臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第914號
原 告 乙○○
被 告 甲○
訴訟代理人 楊銷樺律師
上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國99年5月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠訴之聲明：
①被告應給付原告新台幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息6%計算之利息。 ②訴訟費用由被告負擔。
③願供擔保，請准宣告假執行。
㈡陳述：
①依原告與被告於98年12月9日簽訂之不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約）第6條第2項約定，原告已於簽約當日交付 所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本等產權移轉應備全部證件 ，並用印完畢，暨已交付被告撤銷假扣押裁定、撤回假扣 押強制執行聲請狀、撤回起訴狀，此有被告在不動產買賣 契約書上簽字：「收到叁份書狀甲○」為憑。惟原告已依 約履行上開義務，被告應「同時」（即98年12月9日）提 供第三人桂李錦綉所有附表二所示之不動產設定第一順位 本金最高限額300萬元抵押權（下稱系爭抵押權）予原告 。詎經原告向地政機關申辦抵押權設定後，竟發現第一順 位抵押權已設定與花旗（台灣）商業銀行股份有限公司（ 下稱花旗銀行），原告之抵押權竟落至第二順位，此有登 記謄本為證。
②又依系爭契約第7條第5項約定：「如乙方（即被告）未按 時依第6條第2項約定提供約定之不動產供甲方（即原告） 設定第一順位抵押權，甲方得請求乙方支付新台幣壹佰萬 元之懲罰性違約金，並一次請求給付所有未到期之價金。 」上開違約金，及遲延利息按年利率百分之六計算之約定 ，並經地政機關登記在案。因此，被告對原告尚負有買賣 價金200萬元，及懲罰性違約金100萬元，合計即有300萬 元已屆清償期而未為清償等語。
二、被告答辯略以：
㈠答辯聲明：
①原告之訴駁回。
②訴訟費用由原告負擔。
③如受不利判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡陳述：
①緣訴外人桂李錦綉與桂力群（96年11月19日歿）生有原告 乙○○、被告甲○、訴外人桂枝、桂紹雄、桂紹文、桂花 、桂玲玲等人，前因兩造之父桂力群去世前臥病在床時， 原告即為遺產與家人所共同經營之家族企業即京山金屬工 業股份有限公司股權等事，與母親及其他兄弟姊妹有所爭 執，俟桂力群過世後，爭執更加激烈，並訴諸法院，實為 家門不幸！
②上開相關爭議，雖蒙 鈞院再三協調而一一解決，其中原 告與被告為解決 鈞院98年度訴字第962號即原告與其他 兄弟姐妹間給付買賣價金爭議，於98年12月9日簽訂系爭 契約，約定被告應分別於98年12月31日、99年5月31日、 99年10月31日分別給付原告100萬元，作為買受如附表一 所示不動產之價金，除了系爭契約第2條第1項約定被告須 簽發參紙面額各為100萬元之本票交付原告以擔保上開買 賣價金之給付外，並於第6條第2項約定被告尚須提供原為 訴外人桂李錦綉所有如附表二所示之不動產，設定系爭抵 押權予原告，以擔保上開買賣價金之給付。另於第7條第5 項約定如被告未按時依上開約定提供如附表二所示之不動 產供原告設定第一順位抵押權，原告得請求被告支付100 萬元之懲罰性違約金，並一次請求給付所有未到期之價金 等語。
③如附表二所示之不動產前雖曾基於借貸原因，設定第一順 位抵押權予花旗銀行，但早於兩造簽訂系爭契約時，花旗 銀行之抵押債權金額已為零，僅尚未請求花旗銀行塗銷該 第一順位抵押權登記，而訴外人桂李錦綉為平息女兒間之 爭端，事隔多時，疏未注意，逕於98年12月9日簽約時， 同意原告之請求，提供如附表二所示不動產設定第一順位 抵押權予原告，以擔保被告買賣價金之給付，並基於系爭 契約第6條第3項約定：「本件買賣契約之所有權移轉登記 暨前項之設定、塗銷抵押權登記，雙方同意指定胡宗賢律 師親自辦理。」於簽約當日即將辦理系爭抵押權設定之相 關文件，交由兩造所共同委任之胡宗賢律師辦理，且基於 信賴胡律師之專業，均未曾過問。
