臺灣士林地方法院民事判決 98年度重訴字第361號
原 告 壬○○
訴訟代理人 郭芳宜律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 吳恩篤律師
被 告 丙○○
甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 廖振洲律師
複代理人 辛○○
告知訴訟人 戊○○
上列當事人間給付補償費事件，本院於民國99年5 月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告丁○○應給付原告新臺幣肆佰玖拾陸萬陸仟陸佰伍拾伍元，及自民國九十八年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○、甲○○、乙○○應各別給付原告新臺幣壹佰捌拾叁萬柒仟柒佰叁拾壹元，並均自民國九十八年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告丁○○負擔十分之四，餘由被告丙○○、甲○○、乙○○共同負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元供擔保後，得對被告丁○○應給付部份為假執行。但被告丁○○如以新臺幣肆佰玖拾陸萬陸仟陸佰伍拾伍元預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣陸拾貳萬元為被告丙○○、甲○○、乙○○供擔保後，得對被告丙○○、甲○○、乙○○應給付之部分為假執行。但被告丙○○、甲○○、乙○○以新臺幣壹佰捌拾叁萬柒仟柒佰叁拾壹元預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、耕地三七五減租條例第26條固規定：「出租人與承租人間因 耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地 租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政 府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市） 政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予 處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不 得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕 地租佃委員會給予書面證明」。惟按田主以佃戶轉租為由，
聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，該會謂奉上級命 令由轉租而生之糾紛，不屬於耕地三七五減租條例第二十六 條之範圍，駁回其聲請者，則田主即得逕行起訴，法院亦應 就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處、而 予駁回，最高法院48年度台上字第1362號著有判例。本件於 起訴前原告即曾於民國97年9 月9 日向臺北市政府地政處耕 地租佃委員會聲請調解，本院於進入本案言詞辯論前，亦曾 取得兩造同意移由同委員會進行調解，均為該委員會以兩造 間並未確定締結租約為由，分別予以駁回或移回本院審理， 此有原告所提出臺北市政府97年9 月19日府地三字第097322 58810 號函（本院卷第143 頁）、本院99年1 月25日發函（ 本院卷第153 頁）、臺北市政府地政處99年2 月10日北市地 權字第09930340700 號函（本院卷第158 頁）附卷足稽。參 照上述意旨，本件逕行審理程序，於法並無不合，先予敘明 。
二、依平均地權條例第11條第1 、2 項規定：「依法徵收或照價 收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地 所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所 有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分 之一，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應由主管 機關於發放補償或依法提存時，代為扣交」。該規定意旨， 係出租之耕地因公用徵收時，依憲法保障財產權及保護農民 之意旨，審酌耕地所有權之現存價值及耕地租賃權之價值， 採用代位總計各別分算代償之方法，將出租耕地上負擔之租 賃權價值代為扣交耕地承租人，以為補償（司法院大法官會 議釋字第579 號解釋理由書參照）。性質應屬土地所有權人 因徵收之不可抗力原因，無法繼續提供耕地予承租人耕作時 ，所生之代償請求，僅於承租人受補償時，得由主管機關代 為扣交，性質上仍為承租人對於土地所有權人私法上之請求 ，因此本件請求本院應有審判權，且由原告以其為承租人， 向被告之土地所有權人為給付補償費之請求，當事人適格亦 無欠缺，均應予敘明。
