臺灣高等法院民事判決 98年度重上更㈠字第112號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳博文律師
葉秀美律師
連阿長律師
被 上訴人 Ｅ○○
辰○○
共 同
訴訟代理人 陳福寧律師
複 代理人 文鍾奇律師
參 加 人 酉○○
巳○○
宙○○
壬○○
Ｃ○○
午○○
卯○○
天○○
丑○○
宇○○
Ｆ○○
Ｇ○○
申 ○
Ｈ○○ (即楊月之.
Ｉ○○ (即楊月之.
戌○○ (即楊月之.
庚○○
乙○○
丁○○
丙○○
楊葆韻 (即楊文通.
Ａ○○ (即楊文通.
黃○○ (即楊文通.
戊○○
己○○
未○○
Ｄ○○
共 同
訴訟代理人 賈育民律師
參 加 人 子○○
上列當事人間確認買賣債權不存在等事件，上訴人對於中華民國
97年8月19日臺灣臺北地方法院97年度重訴字第366號第一審判決
提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於99年6 月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第58條第1 項所稱有法律上利害關係之第三人 ，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因 其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利 益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言， 且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須 其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴 訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化 。查本件被上訴人起訴主張兩造以無實質、確定之派下權利 為買賣契約之標的，依法兩造與其餘共有人所簽訂就坐落臺 北市○○區○○段4小段139地號土地(下稱系爭土地)簽訂之 土地共有權買賣契約書(下稱系爭契約)應屬無效。且系爭契 約未經該七房派下員合法委任，亦欠缺合法、可能、確定之 生效要件。另系爭契約簽訂後，至民國(下同)95年7 月25日 止，上訴人並未徵得楊開倫祭祀公業派下烈桃公房之同意出 售其共有權，系爭契約已因解除條件成就失其效力等情，因 而聲明確認上訴人與伊間於94年9 月26日所簽訂之系爭契約 之買賣請求權不存在（嗣後已更正為買賣之法律關係不存在 ）。而參加人為楊開倫祭祀公業之派下員，倘判決理由已經 認定系爭契約確屬無效或因解除條件成就而失效，上訴人即 不能請求楊開倫祭祀公業為所有權移轉登記，揆諸上揭說明 ，判決結果於參加人有利害關係，則其等請求參加訴訟，即 無不當，合先敘明。
二、本件參加人楊月於99年3 月28日死亡，因非姓楊者不能繼承 楊開倫祭祀公業之派下權，故由其長女Ｈ○○、三女Ｉ○○ 、長男戌○○繼承楊開倫祭祀公業派下權，並據其等提出戶 籍謄本具狀聲明承受訴訟 (見本院卷第242-248頁)。而參加 人楊文通於99年3 月14日死亡，由其長女Ｂ○○、次女Ａ○ ○、長男黃○○繼承楊開倫祭祀公業派下權，亦據其等提出 戶籍謄本具狀聲明承受訴訟 (見本院卷第242-243頁、第249 -250之1 頁)。經核與民事訴訟法第168條、第175條第1項規 定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：伊及訴外人楊正鋒等72人於94年9 月26 日與上訴人就祭祀公業楊開倫所有系爭土地簽訂系爭契約， 將系爭土地之共有權出售予上訴人，每坪價金新臺幣（下同 ）50萬元。惟簽署系爭契約之賣方代理人亥○○、辛○○、 寅○○、楊新居、玄○○並未得各公房全體派下員之同意， 亦未以文字授與代理權，買賣契約不生效力。且楊開倫祭祀 公業派下員對祀產土地之「共有權」（潛在之應有部分，即 派下權），不能任意給付移轉予非派下員之上訴人，使與其 他派下員保持公同共有，系爭契約以祭祀公業派下員之派下 權為契約之標的，係以不能之給付為標的，依民法第246 條 第1項前段規定亦屬無效。又系爭契約第7條約定：訂定本約 後10個月內上訴人如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就系爭 土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當 然解除。而系爭契約書自94年9月26日簽訂後，至95年7月25 日止，上訴人並未徵得烈桃公房之同意出售其共有權，系爭 契約已失其效力等情。爰依系爭契約第7條約定、民法第246 條第1項、第531條之規定，請求確認上訴人與伊間於94年9 月26日所簽訂之系爭契約之買賣請求權 (即買賣法律關係， 見本院卷第72頁、第338頁)不存在之判決。二、參加人陳稱：楊開倫祭祀公業之派下員名冊，主管機關臺北 市內湖區公所於98年8月5日始核發，上訴人於94年9 月26日 與當時尚非經主管機關核准報備之派下員就系爭土地簽訂系 爭契約，當屬無效等語。
