臺灣臺中地方法院民事判決 98年度簡上字第97號
上 訴 人 翰林世家管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 上訴人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間車位固定隨屋買賣等事件，上訴人對於中華民國98
年3月30日本院簡易庭97年度中簡字第4170號第一審判決提起上
訴及被上訴人於第二審為訴之變更，本院於民國99年5月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原判決第一項超過後開第三項範圍廢棄及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，除「得隨屋移轉」請求部分外，被上訴人原審之訴駁回。
確認被上訴人就坐落臺中市○○區○○段第115地號土地上建號1595建號即門牌號碼臺中市○○路202號地下室編號35停車位有基於附表所示分管約定之固定使用權存在。
原判決第二項及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人民國92年6月22日區分所有權人會議關於違反民國78年翰林世家管理辦法第29條第1項規定之決議及民國97年11月27日區分所有權人會議關於違反民國87年翰林社區住戶規約第7章第8條之決議均無效。
第一、二審訴訟費用新台幣捌仟元由上訴人負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
一、關於被上訴人訴之變更及追加之訴方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；當 事人於第二審若有前揭事由，亦得為訴之變更或追加，民事 訴訟法第255條第1項第1款、第2款及第446條第1項但書定有 明文。
㈡本件被上訴人於原審起訴時，其訴之聲明第1項請求確認後 述系爭車位之固定使用權得隨系爭房屋移轉，嗣於98年2月 9日原審最後言詞辯論期日將聲請減縮為確認被上訴人就系 爭車位固定使用權存在，核屬確認範圍之減縮，依前揭法律 規定，自應准許。
㈢被上訴人另於第二審追加請求確認後述92年6月22日上訴人
92年6月22日區分所有權人會議關於修改翰林世家管理辦法 第29條第1項規定之決議及97年11月27日區分所有權人會議 關於修改翰林社區住戶規約第7章第8條之決議均無效，本院 審酌被上訴人原審請求確認就系爭車位有固定使用權之訴， 兩造爭執內容已包含前揭決議是否有效，且已為原審所審認 並於判決理由中予以認定，故被上訴人前揭追加之訴與原審 之訴請求基礎事實同一，依前揭法律規定，自應准許。 ㈣另被上訴人於第二審其餘追加聲明之請求內容，因無確認利 益，另由本院裁定駁回，附此敘明。
二、關於確認利益方面：
本件被上訴人於本院變更起訴聲明第1項之聲明，請求確認 其就系爭車位固定使用權，上訴人則否認被上訴人就系爭車 位有固定使用權，並且僅有優先承租權，於被上訴人出賣後 述系爭房地後即喪失優先承租權等情，並且先後經由系爭大 樓區分所有權人會議決議否認被上訴人就系爭車位之固定使 用權，本院審酌被上訴人就系爭車位是否有固定使用權涉及 被上訴人所有系爭房地日後之交易價值，兩造既有爭執，被 上訴人即有確認利益。上訴人主張被上訴人無確認利益，不 足採信。
三、本件原告翰林世家管理委員會之法定代理人原為許慧娟，於 訴訟中變更為乙○○，經乙○○具狀聲明承受訴訟，依民事 訴訟法第175條第1項規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人於民國（下同）77年8月間向訴外人三富建設開發 股份有限公司（下稱三富公司）購買坐落臺中市○○區○○ 段第115號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路216巷7 號5樓之「翰林世家」大廈房地（下稱系爭房地）乙戶，另 以新台幣（下同）10萬元購買坐落同地號土地上第1595建號 即門牌號碼臺中市○○路202號地下室編號35停車位（下稱 系爭車位）。