④詎胡律師收受被告所交付相關文件後，遲至98年12月31日 被告依約支付第一期買賣價金100萬元後，方才告知被告 ，訴外人桂李錦綉所提供之擔保品即如附表二所示之不動
產上尚有花旗銀行設定第一順位抵押權，涉嫌違約云云。 被告旋即轉知訴外人桂李錦綉於99年1月13日塗銷花旗銀 行之抵押權登記，讓原告取得第一順位抵押權，有塗銷花 旗銀行抵押權設定登記後之不動產登記謄本及異動索引可 資為證。
⑤嗣於上開期間，被告屢屢詢及胡宗賢律師有關原告如附表 一所示不動產所有權移轉登記進度時，胡律師始終答覆已 送件核稅中云云，但一直未能完成上開不動產所有權移轉 登記手續。致被告不得不對胡律師辦理所有權移轉登記顯 逾通常代書作業時間一事，心生懷疑，乃親自向稅捐處查 詢送件時間，始知胡律師未經委託人同意，98年12月9日 收件後，無端延遲至99年1月7日才送件辦理所有權移轉登 記，致99年2月1日才完成所有權移轉登記手續。 ⑥原告無視上開給付遲延情事，竟於如附表一所示不動產所 有權移轉登記手續未完成前之99年1月15日，即向 鈞院 聲請拍賣如附表二所示之抵押物。被告經 鈞院非訟中心 檢附上開聲請狀函知陳述意見時，始赫然發現原應兩造共 同委由胡律師辦理之系爭抵押權設定一事，竟是由原告本 人向地政機關申辦系爭抵押權設定（被證三第1頁末行以 下參照）！如此顯與系爭契約第6條第3項約定不符，無怪 乎胡律師未能為委任人即被告之利益，於向地政機關申辦 過程中得知有先順位抵押權存在時，先行通知被告與訴外 人桂李錦綉塗銷後再為辦理，卻反而是放任其登記出第二 順位之結果，使原告得藉此主張被告違約，並請求100萬 元之懲罰性違約金與聲請拍賣如附表二所示之不動產，進 而提起本件訴訟。
⑦是原告上開自行辦理系爭抵押權設定登記之行為，除已違 約外，更係以不正當行為促使系爭契約第7條第5項之條件 成就，其懲罰性違約金與拍賣抵押物之主張顯無理由，被 告與訴外人桂李錦綉因而於99年1月28日以此具狀向 鈞 院陳述意見。
⑧另原告於99年2月1日完成如附表一所示不動產所有權移轉 登記手續後，才於99年2月5日以存證信函謂被告未按時依 系爭契約提供約定之不動產供原告設定第一順位抵押權， 請求被告於向胡律師領取所有權狀時，同時支付懲罰性違 約金100萬元及未到期之價金200萬元，合計300萬元云云 ，企圖掩飾原告違約之情事。惟被告之所以同意提供如附 表二所示之不動產設定第一順位抵押權之目的，既係在擔 保原告未取得價金即先行辦理過戶之風險（註：如胡律師 在98年12月9日收件後，隨即送件辦理所有權移轉登記，
依一般代書作業程序，原告在98年12月31日收受第一期價 金前即可過戶完成，故訴外人桂李錦綉為使爭議圓滿解決 ，遂同意提供如附表二所示不動產設定全部價金300萬元 之抵押權予原告），則系爭抵押權只要在原告完成如附表 一所示不動產所有權移轉登記同時完成設定即可。誠如上 述，被告亦確實已於原告完成上開所有權移轉登記前，讓 原告取得系爭第一順位抵押權，是被告自認沒有違約，原 告無權請求支付違約金，並據此函覆拒絕原告之請求。 ⑨無奈礙於拍賣抵押物聲請，屬非訟事件，僅採形式審查， 故鈞院收受被告與訴外人桂李錦綉之陳述意見狀後，僅能 諭知訴外人桂李錦綉另行起訴解決，仍為准予拍賣之裁定 。原告進而據此拍賣抵押物裁定聲請 鈞院民事執行處對 如附表二所示之不動產為查封登記，訴外人桂李錦綉等不 服，已另行向 鈞院提起債務人異議之訴。