三、上訴人則以：雙方簽訂系爭契約之真意係在出賣系爭土地之 全部，而非出賣共有權。依現行法令，祭祀公業派下員共有 土地之移轉，需先依祭祀公業清理要點，完成清理程序，由 主管機關核發派下員全員名冊後，始得辦理移轉，惟系爭契 約之相對人遲至96年3 月15日始提出祭祀公業清理之聲請， 臺北市內湖區公所於96年6 月13日始予公告，被上訴人並於 公告期間提出異議阻擾申報案確定，且於買賣契約簽訂後， 極力阻撓烈桃房派下員與伊簽約，使伊無法完成系爭契約約 定之條件，依法系爭契約所定之解除條件，應視為不成就， 系爭契約仍然有效存在。況因楊開倫祭祀公業遲未清理，伊 乃要求公業派下於95年11月5 日簽訂補充協議書，約定系爭 契約效力延長至買賣土地移轉至伊或其指定之第三人為止， 買賣標的更正為坐落臺北市○○區○○段4小同段139地號面 積3,060.14平方公尺之全部，被上訴人為系爭土地之共有人 ，自應受該補充協議書所拘束。另祭祀公業楊開倫派下員中 有90人同意出售系爭土地，已達派下員119人之75.6% (即超
過2/3)，依土地法第34條之1第5項規定，本件買賣契約應屬 有效等語，資為抗辯。
四、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴 人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人及訴外人楊正鋒等72人於94年9 月26日與上訴人簽 訂系爭契約。
㈡系爭契約第7 條約定：訂定本約後10個月內上訴人如仍不能 徵得烈桃公房同意出賣其就系爭土地之共有權，並申辦買賣 標的轉讓登記，則本契約視為當然解除。
㈢臺北市內湖區公所公告祭祀公業楊開倫派下員為110人， 惟 有7 人未於公告前提出身分資料而未列入上開公告，且公告 之派下員楊新居死亡，由楊永耀、楊輝展、楊長榮繼承，故 合計祭祀公業楊開倫派下員為119人。
六、系爭契約書之買賣標的為土地，並無民法第246條第1項之無 效情形：
㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句」（民法第98條參照）。又「解釋當事人所立書據之 真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準， 不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」、 「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標 準，不能拘泥文字致失真」、「按解釋意思表示，應探求當 事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所 規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時 ，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會 之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生 之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其 解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義」（最高法院 19年上字第28號、39年上字第1053號判例、96年台上字第28 6 號判決參照）。
㈡系爭契約標題雖載明為「土地共有權買賣契約」，而土地之 共有關係依現行民法、土地法規定，應係指土地之共有權利 即為分別共有、公同共有（民法第817、827條參照）；且均 是針對「財產權」即所有權利而為規定，顯非屬於「身分權 」甚明。而系爭契約既是指明「土地共有權」之買賣，則依 契約標題之文義解釋，應係明指土地之權利而言，自無故意 捨「土地共有權」之文意解釋，反而曲解文義為祭祀公業之 「派下權」或土地之「派下權」之理。況系爭土地為祭祀公