依78年訂定之翰林世家社區管理辦法第29條規 定，被上訴人就系爭車位具有固定使用權。然上訴人於92年 6月22日召開之區分所有權人會議，未達區分所有權人3分之 2法定人數出席，且投票未過半數之情形下，竟決議於92年7 月1日退還原購買固定停車位之13名區分所有權人（下稱被 上訴人等13人）每人10萬元，被上訴人等13人之固定停車位 使用權則優先承租至搬離社區為止，不得隨屋移轉。經被上 訴人力爭，上訴人亦自覺92年6月22日之決議有瑕疵，乃於9 7年11月9日及同年月27日再次召開區分所有權人會議，仍為 相同之決議。上訴人本於無效之決議，排除被上訴人就系爭
車位固定使用權得隨屋移轉之權利，造成法律關係存否不明 確，並影響被上訴人之權益。又上訴人於停車場出入口懸掛 「本社區地下室停車場產權屬全體住戶所有，承租車位請向 管理室登記，嚴禁私下轉讓及租售。翰林世家管理委員會敬 啟」之不當告示，致被上訴人無法將系爭房地及車位固定使 用權出售予第三人，侵害被上訴人之權益，爰依法提起本訴 。
㈡另於上訴審補稱：
⑴被上訴人於78年間購買系爭房地同時，以10萬元支付三富公 司，係購買固定車位之使用權，且上訴人與各區分所有權人 間無成立分管契約：
①「翰林世家」大廈於78年間興建完成取得使用執照，足認 系爭停車位於「公寓大廈管理條例」施行前即已存在，系 爭停車位之固定使用權本得單獨移轉予第三人。縱使系爭 車位屬法定停車位性質，依「公寓大廈管理條例」第4條 第2項之規定，僅限制專用部分不得與其所屬建築物共用 部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離 而為移轉或設定負擔。對於公寓大廈專用部分「所有權」 「公寓大廈管理條例」亦僅限制需隨主建物一同出售，即 可推知對於專用部分「使用權」不應加諸較「公寓大廈管 理條例」第4條第2項規定嚴格之限制。
②87年「翰林世家」社區規約第七章第8條原本規定：「車 位之使用權，除固定使用權者（10萬元權利金）外，售屋 時不得隨屋移轉繼續承租。唯固定車位使用權者於房屋成 交時，雙方應至服務中心辦理更名手續。若退租固定車位 使用權仍依原價由管委會收回」。依該規約文義可知：原 始起造之「翰林世家」之停車位分成兩種，有付10萬元權 利金之「固定使用權」，及未付10萬元權利金之承租停車 位兩種，未付10萬元權利金之承租停車位於售屋時不得隨 屋移轉繼續承租，換言之有付權利金10萬元之固定車位使 用權於售屋時，新屋主得繼續保有前房屋所有權人買受之 固定車位使用權利，此觀「唯固定車位使用權者於房屋成 交時，雙方應至服務中心辦理更名手續」之文義自明。」 ，此為兩造所不爭執，已證被上訴人77年8月起即取得系 爭車位之固定使用權，於售屋時應得隨屋移轉保有使用權 ，已至為昭然。上訴人稱被上訴人購買為「承租權」實不 足採信。
③按區分所有建築物其地下層停車空間所有權之取得，除了 登記為個人單獨的專有部分，因不發生共有狀態以外，不 論是以專有部分（主建物），或是以共用部分（附屬建物
）作為產權登記之方式，只要係由全體或部分區分所有人 保持共有之關係。由於係數人共同擁有共有物之所有權， 在分別共有型態下，以應有部分共有地下層停車空間，理 論上各共有人其應有部分的權利範圍，是抽象地存在於共 有物，並無特定的範圍及具體的位置，因而便發生共有人 之間，其內部應如何管理使用共有物的問題，依民法第 820條第1項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有 人共同管理之。」此項規定乃共有物的使用管理，原則上 應「共同管理」。
