臺灣士林地方法院民事簡易判決 99年度士簡字第591號
原 告 乙○○
被 告 淡水大學城社區管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求排除侵害事件，業經於民國99年 6月10日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟伍佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告佔用原告所有之台北縣淡水鎮○○路12 6 號地下一樓房屋（下稱系爭建物）之樓層版及牆壁，懸掛 裝設提供全社區使用之供電設施（含管路、管線、分電盤、 開關、電表箱等），造成原告之房屋空間低矮、管線凌亂， 幾乎無法隔間居住，更不易出租為一般商店收租，使用效益 大為受限，損失甚鉅。按本地區店面月租金每月每坪新台幣 （下同）1 千元計，系爭建物面積146 坪，月租金每月損失 146,000 元，因被告置設上開設施，應負三成責任。原告依 民法第767 條規定請求拆除上開設施，並請求租金損失之賠 償，按每月3 萬元，扣除原告每月應繳納管理費5,840 元， 被告每月應付原告24,160元，並溯自98年8 月起算，共計被 告應給付原告144,960 元（(0000000000) ×6 個月＝1449 60）。並提出土地及建物所有權狀、謄本、建物測量成果圖 、照片、存證信函等為證。
二、被告抗辯：原告96年間購買時有看過現場，同意現況交物， 若不滿意可以不買，80年系爭建物完成時就已經由建商設置 好這些設施，且應該是經過工務局現場會勘後才發給使用執 照，當初建商應該有跟原始購買的住戶約定共用。被告社區 住戶原則上每坪收40元，但是有給原告優惠，一個月只收1, 500 元，但是原告後來沒繳，住戶大會就決議回復原來的收 費標準。
三、本件兩造之爭點在於：被告是否有權占有使用系爭建物而設 置管線及供電設施？經查：
㈠本件原告於96年2 月6 日因買賣而登記為系爭建物所有權人 ，依現況系爭建物內有如原告所指上述之管路、管線、分電 盤、開關及電錶箱等設施，為兩造所不爭，並有原告所提出 之建物登記謄本、地下室平面圖、現場照片可鑑，復經本院 勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽。此部分足信原告之 主張為真實。
㈡按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得 不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理 條例第55條第2 項但書定有明文。是凡符合公寓大廈管理條 例所定公寓大廈要件者，於公寓大廈管理條例施行後，除該 條例有不適用之明文外，亦應有其適用。經查，系爭大樓為 鋼筋混泥土造之建築物，於80年間取得使用執照，於構造上 、使用上、建築執照設計圖樣均有明確界線，而得區分為數 部分之建築物及其基地，屬公寓大廈管理條例所稱之公寓大 廈，是於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用之明 文外，應仍有其適用。
㈢按區分所有權之建築物，除專有部分外，尚有供區分所有權 人共同使用部分，即係共用部分，該共用部分如供全體區分 所有人使用時，稱為全體共同部分，俗稱大公；如僅供部分 區分所有權人使用時，稱為一部共用部分，俗稱小公（土地 登規則第75條第1 項參照），又依公寓大廈管理條例第3 條 第4 款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他 部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，第6 款 規定：「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同 使用者」，是區分所有權人之共有部分，分為約定共有部分 （規約共有部分）及法定共有部分（當然共有部分），前者 係指由公寓大廈全體之區分所有權人約定，使原本具有構造 上利用上獨立性之建物部分（專有部分）為共用部分，如建 物中之接待室、管理人室、集會室、地下停車場等（即指專 有部分經約定供共同使用者），後者指在構造上或性質上係 供區分所有人共同使用，各區分所有人不得以合意變更為專 有部分，例如：⑴構造上法定共有部分，為建築物之基礎結 構及其安全或維持所需之部分，例如建築物之地基工程、支 撐建築體之屋項、外牆、內牆、埋有大水管、大排水污管之 牆壁，各層樓板及保固之樑柱，⑵性質上法定共有部分，即 性質上屬於區分所有權人共同使用之建築部分、附屬建物及 附屬設備，如進口大門（共同正門）、通道、走廊、樓梯間 、電梯間、大水管、大排污管、屋項水塔、大樓天線、空調 設備、防火設備、消防設備等，準此而論，本件系爭設施所 在區域，依據建物登記簿謄本及測量成果圖之記載，固登記 為原告所有之主建物部分，但該管線及相關設備，係作為電 線、污水管及電錶箱、分電盤，並供系爭大樓全體住戶共同 使用，管線部分面積約68平方公尺及電錶箱面積約30平方分 尺，此有本院履勘筆錄在卷可參，且為兩造所不爭，依前開 說明，該部分在性質上即屬系爭大樓區分所有權人法定共有 之部分，不得以合意變更為專有部分。
㈣被告抗辯上開設施均係建商原始建造本件公寓大廈時所建， 且係建商與第一手買主間之約定而設置，雖為原告否認。然 查依卷附系爭建物地下一層幹線及弱電平面圖所示，系爭建 物內上述設施所在位置，即標示有受電箱，且其旁即為台電 受電室，足信相關用電管線等設施，應為建商原始起造本件 公寓大廈時所建。參諸系爭建物係於80年3 月14日建築完成 ，此觀諸上開建物登記謄本即明，而原告係於96年2 月6 日 登記為系爭建物之所有權人，原告並非系爭建物之第一手買 受人，參以原告前手含系爭建物之第一手買受人，均未曾向 被告主張拆除系爭設施或不當得利，足信前述區域於交屋時 即已設置系爭大樓之管線設備等公共設施，而為全體區分所 有權人共同使用，此亦為其餘區分所有權人所同意，堪認系 爭大樓原區分所有權人有將系爭區域約定為共用部分之意思 ，原告雖於嗣後取得系爭建物之區分所有權，惟原告於買受 系爭建物時，系爭區域內既已設置管線設備，則原告應可得 而知該區域為系爭大樓之約定共用部分，自應受該約定之拘 束，況依公寓大廈管理條例第9 條第2 項及第11條規定，住 戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之 ，共用部分及相關設施之拆除，應依區分所有權人會議之決 議為之，系爭大樓管線設備所占用之區域，既屬約定共用部 分，其拆除即應依區分所有權人會議之決議為之，是原告於 未獲得區分所有權人會議同意前，自不得請求被告將該區域 內之管線設備遷移。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段及 中段定有明文，該條前段所謂無權占有，係指於所有人行使 請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而 其權利已歸消滅而言，該條中段所謂妨害者，係指以占有以 外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其 所有權之行為或事實而言（最高法院78年度臺上字第352 號 、88年度臺上字第2420號裁判參照）。查系爭大樓原區分所 有權人於向建商買受房屋時，業將如系爭區域約定為共用部 分，供系爭大樓設置管線設備使用，原告為系爭建物之繼受 人，且於買受房屋時可得而知上情，自應受該約定之拘束， 不得於嗣後主張被告等為無權占有，再者，系爭區域內之管 線設備於系爭大樓興建初始既已存在，為建商所設置，且係 作為電力及污水之目的，並供系爭大樓包含原告在內之全體 住戶共同使用，已如前述，則原告訴請被告等將系爭區域內 之管線設備拆除遷移，即難認有據。又被告既非無權占有系 爭區域，從而，原告以被告無權占有為由，請求被告賠償相
當於租金之損害144960元，亦無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告等應將系爭 建物內之管線設備遷移並回復原狀，及請求被告賠償相當於 租金之損害，均為無理由，應予駁回。
五、本件原告之訴無理由，依職權確定訴訟費用額共為1,550 元 （第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
士林簡易庭法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
書記官 鄭雅仁