臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度重訴字第79號
原 告 馮長木
馮文欣
馮世平
兼 共 同
兼訴訟代理 馮子龍
複 代理人 馮子耀
被 告 林劉清雲
林朝枝
林朝彬
林朝松
林楷晉
共 同
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國99年6月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳拾壹萬參仟零伍拾元由原告共同負擔。 事 實 及 理 由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者， 應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞 向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1 項第3款、 第262條第1項、第2 項分別定有明文。本件原告起訴請求被 告拆屋還地，及自民國98年9月4日起按月給付相當於租金之 不當得利新台幣（下同）46,243元及其遲延利息；嗣於98年 12月17日具狀擴張上開相當於租金之不當得利為按月93,000 元及其遲延利息；再於99年6月9日言詞辯論期日，捨棄就關 於租金之不當得利法定遲延利息之請求，均核與上開規定並 無不合，應予准許，先此敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、緣被告先父林顯鎰在政府施行三七五減租前，即為原告先人 之佃農，因此依當時生活習慣均由地主無償提供農宅，供佃 農家人居住，作為便利耕作承租地之用，依法乃屬借用性質 。三七五減租施行時，依三七五減租條例第12條規定，承租
人之農宅原由出租人無條件提供者，本條例施行後，仍由承 租人繼續使用，出租人不得拒絕或收取報酬。也因此坐落宜 蘭縣羅東鎮○○段173、173-1地號土地由被告居住迄今。然 原告於民國98年8月1日收回出租土地起，兩造已無三七五租 賃關係存在，被告亦無法律緣由繼續占用系爭土地，借用物 應於期限屆滿時或借貸之目的使用完畢時返還之，不能依借 貸目的定有期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，此為民 法第470條所明定。
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件兩造 間已無租賃關係存在，係屬無權占有，已如前述，則原告自 得本於所有權之作用，請求被告拆屋還地。復按無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律 上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦有明 文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利 益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法 院著有61年台上字第1695號判例可資參照，本件被告無權占 用系爭土地，依原告主張之台北市寶源不動產估價師事務所 報告書內容，系爭土地租金每月新台幣（下同）210元/坪， 而系爭土地面積合計1,467 平方公尺，約442.86坪，則每月 租金≒93,000元（442.86坪×210元/坪），應由被告按月給 付之。
㈢、另被告僅有舉證在77年以後馮長木有跟他收取系爭土地的地 租，但是並沒有舉證76年以前，甚至三七五減租以前有收取 地租，亦未舉證所謂不定期租賃契約是從何時開始。故依照 三七五減租條例第12條，原告認為縱然馮長木有向被告收取 系爭土地地租也是違反三七五減租第12條的規定，故被告所 謂的不定期租約是無效的，頂多只能認為馮長木取得的是不 當利益。
㈣、爰為訴之聲明：
１、被告應將坐落系爭173地號土地面積1,300平方公尺及系爭17 3-1地號土地面積164平方公尺，地籍圖標示紅色部分之地上 物無條件拆除，並將土地返還予土地所有權人。２、被告應共同負擔支付不當得利，自本件調解日起至返還日止 ，按月共同給付原告93,000元。
３、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
㈠、查被告等人與原告間就系爭二筆土地以外之農地，原有三七 五租佃關係存在，原告以其擴大農場經營為由而申請收回租 佃之土地，經核准在案，惟被告對此尚有爭執，目前仍在訴 願中。然無論原告以其擴大農場經營而申請收回租佃之土地 是否有理由，被告就系爭173地號及173-1地號土地，與原告 之間有不定期限之租賃關係存在，原告亦向被告收取前開二 筆土地之租金，並非如原告所主張前開二筆土地係依三七五 減租條例第12條規定由出租人無條件提供農宅之土地。由於 被告就系爭土地與原告之間有不定期限之租賃關係存在，被 告等人並非無占有使用前開土地之權源，原告請求被告拆屋 還地，自屬無據。