④次按78年間翰林世家社區管理辦法第29條規定「車位管理 辦法，地下室車位計有35位，於房屋銷售時，即訂定17位 為固定使用權（在未滿額前，每位承購戶皆有相同之機會 『購買』），權利金為每位10萬元，共計170萬元，由本 公司預收，而後交由管理委員會納入管理費中，以降低所 有住戶之管理費負擔，其餘18位以期限一年之承租方式， 向管理委員會申請登記，每車位月租為2,500元（固定使 用權之車位）月租金除權利金10萬元外，另繳1,250元正 」，可見翰林世家社區就停車位之管理辦法區分為「具固 定使用權」及「不具固定使用權」2種，「不具固定使用 權」之停車位每月租金2,500元，應為租賃之法律關係， 固屬無疑，然「具固定使用權」之停車位，除需月繳1,25 0元外，尚須支付權利金10萬元以「購買」車位之「固定 使用權」，故翰林世家就「具固定使用權」停車位，係由 全體區分所有權人約定社區承購戶得以支付權利金10 萬 元之方式，購買取得停車位之「固定使用權」，而擁有排 他之使用權，其法律性質應定性為共有物之分管契約，而 非上訴人所指未定期限之租賃契約。
⑤又被上訴人購買翰林世家時在台中太平2樓3別墅售價僅 180 餘萬元，台中市郊區別墅也是250萬左右，當時台中 市公寓大廈附有車位者少之又少，車位的售價、管理方式 及管理費用的收取，亦無相關之法令可供參考，例如被上 訴人雖就系爭停車位每月尚繳1250元，然此為被上訴人依 當時成立之分管契約，自願每月繳1250元給管委會管理運 用，然不能依此即認論係「租賃」關係，亦不能因被上訴 人願繳付每月1250 元之負擔，反使保有永久使用之停車 位「固定使用權」之地位，變較倘未約定每月繳付固定金 額給管委會之負擔的地位更不利，此如同依目前集合式住 宅有購買地下平面停車位（有土地持分之產權登記），既 有獨立產權，仍願負擔（依公寓大廈規約）每月之「管理 費、修繕費及清潔費」若干，不能僅憑每月固定之負擔變
更原來權益內容而逕認定係租賃關係；尤以被上訴人當時 購買「固定使用權」時，集合式住宅不多，當時大部分人 把車停在路旁、巷道內比比皆是，當時定期存款利率至少 年利率百分之十以上，當時台中市○○路亦沒劃那麼多收 費停車格，實不能以今平面停車位之行情及車位需求狀況 推認當時被上訴人所簽立就系爭車位並非分管契約，而為 「租賃關係」。事實上公寓大廈有關停車位相關問題在80 年9月18日之前無法律規範，地下車位銷售糾紛及管理糾 紛及避免地下室違規營業使用，內政部80年9月18日台內 營字第8071337號函，應勢而出，自此地下室停車位售價 及管理費用乃趨於合理。
⑥末查有關「房地產界九一八事變」函釋真義，係因長期以 來建商為促銷手段，導致地下室防空避難設備的產權歸屬 、使用態樣百出，毫無章法可言，並出現嚴重脫序現象。 為了使地下室建物的產權分算持分趨於合理，減免銷售糾 紛（例如出售持分所有與出售不具所有權之停車位使用權 等…），並杜絕地下室房空避難設備被作為違規營業使用 ，內政部80年9月18日台內營字第8071337號函表示基於法 律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益。依建築 法規定法定停車位80年9月18日以前取得地下室停車位的 使用權可以買賣。被上訴人於77年以10萬元向建商購買不 具所有權之停車位固定使用權。理應獲得上述法條之保障 。此可參照「房地產九一八事變」之背景及相關法規新竹 房地網－停車位買賣方式。
⑵被上訴人前揭固定車位承租權，是基於全體區分所有權人之 分管契約所取得之權利：
①按最高法院83年台上字第1377號裁判「…共有物分管之約 定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範 圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使 用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即 非不得認有默示分管契約之存在。」；其他如台灣高等法 院92年度重上字第353號裁判、台灣高等法院93年度上字 第1045號裁判等均明斯旨。
