臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第48號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 王伊忱律師
陳景裕律師
鄭美玲律師
被上訴人 福樂投資有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蔡淑媛律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於民國99年1 月
12日臺灣高雄地方法院98年度訴字第963 號第一審判決提起上訴
，本院於99年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國87年5 月18日向訴外人盧瀄如 （原名盧靜玄）購買坐落於高雄市○○區○○段2 小段第17 44地號土地上，建號第3906號即門牌號碼高雄市新興區○○ ○路154 號8 樓之2 房屋，權利範圍全部，暨共有部分第39 18建號，應有部分萬分之231 之建物（下稱系爭8 樓之2 房 屋），及其上建號第3907建號，即門牌號碼高雄市新興區○ ○○路154 號8 樓之3 之房屋，權利範圍全部，暨共有部分 第3918建號，應有部分萬分之244 之建物（下稱系爭8 樓之 3 房屋，與系爭8 樓之2 房屋合稱系爭房屋）。訴外人皇信 建設股份有限公司（下稱皇信公司）於出售系爭房屋所在之 大樓即帝國大廈時，曾與承購戶約定僅購買停車位者，始有 權分管使用帝國大廈地下1 樓停車位（下稱系爭分管契約） ，伊自因買賣而繼受前手盧瀄如依系爭分管契約所取得如附 圖編號B 、C 所示停車位之專用權。詎上訴人未經伊同意， 占有使用附圖編號B 停車位（即原審判決附圖二編號B ，下 稱系爭停車位）逾5 年，伊自得請求返還停車位使用權，且 上訴人占用車位伊受有相當於租金之損害，系爭停車位之市 場行情為每月租金新台幣（下同）3000元，伊得請求上訴人 返還自93年3 月9 日起至98年3 月9 日止所受相當於租金之 不當得利18萬元（3000元×12月×5 年＝18萬元），及自98 年3 月9 日起至返還系爭停車位之日止，按每月3000元計算 之不當得利。爰依分管契約約定及類推適用民法第767 條規 定、民法第179 條規定，求為：㈠上訴人應將附圖編號B 停 車位返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人18萬元，及自 98年3 月9 日起至返還附圖編號B 停車位之日止，按月給付
被上訴人3000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：被上訴人未舉證證明其為系爭停車位使用權人 ，況帝國大廈地下1 樓停車位並無分管契約存在，伊於92年 3 月26日以40萬元之代價向訴外人牟傳學（已歿）購得系爭 停車位使用權，自屬系爭停車位之有權使用人，非無權占有 系爭停車位等語，資為抗辯。
三、原法院判決被上訴人勝訴。上訴人提起上訴，求為：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則求為駁 回上訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於87年5 月18日向盧瀄如購入系爭房屋，並占有使 用如附圖編號C 所示之停車位。
㈡系爭停車位現由上訴人占有使用中。
㈢上訴人為高雄市新興區○○○路154 號9 樓之4 房屋暨坐落 基地（下稱9 樓之4 房地）之所有權人，係帝國大廈區分所 有權人之一，其就帝國大廈共有部分即建號3918建物之應有 部分為萬分之118 。
五、本院判斷：
㈠帝國大廈地下1 樓停車位之使用有無系爭分管契約存在？ ⒈按「民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物 之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於 無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權」 （最高法院55年台上字第1949號判例參照），而分管契約， 係指全體共有人共同就各共有人對共有物之特定部分為管理 使用收益，約定其方式與範圍之契約。是於建物地下層停車 空間，如係由全體或部分區分所有權人以共有狀態，取得所 有權登記者，則得經由全體共有人經由訂立分管契約，約定 由特定人就特定部分取得使用權。