臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度壢簡字第468號
原 告 丁○○
訴訟代理人 吳尚昆律師
被 告 陸光五村國宅社區管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國99年6月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陸光五村國宅社區管理委員會應給付原告新臺幣參拾貳萬玖仟零肆拾壹元，及自民國九十七年十一月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陸光五村國宅社區管理委員會負擔分十之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告所有之桃園縣中壢市○○○街11號14樓房屋 （下稱系爭房屋），於民國97年11月間發現屋頂漏水，經原 告委請結構技師勘驗並鑑定，研判係屋頂之防水層損害及女 兒牆底新舊混凝土交接面縫遭水滲入所致，嗣原告與前屋主 即訴外人王懿德請求減少價金訴訟中（參本院97年度訴字第 2117號民事判決），已曾委請建築師鑑定，結論亦認為現場 確實曾有漏水現象，漏水原因為原有防水施工老化及受一般 地震造成混凝土龜裂。原告發現系爭房屋漏水後，於97年11 月17日即發存證信函予系爭房屋所在社區之管理委員會即被 告陸光五村國宅社區管理委員會（下稱陸光管委會）請求修 復，被告陸光管委會於97年11月18日收受，然被告陸光管委 會竟表示頂樓係由原告管理，漏水修繕應由原告自行負責， 原告為求居住安全，先自行雇工修復，共支出費用合計新臺 幣（下同）448,500元（內含結構技師鑑定費15,000元、建 築師鑑定費45,000元、詠達工程有限公司工程費388,500元 ），其中結構技師鑑定費15,000元、建築師鑑定費45,000元 雖均為本院97年度訴字第2117號案件之訴訟前後所支出，然 該等費用係為證明原告房屋滲漏水係肇因於被告陸光管委會 負有修繕、管理、維護義務之共用部分屋頂防水層損害所需 ，依法亦應由被告陸光管委會負擔之。又被告丙○○為被告 陸光管委會之主任委員，本應依法修繕公寓大廈之共有部分
，維護社區之安全，被告丙○○漠視其法定義務，不對公寓 大廈之共用部分維修，致原告之財產權受損，被告丙○○應 負侵權行為損害賠償責任。綜合上述，爰提起本件訴訟，並 聲明：⑴被告陸光五村國宅社區管理委員會應給付原告448, 500元，及自97年11月19日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。⑵被告丙○○應給付原告448,500元，及自 97年11月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。⑶前二項請求，於其中一名被告清償時，其他被告於該 清償範圍內免除給付義務。
二、被告則以：原告購買系爭房屋前應先瞭解房屋狀況，發生漏 水情況應先向前屋主求償，嗣後發生漏水狀況，原告修繕系 爭房屋，未經被告陸光管委會會勘，且未經被告陸光管委會 同意，即自行修繕，原告修繕範圍過大，非被告應負之責云 云置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之1規定 ，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造依協議簡化之 爭點為主張及辯論，依同法第270條之1第3項之規定，本院 僅須就兩造協議簡化之爭點為審究（見本院卷第97頁）。 ㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告於97年8月31日買受桃園中壢市○○○街11號14樓之 房屋，系爭房屋位於陸光五村國宅社區建物之頂樓，頂樓 無其他加蓋之建物。
⒉原告於97年11月間發現系爭房屋屋頂漏水。 ⒊原告就屋頂外牆之修繕共支出385,350元。 ⒋原告就系爭房屋屋頂之漏水原因支出15,000元之結構技師 鑑定費。