②經查，「翰林世家」社區雖未明文訂定分管協議約定停車 位之使用方式，惟被上訴人自77年8月房屋銷售時即買受 系爭房地及系爭車位迄今已逾20年，如被上訴人就系爭車 位無固定使用權，而無權使用（假設語氣），何以從未見 有任何區分所有權人提出異議及主張？顯見被上訴人與其 他區分所有權人於當初已達成共識，由被上訴人支付10萬 元，即可取得系爭車位之固定使用權，被上訴人即可使用
系爭停車位（即編號35之停車位），參照上開判決意旨， 被上訴人與其他區分所有權人可認為已成立「默示分管協 議」。
③按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨 立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有地下 室停車位因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產， 則區分所有權人縱未購買停車位者，因持有公共設施應有 部分，應有部分係抽象存在於全部共有物上，公共設施只 編列一個建號即第1595號，而地下室停車位係附屬於建號 1595號建物中，則包括停車位之共同使用部分係屬全體住 戶所共有。兩造既同為翰林世家區分所有權人，對公共設 施即建號1595號建物又均有應有部分而為共有人，依被上 訴人所提之使用執照附起造人名冊備註欄記載部分之翰林 世家之建物配有車位，及被上訴人所提出之兩造區分所有 房屋所屬之「在78年及87 年翰林世家社區管理辦法中， 有關車位管理部分，對固定車位使用者均設有專用部分。 」對專用部分翰林世家共用部分經約定供特定區分所有權 人使用者，固定車位使用憑證統由管理委員會造冊保管， 則本件地下室停車位係由起造人將共同部分為區分所有權 人設定專用權，並經區分所有權人同意約定專用部分。豈 可因管委會遺失憑證而否認憑證之存在。
④三富公司負責人白金火先生聲稱：當時是以10萬元出售車 位，被上訴人係第一手向三富公司購買房屋及停車位即專 用編號33號停車位，至今被上訴人亦未領回10萬元，該金 額管委會仍繼續使用中，長達二十年餘，車位之買賣實於 法有據。雖日後三富公司轉手三木建設以固定車位使用權 名義銷售，價金亦為10萬元。交屋後三木建設核發固定車 位使用憑證之證明書，統由管委會保管，被上訴人系爭地 下室停車位並無單獨編列建號，則所有區分所有權人應有 部分抽象存在於共有物即停車位全部，若未受讓約定專用 停車位使用權者，並非當然取得約定專用停車位使用權。 又約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特 定專用部分由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權 人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特 定專用部分，自與其所持有之應有部分之多寡無涉。被上 訴人理應受民法第767條規定及分管契約之保障（參最高 法院89年度台上字第1994號判決、大法官解釋釋字第349 號）。
⑤另依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，及按「共有人 於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其
應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍 繼續存在。」、「最高法院48年度台上字第1065號判例， 認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特 約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約， 對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言 ，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約 ，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約 之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人 民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再 援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是 否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應 儘速立法加以規範，併此說明。」、「按公寓大廈管理條 例實施前，區分所有建物之所有人，於分別出售其區分所 有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區 分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管 契約，各立約之區分所有權人及知悉或可得知悉該約定之 受讓人，應受其拘束。」最高法院48年度台上字第1065號 判例、司法院大法官第349號解釋文、最高法院88年度台 上字第3223號裁判分別可資參照。準此，縱使其他區分所 有權人係繼受前手之房地，其亦應知悉或可得知悉「翰林 世家」社區存有一分管協議，內容係協議由被上訴人等17 名住戶擁有停車位固定使用權，而得分別使用各該停車位 ，所有區分所有權人自應受該分管協議之拘束。 ⑶上訴人於92年6月22日召開區分所有權人會議關於修改翰林 世家管理辦法第29條第1項內容之決議，被上訴人主張決議 無效：
①92年6月22日區分所有權人會議僅有60人出席，未達全體 住戶人數2/3，且投票時現場僅有40餘人，未過半數，顯 與「公寓大廈管理條例」第31條規定之人數有違，92年6 月22日「翰林世家」社區之區分所有權會議之決議應為無 效。
②再者，上訴人亦認92年6月22日「翰林世家」社區之區分 所有權會議之決議有所瑕疵，否則何以分別於97年11月9 日及97年11月27日再次召開區分所有權人會議，會議內容 再次討論停車位固定使用權之議案，並於97年11月27日區 分所有權人會議開會通知注意事項第1點載明：「為鼓勵 住戶踴躍參加大會，若出席人數達到法定人數並全程開會 ，管委會將於會後三～七日發放出席戶禮券500元，如出 席人數不足，無法開會，則不發放禮券。」云云，顯見此 次召開會議對於出席人數格外重視，據此可再次確認92年
6月22日區分所有權人會議之出席人數及表決權數均未符 合「公寓大廈管理條例」第31條之規定，該日所作成之決 議應為無效。
⑷上訴人於97年11月27日召開區分所有權人會議關於修改翰林 社區住戶規約第7章第8條內容之決議，被上訴人主張決議無 效：
①「翰林世家」大廈於78年間興建完成取得使用執照，足認 系爭停車位於「公寓大廈管理條例」施行前即已存在，系 爭停車位之固定使用權本得單獨出售予第三人。縱使系爭 車位屬法定停車位性質，依「公寓大廈管理條例」第4條 第2項之規定，僅限制專用部分不得與其所屬建築物共用 部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離 而為移轉或設定負擔。對於公寓大廈專用部分「所有權」 「公寓大廈管理條例」亦僅限制需隨主建物一同出售，即 可推知對於專用部分「使用權」不應加諸較「公寓大廈管 理條例」第4條第2項規定嚴格之限制。
②查「翰林世家」社區規約第七章第8條原本規定：「車位 之使用權，除固定使用權者（10萬元權利金）外，售屋時 不得隨屋移轉繼續承租。唯固定車位使用權者於房屋成交 時，雙方應至服務中心辦理更名手續。若退租固定車位使 用權仍依原價由管委會收回」。上訴人竟於97年11月27日 以區分所有權人會議決議修改「翰林社區住戶規約」第七 章第8條為：「車位之使用權，售屋時包括固定使用權人 在內，一律不得隨屋移轉繼續承租」等語。該決議明顯悖 於「公寓大廈管理條例」第4條第2項之規定，停車位之所 有權本可隨同建物所有權一同移轉予第三人，遑論停車位 之使用權，區分所有權人會議之決議違反法律「強制規定 」，應為無效。