再「契約固須當事人互相 表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於 當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思 表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立 。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈 之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規 定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按 分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部 分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之 存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束」 （最高法院91年度台上字第2477號裁判參照）。 ⒉帝國大廈建築完成於76年間，於76年3 月27日完成所有權第 一次登記，有新興地政事務所98年7 月29日高市地新一字第
0980006889號函在卷可稽（原審卷94至138 頁）。公寓大廈 管理條例於84年6 月28日始經總統公布，依該條例第43條第 2 項規定，帝國大廈於公寓大廈管理條例施行前已取得建造 執照，固不受同條例第7 條各款不得為約定專用部份之限制 。惟84年7 月12日修正前之土地登記規則第72條第2 款規定 ：「區分所有建物之共同使用部分，未能依第69條第1 項（ 按：第69條第1 項規定：申請建物所有權第一次登記前，應 先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其共同使 用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有 建物之內。登記機關發給建物勘測結果時，應附發建物位置 圖及平面圖）規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左 列規定辦理：共同使用部分之所有權，應於各相關區分所 有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」，本件即屬於土 地登記規則第72條第2 款之情形，而有該條款之適用。 ⒊帝國大廈之共有部分即建號3918號建物係登記為帝國大廈起 造人按其應有部分分別共有，共同使用，有上開函附建築改 良物所有權第1 次登記聲請書、使用執照起造人名冊、協議 書為憑（原審卷95頁、134 頁、120 頁），證人即帝國大廈 87年至93年間之管理委員會主任委員林大經證稱：帝國大廈 是由地主合建，由地主取得停車位，購買帝國大廈房屋者須 另付費購買停車位，購買停車位者其所有權持分登記不會增 加，但會取得停車位之約定專用權（原審卷200 頁），足見 帝國大廈地下1 樓停車位係由起造人另外出售予購屋者，使 其就所劃定之停車位取得專用權，故帝國大廈全體區分所有 權人就該共有之公共設施建物已有分管約定，依上開說明， 兩造及帝國大廈之區分所有權人均應受系爭分管契約拘束， 不因帝國大廈係完成於公寓大廈管理條例之前而有所不同。 上訴人主張目前帝國大廈之停車位已脫離專有部分而另出售 他人之情甚為普遍，可見帝國大廈之停車位可以和專有部分 脫離買賣，且牟傳學受讓系爭停車位時，並無任何禁止車位 使用權讓與非區分所有權人之規定云云（本院卷42至44頁） ，核無可採。
㈡被上訴人是否自前手繼受系爭停車位使用權？上訴人是否為 無權占用系爭停車位？
⒈按「區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人 將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登 記規則第七十二條第二款規定，其共同使用部分之所有權， 亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施， 雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使 用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為