⒌原告前對前屋主即訴外人王懿德提出損害賠償之告訴（案 號：板橋地方法院97年度訴字第2117號案件），並於該案 中請求臺灣省建築師公會鑑定，支出鑑定費用45,000元。 ⒍丙○○為被告管理委員會之社區主任委員。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告陸光五村國宅社區管理委員會是否應支付原告系爭房 屋屋頂之修繕費用及鑑定費用？
⒉原告買受系爭房屋及修繕過程是否有故意過失等可歸責原 告之事由，而應自行負擔系爭房屋之修繕費用及鑑定費用 ？
⒊系爭房屋之修繕費用是否過高？
⒋被告丙○○就被告陸光五村國宅社區管理委員會未支付原 告修繕費用，是否有故意過失，而應負損害賠償責任？四、本院得心證之理由：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明 文。經查，原告就系爭房屋屋頂之漏水原因，曾向達駿結構 技師事務所、臺灣省建築師公會桃園辦事處聲請鑑定，此為 兩造所不爭（見本院卷第97頁），本院依原告之聲請，向達 駿結構技師事務所、臺灣省建築師公會桃園辦事處函查系爭 房屋漏水原因之發生位置究係屬大樓建物之共有部分或係應 有部分，經達駿結構技師事務所以99年3月24日以達結字第 99003號函回覆稱：「本所於97年11月24日所製作中壢市○ ○○街11號14樓現場勘驗報告書，關於第3頁至4頁所述勘驗 結果，其漏水原因發生位置為該大樓屋頂版，依據公寓大廈 管理條例，屬該大樓建物之公用部分」等語（見本院卷第83 頁）；臺灣省建築師公會桃園辦事處則以99年4月7日台建師 桃鑑字第003-7號函回覆稱：「本會鑑定報告書文號93519於 98年3月27日完成在案，報告書所述之漏水原因發生位置係 因屋頂及女兒牆而產生，該位置係屬該大樓之共用部分」等 語（見本院卷第88頁），兩造對上開回函並無意見（見本院 卷第85頁至第86頁、第91頁至第92頁），原告亦同意漏水部 分屬公共設施，惟認原告維修時未告知被告陸光管委會及修 繕範圍過大云云（見本院卷第86頁、第92頁），本院參酌上 開鑑定報告均已明確指出漏水原因係發生於大樓屋頂版及女 兒牆部分，該部分係屬公寓大廈之共有部分，依前開條文規 定，系爭公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護，應由管理 委員會為之，則系爭房屋之漏水原因既係該公寓大廈頂樓漏 水，被告陸光管委會即應負修繕及以公共基金給付修繕費用 之責。
㈡又本件原告主張其於97年間就系爭房屋之漏水原因為鑑定， 支出15,000元之結構技師鑑定費，並於98年間對前屋主即訴 外人王懿德提出損害賠償之告訴（案號：板橋地方法院97年 度訴字第2117號案件），於前案中請求臺灣省建築師公會鑑 定，支出鑑定費用45,000元，原告依侵權行為損害賠償請求 被告陸光管委會給付上開金額云云。惟查，臺灣省建築師公 會之鑑定費用為另案之訴訟費用，結構技師鑑定費則為原告 於另案起訴前所支出，然並非原告不委託鑑定即無法請求本 案之損害賠償，難認該鑑定費用之支出與被告陸光管委會之 行為間有相當因果關係（最高法院92年度台上字第2099號判
決可資參照），是原告請求被告給付鑑定費用15,000元、45 ,000 元，非屬正當，應不准許。
㈢至本件被告抗辯稱：原告買完房子後即自行維修，未告知被 告陸光管委會，應屬可歸責事由，故原告應自行負損害賠償 責任云云，惟查，漏水原因係因屋頂樓版及女兒牆牆面老化 破損及裂縫所致，被告未提出相關證據證明原告買賣防污及 修繕之行為對損害之發生有何相當因果關係；且漏水既已產 生，原告自可先行修繕，否則因故無法聯繫管委會，或管委 會對修繕與否仍有爭議，豈非放任屋頂漏水而影響房屋之使 用？況原告業已於97年11月間寄發存證信函通知被告陸光管 委會，告知系爭房屋漏水請求給付修繕費等情，有存證信函 及其回證附卷可稽（見本院卷第46頁至第50頁），且遍觀公 寓大廈管理條例之規定，並無規範修繕共有部分應先通知管 理委員會。是無論原告於修繕系爭房屋之屋頂前，是否已告 知被告陸光管委會，仍不得遽以認定原告就系爭房屋之漏水 損害有可歸責之事由，而應負給付修繕費之責。是被告所辯 ，應不可採。