㈡、按民法第421 條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以 物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，另最高法 院19年上字第343 號判例意旨謂：「使用租賃為諾成契約， 一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金， 即生效力。」。查兩造就坐落宜蘭縣羅東鎮○○段173 地號 及173-1 地號土地有租賃關係，且此一租賃關係與兩造間就 另18筆有耕地三七五租約之法律關係之土地無涉，此由被告 於99年5 月26日言詞辯論時所提出租金收據簿上記載「81年 上期1720台斤加厝500 台斤，合計2200台斤」、「81年上期 補收五、０００元，包括厝地全年八００台斤」、「88、89 年農宅租金共壹仟陸佰台斤單價10元共壹萬陸仟元正」、「 90 年壹期作地租含建地800台斤共收4879台斤1720台斤，單 價9.8 元/台斤」、「95年每台斤10.5元共收5000台斤(包厝 地)，共伍萬貳仟伍佰元」、「96年一期收5000台斤(包厝地 )10元/單價5 萬台幣收正」、「97年一期收5000台斤的2/3( 含房屋租)共收參萬陸仟陸佰元正，餘1/3由馮長木自已收取 」等字句，即足佐證原告所收取之租金，除耕地三七五減租 條例之耕地租金外，原告另收取系爭房屋所在土地之租金， 因而在前開租金收據簿特別記明「加厝」、「包括厝地」、 「農宅租金」、「含建地」、「包厝地」等字樣。再參以被 告所提出另件由原告馮子龍出具之「證明」文件上，其上記 載90 年壹期稻作地租之收取明細「羅東參減部分2513 台斤 五結無減免1071台斤 無租約495台斤 建地800台斤」， 合計4879台斤等字樣，更足佐證系爭房屋所在之建地係另外 收取租金，而非在耕地三七五租約之租金內。再依前開「證 明」文件上記載90年壹期稻作地租係4879台斤，該部分之金 額係包含無租約部分495台斤及建地部分800台斤，而被告於
每年之第一期租金係給付5000台斤乙節，亦足證明前開租金 收據簿第一期給付5000台斤而未特別記明「加厝」、「包括 厝地」、「農宅租金」、「含建地」、「包厝地」等字樣之 租金給寸，亦包括無租約部分495台斤及建地部分800台斤， 並由被告以整數5000台斤給付。按租賃係一造約明以物租與 他方使用，他方約明支付租金即生效力之契約，則兩造就系 爭建物所在之土地有確有租賃關係存在無訛。
㈢、縱認原告前開請求為有理由，惟按租用基地建築房屋之租金 ，以不超過土地申報總價額10％ 為限，此觀土地法第105條 準用同法第97條之規定甚明。又按所謂土地及建築物之總價 額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建 築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價， 依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之 地價。在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政 機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期 間自行申報之地價，未於該期間內申報者，地政機關公告之 地價而言 (參見該條例第16 條)。查本件關於不當得利部分 ，原告依鑑定結果請求被告等人按月給付新台幣93,000元， 與前開規定有違，應屬無據，至於原告另就不當得利部分請 求遲延利息云云，更屬無據。
㈣、綜上，爰為答辯聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事實，為系爭坐落宜蘭縣羅東鎮○○段17 3、173-1地號土地，為原告等人所共有，而原告前就同段34 0、341、342、343、344 地號土地、羅群段6、7、11、18-1 、89、161、162、183、184、185、186地號土地及五結鄉○ ○段1172、1250-1地號土地與被告林朝枝、林朝彬、林朝松 、林後全等定有三七五租約，嗣原告以擴大家庭農場經營規 模為由收回自耕；而被告所有坐落系爭土地上之建物（下稱 系爭建物），現由被告占有使用，上情並有系爭土地登記謄 本、宜蘭縣羅東鎮公所三七五租約期滿收回自耕卷宗可稽， 並經本院至現場履勘，製有勘驗筆錄及照片在卷可按，復經 囑託宜蘭縣羅東地政事務所測量人員現場實地測量被告建物 坐落位置及面積，製有如附圖所示之土地複丈成果圖可參（ 惟原告並未依測量結果更正其主張拆屋還地之聲明，併此敘 明）。是上開事實，均堪認定為真實。
四、本件經本院整理，並為兩造所同意之爭點為：㈠、被告主張 其所有系爭房屋占有系爭土地是基於兩造間之不定期租賃關 係是否有理由？㈡、如被告所有系爭房屋無權占有系爭土地 ，應給付相當於租金之不當得利予原告之金額若干？