買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分， 具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共 同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權 而將建物專有部分出售他人。系爭停車位之產權係登記在前 業主黃某持有之大樓公共設施之應有部分萬分之三三三，此 應有部分已由被上訴人取得。上訴人雖同為大樓之區分所有 建物所有人，並已向黃某單獨價購系爭停車位，惟此屬其與 黃某間之買賣行為，僅具債權效力，不得以之對抗被上訴人 ，是上訴人抗辯其向黃某購買系爭停車位，非屬無權占有， 即無足採取」（最高法院87年度台上字第2199號裁判意旨參 照）。上訴人主張土地登記規則第72條第2 款所謂應隨同移 轉者，乃指配屬於區分所有建物專有部分之共同使用部分應 有部分之所有權，而非其共用之部分之使用權，是配屬於區 分所有專有部分之共同使用部分應有部分所有權，固應與專 有部分所有權一同移轉於同一人，但共同使用部分之使用權 則並非必須隨同移轉云云（本院卷44頁），依上開說明，亦 不可採。
⒉系爭8 樓之2 房屋之起造人為皇信公司、系爭8 樓之3 房屋 之起造人為趙家敏，訴外人謝馨儀分別於76年6 月3 日、77 年8 月8 日自皇信公司、趙家敏買入系爭房屋，再於78年5 月31日將系爭房屋出售予訴外人福德增長投資股份有限公司 （下稱福德公司），嗣因福德公司破產，系爭房屋遭債權人 聲請強制執行拍賣，由訴外人劉金智經拍賣程序取得系爭房 屋所有權，並於79年4 月17日辦畢所有權移轉登記，嗣盧瀄 如於82年6 月18日向劉金智購入系爭房屋所有權，再於87年 6 月1 日將系爭房屋所有權售予被上訴人等情，業據原法院 調取78年度執字第9264號清償債務強制執行事件（下稱系爭 執行事件）卷證（外放），核閱無訛，並有卷附起造人名冊 、建物登記簿抄本、建物登記異動索引表為憑（原審卷134 頁、145 至149 頁、182 頁）。訴外人牟傳學取得附圖編號 B 停車位之原因係因其處理福德公司破產事宜，該公司以該 停車位抵償積欠牟傳學之律師費用（抵債部分不可採，詳下 述），停車位包括花旗大樓地下室編號10之停車位及系爭大 樓靠近機房電梯之系爭停車位，後者當時是登記在福德公司 名義，牟傳學取得該2 停車位時，均有書立借用証，但牟傳 學非系爭大樓之區分所有權人，牟傳學取得系爭停車時，系 爭停車位所在位置原係上下2 層之機械停車位，後來機械停 車位故障，牟傳學徵得管理委員會同意，始改建為附圖編號 B 、C 之平面停車位後，牟傳學將系爭停車位以40萬元出賣 予上訴人等情，業據牟傳學之配偶牟陳蘭春証述明確（原審
卷164 至167 頁、282 至284 頁），並有陳蘭春書立之花旗 大樓10號停車位之借用証附卷（外放執行卷65至66頁）。則 牟傳學取得帝國大廈之系爭停車位時，該停車位為福德公司 所有，嗣福德公司所有之系爭房屋經拍賣由劉金智拍定取得 所有權，劉金智再將系爭房屋所有權出售予盧瀄如，盧瀄如 轉售予被上訴人，是被上訴人主張自因買賣取得系爭房屋所 有權，並自系爭房屋前手繼受系爭分管契約之權利義務，而 取得系爭停車位之使用權，洵屬有據。上訴人主張：系爭停 車位未經系爭執行事件拍賣公告載明為拍賣標的之一，劉金 智之投標書及法院所核發之權利移轉證書中亦未載明包含系 爭停車位，被上訴人之前手劉金智自不因拍賣取得系爭房屋 而擁有系爭停車位之約定專用權云云，核無足採。 ⒊牟陳蘭春証稱系爭停車位與花旗大樓編號10停車位均係牟傳 學因處理福德公司破產事宜而取得，依其書立予花旗大樓之 借用証係出具予福德公司，內容為：「福德公司於花旗大樓 地下室停車位置（號碼10號車位）暫時借用，如福德公司將 來出售或處理時，無條件退還，借用人陳蘭春，79年元月23 日」（外放執行卷65至66頁）。牟陳蘭春雖未提出系爭停車 位之借用証，但牟陳蘭春証稱其亦曾書立借用証予福德公司 （原審卷284 頁），惟牟傳學非帝國大廈之區分所有權人， 系爭停車位係由牟陳蘭春向福德公司借用，並載明福德公司 來出售或處理時，無條件返還，則其証稱福德公司以系爭停 車位抵債云云，核非可採，故牟傳學未自福德公司受讓系爭 停車位使用權亦明。証人林大經雖証稱：「如附圖編號A 所 示機械式停車位因油壓機故障無法升降，牟傳學遂向管理委 員會申請改建為如附圖編號B 、C 所示平面停車位，經伊實 地觀察，確認不會妨礙其他住戶或車輛出入後，同意改建停 車位，並由牟傳學支付改建費用，於89年間將上開機械式停 車位改為平面停車位，牟傳學使用期間並無其他住戶對此提 出反對意見」、「牟傳學在90年間曾表示欲轉讓系爭停車位 ，牟傳學告知係因福德公司積欠債務未還，而轉讓系爭停車 位使用權以抵償債務，嗣牟傳學於92年間致電稱已覓得買主 ，請伊擔任見證人，伊即將管理委員會之圓戳章交由管理員 孔祥彥保管，委託孔祥彥於牟傳學與上訴人簽立系爭停車位 買賣契約書蓋章見證云云（原審卷199 至200 頁），並有讓 渡契約書為憑（原審卷35頁）。然林大經上開証詞，僅足証 明牟傳學將系爭停車位使用權轉讓予上訴人之經過，尚不得 因而推認上訴人取得系爭停車位後，即成為合法之使用人。 上訴人主張89年管委會同意牟傳學將機械停車位拆除而使用 上訴人現使用之系爭平面停車位，經歷年無人異議，足見系