三、民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟於判 決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事 項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由 中對之有所判斷，除同條第二項所定關於抵銷之情形外，尚 不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力。又學說上 所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以 外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判 斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以
推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所 提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之 判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用 ，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非 顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷 等情形始足當之，最高法院97年度台上字第2688號判決同其 意旨，可資參照。本件固曾由受告知訴訟人戊○○向原告訴 請確認優先承買權不存在事件而向本院起訴，並經本院於理 由內認定原告就坐落臺北市○○區○○段二小段339 、339- 1 地號土地（以下簡稱系爭土地）有耕地租佃關係存在，而 駁回告知訴訟人之請求，有本院95年度訴字第634 號判決在 卷可參，惟參照前揭判旨，前訴訟之當事人既與本件不同， 本院自仍得進行實質審理，亦附此敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告丁○○於96年7 月17日向受告知訴訟人 所購買取得所有權，而於98年7 月14日為臺北市政府所徵收 之系爭土地中339-1 地號土地，以及由被告丙○○、甲○○ 、乙○○於96年6 月25日向受告知訴訟人所購買取得所有權 ，於98年7 月14日為臺北市政府所徵收之系爭土地中339 地 號土地，於分割前原地號為同地段339 地號，並同屬於訴外 人庚○○○所有，因於96年4 月17日為受告知訴訟人經法院 拍賣取得所有權後，於96年4 月30日分割登記後始分為不同 地號之土地。原告於系爭土地未拍賣前，於77年間即向庚○ ○○訂立不定期租賃契約（以下簡稱系爭租約）承租系爭土 地以供耕作。系爭土地縱分別由被告取得所有權後，系爭租 約仍對被告生效，因此，系爭土地經徵收後，所發給被告之 補償地價費，並未經主管機關代為扣交，依平均地權條例第 11條第1 項之規定，原告自應將所獲得補償費之1/3 給付原 告，惟屢經催索，被告均置之不理。為此，基於上開規定， 聲明請求：㈠被告丁○○應給付原告4,966,655 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡ 被告丙○○、甲○○、乙○○應各給付原告1, 837,731 元 ，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：庚○○○曾於78年11月27日向西螺鎮農會以書 面承諾系爭土地並未訂立租約，且系爭土地所在臺北市北投 區公所亦無系爭土地締結系爭租約之登記，故原告與庚○○ ○間應未締結系爭租約；又系爭土地被徵收後，被告所領取 的補償為抵價地，並未領取補償費，原告之請求，應無理由 等語資為抗辯，均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；
被告丁○○則另聲明：如受不利判決，請准供擔保免為假執 行。
三、本院得心證之理由：本件原告主張系爭土地原為庚○○○所 有，業經徵收，且被告均獲有補償乙節，惟兩造所不爭執， 並有原告提出土地登記謄本2 件（本院卷第15、16頁）、異 動索引（本院卷第11~ 22頁）、本院民事執行處通知（本院 卷第216 頁）1 紙及臺北市政府98年10月20日府授地發字第 09804584000 號對本院的覆函（本院卷第56頁）1 件在卷可 資佐證，堪可認定屬實。是本件之爭點厥在於：㈠原告與庚 ○○○間有無耕地租賃關係存在？㈡原告得請求之金額為何 ？茲分述如下：
（一）原告與庚○○○間的耕地租賃關係