③再者，「公寓大廈管理條例」第33條第3款規定，依第56 條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約 定專用部分之區分所有權人同意，然97年11月27日「翰林 世家」社區之區分所有權人會議變更約定專用部分之使用 方式，未得使用該約定專用部分之區分所有權人（包括被 上訴人在內）同意。況原約定被上訴人等人取得停車位固 定使用權與「公共利益」並無抵觸，是以97年11月27日「 翰林世家」社區之區分所有權人會議違反「公寓大廈管理 條例」第33條第3款規定，該決議不生效力。 ④又區分所有權人之決議，係就涉及權利義務有關之事項而 召開，被上訴人依區分所有權人會議決議之授權，為關於 大廈停車位之決議，其決議尚難認非屬權利之行使。依「
公寓大廈管理條例」第1條第2項適用「民法」第56條第2 項之規定之結果，區分所有權人會議決議之內容，違反法 令或規約者，無效。被上訴人及其餘16人既已出資購買停 車位固定使用權，其他區分所有權人不應有妨礙被上訴人 等人行使停車位固定使用權之行為。尤有甚者，上訴人特 地以區分所有權人會議之方式，僅討論固定停車位所有權 之議案，強行通過對於被上訴人不利之決議，顯以侵害被 上訴人權利為目的，實已違反法律之規定，如放任上訴人 所為，無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權 人不利之決議或約定，自屬權利濫用，依「民法」第148 條第1項之規定，尚非法之所許。
⑸上訴人懸掛前揭告示顯係侵害被上訴人權利，被上訴人自得 請求排除侵害：
①被上訴人於96年7月委託有巢氏房屋朝富店房仲員羅中易 先生，出售寧夏路216巷7號5樓，但大廈管理員吳章國先 生告知買主車位在法律訴訟中，致買方怯步。被上訴人復 於97年5月透過太平洋及二十一世紀房仲業，房仲員見停 車場出入口標示大型看板「強調本社區地下室停車場產權 屬全體住戶所有，承租車位請向管理室登記辦理。嚴禁私 下轉讓或租售。…」之不當告示，均表示「承租車位請向 管理室登記辦理。嚴禁私下轉讓或租售」易造成售屋糾紛 ，無法處理買賣事宜。連房仲員均不願涉入，更何況是社 會大眾，是已構成被上訴人售屋權益之受損。
②「翰林世家」社區之各區分所有權人應受上開分管協議之 拘束，自應容忍被上訴人等人使用各該停車位，不應有妨 礙被上訴人等人使用或出售予第三人。稽此，管委會於上 開停車場出入口公告權利歸屬不當看板，應予拆除，並不 得再有妨害被上訴人行使停車位固定使用權之行為。二、上訴人則以：
㈠翰林世家社區興建之初，因當時住戶擁有車輛比例較少，並 為充實管理委員會基金，曾將地下室停車位中17位劃為固定 車位，由包括被上訴人在內之17戶區分所有權人以每戶10萬 元之權利金為代價優先承租，並享有年費減半之優惠。近20 年來社會經濟情況變動甚大，固定停車位使用權之存在不但 有其他住戶表示不夠公平，且曾有固定車位使用權人於房屋 出售時，將固定車位使用權以高於10萬元數倍之代價賣予他 人，致使新進之住戶與管理委員會迭有爭執，故有住戶於92 年時提議，應逐步收回固定停車位使用權，若固定停車位使 用權人不願放棄優先權，亦應限制其承租權至搬離社區為止 ，不得由後手承接，並統一停車費率，此提議並經區分所有
權人通過。
㈡翰林世家社區分別訂有「翰林世家社區住戶規約」及「翰林 世家社區管理辦法」，其中「翰林世家社區住戶規約」即為 公寓大廈管理條例所稱之「規約」，「翰林世家社區管理辦 法」則係由建商於本社區興建之初，為配合管理委員會職權 所擬定，其後則由區分所有權人依實際需要而加以修改。規 約部分之決議方式，自應遵循公寓大廈管理條例及規約本身 之規定，然管理辦法並無特別規定，依照內政部所頒佈之會 議規範，自應以多數決加以表決。前述有關「固定停車位使 用權」之相關規定，係透過修訂翰林世家社區管理辦法之規 定方式加以修改，自無違反公寓大廈管理條例第31條之規定 。
