臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度訴字第232號
原 告 甲○○
訴訟代理人 余鑑昌律師
被 告 己○○
訴訟代理人 包漢銘律師
被 告 戊○○
乙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 周慧貞律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國99年5月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告 已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條 第1項第2款、第3款及第262條第1 項分別定有明文。查本件 原告起訴時，其訴之聲明原為：被告丙○○○、戊○○、乙 ○○、丁○○、己○○應將坐落宜蘭縣五結鄉○○段1110地 號土地上面積49.92 平方公尺（以實測為準）之地上物拆除 ，並將土地返還原告及其餘共有人；被告丙○○○、戊○○ 、乙○○、丁○○應將坐落宜蘭縣五結鄉○○段1112地號土 地上面積56.08 平方公尺（以實測為準）之地上物拆除，並 將土地返還原告；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之 日，按年給付原告損害金新臺幣（下同）21,671元。嗣於民 國98年9月3日審理時，因丙○○○已死亡撤回對丙○○○之 起訴，於99年2月6日再具狀變更其聲明為：被告戊○○、乙 ○○、丁○○、己○○應將坐落宜蘭縣五結鄉○○段1110號 土地上如附圖所示F部分，面積47.12 平方公尺之1層磚牆鐵 皮頂地上物拆除，並將土地返還原告及其餘共有人；被告戊 ○○、乙○○、丁○○、己○○應將坐落宜蘭縣五結鄉○○ 段1112號土地上如附圖所示H部分，面積46.96 平方公尺之1 層磚牆鐵皮頂地上物拆除，並將土地返還原告；被告戊○○ 、乙○○、丁○○、己○○應將坐落宜蘭縣五結鄉○○段11 11號土地上如附圖所示J部分，面積6.56平方公尺之1層磚牆
鐵皮頂地上物拆除，並將土地返還原告；暨自起訴狀繕本送 達翌日起至返還土地之日，按年給付原告損害金21,671元。 原告上開聲明之變更及訴之撤回，核與前述法律規定相符， 應予准允。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）宜蘭縣五結鄉○○段1110地號土地（重測前為二結段582- 4 地號，以下簡稱：1110地號土地）為原告與訴外人吳正 焜共有，同段1112地號土地（重測前為二結段582-22地號 ，以下簡稱：1112地號土地）及1111地號土地（以下簡稱 ：1111 地號土地）則為原告單獨所有。原告於82年5月18 日在宜蘭縣五結鄉調解委員會將1112地號土地全部及1110 地號土地一部，合計面積106 平方公尺之土地出租予訴外 人邱阿源，嗣邱阿源往生，由其配偶丙○○○、子女戊○ ○、乙○○及丁○○共同繼承，並將坐落於上開範圍內土 地上門牌號碼為五結鄉○街路5 號之建物出租予被告己○ ○。另丙○○○業於98年2月9日死亡，此情均先敘明。（二）依兩造租約約定，被告應於每年1 月15日前給付該年度租 金，詎被告自87年至92年拒繳租金，經原告聲請鈞院93年 度促字第2698號支付命令確定在案，迄未繳交分文，爰依 民法第440條第1項規定，以起訴狀繕本之送達為終止租約 之意思表示，是被告已無占有使用1110地號土地及1112地 號土地之合法權源，又1111地號土地自始即非租賃範圍， 亦遭被告無權佔用，原告自得依民法第767條及第821條規 定訴請被告拆屋還地。又被告未付代價而無權佔用上開土 地，獲有利益，原告併得依不當得利及侵權行為法則，請 求被告給付相當於租金之損害每年21,671元。（三）依民事訴訟法第515條規定，發支付命令後，3個月內不能 送達於債務人者，其命令失其效力。現原告聲請之93年度 促字第2698號支付命令業經確定在案，有確定證明書可證 ，應足認已合法送達被告戊○○、乙○○、丁○○無誤。 又原告於89年5月17日以五結二結郵局存證信函第103號（ 以下簡稱：103號存證信函）、於90年2月27日以五結二結 郵局存證信函第37號（以下簡稱：37號存證信函）、於90 年12月18日以五結二結郵局存證信函第371 號（以下簡稱 ：371號存證信函）、於92年1月10日以五結二結郵局存證 信函第19號（以下簡稱：19號存證信函）、於92年1月 15 日以五結二結郵局存證信函第21號（以下簡稱：21號存證 信函）發函被告繳納租金，其中371號、19號及21 號存證 信函中均表示要拆屋還地，該拆屋還地之通知即為終止租