⑩系爭契約第6條第2項固約定：「乙方（即被告）為擔保本 買賣價金之給付，同意於甲方（即原告）完成本契約第二 條第一項之備件用印暨交付乙方前項之撤銷假扣押裁定、 撤回假扣押強制執行聲請書狀、撤回起訴狀之同時，提供 第三人桂李錦綉所有…（即如附表二所示之不動產）…設 定第一順位本金最高限額新台幣參佰萬元抵押權予甲方」 等語，惟事實上，原告係於98年12月9日簽訂系爭契約時 始交付上開書狀，是簽約當事人均認知該約定所謂之「同 時提供第三人桂李錦綉所有……設定第一順位本金最高限 額新台幣參佰萬元抵押權予甲方」等語，係指提供設定第 一順位抵押權所需之相關申請資料，交予胡律師親自辦理 ，就此並無特別約定須於何時之前辦理完畢。
⑪被告同意提供如附表二所示之不動產設定第一順位抵押權 之目的，係在擔保原告未取得價金即先行辦理過戶之風險 ，故系爭抵押權只要在原告完成如附表一所示不動產所有 權移轉登記同時完成設定即可，而被告亦確實已於99年2 月1日即原告完成如附表一所示不動產所有權移轉登記前 之99年1月13日，讓原告取得系爭第一順位抵押權，是被 告並沒有違約，原告無權請求支付違約金。
⑫系爭契約第6條第3項係約定：「本件買賣契約之所有權移 轉登記暨前項之設定、塗銷抵押權登記，雙方同意指定胡 宗賢律師親自辦理。」可知胡宗賢律師係兩造所共同委任 處理事務之人，而被告與訴外人桂李錦綉亦是依上開約定 將辦理系爭抵押權設定之相關文件，交付胡宗賢律師辦理 。惟原告卻主張係其本人向地政機關申辦抵押權設定云云 ，顯已違反上開約定。
⑬系爭抵押權之設定登記手續及如附表一所示不動產之所有 權移轉登記手續，既是雙方共同委託胡律師辦理，則胡律 師為確保兩造之權益不受侵害，自應於同時辦理上開二項 事務前，調查相關資料並確認均可辦理後，始得同時為之 。則本件如經胡律師確實履行善良管理人注意義務，先向 地政機關調閱如附表二所示不動產之登記謄本，即可發現 並提醒被告與訴外人桂李錦綉先行向花旗銀行請求塗銷第 一順位抵押權登記，即不可能發生原告所主張之違約情事 。惟本件卻因原告違約逕自持相關文件辦理，且知悉上情 卻未告知，仍任由地政事務所設定出第二順位抵押權，再 持之指責被告違約云云，欲藉此拍賣抵押物以獲取違約金 及提前還款之利益，明顯違反民法第148條第2項規定之誠 信原則；更顯然係以不正當行為促使系爭契約第7條第5項 之條件成就，應依民法第101條第3項規定，視為上開條件 不成就，其請求被告給付懲罰性違約金100萬元，並一次 請求給付所有未到期之價金云云，均顯無理由。 ⑭況被告知悉上情後，亦隨即通知訴外人桂李錦綉塗銷花旗 銀行之抵押權，使原告取得第一順位抵押權，並未因此使 之受有損害，縱上開條件所約定者為懲罰性違約金，其金 額亦顯過高，應予酌減，惟原告卻仍執意全額請求，並主 張買賣價金全部到期云云，聲請拍賣如附表二所示之抵押 物，顯屬以損害被告及訴外人桂李錦綉等抵押義務人為主 要目的之權利濫用，違反民法第148條第1項規定，其請求 仍屬無理由，請 鈞院明鑑。
⑮綜上所述，被告並無原告所指違反系爭契約第7條第5項之 情事，原告無權請求被告給付100萬元懲罰性違約金及一 次請求給付所有未到期之價金。
三、兩造經本院試行整理並簡化爭點，結果如下： ㈠兩造不爭執事項：
①兩造於98年12月9日簽訂系爭契約，由被告以總價300萬元 向原告購買如附表一所示之不動產，約定原告如期完成系 爭契約第2條第1項、第6條第1項之事項後，被告應分別於 98年12月31日、99年5月31日、99年10月31日支付原告各 100萬元。
②系爭契約第6條第2項約定：乙方（被告）為擔保本買賣價 金之給付，同意於甲方（原告）完成本契約第2條第1項之 備件用印暨交付乙方前項之撤銷假扣押裁定、撤回假扣押 強制執行聲請書狀、撤回起訴狀之同時，提供第三人桂李 錦綉所有如附表二所示不動產設定第一順位抵押權本金最 高限額300萬元抵押權予甲方。
③被告已於98年12月9日簽約日將設定系爭抵押權之相關文 件，交付兩造所共同委任之胡宗賢律師。
④如附表二所示不動產於98年12月9日尚有第三人花旗銀行 設定第一順位本金最高限額132萬元，至99年1月13日始塗 銷花旗銀行之前述抵押權。
⑤系爭抵押權係於98年12月31日辦妥登記。 ⑥被告於98年12月31日支付第一期款100萬元。 ⑦如附表一所示不動產之所有權係於99年2月1日移轉登記予 被告。
