買容積增加之 銷售面積後，原告應分得坪數如附件一、二所示。 ⒍原告張黃夏子實際取得一樓坪數三七‧三一五坪、二樓坪數 七九‧九一三坪、三樓坪數四０‧四一三坪以及實際取得車 位四個；另原告張宏昌實際取得一樓坪數三八‧一五六坪及 實際取得車位一個。
㈡爭執事項：
⒈本件依合約第二條第㈡項及同條第㈥項之約定，原告就分得 房屋之價值如何找補之計算方式？
⒉被告抗辯雙方就分屋找補計算基礎及金額已達成協議，是否 可採？
四、得心證之理由：
㈠兩造於九十四年十二月十九日簽訂合建契約書，雙方約定由 被告負責出資在原告提供所有坐落臺北市○○區○○段一一 一之一０地號土地上興建最大可銷售樓地板面積之鋼筋混凝 土造大樓，而依系爭契約書第二條第㈡、㈢項約定：「㈡甲 方所分得之房屋面積計算方式如下：…甲方分得百分之六十 之銷售坪自壹樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪數、 乙方分得剩餘百分之四十之銷售坪（以上分法不含乙方出資 購買容積衍生之銷售坪）…。㈢汽車停車位分配：地下壹、 貳層甲方分得法定停車百分之六十之汽車車位數量，乙方分 得法定停車百分之四十之汽車車位數量（以上分法不含乙方 出資購買容積衍生之法定停車數量）。但每戶至少有一車位 」。第二條第㈥項約定：「㈥若甲方所選擇之房屋面積及車 位數量與甲方可分得之房屋面積及車位數量換算之總價值略 有差異時，雙方同意依雙方協議之售價所定房屋價格相互找 補，惟相互找補僅限一戶或一個停車位以內」，有系爭合建 契約書在卷可稽（本院卷第六至十七頁）。而系爭建案於九 十八年一月五日取得使用執照，並於九十八年二月三日完成 第一次產權登記並於九十八年七月八日交屋予原告。原告曾 分別以九十八年六月二十四日臺北永春郵局第五七０號存證 信函、九十八年七月六日臺北永春郵局第六０四號存證信函 、九十八年八月十一日臺北永春郵局第七四二號存證信函催 告被告提供系爭建案總銷售面積及法定停車位之登記證明文
件以核對雙方找補金額是否核算無誤，嗣被告於九十八年七 月八日提出計算表及地主應付費用明細表請求原告繳交找補 款項，原告張黃夏子及張宏昌各繳交一百零二萬三千七百三 十元及四百五十三萬零四十元找補款，此有合建契約書影本 、臺北市政府都市發展局核發使用執照存根暨附表及系爭建 案全部建物謄本影本（見本院卷第二六頁至第二八頁、第二 九頁至第七二頁）、存證信函影本（見本院卷第二一頁至第 二五頁）在卷可憑，均堪信為真實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，此為民法九十八條定有明文。又按，解釋契約，固須 探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約 文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契 約文字而更為曲解，最高法院十七年度台上一一一八號判例 判例意旨參照。經查：原告主張，找補款之計算基礎及方式 ，依系爭合建契約第二條第㈡項精神，應以地主「可分得之 各樓層面積」與「實際分得之各樓層面積」之差額為「各樓 層之找補坪數」，再分別乘以各樓層之約定單價（一樓每坪 四十五萬元、二樓、三樓每坪三十三萬元，此為兩造所不爭 執），分別計算出「各樓層之找補金額」；車位以「應分得 個數」與「實際分得個數」之差額乘以每個車位一百五十萬 元，計算出「車位之找補金額」，再將上述「各樓層找補金 額」及「車位之找補金額」加總求得找補總金額。被告則抗 辯：雙方找補之計算方式應以系爭房屋每坪平均單價即三十 四萬六千一百元，乘以地主可分得之房屋總面積即一六二‧ 七一一坪，車位則以應分得車位個數乘以一百五十萬元，加 總後得出地主「可分得之總價值」；次以地主實際分得之各 樓層房屋坪數依各樓層約定單價計算之總金額，並以實際分 得車位個數乘以一百五十萬元，加總後為地主「實際分得價 值」，再將上述「可分得之總價值」與「實際分得價值」之 差額為找補總金額。則兩造就找補金額計算之差異，在於計 算地主「應分得價值」時，究應依原告主張，以各層樓「約 定單價」乘以各層樓應分得坪數計算價值，或依被告所辯， 以「平均單價」乘以應分得之總坪數計算價值。觀之兩造系 爭合建契約第二條有關房地分配方式之約定，並無所謂「平 均單價」之概念。且兩造既已就各樓層及停車位之單價分別 約定明確，復觀之系爭合建契約第二條第㈡款約定「…甲方 分得百分之六十之銷售坪『自壹樓水平往上分配至取得所有 分得之銷售坪數』、乙方分得剩餘百分之四十之銷售坪…」 ，第二條第㈥款約定：「㈥若甲方所選擇之房屋面積及車位 數量與甲方可分得之房屋面積及車位數量換算之總價值略有
