臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第266號
原 告 甲○○
訴訟代理人 盧元琪律師
被 告 偉築建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國99年6月4日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾肆萬伍仟貳佰伍拾元，及自民國九十八年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣玖拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明被告應給付原 告新臺幣（下同）3,960,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣擴張訴之聲 明為被告應給付原告4,559,610元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。揆諸前揭規 定，原告訴之變更核無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：原告於96年10月17日向訴外人明湖新貴建設 股份有限公司（下稱明湖新貴公司）以1,060萬元之價金購 買坐落新竹市○○段7地號等土地上之「傲麗崗」建案B9戶 預售屋（建照號碼為新竹市政府（095）府工建字第00177 號），依約明湖新貴公司應於96年5月15日開工，並於開工 日起算360個工作天以前完工，原告並已繳交定金165萬元、 簽約金72萬元。後因可歸責於明湖新貴公司之事由導致工程 延宕，由被告接手承建，原告於97年8月20日再與被告就同 一標的重新簽立「山河悅」建案B9戶之房地買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），由被告概括承受明湖新貴公司之出賣人 責任，雙方亦約定於96年5月15日開工，並於開工日起算360 個工作天以前完工，詎料被告工程進度遲延，且與地主及鄰 地迭有糾紛，至今仍未完工交屋，已構成定期給付遲延，原 告多次發函催促，惟被告均置之不理。99年1月27日，原告
再定期催告被告應於函到一個月內完成買賣契約之約定義務 ，惟被告仍未於催告期間內完工交屋，原告乃於99年3月16 日發函被告解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經原告合法 解除，被告自應返還原告已支付之訂金165萬元及簽約金72 萬元，並依系爭買賣契約書第12條第1款規定賠償原告買賣 總價1,060萬元百分之15之違約金計159萬元，另被告遲延完 工，依雙方工程期限條款約定「乙方（按即被告）自民國96 年5月15日開工，並於開工日起算360個工作天以前完工（以 使用執照領取日為完工），甲方（按即原告）不得要求變更 ，如有逾期每逾一日按已繳房屋總價款萬分之五計算違約金 予甲方...。」，原告自得請求被告給付逾期違約金59萬9, 610元，及自起訴狀繕本送達翌日起按法定利率計算之利息 。
二、對被告答辯之陳述：
（一）被告辯稱本件係因原告未能確定變更設計之內容，致被告 無法完成房屋內部工程，被告並未遲延完工，原告解約不 合法云云，並不足採：原告購買系爭房屋後，即與室內設 計公司就系爭房屋之裝潢工程簽約，並已全額付清16萬元 之設計費，惟被告不斷更換工地主任、副主任，對於變更 之建材及加減帳之報價均一再變動，且價格誇大，令人無 法接受，甚至對原告之催促均置之不理，致兩造未能簽認 變更設計之文件。依系爭買賣契約書附件（六）之工程變 更設計處理辦法第7點規定：「…如需增加工料費，買方 應於賣方通知簽認同時付清，逾期未繳或雙方無法簽認或 拒簽時視為不變更，賣方仍按本約原定內容施工，買方不 得異議。」兩造既未能達成變更設計之協議，被告就兩造 未達變更設計協議部分，自應依約施作。惟經原告於99年 1月27日，再次定期催告被告應於函到後一個月內完成買 賣契約之約定義務，惟被告仍未於催告期間內完工交屋， 原告所為解除契約之意思表示，自屬合法。