1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之 孳息充之，民法第421 條定有明文。本件原告主張其於77 年間與庚○○○締結系爭租約，並有收取系爭土地作物及 繳交租金，及日後因徵收時為實際耕作之人而領有農作物 補償費等事實，為原告提出提存書5 份（本院卷第24、26 、30、32、34頁）、臺北市政府地政處土地開發總隊98年 8 月26日北市地發五字第09831241100 號函（本院卷第36 頁）1 件、收據（本院卷第37頁）、聲請陳報狀（本院卷 第217 頁）為證，惟被告仍否認原告為系爭土地的承租人 。經查：原告與庚○○○締結系爭租約及耕作付租等情， 為原告自證稱：「（問：兩筆土地是何時？向何人所租？ ）一、我們77年5 月向證人庚○○○承租，約定一分地租 金500 斤稻米，有寫契約，但沒有向農會登記。二、我每 年都有付租金給證人庚○○○」、「（問：簽約時，有何 人在場？）一個律師、證人己○○、證人庚○○○、我太 太」，「（問：契約書是誰提出的？誰擬的稿？）字是律 師寫的，律師是證人庚○○○、證人己○○帶來的，契約 書是他們來我這邊寫的，我忘記律師叫什麼姓名，只知道 他姓趙」、「（問：500 斤稻米如何交給證人庚○○○？ ）是證人庚○○○到我家來收稻穀依行情折抵的現金，1 年收1 次，後來改為收現金，還是1 年收1 次」等語。核 與當庭經隔離由被告聲請之證人庚○○○於審理中結證稱 ：「（問：契約書是事先寫好？還是到原告家裡才寫寫好 後你再簽名？）是在原告家中，我與證人己○○、原告及 律師在場，當場寫的」，「（問：契約書的字是誰寫的？ ）律師寫的，但我不知道是原告還是證人己○○請律師來 寫的」等語；證人即庚○○○的配偶己○○結證述：「（
問：訂約之過程？）一、當時是原告介紹我們買的，土地 在原告旁邊，原告問我們要不要將土地租給他，我就答應 ，就約定1 分地500 斤稻米。二、我就請趙國生律師幫我 擬稿，我將我與原告的意思告訴趙律師，趙律師傳真給我 看，我看可以，我們就到原告家裡簽約」，「（問：契約 書是律師寫好後，帶到原告家中簽約還是律師在原告家中 所寫？）我只記得在原告家中簽約」，「（問：你有向原 告收過租金嗎？）有，我們約好時間，我就與證人庚○○ ○到原告家中收，因為稻子很難算，換算現金也很難算， 所以就說好1 年2 萬元」等語；訴外人即在場協助締約之 律師趙國生於本院95年度訴字第634 號確認優先承買權不 存在事件所證稱：「（問：是否看過此契約書？請說明訂 約經過及內容。）有，應該租賃契約書是己○○找我訂契 約內容，如地號、租金是己○○提出，由我草擬後傳真給 己○○確認後再定稿。…」，「（問：可否記得在何處跟 己○○及庚○○○說明？）應該是己○○及庚○○○一起 去壬○○家裡說明，有壬○○家人在」等語（本院95年度 訴字第634 號卷第56頁）有關簽約過程、約定租金額及收 租方式情節大致相符，並有原告於本院95年度訴字第63 4 號事件審理中所提出「耕地租賃契約書」（本院95年度訴 字第634 號卷第30頁）可資佐證。況被告丙○○、甲○○ 、乙○○於97年7 月22日向告知訴訟人購買系爭土地33 9 地號土地部分，尚自承原告有耕地租賃權，委請律師催告 原告是否行使優先購買權，亦有原告所提出存證信函1 件 （本院卷第28~29 頁）可證，被告丙○○、甲○○、乙○ ○亦不爭執為真正，益徵原告之主張堪有實據。 2、雖被告仍辯以庚○○○向西螺鎮農會書面承諾系爭土地並 未訂立租約，且也未於當地區公所為租約之登記，再上開 證詞中就契約究由何人書寫、收取租金究由何人收租、庚 ○○○購買系爭土地之目的等項之證詞均有明顯出入，否 認上揭證詞為真正，並提出切結書為證，原告對於切結書 之真正，並未爭執。惟查：依原告所陳，系爭租約之締結 係在77年5 月間，距今已有20年餘，對於簽約細節如契約 何人書寫、何人在場、租金如何從實物轉換為現金、如何 收取等詢問內容，證人因記憶不清致證詞彼此間有所出入 ，當屬常態，且證人庚○○○於證述時，尚稱實際締約者 係原告與己○○，伊並不清楚（本院卷第181 頁背面）， 實難以其答詢時證詞的出入，即認有不實。況就其他若干 細節部分，證詞如系爭租約在原告家中簽訂、簽訂時主要 有原告、己○○、庚○○○、律師在現場等，仍有頗為一
致之陳述，故無法遽然以證詞有重大出入為由，否認證詞 之真正。至庚○○○明知業已締結系爭租約，卻以書面承 諾系爭土地上並無租約，亦經其於證述時，解釋：「我那 時為了要向銀行借錢，所以明知上面有租約還是簽名」等 語（本院卷第181 頁）。租約未向區公所為登記，亦為證 人己○○陳稱：「（問：你有找律師，為何三七五租約沒 有向公所登記？）當時我沒想那麼多」等語（本院卷第18 4 頁）。因農地租賃原不以登記為必要，是尚難以庚○○ ○、己○○未如實為切結及登記，即推定其等與原告間並 未締結系爭租約。是被告所辯，純屬臆測，並不足採，上 揭證詞尚屬可採，原告之主張，既有實據，應可認定屬實 可採。