㈢退步言之，上訴人於92年6月22日召開之區分所有權人會議 之決議縱有瑕疵，被上訴人於決議後3個月未能訴請法院撤 銷，瑕疵業已修正，該決議應為有效。97年11月27日之區分 所有權人會議係依照公寓大廈管理條例第31、32條之規定召 開及決議修改規約，明訂住戶售屋時，包括原固定停車位所 有權人在內，停車位均不得隨屋買賣，應視為翰林世家社區 已有與固定停車位權利人解除租賃契約之意思，俟會議記錄 送達所有住戶，則已有解除租賃契約之意思表示，自此之後 ，被上訴人固定停車位得隨屋買賣之權利，已喪失依據。 ㈣系爭車位之所有權為翰林世家社區全體住戶所共有。本件「 固定車位使用權」並非民法債權契約或物權契約所明訂之權 利，然由78年通過之「翰林世家社區管理辦法」第29條用語 便有「出租」一語觀之，應係由翰林世家社區所有住戶將其 共有之停車位，分別租予特定住戶使用，並由該特定住戶支 付租金，其性質應為民法第421條所稱之「租賃」契約。又 系爭車位並無租賃期限之約定，依民法第450條第2項前段之 規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止租約。」，故自 92年6月22日區分所有權人會議通過「退回固定車位使用權 人之10萬元權利金」之決議後，翰林世家社區之共有人已行 使終止租約之意思，且依民法第449條第1項規定：「租賃契 約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年。」。被上 訴人主張系爭車位有固定使用權，並得隨屋移轉，自屬無據 。今不論租約是否到期，出租人既已有終止租約之意思，並 已通知被上訴人多年，雙方租約應已告終止。
㈤本件情形縱定位為分管契約，翰林世家社區於92年6月22日 召開區分所有權人會議決議修改翰林世家社區管理辦法，決 議通過退回固定車位使用權人之租金，並讓固定車位使用權 人優先享有承租權至搬離社區為止，該決議應有終止舊約，
成立新約之意，故自該決議生效之92年7月1日開始，被上訴 人於新的分管契約中之權利已附有解除條件，即以其搬離社 區開始，即不再享有優先承租權，且無法將優先承租權轉讓 予後手。
㈥系爭看板上標示：「本社區地下室停車場產權屬全體住戶所 有，承租車位請向管理室辦理登記，嚴禁私下轉讓或租售。 」與事實相符，因翰林世家地下室車位的確是屬於全體住戶 所共有，即便被上訴人享有之固定停車位使用權亦是「使用 權」而非「所有權」，上訴人基於管理上之考量，要求承租 人向管理室辦理登記亦是合理之要求，蓋所以豎立此看板實 因有住戶將停車位以高於每月租金之數額出租與社區以外之 人，亦曾有固定停車位使用權人於賣出所有之房屋後，謊稱 固定停車位使用權權利金為40萬元，而向後手收取高額權利 金，然管理委員會僅有該原使用權人10萬元之權利金，致使 日後固定停車位使用權人欲取回權利金時發生爭議。故為避 免上述爭議並為維護全體住戶之權益，豎立系爭看板並無不 當。
㈦另於上訴審補稱：
⑴被上訴人於78年間購買系爭房地同時，以10萬元支付三富公 司，係購買固定車位之承租權：
①翰林世家社區管理辦法（78年）版第29條所載明被上訴人 等17名區分所有權人各以10萬元購買停車位之使用權為「 出租固定使用權」而非「固定使用權」，此有該管理辦法 在卷可稽。上訴人依翰林世家社區管理辦法第29條整理社 區之車位性質，可分為：一、出租固定使用權車位（17位 ），權利金10萬，月租金每月1,250元，租期未定期限。 二、非出租固定使用權車位（18位），無權利金，月租金 每月2,500元，租期一年。從上開整理可知，所有車位之 屬性均為出租車位，所以租用者均必須繳納租金。從而可 知，被上訴人以10萬元所「購買」的是「出租固定使用權 車位之使用權」而非車位「固定使用權」。原審法院就系 爭車位之定性上，遺漏出租固定使用權之「出租」二字， 於證據之取捨，違反證據法則，事實之認定，顯違經驗法 則。原審遺漏出租固定使用權之「出租」二字及「月租金 除權利金10萬元外，另繳1250元正」等出租事實之規定， 亦未於判決書解釋何以刪去出租固定使用權之「出租」二 字，已違反證據法則及有判決不備理由之違法。 ②按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥 於契約文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」（最高法院18