爭大樓全體共有人已默示合意變更分管契約將系爭停車位所 在之共同部分使用權由牟傳學使用，是牟傳學自89年起當然 亦合法取得系爭停車位之使用權云云，亦因牟傳學未取得系 爭停車位使用權，而不可採，是依上開說明，上訴人係無權 占用系爭停車位。
⒋上訴人主張依被上訴人所提出系爭大樓停車位之配置原圖（ 原審卷64頁），其中編號3 及4 之車位分別記載屬於趙家敏 及宇濤企業股有限公司（下稱宇濤公司），趙家敏係系爭大 樓8 樓之3 之起造人，宇濤公司為系爭大樓9 樓之2 建物第 一手買受人，故編號3 及4 停車位屬趙家敏及宇濤公司所有 ，被上訴人從未自宇濤公司取得9 樓之2 建物所有權，故被 上訴人只能取得1 個機械停車位，而該停車位早由牟傳學購 得而使用，無人異議，嗣經管委會同意，將機械停車位變更 為平面停車位，使用多年亦無人異議，嗣出售予上訴人，被 上訴人應連1 個停車位都沒有合法擁有云云（本院卷37至41 頁、47頁），並提出建築物改良物登記謄本、車位使用電費 繳納收據、鐵捲門搖控器、車位油壓收費收據、車位維修設 備零件換修收據為証（本院卷50至74頁）。惟本件兩造所爭 執者趙家敏取得系爭房屋而取得系爭停車位，嗣經輾轉移轉 系爭房屋所有權，系爭停車位是否亦隨之移轉。至於車位配 置圖有關宇濤公司部分是否屬於被上訴人所有之停車位，非 本件所應予以審究。而牟傳學不能取得系爭停車位使用權， 已如前述，則上訴人上開主張及提出牟傳學繳納車位使用電 費繳納收據等，均不足為其係系爭車位之合法使用權者之認 定。
㈡被上訴人請求上訴人返還相當於使用系爭停車位租金之利益 ，有無理由？若有，數額若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179 條定有明文。又不當得利得請求返還之範圍 ，應以對方所受之利益為限度，非以請求人所受損害若干為 準，而無權占有停車位可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念，是就停車位遭占用利益之返還，應以使用停車 位之一般租金行情為判斷基準，始為適當。上訴人自92年3 月26日起無權占有系爭停車位迄今，上訴人自因占有使用系 爭停車位，而獲有相當於租金之利益，且致被上訴人因此受 有損害。兩造於98年7 月21日協議若被上訴人得請求返還不 當得利，其得請求之金額為何，並協議上訴人每月使用系爭 停車位所受利益相當於租金3000元（原審卷77頁）。上訴人 於本院主張每月所受利益相當於租金2000元，原審認定金額 過高，而有未當云云（本院卷48頁），核不可採。是以按每
月租金3000元計算，被上訴人主張上訴人於其98年3 月5 日 起訴前5 年，所受相當於租金之利益為18萬元（即3000元× 12月×5 年=18 萬元），及上訴人於其起訴後即自98年3 月 5 日起至返還系爭停車位之日止，亦按月受有相當於租金之 利益3000元，洵屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭分管契約及類推適用民法第767 條之法律關係，請求上訴人返還系爭停車位予被上訴人，並 依民法第179 條規定，請求上訴人給付18萬元及自98年3 月 9 日起至上訴人返還系爭停車位之日止，按月給付3000元， 均有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回其上訴。兩造其餘攻防不影響判決結果，爰不逐 一訥述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 99 年 7 月 7 日
民事第六庭
審判長法官 許明進
法 官 徐文祥
法 官 李炫德
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 8 日
書 記 官 盧雅婷
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