㈣原告主張就系爭房屋之修繕，其業已支出388,500元，惟被 告抗辯該修繕費用過高等語。經查，臺灣省建築師公會桃園 辦事處於98年3月27日第93519號鑑定案件中，曾就防水工程 進行經費評估，並與鑑定報告中說明評估之經費為403,62 1 元。本院依職權函詢桃園縣建築師公會桃園辦事處，請其就 前開鑑定報告書中，關於第7頁防水工程經費評估部分，是 否皆指該大樓建物共有部分之維修經費？或亦包含區分所有 權人應有部分之維修？請分別列出何項為共有部分維修之經 費？等問題為答覆（見本院卷第103頁），經該會以99年6 月8日以（98）台建師桃鑑字第003-9號函文回覆稱：「報告 書所述之漏水位置除第7頁經費評估中第11項：14樓外牆及 窗戶防水費用為區分所有權人應負責外，其餘項目均屬該大 樓之共有部分。費用分配補充說明，區分所有權人費用為： 66,000（1＋8%＋5%）＝74,580（含稅），共有部分費用 為：403,621－74,580＝329,041元」等語（見本院卷第105 頁），兩造對該建築師公會桃園辦事處之回函之項目並無意 見（見本院卷第107頁），本院審酌該鑑定機關業已提出合 理修繕之項目及金額，就共有部分之修繕金額應為329,041 元為合理，原告雖主張除系爭房屋外牆及窗防水施塗花費 3,150元（含稅）外，其餘385,350元均屬共有部分之修繕， 然該金額已逾鑑定報告書所提之329,041元評估之合理修繕 費用，原告當庭就此陳稱：請鈞院斟酌費用，無庸再送鑑定 等語（見本院卷第107頁），本院審酌鑑定機關已評估合理
修繕費用，而原告所提之修繕項目雖與鑑定書內所載項目大 致相符，惟費用金額過高，卻未提出相關證據證明該費用均 屬修繕之合理範圍，亦表示無庸再送鑑定，是本院認仍以鑑 定機關評估之修繕費用即329,041元為系爭房屋漏水共有部 分之修繕費用，方屬合理。原告主張被告應依公寓大廈管理 條例第10條第2項負擔之修繕費用329,041元，為有理由，逾 此部分，即屬無據。
㈤原告另主張：被告丙○○為被告陸光管委會之社區主任委員 ，就被告陸光管委會未支付原告修繕費用，有故意過失而應 負損害賠償責任云云，惟查，社區管委會之職務雖包含共有 部分之修繕，而主任委員為管委會之負責人，然縱其職務包 含修繕共有部分，如遇社區經費之動支、修繕之範圍有所爭 議，仍可尋求法院等中立機關解決紛爭，本件就被告等是否 應給付、給付之金額均有所爭議，被告陸光管委會拒絕給付 ，原告即可起訴請求之，被告丙○○就其社區之利益而為考 量，於爭端解決及給付金額確定前，未貿然為修繕，並未構 成侵權行為，否則，如一般社區住戶請求管委會修繕，管委 會認有爭議而不為給付，社區主委即應負侵權行為之責，恐 會造成社區主委人人自危而影響其行使職務，反有害公寓大 廈之管理及立法制度之維護，是原告主張被告丙○○應負侵 權行為損害賠償責任云云，應不可採。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應 付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別有明文規定。綜上所述，原告本於公寓大廈管理條例 第10條規定及侵權行為之法律關係，請求被告陸光五村國宅 社區管理委員會給付原告329,041元，及自原告發函催告被 告修繕之日翌日即97年11月17日起至清償日止按週年利率百 分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求， 為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，爰 依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法與判決之結果 不生影響，爰不另贅述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
中壢簡易庭法 官 廣于霙
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 薛福山
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