臺灣臺中地方法院民事判決 98年度豐小字第699號
原 告 干城第一廣場管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國99年7月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟柒佰肆拾肆元及自民國九十九年七月五日起至清償日止按週年利率百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬陸仟柒佰肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項
一、本件原告之法定代理人原為李坤福，嗣於本院審理中變更為 丁○○，並具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原以支付命令請求被告給 付新臺幣（下同）7,176元及以支付命令送達翌日起至清償 日止按年息10%計算之利息，嗣於言詞辯論期間，將其請求 之金額擴張為16,744元及自民國（下同）99年7月5日起至清 償日止按年息10%計算之利息，揆諸上開規定，並無不合， 亦應准許。
乙、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告為門牌號碼台中市○區○○○街10號之「干城第一廣 場」公寓大廈之管理委員會，而被告為該社區門牌號碼台 中市○區○○○街10號2F/69、71櫃位（台中市○區○○ 段建號350號，權利範圍合計：10000分之172，下稱系爭 建物）之區分所有權人，被告負有按期繳交管理費之義務 ，並依社區規約第14條、第15條規定，管理費以3個月為1 期，每平方公尺每月以50元計算，如逾期未繳納，管理委 員會得訴請法院命其繳納及收取以未繳金額按年息10％計 算之遲延利息。被告每期應繳管理費2,392元，惟被告自 97年10月起至99年6月止，共積欠原告管理費計16,744元 ，已逾7期未繳納管理費，迭經催討，被告仍置之不理， 爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付管理費
16,744元，另依社區規約第14條第5款規定，加給按週年 利率10％計算之遲延利息等語。
（二）系爭大樓自原祥和建設股份有限公司（以下簡稱祥和公司 ）82年開始興建，至約86年興建完成開始交屋及辦理分戶 貸款以來，因種種複雜因素，無法正式營運，迄今已有13 年。對所有承購人及社會經濟而言，均呈現負面影響。此 十數年間，有部份所有權人終於整合成功籌組管委會進行 大樓整修，凝聚共識，排除種種困難，通知召集全體區分 所有權人開會組成管委會，並進一步逐項整修本棟大樓， 就本棟大樓之生命而言，窺見一線生機，對全體區分所權 人而言，應有正面助益。或許部份區分所有權人有其各人 獨特之考量，現在仍拒絕繳納管理費。惟既然已經組成管 委會，則所有區分所有權人均有依約繳納管理費之義務。 系爭大樓現況，無論外觀或內部，基於安全因素都有其修 繕之必要性，倘若未加以必要修繕，所造成之公共安全事 故，責任歸屬管理委員會（以下簡稱管委會）或全體所有 權人。且台中市市政府亦發文要求原告限期改善或拆除危 險物，該項修繕費用之來源，依據民法第799條規定：「 數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他 負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之」，顯見 被告以大樓現在「荒廢」、「殘破不堪」、「沒有管理」 等理由拒絕原告之請求，實屬無據。
（三）被告等所言祥和公司既已廢止營業，又何以出席區分所有 權人會議並當選委員一事，經查95年3月、4月召集區分所 有權人會議時，祥和公司確為本大樓之區分所有權人之一 ，依據公寓大廈管理條例第25條「區分所有權人會議，由 全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。 」，召集人無法因該公司廢止營業便剝奪其所有權，排除 其出席會議或禁止其被提名候選委員或不承認其當選事實 。95年7月間祥和公司因被拍賣即失去所有權人身份，其 委員資格亦一併消失。
（四）寶蓮資產管理股份有限公司（以下簡稱寶蓮公司）、捷盟 建設有限公司（以下簡稱捷盟公司）當選為委員並無不法 。依「干城第一廣場社區規約」 (下稱規約)第九條第5項 「委員之任期，自當選日起，為期二年，連選得連任」， 惟96年6月起，委員因所有權移轉或其他因素喪失委員資 格，出缺數已超過全體委員數之1/2，又依規約第九條第8 項「當屆委員過半數出缺時，得召開區分所有權人會議， 全面實施改選。」，經委員會議決後，訂於該年度區分所
有權人會議召開時，全面改選委員。寶蓮公司、捷盟公司 為本大樓之區分所有權人，同上開依據，原告無法排除其 出席會議或禁止其被提名候選委員或不承認其當選事實。（五）第一屆及本屆之所有委員，被提名及當選時均為本大樓區 分所有權人；本屆委員目前全數為所有權人。依據公寓大 廈管理條例第27條，出席會議人數統計合現場實際出席數 及委託出席數。每次召集均有寄發普通信通知及公告; 每 次會議記錄、會議決議成立均有寄發雙掛號。原告管委會 目前並未遭任何司法或行政機關宣告違法，主張管委會組 成不合法者，已屬空言。
（六）管理費收支表
┌─────────┬─────────────┬─────────┐
│ 日 期 │ 管理費收入部分（元） │支出費用部分（元）│