（二）被告辯稱本建案已完工並於97年10月27日取得使用執照， 並未逾越契約所訂之期限云云，惟被告是否取得使用執照 與系爭房屋是否已完工得交付原告係屬二事，不能混為一 談。且由本院現場勘驗結果可知系爭房屋確實尚未完工而 無法交屋，被告亦迄未通知原告辦理驗收交屋事宜，足見 被告就契約之履行，確已陷於遲延給付之狀態，原告據以 解除契約，核屬有據。
（三）被告另辯稱並未概括承受原告與明湖新貴公司間之契約， 縱原告有權解約，就原告繳與明湖新貴之價金237萬元， 被告亦無返還之責云云。然查，原告於96年10月與明湖新
貴公司簽約時，該建案即以被告之名義招攬顧客，接待中 心亦有被告設立之看板，且該建案之銷售經理鄭勝宏出示 之名片亦載明本建案係由寶佳機構關係企業即被告為本案 之建設公司。簽約時原告亦被告知，因被告與明湖新貴公 司合作本建案，而部分建築用地仍在明湖新貴公司名下， 故要求原告先與明湖新貴公司簽約。嗣原告與被告於97年 8月簽訂新約時房地價額並未變動，被告並於契約中註明 原告已支付237萬元之款項完竣，可證被告係承接明湖新 貴公司之合約並概括承受該合約之履行。另依被告於97年 12月間出具與地主之聲明書記載，被告公司已概括承受明 湖新貴公司就新竹市○○段7地號土地之所有權利義務， 而原告所購買之B9戶房屋既坐落於上開7地號土地上，亦 足以證明被告對原告確有履約之義務。又被告如未概括承 受明湖新貴公司之權利義務，則原告自應先與明湖新貴公 司解約並要求該公司退還原告已支付之房款，再與被告簽 約，然事實上原告係直接與被告簽訂新約，亦未再支付訂 金及簽約金，足見被告係概括承受明湖新貴公司之權利義 務無訛。被告辯稱其未收受原告已繳價款，縱原告有權解 約，被告亦無返還原告已繳價金之義務云云，自非可採。三、並聲明：（一）被告應給付原告455萬9,610元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五之利息。（ 二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告並未遲延完工：本建案業已於97年10月27日完工取得使 用執照，縱如原告所主張本建案應自96年5月15日開工，並 於開工日起算360個工作天完工，則其完工期限應為98年6月 21日，而本建案完工取得使用執照為97年10月27日，顯未逾 越上開完工期限，亦即並無原告所稱遲延完工情事。又本建 案整體社區均已完工，並有24小時保全進駐，且有諸多住戶 業已完成產權移轉及交屋手續，並無原告所稱不能交屋之狀 況。又原告於97年8月20日與被告簽訂系爭房屋之房地買賣 契約，簽約時系爭房屋已接近完工即使用執照請領階段，原 告明知被告投入大量資金興建該建案，並已於97年10月底前 完工取得使用執照，且迄未自原告處收受分文買賣價金，更 於簽約後因應原告要求持續處理該戶變更工程等協調事宜， 竟於簽約後未久以各種藉口主張解除契約要求被告返還從未 收受之價金及賠償金云云，其主張顯無依據，原告於簽約時 是否即無意履行契約，亦堪置疑。另依據兩造合約第12條第 1項約定：「若賣方有要求增加價款、違約不賣、於買方付 清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付
不能，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約 。…」惟被告並無前開約定之解約事由，原告主張解除契約 益顯無理。
二、被告乃與原告簽訂新約，並非概括承受明湖新貴公司與原告 間之契約關係，被告迄今未收受原告分文買賣價金，明湖新 貴公司亦未將所收款項轉交被告或針對該戶有任何款項協議 ，原告主張被告概括承受原合約云云，並非事實：按契約之 承擔應由契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之，本件 原告與明湖新貴公司所簽訂之契約及兩造嗣後簽訂之契約雖 均係就同一買賣標的物所締結之契約，但該二契約之條件暨 法律上之地位並不完全相同，況原告與被告於97年8月間簽 訂之房地買賣契約之當事人僅有原、被告兩造，其非契約之 承擔甚明，自不容原告曲解為係原、被告及明湖新貴公司「 三方」簽訂之概括承受契約。又原告所提出「聲明書」，乃 被告致函予地主，向地主陳明明湖新貴公司就新竹市○○段 7 地號土地與渠等訂立之合建契約，由被告概括承受，並非 概括承受原告與明湖新貴公司間之房地買賣契約，原告將之 混為一談，顯無理由。