⑧原告於99年2月5日寄發台中大全街郵局第116號存證信函 指被告違反系爭契約之約定，被告以台中雙十路郵局第94 號存證信函函覆並未違約。
㈡本件爭執事項(要點)在於：
①原告是否以不正當行為促使系爭契約第7條第5項之條件成 就？被告是否違反該項約定？
②原告依據系爭契約第7條第5項之約定，請求被告給付第二 、三期價金200萬元及懲罰性違約金100萬元，暨自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息6%計算之利息，是否 有理由？被告抗辯原告違反誠信原則，是否有理由？四、本院之判斷：
㈠查兩造於98年12月9日簽訂系爭契約，由被告以總價300萬元 向原告購買如附表一所示之不動產，約定原告如期完成系爭 契約第2條第1項、第6條第1項之事項後，被告應分別於98年 12月31日、99年5月31日、99年10月31日支付原告各100萬元 ；系爭契約第6條第2項約定：被告為擔保本買賣價金之給付 ，同意於原告完成契約第2條第1項之備件用印暨交付被告前 項之撤銷假扣押裁定、撤回假扣押強制執行聲請書狀、撤回 起訴狀之同時，提供第三人桂李錦綉所有如附表二所示不動 產設定第一順位系爭抵押權本金最高限額300萬元抵押權予 原告；被告已於98年12月9日簽約日將設定系爭抵押權之相 關文件，交付兩造所共同委任之胡宗賢律師；如附表二所示 不動產於98年12月9日尚有第三人花旗銀行設定第一順位本 金最高限額132萬元，至99年1月13日始塗銷花旗銀行之前述 抵押權；系爭抵押權係於98年12月31日辦妥登記，被告亦於 98年12月31日支付第一期款100萬元，而如附表一所示不動 產之所有權係於99年2月1日移轉登記予被告等情，為兩造所 不爭執，且有系爭契約、土地登記謄本、建物登記謄本等附 卷可稽，堪信為真實。
㈡原告是否以不正當行為促使系爭契約第7條第5項之條件成就 ？
關於被告抗辯：兩造約定共同委託胡宗賢律師辦理系爭抵押 權登記，惟依原告聲請拍賣抵押物之聲請狀所載，係原告本 人向地政機關申辦抵押權登記，是原告係以不正當行為促使 系爭契約第7條第5項之條件成就乙節。原告則主張：系爭抵 押權係胡宗賢律師辦理等語。經查，因本院認為被告並未違 反系爭契約第7條第5項之約定（詳後述㈢），故此一爭點已 無審理之必要。
㈢被告是否違反系爭契約第7條第5項之約定？ ①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98定有明文；又按解釋私人之契約應通觀 全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（ 最高法院92年度台上字第1583號判決意旨參照）。 ②觀之系爭契約第6條第2項約定：「乙方（被告）為擔保本 買賣價金之給付，同意於甲方（原告）完成本契約第二條 第一項之備件用印暨交付乙方前項之撤銷假扣押裁定、撤 回假扣押強制執行聲請書狀、撤回起訴狀之同時，提供第 三人桂李錦綉所有坐落於台中市○區○○○段163-13地號 ，權利範圍一萬分之二千四百二十七，暨其上之房屋，門 牌號碼：台中市○區○○里○○路721巷1-3號（建號3819 ）、台中市○區○○里○○路721巷1-2號3樓（建號3817 ）設定第一順位抵押權本金最高限額新台幣參佰萬元抵押 權予甲方」、第7條第5項約定：「如乙方（被告）未按時 依第6條第2項約定提供約定之不動產供甲方（原告）設定 第一順位抵押權，甲方得請求乙方支付新台幣壹佰萬元之 懲罰性違約金，並一次請求給付所有未到期之價金。」等 語，並綜觀系爭契約全文意旨。可知，系爭契約第6條第 2項所謂「同時」，其關鍵之點有二，第一，於原告完成 契約第2條第1項之備件用印暨交付被告前項之撤銷假扣押 裁定、撤回假扣押強制執行聲請書狀、撤回起訴狀之同時 ，被告須提供設定系爭抵押權所需之文件，交由胡宗賢律 師辦理系爭第一順位抵押權登記。至於向地政機關送件辦 理抵押權登記之時間，依系爭契約第6條第3項約定，係由 胡宗賢律師依如附表一所示不動產所有權移轉登記之進度 ，一併辦理，尚非被告所得任意決定。而且，設定抵押權 登記並非立時可就，往往需要一段時間，此為眾所周知之 事，以系爭抵押權登記而言，被告於98年12月9日簽約日 將設定系爭抵押權之相關文件，交付兩造所共同委任之胡 宗賢律師後，至98年12月31日始完成系爭抵押權登記。第 二，系爭契約第6條第2項約定之目的既開宗明義係為擔保 系爭契約買賣價金300萬元之給付，以避免原告將如附表