業楊開倫所有之土地，屬全體派下員公同共有之祀產，其派 下員對於系爭土地僅具有潛在的應有部分，尚無法以應有部 分之形態表彰其權利，則派下員以其將來可取得之土地權利 ，稱「土地共有權」亦屬合情。況，系爭契約除先以共有權 表彰土地之公同共有狀態外，條文中更附記「約折合所有權 之八分之七」，其意即已清楚表明，系爭土地雖屬全體派下 員公同共有之土地，如以祭祀公業楊開倫之房份共有八房， 且為區分潛在應有部分之方式，則既有七房之派下員已同意 出售系爭土地予上訴人，僅剩一房尚待協調，則就此而言， 條文中附記此「土地共有權」約折合所有權應有部分的八分 之七，更足以證明系爭買賣標的確為土地無誤，顯與祭祀公 業派下員之派下權無涉，否則又豈會附記約折合「所有權」 之八分之七? 被上訴人徒以系爭契約標題之記載主張買賣標 的為祭祀公業派下權之云云，並無可採。
㈢依賣方派下員之代表於訂約前之派下員臨時大會決議過程， 及系爭訂約過程，亦應認系爭契約之標的為系爭土地，而非 派下權：
①系爭契約賣方即祭祀公業楊開倫派下員於94年9月18日（ 即在系爭買賣簽約前8天） 召開派下員臨時會議，決議： 「…(二)本祭祀公業楊開倫之地價稅每年高達80多萬元。 而土地增值稅每年又再陸續調高，以後每年之地價稅，以 及佃農375 租約權利給付金（以目前須給付9200萬元）都 會隨之增加。同時政府也因本土地地價稅之積欠一而再的 想拍賣，為徹底解決上述問題，是否找金主資援或讓渡（ 出售）…。結論：1.委任癸○○與各房代表與金主（買主 ）相關事宜…2.談判內容不得違反以下情形：⑴價款不得 低於每坪46萬元。…⑶本楊開倫祭祀公業，不可因違約而 受罰而賠償或土地遭押扣。⑷土地受約期間不得超過10個 月。」有會議紀錄可稽（見原審卷第73-76頁）， 故系爭 契約賣方之祭祀公業派下員開會目的在於出售系爭土地， 堪以認定。
②按系爭祭祀公業並無規約，雖於85年間經清查，函請台北 市內湖區區公所公告，因有人異議，進行訴訟（即本院本 院94年度重上字第38號），始至95年7 月17日判決確定， 有台北市內湖區公所公告、台灣士林地方法院民事判決確 定說明書在卷可按（見原審卷第180-182頁）； 嗣經訴外 人癸○○、地○○申報派下員名冊後，臺北市內湖區公所 於96年6月13日公告，並於98年8月5日以北市湖民字第098 32145700號函同意核發派下員名冊，有該所函文及附件( 派下員名冊、系統表、財產清冊) 在卷可按（見本院卷第
45-54頁），是於94年9月18日召開臨時會議時，固尚有確 認派下權之訴訟正在進行，亦未依法完成清查，區公所尚 未核發派下全員證明。惟：
⑴依證人癸○○證稱：「94年9 月18日祭祀公業召開臨時會 由我擔任主席，當時有兩件訴訟進行中，一件是烈桃房告 七大房確認派下權不存在，另一件是烈益房三分之二訴請 確認派下權存在的訴訟。開會當時七大房扣掉烈桃房及烈 益房的三分之二，約有七十位派下員，出席人員依印象有 四十幾位。到場人員是一致通過。烈益房與烈桃房，是與 他們所委任人以口頭方式通知，烈益房是與楊錦民聯繫， 他主張土地欠稅部分由政府拍賣，所以未出席，烈桃房所 委任人楊嘉珍則是主張還在訴訟中，待確定後再說，所以 也未參加會議。依開會的習慣，未到的人各房房長回去會 向他們說明會議決議事項。當天辰○○沒有到，是隔天私 下聯繫時補簽到的，楊新居、亥○○及辛○○有到場，烈 春房房長是玄○○，烈富房房長是辰○○，烈忠房房長是 辛○○，烈寶房房長是楊新居，烈治房房長是地○○，烈 秋房當時的房長亥○○，烈益房的房長是寅○○」等語； 證人地○○證稱：「94年9 月18日擔任主席，因為政府一 直向我們催討地價稅，宗親中有人提議是否可找金主幫我 們繳納地價稅，所以就召開臨時會徵求大家的同意」等語 。證人玄○○證稱：「我是烈春房房長，94年9 月18日臨 時會議擔任紀錄，會議紀錄及出席簽到簿都是交由癸○○ 保管，因為現場空間不太，當天出席約20幾個左右，我那 房有6、7個人參加，辛○○有出席，楊新居、亥○○不記 得有無出席，烈益房的楊進貴（改名寅○○）也有出席」 等語（見本院卷第125-127頁），足見94年9月18日祭祀公 業確有合法召開臨時會，由證人癸○○、地○○擔任主席 ，證人玄○○擔任紀錄。
⑵雖證人亥○○證稱：「94年9 月18日我沒有去開派下員臨 時會議，我們那一房有關祭祀公業的事情都是Ｅ○○在處 理，祭祀公業有什麼事他會告訴我。94年9 月26日買賣契 約書上烈秋公房的代理人是我所簽，授權書上簽名及蓋章 是我的，因為Ｅ○○有事，要求我處理祭祀公業的事情， 所以當時是由我出面處理的，後來我又將事情交還給Ｅ○ ○處理，買賣價金的支票是我收取」等語（見本院卷第16 7-168頁）， 然如其未出席會議，何以會於授權書上簽名 及蓋章，甚至於系爭契約書為代理人並簽名，顯見其證言 與事實不符。