至兩造訂立房地買賣契約時，雖於契 約書之付款明細表載明訂金及簽約金為明湖新貴公司所收受 ，其乃為表示被告同意該二期款項不再向原告收受，惟此屬 原告與被告公司間之預售屋買賣合約內容，與須由三方同意 簽訂始生效之「契約概括承受」並不相同，不容混淆。至於 兩造所約定之房價與原告和明湖新貴公司簽訂之契約價金相 同，亦僅證明被告願意按相同價格作為銷售條件，並不能據 此認定被告已概括承受明湖新貴公司之權利義務。而原告未 向明湖新貴公司要求退還已付之房款237萬元，應係考量被 告在合約條件上已同意不再向原告收取該二期款項；若原告 不欲購屋而欲尋求解約退款，亦應向明湖新貴公司按該雙方 於96年10月所簽訂之預售屋買賣契約要求解約，並請求明湖 新貴公司退款，方屬正辦，蓋被告既未收受原告任何款項， 自無要求被告退還之理。
三、又原告雖委由設計公司作室內裝潢規劃，惟因原告自始針對 室內裝修部分即大幅要求變更工程及升級，兩造亦確實有辦 理室內變更之協議，然原告迄未就被告提出之客變估價金額 簽可確認，因此現場乃配合原告暫未施作室內裝修等工程（ 其中水電管線，為原告自行委託茂企水電公司變更，且已施 作），故並非被告因素無法交屋。原告明知上情，竟突然轉 而要求解約退款，並指摘被告未通知完工驗屋，顯屬無理等 語。
四、爰聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執之事項：
一、兩造於97年8月20日訂立「山河悅」B9戶房屋土地買賣合約 書，約定原告以1,060萬元買受系爭房地，付款明細表備註 欄記載訂金165萬元及簽約金72萬元「由明湖新貴收取」， 並由被告法定代理人丙○○蓋用印章。
二、系爭買賣契約約定「乙方（按即被告）自民國96年5月15日 開工，並於開工日起算360個工作天以前完工（以使用執照 實際領取日為完工），甲方（按即原告）不得要求變更，如 有逾期每逾一日按已繳房屋總價款萬分之五計算違約金予甲 方。」
三、被告於97年10月27日取得系爭建案之使用執照。四、兩造就系爭房屋之變更設計僅完成水管電線部分，就建材是 否升級、被告就變更部分之收費，均未能達成協議。五、本院98年6月11日至現場勘驗時，系爭房屋結構體完成、二 樓以上之外觀完成，尚有地磚未鋪設、衛浴未安裝、牆壁未 粉刷、室內門框、門未施作、社區大門未安裝、社區○○道 路未完工之情形。
六、被告迄未通知原告辦理驗收交屋。
七、原告曾於97年11月10日以存證信函要求被告於97年11月底前 完成解除合約要求。被告則以98年4月17日存證信函否認有 契約約定之解約事由及遲延情事存在。嗣原告再於99年1月 27日以新竹三姓橋郵局第12號存證信函催告被告應於函到一 個月內依約完成建築等買賣契約之義務，逾期不履行，即解 除契約（卷二第86頁）；嗣並於99年3月16日再以新竹三姓 橋郵局第22號存證信函解除契約（卷二第121頁、122頁）。 被告則以99年2月1日新竹建中郵局第42號存證信函催告原告 於3日內就被告所提二方案決定追加減帳之計算方式，逾期 即依違約條款處理（卷二87頁至第111頁）；嗣並於99年3月 22日北縣政府郵局存證號碼149號存證信函反對原告之解除 契約，並再次催告原告選擇追加減帳方案（卷二第123頁） 。
肆、本件兩造之爭點：
一、原告得否以被告給付遲延為由解除買賣契約？二、如原告解除契約為有理由，被告得否以原告所繳之款項被告 並未取得而為抗辯？
三、原告請求被告返還買賣價金237萬元及給付解除契約之違約 金159萬元、逾期違約金59萬9,610元，有無理由？伍、本院之判斷：
一、有關原告得否以被告給付遲延為由解除買賣契約之爭點：（一）本件原告起訴主張系爭買賣契約書有關被告交付買賣標的
物之義務，是定期給付義務，並認被告應依系爭買賣契約 工程期限之約定「乙方（按即被告）自民國96年5月15 日 開工，並於開工日起算360個工作天以前完工，（以使用 執照領取日為完工）甲方（按即原告）不得要求變更，如 有逾期每逾一日按已繳房屋總價款萬分之五計算違約金予 甲方...」（見卷一第69頁至第70頁），認於該約定取得 使用執照之日（97年10月27日）即係被告應將系爭買賣標 的物交付與原告之時（卷二第113頁反面）。被告則以系 爭買賣契約所訂完工取得使用執照之期限為自96年5月15 日起之360個工作天，於扣除雨天及假例日後，應為98年6 月21日，被告於97年10月27日取得使用執照（卷一145頁 ），並未遲延等語為辯。