㈠、原告主張被告所有系爭建物無權占有原告所共有之系爭土地 ，被告則以系爭房屋占有系爭土地是基於兩造間之不定期租 賃關係為辯。經查，原告提出以擴大家庭農場經營規模為由 收回耕地之土地，並未包括系爭土地，有如前所述之宜蘭縣 羅東鎮公所三七五租約期滿收回自耕卷宗可按，則本件系爭 土地並非該收回自耕之範圍，已足認定，則原告以附屬農舍 為由收回系爭房屋，已非有理。再按「承租人之農舍，原由 出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用 ，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬，耕地三七五減租條例第 12條定有明文，惟此項農舍使用權既係附屬於耕地之租賃關 係而發生，則耕地之租賃關係消滅時亦即隨之喪失，承租人 自應負返還其農舍於出租人之義務」，有最高法院43年台上 字第1 號判例可供參照。是當事人間如主張收回耕地同時， 亦請求請求返還附屬房屋之要件，乃為該房屋為附屬於耕地 之租賃關係、且出租人為無條件供給者，始足當之。而據被 告提出之收租資料以觀（卷一第184至191頁），確有「81年 上期1720台斤加厝500 台斤合計2220台斤，以上7.5元/台斤 合計壹萬陸仟陸佰伍拾元整，馮子龍81.10.4.」、「81年上 期補收五,０００元包括厝地全年八００台斤。馮長木81 年 10月20日」（卷一第186 頁）、「89、88年農宅租金共壹仟 陸佰台斤單價10元共壹萬陸仟元正，馮子龍89.11.12.」（ 卷一第187 頁）、「90年壹期稻作地租含建地800 台斤共收 4879台斤單價9.8元/台斤。實收＄47814元。馮子龍90.10/4 」、「95年每台斤10.5元共收5000台斤（包厝地）共伍萬貳 仟伍佰元正。馮子龍2006.07. 20」（卷一第188頁）、「96 年一期收5000台斤（包厝地）10元/單價5萬台幣正，馮子龍 2007.07.31」、「97年一期收5000台斤（含房屋地）2/3 共 收參萬陸仟陸佰元正餘1/3由馮長木自己收取。馮子龍2008. 09.06.。9/9 收到地租18300元無誤馮長木9/9。」（卷一第 189頁），另依兼原告共同訴訟代理人馮子龍於99年5月26日 言詞辯論期日所陳：「所謂的厝地的租金請看八十八年、八 十九年的出租（應為收）資料，載為農宅租金共一千六百台 斤，單價十元，共一萬六千元，九十七年一期收五千台斤的 三分之二旁邊還刮號含房屋地，其意思是我們只有這幾年收 到他們厝地的租金，其他的並沒有收到。」等語，可見原告 亦自承除耕地租金（或租穀）外，亦向被告收取厝地即房屋 使用系爭土地之租金。查依原告所不爭執為真正之被告所提 出之租金收取資料所示，於81、88、89、90、95、96、97年 之收租簽收均分別有「加厝」、「包括厝地」、「農宅租金 」、「含建地」、「包厝地」、「含房屋地」等記載，益可
證原告確有向被告收取房屋所在之土地租金之事實，故被告 所為兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，足認屬實。 原告雖另主張被告未說明不定期租賃關係自何時存在，且有 收地租也只有載明的那幾期等語。然原告既自承有向被告收 取系爭土地租金之事實，即不得否認兩造間就系爭土地有租 賃關係存在，租賃關係何時開始，要非所問；而原告是否按 定期收租，乃屬出租人權利行使之選擇，亦與租賃關係是否 成立無涉。至於原告另主張向被告收租者乃共有人之一即原 告馮長木，被告不知原告共有人間有分管之協議等語，其意 應在指如有租賃關係應僅存在於馮長木與被告間，然共有人 間如何分管共有物，本即為共有人間之內部關係，外人無從 得知，為維護交易安全，應不得以其共有人間之內部分管約 定拘束他人；況依原告所不爭執為真正之收租資料顯示，向 被告收租者除原告馮長木外，自79年以後多為原告馮子龍， 顯見原告所為以分管約定欲將租賃關係僅限存在於原告馮長 木與被告間之主張，並不可採。綜上，兩造間就系爭土地， 既存有與兩造間其他三七五租約外之另一不定期租賃關係， 則原告依耕地三七五減租條例第12條之規定，請求收回系爭 土地，即無理由；又原告並未舉證證明有何合法終止兩造間 就系爭土地之不定期租賃關係，則其依民法第767條之規定 ，請求被告拆屋還地，亦無理由，不應准許。
㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條固有明文。惟查，本件被告占有使用系爭房屋，係本 於兩造間不定期租賃關係，原告並收取被告給付之租金為使 用房屋之對價，被告占有使用系爭土地，核非無法律上原因 ，業如前述，則原告主張被告無權占有系爭房屋，應給付相 當於租金之不當得利云云，即屬無據。
五、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第12 條及民法第767 條之規定，請求被告拆除系爭房屋並返還該土地；及依不當 得利之法律關係求損害賠償，均無理由，應予駁回。其假執 行之聲請亦失其附麗，應併駁回之。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，併 敘明之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 99 年 6 月 21 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 99 年 6 月 21 日
書記官 謝佩欣