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│95.10.1~95.12.31 │ 584,361 │ 128,810 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│96.1.1~96.6.30 │1,752,484 │ 541,033 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│96.7.7~96.8.31 │1,088,092 │ 254,858 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│96.9.1~96.9.30 │ 532,799 │ 323,876 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│96.10.1~96.10.28 │ 229,619 │ 574,553 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│96.10.29~96.11.25 │1,165,449 │ 364,506 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│96.11.26~96.12.30 │ 46,107 │ 136,427 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│96.12.31~97.1.23 │ 250,145 │ 49,712 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.1.24~97.2.26 │1,187,241 │ 88,361 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.7.27~97.3.26 │ 230,596 │ 55,353 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.3.27~97.4.23 │ 194,871 │ 166,806 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.4.24~97.5.21 │1,249,654 │ 228,753 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.5.22~97.6.26 │ 168,139 │ 551,762 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.6.27~97.7.23 │ 115,898 │ 416,548 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.7.24~97.8.27 │ 109,039 │ 134,203 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.8.28~97.9.26 │ 51,790 │ 514,144 │
├─────────┼─────────────┼─────────┤
│97.9.27~97.10.22 │ 119,851 │ 539,689 │
└─────────┴─────────────┴─────────┘
至97年10月22日止管理費之結餘為4,222,787元。（七）原告已進行下列管理內容，說明如下：
１、召集95、96、97年度區分所有權人會議，及自本管委會成 立以來，每個月至少召集一次委員會議，商議管理之具體 辦法及督促總幹事執行議決之事項。
２、為防止大樓因地下室長年淹水而造成大樓結構或地基受損 ，自有收到管理費以來，首要工程便是處理地下室滲水問 題，目前已全面抓漏完工。
３、修復遭人砸壞之玻璃門及排氣口通道。
４、為防止大樓內部鐵製品等設備、電線再遭盜竊，或往後復 原工程之施工材料被盜，已僱聘天威保全公司及安裝監視 系統全天防護。
５、為使復原工程順利進行，現正修復一部電梯。 ６、因96年10月6日颱風風力太強，年久失修之圍欄被強風吹 垮，造成停靠大樓旁邊之汽車遭砸損，現正與轄區、都發 局協調處理中。
７、時常勸請遊民盡量離開大樓，成效顯著。
８、經多次及存證信函催繳管理費，部分所有權人一再延遲繳 交，為管理費欠繳之事正訴請法院解決中。
９、已正式發函起造人祥和公司，要求說明被告等舉證之86年 間繳交管理費事由及移交相關資料予原告。
（八）管委會所有委員雖是所有權人，但管委會本身不是所有權 登記名義人，所以管委會無權決定營運時間，只有所有權 人自己才有權決定何時營運。
（九）並聲明：被告應給付原告16,744元及自99年7月5日起至清 償日止，按年息10％計算之利息。
二、被告抗辯：
（一）系爭建物係被告在82年以配偶廖陳鳳嬌之名義向祥和公司 購買，廖陳鳳嬌於86年祥和公司辦理交屋手續時即已預繳 6個月的管理費及公共基金給祥和公司，祥和公司開具承 諾書保證自干城第一廣場開始營運時保固1年。惟干城第 一廣場尚未開始營運，祥和公司即於92年11月25日向主管
機關申請廢止登記，於93年2月10日又將對干城第一廣場 買受戶全部債權讓與捷盟公司（93年01月9日成立），再 由捷盟公司參加寶蓮公司（95年11月16日成立）。祥和公 司以債權讓與方式，非法的將廖陳鳳嬌的銀行貸款債務讓 與捷盟公司，損害廖陳鳳嬌對祥和公司的債權，期間雖經 歷次交涉，都因方式不對，廖陳鳳嬌的合法財產不能得到 法律的保護，最後遭到捷盟公司的強制拍賣，被告於97年 3月5日始標得買回系爭建物。祥和公司廢止後將債權全部 讓與捷盟公司，再由捷盟公司參加寶蓮公司，再在96年7 月17日所舉行的96年度第一次區分所有權人會議第2次會 議，選出現在的干城第一廣場管理委員會。從祥和公司到 捷盟公司，再成立管理委員會後，再到成立寶蓮公司，不 同的法人，背後卻都是同一批人在操控。