經查，系爭買賣契約約定以取得 使用執照為完工日期，並未另外約定交屋之日期，故以兩 造約定之完工日期而言，不論取得使用執照之最後期限為 被告98年4月17日桃園慈文存證號碼798號存證信函所指之 97年10月31日（卷一第156頁）或是答辯狀所載之98年6月 21日（卷一第141頁），被告於97年10月27日取得使用執 照，應認已合於兩造上開取得使用執照期限之約定。（二）按使用執照取得後，並非新建建物即已適於居住使用而得 交付買受人，尚須進行內部裝修（衛浴設備、廚具、地磚 、壁磚、粉刷）、申請水、電、瓦斯配置等工項，始能達 於得交付房屋之程度，故一份嚴謹而完備之房屋預定買賣 契約書，除應約定取得使用執照之期限外，應另行約定交 屋之期限（參內政部預售屋買賣契約書範本98年10月版第 15條約定）。本件系爭買賣契約書並未約定交屋之期限， 就系爭房屋之交付日期，尚無從以取得使用執照之期限為 準。原告以被告應於兩造約定之使用執照取得期限作為本 件被告交屋之最後期限，認本件被告應於97年10月27日取 得使用執照之同時交付系爭房屋，並自該日起負給付遲延 之責，尚非可採。
（三）兩造就系爭房屋之交屋期限雖未為約定，惟被告於合理之 時間內，仍應完成系爭房屋之建造及內裝，達到得以交屋 之程度。參酌內政部編預售房屋買賣契約書範本有關交屋 期限之規範，本院認系爭房屋合理之交屋期限應為領得使 用執照之日起6個月，即被告應於98年4月27日前完成契約 所定全部工程，並交付系爭房地與原告。縱再斟酌被告所 為原告就系爭房屋進行變更設計，兩造遲遲無法達成變更 設計協議之抗辯，則自原告確定與被告無法達成變更設計 ，即原告提起本件訴訟，並於98年6月11日本院至現場勘 驗時就被告所為雙方變更設計未達成協議致未能施工之答
辯，明白表示「契約如何約定就是怎樣施工」時起，從寬 計算被告合理之交屋期限6個月，則被告至遲亦應於98年 12月11日前完成系爭房屋之交付，否則仍應認為已陷於遲 延給付之狀況。本件被告迄至言詞辯論終結時為止，仍未 完成兩造契約約定之施工內容，亦未通知原告進行交屋， 自應負遲延責任。
（四）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約， 民法第254條規定甚明。本件被告迄未完成契約約定應施 作之門窗、地坪、內牆、樓梯、天花板、衛浴、廚具設備 等項目（卷一第105頁至第107頁），為兩造所不爭執，並 經本院於98年6月11日至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄附 卷可稽，被告尚未完成系爭房屋之內裝，以達可交付之狀 況，堪以認定。而被告未能於合理之交屋期限內完成系爭 房屋之內部裝修，已陷於遲延給付之情，亦如前述。原告 於被告給付遲延後，再於99年1月27日以新竹三姓橋郵局 第12號存證信函催告被告應於一個月內依約完成建築、交 屋等義務，則自催告期滿時起，原告自得依上開規定解除 契約。被告於99年2月1日收受上開存證信函，99年3月1日 即已催告期滿，被告仍未完成契約約定之上述工程項目， 以致未能交付系爭房屋，原告乃於99年3月16日發函主張 解除契約，應認原告解除契約合法有據。被告雖以原告就 系爭房屋進行變更設計，除水電配管部分，已依原告之意 完成外，因原告就建材及客變追加減帳部分遲未與被告達 成協議，故被告無法施作，其未完成施作，不具可歸責事 由，故並未遲延給付云云為辯。惟查，兩造系爭買賣契約 書附件（六）工程變更設計處理辦法第七點明訂「變更工 程減少之工料費，雙方同意不得由本約各款項內抵減，且 買方需先行支付賣方追減部分之總價款之百分之五十作為 變更保證用，於交屋結時一併退還。如需增加工料費，買 方應於賣方通知簽認同時付清，逾期未繳或雙方無法簽認 或拒簽時視為不變更，賣方仍按本約原定內容施工，買方 不得異議」，而原告提起本件訴訟，主張解除契約，另於 本院98年6月11日至現場勘驗時，被告提出因變更設計未 達成協議，故不敢施工等抗辯時，原告亦明白表示「契約 如何約定就是怎樣施工。」則原告已不欲就其他未達成協 議部分再與被告進行變更設計之協商，彰彰甚明，被告於 原告提起本件訴訟，並明白表示被告應按契約原定內容施 工時起，即已知悉兩造未能再行簽認變更設計之任何協議 ，自應依約施工，不得再以原告曾提出變更設計之要求為