一所示不動產所有權移轉登記予被告後，被告未按期於98 年12月31日、99年5月31日、99年10月31日給付原告各100 萬元之風險，則解釋上在原告將如附表一所示不動產所有 權移轉登記予被告之前（或同時），須辦妥系爭抵押權登 記並使原告取得第一順位抵押權之地位。蓋在原告將如附 表一所示不動產所有權移轉登記予被告之前，原告尚無風 險需承擔，若謂被告須先提供如附表二所示不動產並辦妥 系爭第一順位抵押權登記，則對被告顯然不公，且與兩造 之權利、義務不相稱。
③查被告已於98年12月9日簽約日將設定系爭抵押權之相關 文件，交付兩造所共同委任之胡宗賢律師，並於98年12月 31日辦妥系爭抵押權登記，另被告亦於98年12月31日支付 第一期款100萬元，此為兩造所不爭執。雖系爭抵押權於 98 年12月31日辦妥登記時，如附表二所示不動產尚有第 三人花旗銀行設定第一順位本金最高限額132萬元未塗銷 ，致當時系爭抵押權係居於第二順位，惟被告獲悉後旋即 轉知訴外人桂李錦綉塗銷花旗銀行所設定之第一順位抵押 權，並於99年1月13日辦妥塗銷登記，此有台中市中正地 政事務所異動索引存卷可佐。故系爭抵押權自99年1月13 日花旗銀行之抵押權塗銷後，業已變為第一順位抵押權。 其次，原告所有如附表一所示不動產之所有權係於99年2 月1日始移轉登記予被告，亦為原告所不爭執，且有土地 所有權狀4紙及建物所有權狀1紙（均影本）附卷為證。據 上可知，在原告於99年2月1日將如附表一所示不動產所有 權移轉登記予被告之前，系爭抵押權業已辦妥登記且原告 自99年1月13日起即已取得第一順位抵押權之地位。從而 ，被告並未違反系爭契約第6條第2項及第7條第5項之約定 。
㈣綜上所述，原告主張被告違反系爭契約第7條第5項之約定， 為不可採；被告抗辯其未違約，洵屬可採。從而，原告請求 被告給付第二、三期價金200萬元及懲罰性違約金100萬元， 暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息6%計算之利 息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦因而失所依 附，併予駁回。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後於判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 15 日
民事第四庭 法 官 陳文燦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 6 月 15 日
書記官 林玉門
附表一（兩造買賣之不動產明細）：
⑴台中市○區○村段78-5地號土地（權利範圍八分之一）。 ⑵台中市○區○村段80-50地號土地（權利範圍八分之一）。 ⑶台中市○區○○○段163-13地號土地（權利範圍八萬分之五 百六十九）。
⑷台中市○區○○○段163-92地號土地（權利範圍八分之一） 。
⑸台中市○區○○○段3815建號建物（權利範圍八分之一）。附表二（被告應提供設定系爭抵押權之不動產明細）： ⑴台中市○區○○○段163-13地號土地（權利範圍一萬分之二 千四百二十七）。
⑵台中市○區○○○段3819、3817建號建物（權利範圍：全部 ；門牌號碼：台中市○區○○里○○路721巷1-3號、台中市 北區○○里○○路721巷1-2號3樓）。