差異時，雙方同意依『雙方協議之售價所定房屋價格』相互 找補，惟相互找補僅限一戶或一個停車位以內」，業如前述 ，則地主係自一樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪， 而兩造又已就各樓層單價約定明確，從而，計算地主可分得 坪數之價值時，自應就不同樓層，依兩造預先約定之每坪單 價計算，方符合契約當事人之真意。況系爭合建契約第二條 第㈥款，並未就「所選擇房屋面積之總價值」與「可分得之 房屋面積總價值」約定不同之計算方式，是被告辯稱：計算 找補時，應以「平均單價」計算地主應分得總價值云云，自 屬無據。原告主張：應以約定單價計算原告可分得建物之價 值等情，堪予採認。
㈢原告主張之計算方式既堪採認，而原告應分得、已分得之各 樓層坪數及車位係如附件一、二所示，及兩造協議之售價係 一樓每坪四十五萬元、二、三樓每坪三十三萬元、車位一百 五十萬元等情，為兩造所不爭執，經計算後，原告張黃夏子 應取得找補款為二百六十萬一千四百五十元、原告張宏昌則 應給付被告找補款三百六十九萬二千九百七十元（計算式詳 見附表）。
㈣原告張黃夏子業已給付被告找補款一百零二萬三千七百三十 元，原告告張宏昌則已給付被告找補款四百五十三萬零四十 元，並辦理交屋手續。被告據此辯稱：原告業已同意找補款 計算方式等語。經查，原告張黃夏子、張宏昌主張：交付前 開找補款項予被告，該找補款項計算基礎之系爭大樓總銷售 面積及法定車位數量並非正確等情，為被告所不爭執，則其 計算既有錯誤，且僅由原告交付找補款及辦理交屋之事實， 不能遽予推認原告同意被告之計算方式，或證明兩造間業已 就找補款之計算方式達成協議，此外，本件關於建物總坪數 、應分得坪數、已分得坪數之計算，並非單純，原告縱使於 九十八年六月二十三日、七月三日、七月八日取得系爭建物 登記謄本，亦不表示原告即已明瞭計算結果並同意被告之計 算方式，況原告二人於九十八年七月六日臺北九十六支局第 六０四號寄予被告之存證信函業已載明：「…為免本人損失 持續擴大，7月8日將先交付來函所稱結帳款新臺幣7,027,44 7元辦理交屋，惟貴公司仍以總銷售面積2380.6坪、法定汽 車停車空間52輛計算結帳款，此二項數據完工後是否有變攸 關結帳款甚大，懇請審慎檢視所有資料重算結帳款，並開立 可辨識之貴公司正式文件詳列相關數據計算過程且佐以證明 文件，俾便本人順利完成交屋為荷。附帶聲明：本人先行交 付結帳款辦理交屋，不代表本人認同貴公司目前計算結果」 等語，有該存證信函在卷可稽，被告辯稱：原告同意以被告
計算之金額辦理找補云云，並非可採。
㈤綜上，被告既應退還原告張黃夏子已收之找補款一百零二萬 三千七百三十元，並應給付原告張黃夏子找補款二百六十萬 一千四百五十元，共計原告張黃夏子得向被告請求給付三百 六十二萬五千一百八十元（1,023,730＋2,601,450＝3,625, 180）；原告張宏昌應給付被告找補款三百六十九萬二千九 百七十元，惟已給付四百五十三萬零四十元，則被告應退還 原告張宏昌找補款八十三萬三千零二十元（4,530,040－ 3,692,970＝837,070）。從而，原告張黃夏子請求被告給付 三百六十二萬四千六百三十元，原告張宏昌請求被告給付， 於八十三萬三千零二十元之範圍內，即屬有據。 ㈥按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力」，民法第二百二十九 條第二項定有明文。本件兩造間系爭合建契約並未約定找補 款交付之時期，參以前開規定，自應於原告催告而被告未為 給付時，被告始負遲延責任。經查，原告前所發存證信函， 僅請求被告正確計算找補金額，或請求提供計算基礎及相關 資料，並非催告被告給付找補款，惟原告起訴而送達訴狀， 與催告有同一之效力，被告應自起訴狀繕本送達之翌日即九 十八年十二月九日起，負遲延責任。從而，原告請求自九十 八年七月八日起至清償日止，加計法定遲延利息，僅其中自 九十八年十二月九日起，至清償日止，按年息百分之五計算 之利息範圍內，可以准許。