（二）依據行政院台85內字第31246號函發布的公寓大廈管理條 例施行細則第6條之規定，參照台中市政府工務局發給的 (85)中工建使字第0549號使用執照登載的工程造價為 65,207,754元，總樓地板面積為12211.19㎡，祥和公司 應提列公共基金1,028,116元，加上預收個6月的管理費 及管理基金計3,694,618元，干城第一廣場管理委員會既 已依法核准成立，祥和公司自當將前述預收的管理基金及 6個月的管理費和提列的公共基金，移交管理委員會，惟 至今都沒看到管理委員會公告週知。原告應提供祥和公司 移交干城第一廣場管理委員會在86年辦理交屋時，預收承 購戶6個月的管理費及公共基金的明細，確保被告的權利 。被告購買系爭建物即干城第一廣場2樓69/71兩個櫃位， 歷經16年多，已經給付450萬餘元，還遭到法院拍賣，被 告再以65萬餘元買回，兩個櫃位長得是什麼樣子，都沒有 看過一眼，現在還要每月付管理費給祥和公司借捷盟、寶 蓮公司還魂的人，確實心有不甘。原告應提出祥和公司在 86 年代收的管理費及公共基金、收支總帳、明細帳資料 ，並命原告向祥和公司追討。
（三）在未完成實質交屋之前，所有共有及專有部分之損壞仍應 由建商負完全責任。而從管委會申請成立報備資料中整理 出，在有效票數中受委託面積有80.64%及受委託票數有 68.33%是由已遭廢止至今四年仍未清算的祥和公司結合邱 蕾、丁○○、龔家澍、陳武球及段雪娟等人合作掌控。邱 蕾、劉君濶及龔家澍在開會時，均非本大樓之區分所有權 人，卻可以拿到近70%委託書，而邱蕾與丁○○即為日後 寶蓮公司的最大股東及董事長，另陳武球即承買祥和公司 債權的捷盟公司負責人，段雪娟即為第一屆管委會主委兼
寶蓮公司的監察人，而龔家澍即祥和公司股東之一的廖振 賢所委託幫忙協調聯絡的重要人物，且龔家澍並非區分所 有權人，卻得以擔任區分所有權人會議之主席，已違反本 廣場規約第3條第2項規定，且會議議程中也產諸多爭議問 題。管委會在球員兼裁判情況下，將管理費使用在建商應 負責整修損壞的部分相當不合理，必定會影響被告之權益 ，日後也必衍生出更多法律問題。以常理推論，一棟因建 商違約而造成關閉十年之久且已嚴重損壞的大樓，區分所 有權人是不可能在管委會中決定自己支付管理費來修繕， 而且是修繕後還不一定可以營業的大樓。這背後隱藏著建 商及相關公司之利益問題。被告甚至認為由祥和公司、捷 盟公司、寶蓮公司組成之區分所有權人，應該沒有繳交管 理費，原告卻利用公寓大廈管理條例及其施行細則，藉由 法院作為侵佔管理費及歛財之打手。
（四）並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決願供擔保請准宣告 免假執行。
三、法院之判斷：
（一）查本件原告主張其為門牌號碼台中市○區○○○街10號之 「干城第一廣場」公寓大廈之管理委員會，而被告為該社 區門牌號碼台中市○區○○○街10號2F69/71櫃位（台中 市○區○○段建號350號，權利範圍合計：10000分之172 ）之區分所有權人，依社區規約第14條、第15條規定，管 理費以3個月為1期，每平方公尺每月以50元計算，如逾期 未繳納，管理委員會得訴請法院命其繳納及收取以未繳金 額按年息10％計算之遲延利息。被告每期應繳管理費 2,392元，惟被告自97年10月起至99年6月止，共積欠原告 管理費計16,744元等事實，業據其提出與其所述情節相符 之報備證明、土地及建物登記謄本、干城第一廣場社區規 約、96年8月25日96年度第9次干城第一廣場管理委員會會 議記錄、干城第一廣場96年度第一次區分所有權人會議第 2次會議紀錄、干城第一廣場98年度第一次區分所有權人 會議紀錄、98年6月28日96年度6月份委員會會議紀錄、干 城第一廣場管理委員會95年度至98年度管理費收支表明細 等件在卷為憑，核屬相符，本院審酌原告所提出之證物， 堪認原告所主張之事實為真實。
（二）被告雖拒絕給付管理費，並以前詞置辯，經查：（１）被告抗辯該社區之95年4月26日區分所有權人會議決議成 立管委會不合法云云。原告則否認管委會成立之會議決議 不合法，並主張目前並未遭任何司法或行政機關宣告違法 等語。按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議如有
違法情形，其法律效果如何，並未設有明文，依該條例第 1條第2項規定，應適用其他法令之規定。按公寓大廈之區 分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權 人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人 意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總 則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會 決議，應屬相似，故公寓大廈區分所有權人會議召集程序 或決議方法違反法令或章程者，宜類推適用民法第56條有 關撤銷社團總會決議之規定，區分所有權人得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。最高法院92年台上字第251 7號判決意旨可資參照。