由，主張其得不繼續完成後續工程。被告於原告已確定無 法與被告達成其他變更設計之協議後，猶以答辯續一狀（ 卷二第35頁）、99年2月1日新竹建中郵局第42號存證信函 （卷二第87頁）、99年3月22日北縣政府郵局存證號碼149 號存證信函（卷二第123頁）要求原告就變更設計加減帳 方案為選擇，而未依原告99年1月27日新竹三姓橋郵局第 12號存證信函催告被告履行「建築等契約買賣契約約定之 義務」之要求，按契約原定內容施工，則被告顯無意依兩 造系爭買賣契約書附件（六）工程變更設計處理辦法第七 點約定完成系爭房屋之裝修，自無從再以原告曾為變更設 計，據以主張其遲未完工具有不可歸責事由，而認無庸負 遲延責任。本件被告於遲延給付之情形下，既未依原告之 催告期限完成工程，並交付買賣標的，自應認原告解除契 約合於法律規定。
二、有關被告得否以原告所繳之款項被告並未取得而為抗辯之爭 點：
（一）查兩造於97年8月20日訂立系爭買賣契約書時，就原告已 交付與明湖新貴公司之訂金165萬元、簽約金72萬元，被 告將之納入原告已繳之價款，原告無庸再依系爭買賣契約 另行繳納訂金165萬元、簽約金72萬元，為兩造所不爭執 。系爭買賣契約書付款明細表備註欄記載訂金165萬元及 簽約金72萬元「由明湖新貴收取」，並由被告法定代理人 丙○○蓋用印章，即係表彰原告已繳納完畢上開款項，無 庸再另行繳納之意，應堪認定。
（二）有關明湖新貴公司與被告間之內部關係，業據證人即明湖 新貴公司前經理陳德華到庭證稱明湖新貴公司法定代理人 乙○○因興建房屋資金不足，與幾個朋友成立被告公司， 故銷售廣告上註明投資興建者為寶佳機構偉築建設，但因 系爭房屋為透天建物，明湖新貴公司與地主有合建契約， 系爭房屋分歸明湖新貴公司法定代理人乙○○所有，乃由 明湖新貴公司與原告簽約等情明確（卷二第162頁反面至 第163頁）。再參諸證人陳德華到庭證稱其應被告之要求 ，協助被告與原告換約，曾告知原告與被告換約後，與明 湖新貴間之權利義務由被告概括承受，換約後明湖新貴公 司就系爭房屋所生之爭執均無庸再行負責等語（卷二第 163 頁至164頁、第165頁反面），則被告既與原告簽訂系 爭買賣契約，並將原告交付與明湖新貴公司之價金，充作 系爭買賣契約價金之一部，自應認被告應就系爭買賣契約 負全部之契約責任，不得再諉稱就已收價金之返還，應由 明湖新貴公司負責甚明。
（三）另查被告於銷售系爭房屋時起，即於銷售廣告上揭明系爭 建案由被告投資興建（卷二第134頁右下角），其後並透 過明湖新貴公司之經理陳德華要求與原告訂約，陳德華於 協調兩造訂約事項時，並以明湖新貴公司之契約義務均由 被告概括承受等情告知原告，且兩造締約時，就買賣標的 、買賣價金、工程期限等契約重要之點，均與原告和明湖 新貴公司所締契約之內容相同，就原告已繳與明湖新貴公 司之價金，被告並將之視為原告已繳納之系爭房屋價款， 則不論被告與明湖新貴公司間之權利義務關係是否概括承 受，被告均應依系爭買賣契約對被告負契約責任，尚無從 以其與明湖新貴公司間之內部紛爭，主張無庸負有關返還 買賣價金、違約金之契約責任。
三、有關原告請求被告返還買賣價金237萬元及給付解除契約之 違約金159萬元、逾期違約金59萬9,610元，有無理由之爭點 ：
（一）兩造對於原告已繳納訂金165萬元、簽約金72萬元，合計 237萬元一節，並無爭執，且有付款辦法表在卷可按（卷 一第79頁），應認原告已繳納價金237萬元等情為可採。 依系爭買賣契約第12條第1款「若賣方有要求增加價款、 違約不賣、於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、 因可歸責於賣方致給付不能，買方得主張解除本契約及與 本契約有聯立關係之契約。買方有效解約時，賣方除退還 所收之價款及遲延利息外，並應賠償本約買賣總價百分之 十五之違約金，但若買方所繳價款未達本約買賣總價之百 分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損 害賠償。」本件原告業依被告給付遲延為由，解除買賣契 約，則就已繳價金237萬元部分，原告自得依上開約定請 求返還。