年台上字第1118號判例）；「事實之認定須憑證據，而證 據之憑信力，法院應於法定範圍內，衡情認定」（最高法 院18年上字第1838號判例）；「法院認定事實，不得違背 論理法則及經驗法則，亦不得背於證據法則」（最高法院 81年台上字第11 97號判決）；「取捨證據，認定事實， 固屬事實審法院之職權，惟其採為認定事實之證據，必須 對於應證事項有相當之證明力者，始足當之。否則，即難 謂與證據法則無違」（最高法院84年台上字第1996號判決 ）。查原審遺漏出租固定使用權之「出租」二字及「月租 金除權利金10萬元外，另繳1250元正」等出租之事實，亦 未於判決書解釋何以刪去出租固定使用權之「出租」二字 ，已違反證據法則及有判決不備理由之違法。
③依社區區分所有權人與建設公司簽立之房屋委建契約書之 附件六（住戶公約）︰丙項第2款︰「…車位出租使用權 ，每位新台幣10萬元正，由本公司預收，而後交由管理委 員會，納入管理服務費。」。由上開約定可確知，10萬元 所購買的是「車位出租使用權」，不是購買車位。而且建 設公司售屋當時所訂定的「翰林世家地下室停車場管理辦 法」第1條即明白揭示︰「翰林世家地下室停車場產權為 本大樓所有權人全體共有，不得分割出售。」。第2、3條 則規定了出租對象及租金金額（預繳10萬元保證金者，月 租金1500元，…未預繳10萬元保證金者，月租金2500元） ，上開規定，在在證明本社區所有停車位均為出租車位。 ④若被上訴人所主張之系爭車位是購買所得，何以其地下室 之共同使用部分持分比例與同一幢沒有購買車位之住戶相 同（上證三建物謄本及上證四所有權比例暨坪數一覽表） 。被上訴人提出另二幢公寓大廈（岳陽庭園及聖羅蘭家族 ），遑論其位置與系爭車位之地段及鄰近生活機能相去太 遠，其表內資料之真實性毫無根據，並不足採。另據被上 訴人提出之原證五，「…若退租固定使用權仍依原價管委 會收回」等語，益證被上訴人所購買的只是出租車位之優 先承租權，而非固定使用權，否則購買的停車位豈有退租 之問題。
⑤80年間翰林世家大樓地下室停車位曾重新規劃，較之被上 訴人所提原證5車位圖表有相當大之變異。試問，若該出 租固定使用權車位，果真係被上訴人「購買」之停車位， 該停車位所有權人豈容他人任意變更停車位之位置與尺寸 ？！此益證系爭地下室停車位均屬全體區分所有權人共有 之出租車位。亦因所有停車位均屬出租性質，故租用車位 者，均須繳納租金。而租金之不同，乃依購買「出租固定
使用權」之有無，而有每月1,500元及2,500元之差別。 ⑥又倘車位係由被上訴人購買所得，又何以兩造所不爭執之 87 年版翰林世家社區住戶規約第7章地下室停車場管理第 8條規定︰…若退租，固定車位使用權仍依原價由管委會 收回）…，此兩造所不爭執之事實，亦可證明系爭車位為 出租車位，否則豈會有「退租」及「由管委會收回」之規 定。
⑦被上訴人於歷次書狀提出︰「房地產界918事變」。該「 房地產界918事變」，乃內政部為避免購屋糾紛影響人民 權益，於80年9月18日所為「法定防空避難設備、法定停 車空間不得再以契約合意方式以附屬建物附於地上建物辦 理登記」之行政命令。而被上訴人於78年6月即購買翰林 世家房屋，如果有購買車位，應不受所謂「房地產界918 事變」之行政命令所拘束，亦即應有辦理購買停車位登記 之事項。本件被上訴人既於80年9月18日前購買房屋，卻 無購買停車位之登記，亦證被上訴人並無購買停車位。且 遑論被上訴人未能提出購買停車位之登記事證，以證明渠 有購買停車位。
⑧末查，被上訴人提出「起造人出具當時購買車位之協定乙 份（原證3），以證明被上訴人購買系爭車位之事實。惟