約之表示。5紙存證信函中，其中103及37號存證信函目前 無回執可資提出；371 號存證信函雖以招領逾期為由遭退 回，然應係被告丁○○故意退回，否則當可親自或由母親 丙○○○代為收受；19號存證信函已合法送達；21號存證 信函雖以遷移不明為由遭退回，然係以被告丁○○之戶籍 地宜蘭市○○路19巷5弄43號7樓為送達地址，應無違誤。（四）依被告所提97年10月11日買賣契約書，賣方僅載被告丁○ ○，並未見被告戊○○、乙○○簽名或出具委任書，且該 買賣契約書第10條規定：「瑕疵保證：本買賣產權如有負 擔債務或與他人設定他項權利及其他各種權利等，應由乙 方（即被告丁○○）負責塗銷清楚，而第三人對本不動產 提出任何權利或債務糾葛及其他異議，乙方應出面負責清 理，如有損害甲方（被告己○○）之權益時，並應負損害 賠償之責任」，顯見被告丁○○隱暪欠租及收受支付命令 之事實。被告丁○○一方面對於欠繳租金全不理會，一方 面又將土地上之建物出售於被告己○○而未告知實情，臨 訟又辯稱未收到催告，其辯解實不可採等語。並聲明：（ 一）被告應將坐落於1110 地號土地上如複丈成果圖所示F 部分，面積47.12平方公尺之1層磚牆鐵皮頂地上物拆除， 並將土地返還原告及其餘共有人；被告應將坐落1112地號 土地上如複丈成果圖所示H部分，面積46.96 平方公尺之1 層磚牆鐵皮頂地上物拆除，並將土地返還原告；被告應將 坐落宜蘭縣五結鄉○○段1111地號土地上如複丈成果圖所 示J部分，面積6.56平方公尺之1層磚牆鐵皮頂地上物拆除 ，並將土地返還原告；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還 土地之日，按年給付原告21,671元。（二）願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告戊○○、乙○○、丁○○以：租賃契約當事人雙方有 數人者，支付租金之催告應由出租人全體向承租人全體為 之，否則不生催告效力，最高法院87年度台上字第1679號 判決曾加闡釋。經查，被告丁○○於93年間設籍於宜蘭市 ○○路19巷5弄43號7樓，並未住居或設籍在宜蘭縣五結鄉 ○街路5號，未收受鈞院93年度促字第2698 號支付命令， 送達回證上雖有邱梅玉即被告戊○○代為受領之印文，然 被告戊○○並非被告丁○○之同居人或受雇人，與民事訴 訟法第137 條規定未合，難認該支付命令已合法送達，亦 不生確定之效力。原告雖提出存證信函5紙，惟其中103、 37及371號存證信函均寄送宜蘭縣五結鄉○街路5號，被告 丁○○並未住居或設籍在該址；19號存證信函並未以被告
丁○○為送達對象；21號存證信函雖係寄送被告丁○○之 戶籍地宜蘭市○○路19巷5弄43號7樓，然經郵務人員以遷 移不明為由退件，亦未收受，是該等存證信函亦無法證明 原告已合法送達被告丁○○，是原告尚未依法向承租人全 體為催告，不生催告效力，自不得終止契約。又被告業於 97 年9月11日將坐落於土地上之建物出售予被告己○○， 依民法第426條之1，基地租賃契約之承租人應已變更為被 告己○○，原告應另向被告己○○催繳租金，始為適法。 另調解時之租賃範圍就是整個基地坐落的範圍，被告戊○ ○、乙○○、丁○○並無增建，是就1111地號部分仍是有 權占有等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。 （二）願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告己○○以：被告己○○於97年9月11 日向丙○○○、 戊○○、乙○○、丁○○四人買受房屋（門牌號碼為宜蘭 縣五結鄉○街路5及6號），並非承租，依民法第426條之1 規定，基地租賃關係仍對建物受讓人繼續存在，此為法定 契約承擔，是被告己○○自受讓建物時起，不待通知出租 人或經出租人同意，即取得基地租賃契約之承租人，是被 告己○○為有權占有，原告復未向被告己○○為終止租約 之意思表示，其訴請拆屋還地即屬無據等語，資為抗辯。 並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：1110地號土地為原告與訴外人吳正焜共 有，1112地號土地及1111地號土地則為原告單獨所有。原告 於82年5月18日在宜蘭縣五結鄉調解委員會將1112 地號土地 全部及1110 地號土地一部，合計面積106平方公尺之土地出 租予訴外人邱阿源，嗣邱阿源往生，由其配偶丙○○○、子 女戊○○、乙○○及丁○○共同繼承，又丙○○○業於98年 2月9日死亡，此情有調解書、土地登記謄本及建物稅籍資料 在卷可參，且為兩造所不爭執，堪認為真。