又按總會之召集程序或決議方法 ，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院 撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當 場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章 程者，無效。民法第56條定有明文。經查被告雖抗辯該社 區95年4月26日之區分所有權人會議決議有其所述之各項 瑕疵，惟其所述情事，縱屬實在，亦係關於該會議召集程 序或決議方法違反法令或章程之情形，被告並未舉證證明 上開會議決議業經判決撤銷確定，是該會議之決議在經法 院判決撤銷之前，仍係有效存在，被告復未舉證證明系爭 區分所有權人會議之決議內容有何違反法令或章程而無效 之情事，則其上開抗辯，即難採憑。
（２）按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其 共有之應有部分比例分擔之。．．．，其費用若區分所有 權人會議或規約另有規定者，從其規定」，由此可見公寓 大廈各區分所有權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務 ，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動 執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人繳納之管理 費，且由此項規定亦可知，有關管理費負擔及收取之標準 ，若區分所有權人會議已有決議或規約另有規定者，應優 先適用之，而受該區分所有權人會議決議或規約之限制。 查干城第一廣場社區規約第14條、第15條規定，區分所有 權人應向管理委員會繳交管理費，管理費以3個月為1期， 每平方公尺每月以50元計算，如逾期未繳納，管理委員會 得收取以未繳金額按年息10％計算之遲延利息，有該社區 規約1件附卷可稽，被告既為干城第一廣場公寓大廈之區 分所有權人，自應受該規約內容之拘束。
（３）次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔
或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21 條定有明文。本件被告為區分所有權人，自有繳納管理費 用之義務。再者，區分所有權人繳納公共基金或分擔管理 費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生 ，而公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間則就公寓 大廈事務之管理成立委任之法律關係（民法第528條參照 ），受任人應依委任人之指示管理事務，故由管理委員會 就區分所有權人應繳納之公共基金及分攤之費用依委任人 之指示負責收益、收支、保管及運用（公寓大廈管理條例 第36條第7款參照），則區分所有權人所應分擔之公共基 金與管理費用，並非上開委任事務之對價，二者間並無對 待給付之對價關係。是被告上開所稱系爭廣場未為真正管 理（管理費用大部並非支出於修繕），營運時間遙遙無期 ，以及原告迄今均未向法院依法提出要求祥和公司所組成 之管委會（未報備）公告移交公共基金等帳戶資料等情， 縱為屬實，均屬原告管理系爭廣場之方式是否失當之問題 ，核屬區分所有權人管理之內部問題及自治範疇，被告自 可透過區分所有權人會議予以議決處理改善，惟此與原告 對被告之管理費請求權間並無對待給付之關係，被告仍不 得執此據以拒絕繳納管理費。至於原告未提出管理費之支 出明細部分，應屬區分所有權人事後查核監督之問題，被 告亦不得以此為由拒絕給付管理費，是被告上開所辯，尚 不可採。
（４）至於被告抗辯原告未設在商場內，卻設在捷盟公司及寶蓮 公司所在地為由，而質疑原告成立之合法性，甚至主張捷 盟、寶蓮公司與祥和公司背後均為同一集團之人所操控， 以賤賣債權之方式坑殺買受戶，再以成立管委會之方式向 買受戶詐取管理費，以收取之管理費用搜購或強制拍賣取 得干城第一廣場其餘區分所有權，達到祥和公司以低價買 回已出售產權之陰謀等，被告若有明確不法事証，應另向 檢調單位訴請偵辦。
（四）從而，原告依上開規定，請求被告給付管理費16,744元及 自98年7月5日起至清償日止，按週年利率10%計付之利息 ，為有理由，應予准許。
四、又本件係訴訟標的金額在100,000元以下之小額訴訟，本院 為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第436條之20之規定，依 職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保請准免為假執行，核 無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。併確定本件訴訟費
用額為1,000元由被告負擔。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均不影響本判決之結論，爰 不一一予以審酌。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23 、第436條第2項、第78條、第392條第2項、第436條之19 第 1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 29 日
書記官
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