㈦綜上所述，原告主張依據系爭合建契約關於找補之約定，及 民法不當得利之規定，原告張黃夏子請求被告給付三百六十 二萬四千六百三十元、原告張宏昌請求被告給付八十三萬三 千零二十元，及均自九十八年十二月九日起，至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之 判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第七十九條、第三百九十二條第一項、第三百九十二條第 二項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
民事第五庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
書記官 駱俊勳
┌──────────────────────────────┐
│附表計算式：（A）－（B）＝（C）；（C）×（D）＝（E） │
│ │
├──────────────────────────────┤
│壹、原告張黃夏子部分 │
├──┬────┬────┬────┬────┬───────┤
│樓層│應取得坪│實際取得│找補坪 │單價 │找補金額 │
│ │數 │坪數 │（C） │（D） │（E） │
│ │（A） │（B） │ │ │ │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│一樓│50.561 │37.315 │13.246 │450,000 │5,960,700① │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│二樓│59.582 │79.913 │-20.331 │330,000 │-6,709,230② │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│三樓│52.569 │40.413 │12.156 │330,000 │4,011,480③ │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│小計│162.711 │157.641 │ │ │3,262,950④ │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│車位│應取得 │實際取得│找補差 │單價 │找補金額 │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│ │3.559 │4 │-0.441 │150萬元 │-661,500⑤ │
├──┼────┴────┴────┴────┴───────┤
│合計│（E）欄①至⑤合計為2,601,450 │
├──┴───────────────────────────┤
│貳、原告張宏昌部分： │
├──┬────┬───┬─────┬────┬───────┤
│樓層│應取得坪│實際取│找補坪 │單價 │找補金額 │
│ │數 │得坪數│（C） │（D） │（E） │
│ │（A） │（B） │ │ │ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│一樓│11.632 │38.156│-26.524 │450,000 │-11,935,800 │
│ │ │ │ │ │⑥ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│二樓│13.707 │0 │13.707 │330,000 │4,523,310⑦ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│三樓│12.094 │0 │12.094 │330,000 │3,991,020⑧ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│小計│37.433 │38.156│ │ │-3,421,470⑨ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│車位│應取得 │實際取│找補差 │單價 │找補金額 │
│ │ │得 │ │ │ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│ │0.819 │1 │-0.181 │150萬元 │-271,500⑩ │
├──┼────┴───┴─────┴────┴───────┤
│合計│（E）欄⑥至⑩合計為-3,692,970 │
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