四、得心證之理由：本件爭點在於：（一）原告是否已合法向被 告戊○○、乙○○、丁○○為支付租金之催告？（二）被告 己○○是否因向被告戊○○、乙○○、丁○○買受門牌號碼 為五結鄉○街路5號之建物，而有民法第426條之1 適用，成 為本件租賃契約之承租人？（三）倘被告己○○依民法第42 6條之1規定成為本件租賃契約之承租人，則原告是否已合法 向被告己○○為支付租金之催告？（四）被告就1111地號土 地有無合法佔用權源？茲說明本院心證如下：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止租約，民法第440條第1項定有明文。次按，支付租 金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之， 如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受 催告之承租人，不發生催告之效力，48年台上字第1382號 著有判例可資參照。查原告提出103號、37號、371號、19 號及21號存證信函各乙份，主張已合法向被告戊○○、乙 ○○、丁○○為支付租金之催告，惟其中103號及37 號存 證信函部分，原告未能提出被告戊○○、乙○○、丁○○ 業已收受之回執證明；371號及21 號存證信函部分則分別 因招領逾期及遷移不明遭退回，有郵局之戳記2 枚可資證 明，均難認該等支付租金之催告已合法通知被告戊○○、 乙○○、丁○○。另19號存證信函則已合法送達被告戊○ ○、乙○○，有限時掛號函件收據乙紙附卷可考，又原告 於93年間以被告戊○○、乙○○、丁○○為相對人，主張 其等積欠87年至92年土地租金，向本院聲請支付命令，經 本院以93年度促字第2698號核發支付命令，於93年9月2日 送達被告戊○○、乙○○、丁○○，並於93年9月25 日確 定，有該支付命令卷宗附卷可資查核，應可認該支付命令 有催告被告戊○○、乙○○、丁○○支付租金之意，並已 合法送達。被告丁○○雖辯稱：被告戊○○（即邱梅玉） 並非被告丁○○之同居人或受雇人云云，惟被告戊○○業 於本院送達證書上用印，表明係被告丁○○之同居人或受 雇人，代為受領，有本院送達證書上在卷可查，是被告丁 ○○所辯應不可採，堪認原告已合法向被告戊○○、乙○ ○、丁○○為支付租金之催告。
（二）按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地 租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條 之1 定有明文，是受讓人自房屋移轉之時起，承擔讓與人 在租賃契約上之權利、義務，生法定契約承擔之效果。次 按，未辦保存登記之建物，雖不能為移轉登記，而無法為 不動產所有權之讓與，然非不得為交易、讓與之標的，受 讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建 物之事實上處分權讓與受讓人，是於租用基地建築房屋， 承租人將建物所有權讓與第三人，仍應認受讓人承繼原租 賃關係，不因房屋所有權未為移轉登記而有異，最高法院 85年台上字第51號判決可資參照。查被告戊○○、乙○○ 、丁○○、己○○均主張：業於97年9月11 日就坐落於土 地上之五結鄉○街路5 號建物達成買賣協議，由被告戊○ ○、乙○○、丁○○將該建物出售予被告己○○，該建物 未辦保存登記等語，並舉買賣契約書乙份為證，又該建物
現確為被告己○○住居、營業使用，有本院勘驗筆錄在卷 可證，被告戊○○、乙○○、丁○○復於98年10月20日以 存證信函通知原告行使優先承買權，有該存證信函及郵件 收件回執附卷可稽，堪認被告戊○○、乙○○、丁○○確 已將坐落於1110、1111及1112 地號土地之五結鄉○街路5 號建物出售予被告己○○。原告雖否認之，主張係租賃云 云，然未能舉證以實其說，應不可採。揆諸上揭法文說明 ，被告己○○應自買賣契約所定97年10月10日給付買賣價 金尾款，事實上取得建物之佔用、使用時，承擔原告與被 告戊○○、乙○○、丁○○間之租賃契約，成為1110、11 12地號土地之承租人。