3、按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓與第三人， ，其租佃契約對於受讓人仍繼續有效。次按出租人於租賃 物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其 租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公 證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適 用之，耕地三七五減租條例第25條前段及民法第425 條分 別定有明文。而基於保護民法債編修正前之既有秩序，以 維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無 適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度 第2 次民事庭會議參照）。本件系爭土地於96年4 月17日 為受告知訴訟人於庚○○○為債務人之執行事件拍定取得 所有權，於同年月30日分割為339 、339-1 地號，系爭土 地339 地號土地部分固於96年6 月4 日由受告知訴人出賣 予訴外人周亨裕，隨即又經調解回復為受告知訴訟人所有 ，於97年7 月22日出賣予被告丙○○、甲○○、乙○○， 並為移轉登記取得所有權；系爭土地339-1 土地部分於96 年7 月17日由受告知訴訟人出賣予被告丁○○，有原告所 提出系爭土地異動索引（本院卷第17~23 頁）可參。參照 前揭規定意旨，原告於系爭土地上的系爭租賃契約關係對 於受讓之被告均仍繼續存在。
（二）原告對被告之補償費請求
1、依耕地三七五減租條例第6 條第1 項規定：「本條例施行 後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終 止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，然此規定 係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、 變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院51年 度台上字第2629號著有判例。因系爭土地於徵收前原屬耕 地，業據證人己○○於審理中證稱為取得系爭土地所有權
，尚須耕作給區公所看，取得自耕能力始可取得所有權等 語綦詳（本院卷第184 頁），為兩造所不爭執，是系爭租 賃契約是針對耕地的使用收益訂立租約，即應屬該規定所 指「耕地租約」，且依判例意旨，系爭租賃契約固未經登 記，並未妨礙系爭租約之效力。
2、次按依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府 補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作 改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣 除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人；又按 區段徵收之土地以抵價地抵付補償地價者，其原有租賃關 係及他項權利準用市地重劃有關規定處理，平均地權條例 第11條第1 項、第55條之1 分別定有明文。本件原告主張 被告應將其受領之補償費按1/3 之比率補償予原告，依上 揭規定意旨，自不因補償物非現金而為抵價地即得減免土 地所有權人即被告的補償金額。經查：系爭土地經徵收後 ，被告丁○○應受領補償費14,899,966元，被告丙○○、 甲○○、乙○○則原各應受領補償費5,513,193 元，因被 告於區段徵收公告期間依土地徵收條例第40條規定，申請 以徵收後可供建築之抵價地折算抵付地價補償費，為臺北 市政府審查准予於98年2 月17、23、27日及4 月2 日核定 發給抵價地，有臺北市政府98年10月20日府授地發字第09 80454000號函（本院卷第56頁）在卷可稽。是被告丁○○ 按其所獲得之補償價額應給付原告的金額應為4,966,655 元【算式：14,899,966÷3 ＝4,966,655 ，小數點後四捨 五入】；被告丙○○、甲○○、乙○○按其等所獲得的補 償價額各應給付原告的金額應為1,837,731 元【算式：5, 513,193 ÷3 ＝1,837,731 ，小數點後四捨五入】。四、綜上所述，原告為系爭土地的承租人，且租賃契約效力及於 被告，是原告依平均地權條例第11條第1 項，聲明請求：㈠ 被告丁○○應給付原告4,966,655 元；㈡被告丙○○、甲○ ○、乙○○應各給付原告1,837,731 元，及均自起訴狀繕本 送達翌日即98年9 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，俱有理由，應予准許。
五、原告及被告丁○○陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於法核 無不合，本院爰酌定相當擔保金額准許之；被告丙○○、甲 ○○、乙○○固未陳明願供擔保免假執行，本院亦依職權酌 定相當擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與判決之 結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1項後段、第390 條第2 項、392條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 6 月 3 日
民事第一庭 法 官 古振暉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 6 月 10 日
書記官 姜貴泰