（二）按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行 所受之利益，減少違約金」，民法第251條著有明文；又 民法第252條立法理由亦明揭「違約金之數額，雖許當事 人自由約定，然使此約定之違約金額，竟至超過其損害額 ，有顯失公平之情形時...得由法院減至相當數額，以救 濟之。蓋以保護債務人之利益，而期得公平之結果也」。 再按「約定之違約金如過高者，法院依民法第252條之規 定固得減至相當之數額，然是否相當，須依一般客觀事實 、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享受之一 切利益為衡量標準」「民法第260條規定解除權之行使， 不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發 生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之
行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內 ，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履 行之損害賠償而言。」（最高法院51年台上字第19號、55 年台上字第2727號判例意旨參照）。本件原告依兩造系爭 買賣契約書「買方有效解約時，賣方除退還所收之價款及 遲延利息外，並應賠償本約買賣總價百分之十五之違約金 ...」約定，請求被告給付解約違約金159萬元（00000000 x15%）。惟查，被告就系爭房屋之建造已如期取得使用執 照，就契約已為一部履行，而就變更設計部分未能與原告 達成協議，乃因雙方各有堅持，不能全部歸疚於被告，雖 被告未依約於相當期限內交付系爭房屋與原告，於契約之 履行容有可歸責之處，但斟酌原告繳納之價金為237萬元 ，且自97年8月20日簽訂系爭買賣契約時起至99年3月17日 合法解除系爭買賣契約時止，約歷時1年7月，按237萬元 之年息百分之10計算此段期間之違約金，對原告所受損害 即已填補，並對被告於契約之履行已能收警惕之效，本院 認兩造約定之違約金額已超過原告之損害額，而顯失公平 之情形，依上開計算標準，將違約金酌減至375,250元（ 0000000x10%/12X19）為適當。原告逾此部分之請求，核 屬過高，尚無從准許。
（三）原告另依兩造系爭買賣契約書有關「乙方（按即被告）自 民國96年5月15日開工，並於開工日起算360個工作天以前 完工（以使用執照領取日為完工），甲方（按即原告）不 得要求變更，如有逾期每逾一日按已繳房屋總價款萬分之 五計算違約金予甲方...。」之約定，請求被告給付自97 年10月27日起至99年3月17日止之逾期完工違約金599,610 元。惟查，被告已如期於上開期限內取得系爭房屋之使用 執照，業經說明如前，原告自無從爰引本條規定，請求被 告給付逾期違約金。另兩造就交付房屋之期限，並無明確 日期約定，亦未就遲延交付房屋為違約金之約定，雖被告 未能於合理之期限內交付系爭房屋而應負遲延之責，但兩 造就此部分並未約定違約金，原告自無從據以請求。故原 告請求被告給付逾期交付房屋之違約金，核屬無據，自無 從准許。
（四）縱上，本件原告得請求被告給付之金額合計為2,745,250 元（0000000+375250）。原告訴請被告返還買賣價金及給 付解約違約金、逾期違約金合計4,559,610元並均自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，於被告應給付原告2,745,250元及自起訴狀繕本送達 翌日即98年5月7日起至清償日止，按年息百分之5計算利
息範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，核屬 無據，應予駁回。
陸、假執行之宣告：
原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於其勝訴部分，核無 不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執 行之聲請失所附麗，自無從准許，應併予駁回。柒、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 所為舉證，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不一一論 述。
捌、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 7 月 6 日
書記官 李慧娟
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