（三）原告固於93年9月間以本院93年度促字第2698 號支付命令 之送達向被告戊○○、乙○○、丁○○為支付租金之催告 ，惟未即為終止租約之意思表示，迄至98年5月27 日提起 本件訴訟始主張以起訴狀繕本之送達為終止租約之表示， 然坐落於1110、1112 地號土地之五結鄉○街路5號建物業 於97年10月由被告己○○買受，生法定契約承擔之法律關 係，被告戊○○、乙○○、丁○○已非承租人，原告對其 所為終止契約之表示自不生效力。至被告己○○雖已承繼 原租賃關係，然承繼前已到期之租金為獨立之債權，不當 然隨之移轉，仍應由被告戊○○、乙○○、丁○○負擔， 且被告己○○未曾接獲原告為支付租金之催告，原告逕以 起訴狀繕本之送達為終止租約之表示，與民法第440條第1 項規定不合，難認已合法對被告己○○終止租約。（四）按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準， 而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定 之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第 1053號著有判例可資參照。查原告主張：1111地號土地非 82年調解時之租賃範圍，五結鄉○街路5號建物佔用 1111 地號土地6.56平方公尺，屬無權占有云云，被告則稱：調 解時即以五結鄉○街路5 號建物之基地為承租範圍，該建 物嗣後並無增建，非無權佔用等語。經查，原告於82 年5 月18日因聲請調整租金，在宜蘭縣五結鄉調解委員會與被 告戊○○、乙○○、丁○○之被繼承人邱阿源達成調解， 其內容為：「聲請人（即原告）所有坐落五結鄉○○段58 2-22地號全筆及同段582-4地號之一部，面積合計106平方 公尺出租予對造人（即邱阿源），因租金支付及調整所產 生之糾紛，經調解成立，條件如左…」，有該調解書影本 在卷可參。嗣土地重測，原五結鄉○○段582-22地號改為 現今五結鄉○○段1112地號，面積為56.08 平方公尺；原
五結鄉○○段582-4地號改為現今五結鄉○○段1110 地號 ，面積為202.76平方公尺，亦有土地登記謄本附卷可稽。 調解書雖記載1112地號土地全部（56.08平方公尺）及111 0 地號土地部分（即49.92平方公尺，106平方公尺-56.08 平方公尺），未提及1111地號土地，惟亦載明租賃之面積 共為106平方公尺，而五結鄉○街路5號建物佔用1110、11 12地號土地面積各為47.12及46.96平方公尺，有複丈成果 圖在卷可稽，合計僅為94.08 平方公尺，尚不足調解書所 載之106平方公尺，且1112 地號土地亦非全部供五結鄉○ 街路5號建物基地使用（餘9.12平方公尺，56.08平方公尺 -46.96 平方公尺），又82年5月調解時，訴外人邱阿源即 設籍住居於五結鄉○街路5 號，此見調解書當事人欄自明 ，足證五結鄉○街路5 號建物於調解前即已存在，再者， 五結鄉○街路5 號建物兩旁均緊鄰其他建物，有現場照片 附卷可參，無證據顯示有擴建、增建之情事，依此客觀情 狀，應可認原告與訴外人邱阿源間之真意係以五結鄉○街 路5 號建物坐落之基地範圍為租賃範圍，僅因未行測量， 誤認基地係坐落在1112地號土地全部，實則部分基地（即 6.56平方公尺）已跨越與1112地號土地相鄰之1111地號土 地，尚難逕以調解書未載明1111地號土地，即認非屬租賃 範圍，是原告此部分主張尚無可採。
五、綜上，原告雖已合法向被告戊○○、乙○○、丁○○為支付 租金之催告，惟於終止租約之意思表示前，被告己○○即因 買受被告戊○○、乙○○、丁○○所有之五結鄉○街路5 號 建物而承繼其等與原告間之租賃法律關係，被告戊○○、乙 ○○、丁○○已非承租人，原告對之為終止租約之表示自不 生效力。又原告對被告己○○為終止租約之表示前，未為催 告，亦與民法第440條第1項規定不合，其終止仍不合法，是 原告訴請被告拆除坐落於1110、1112地號土地之建物尚無憑 據，應予駁回。另就1111地號部分，被告佔用之面積僅為6. 56平方公尺，探求原告與訴外人邱阿源之締約真意，應認係 以五結鄉○街路5 號建物坐落之基地為租賃範圍，就建物佔 用1111地號部分仍屬有權佔用，原告訴請拆除坐落此地號土 地上之建物，同屬無據，應駁回之。末原告主張侵權行為云 云，惟被告先後本於租賃契約而為占有，尚非侵害原告就土 地之所有權，原告復未敘明有何其他侵權之事實，亦無足採 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法 ，對判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 6 月 9 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊坤樵
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 6 月 10 日
書記官 林慶生