③又前述會議中，並選任烈春房癸○○、玄○○、烈富房辰
○○（即被上訴人）、烈忠房辛○○、烈寶房楊新居、烈 治房地○○、烈秋房亥○○（即被上訴人Ｅ○○之弟，Ｅ ○○有授權）等共7房代表人8人與金主（買主）談判相關 事宜。此8 人即以各房代表人之身分，出具授權書予訴外 人溫德港，明載：「系爭土地共同代表授權八分之七。處 理『土地』買賣相關事宜」，有授權書可稽（見原審卷第 77頁）。足徵系爭契約賣方派下員代表，其授權之目的為 「出售土地」。
④證人溫德港亦證稱：「94年9 月間我有接受祭祀公業楊開 倫派下七大房之代表人授權給我。他們授權目的是要賣八 大房全部的土地，因為土地不能分割。我接受他們授權後 ，去找上訴人來買土地。我告訴上訴人說要賣所有八大房 的土地，要賣整筆土地，因為土地不能分割，這是祭祀公 業的土地，很複雜，不能分割，他們家族之前就打官司將 近十年，後來各房房長他們有開過好幾次會，要把土地賣 掉，一年地價稅將近要繳壹佰萬元，現在要繳壹佰多萬元 了，當時有五年沒有繳地價稅了，法院要拍賣，他們急著 出售，他們才委託我去找買主來買土地。」、「八大房每 一房都有房長，其中七房房長開會討論同意說要賣土地， 委託我去找買主，他們很有誠意要賣土地，之前他們有找 過人來買，沒有人要，當時第八房烈桃公房認為土地是他 們那房所有，其他七房沒有系爭土地所有權，所以訴訟打 了差不多十年，所以土地沒有人敢買，當時癸○○跟我說 訴訟部分八大房可以和解，七房房長在傅文民律師那邊也 跟我承諾，如果上訴人付錢買系爭土地，三個月就可以和 烈桃公房和解。」、「授權書上寫授權有效時間為壹個月 ，這是我要求各大房授權人寫的，因為本案複雜，怕拖太 長，沒有人要買，事實上我在寫授權書後第四天就帶上訴 人與七大房房長及其他我不認識的派下到傅文民律師那邊 簽買賣契約了，七大房這邊已經訂立買賣契約，訂約後我 就去找第八房烈桃公房勸他們不要再打官司，約半年時間 ，烈桃公房也同意賣土地，所以上訴人和烈桃公房也簽了 買賣契約。」等語（見本院前審卷第121-123頁）， 依證 人之證言亦可證系爭契約之買方及賣方在簽訂系爭契約時 之真意均係買賣系爭土地而非派下權。
⑤再參酌被上訴人於95年8月9日委託劉興業律師致函上訴人 之存證信函中陳稱：「查甲○○女士於民國九十四年九月 二十六日為購買坐落台北市○○區○○段四小段139 地號 土地（面積3060.14平方公尺） 與本二人及其他共有人簽 訂土地買賣書面合約…。當時簽訂合約時，除烈桃公房外
，其餘公房均推派代表同意出賣上開土地…」（見本院前 審卷第16頁）。被上訴人二人於97年3 月25日委託陳福寧 律師所發之律師函亦稱：「緣甲○○女士於民國94年9 月 26日購買祭祀公業楊開倫所有坐落台北市○○區○○段四 小段139地號土地…」。被上訴人二人於95年7月26日以樹 林柑園郵局第85、86號存證信函稱：「土地位於台北市○ ○區○○段四小段面積3060.14 平方公尺，權利範圍八分 之ㄧ。前民國94年9月26日與台端(甲○○) 簽訂買賣契約 ，期限…」等語（見本院前審卷第117、119頁）。依上開 文件，被上訴人均一再表示就系爭土地與其他共有人簽訂 土地買賣契約之書面契約，或推派代表同意出賣土地，或 提及權利範圍八分之ㄧ(指公業中八房中之ㄧ房)等語。可 證被上訴人即賣方簽訂系爭土地共有權買賣契約時，針對 系爭「土地共有權之買賣」而言，非對祭祀公業「派下權 」之買賣，已極顯然。被上訴人訴訟中再改稱系爭契約係 屬「派下權之買賣」，或係一時誤認云云，應無足採。 ⑥綜上，系爭契約書之買賣標的為共有土地，並無民法第24 6 條第1項之無效情形。
㈣依系爭契約下列條文之約定，可證買賣標的為土地，而非「 派下權」：
①系爭契約第一條約定：「買賣標的：乙方（即出賣人）就 坐落台北市○○區○○段四小段一三九地號土地（面積三 千零六十點一四平方公尺）之共有權（約折合所有權之八 分之七）」，契約之標的已明示為系爭「土地」共有權； 土地面積3060.14 平方公尺，亦與土地登記簿謄本記載相 符，有土地登記謄本在卷可按（見原審卷第14頁），足見 系爭契約之標的確係土地，而非祭祀公業之「派下權」。 ②系爭契約第二條約定：「買賣總價款：甲方（即買方）同 意以「每坪」五十萬元承購上述買賣標的，總價款亦以日 後地政機關實測登記之土地面積為準核算確定。」足見系 爭契約買賣之標的，即為「土地」本身。倘若系爭契約買 賣之標的為「派下權」之買賣，如何計算「每坪」及「土 地面積」；另系爭契約第三條付款方式㈢、㈣約定：「乙 方為取得上開土地所有權狀或其他權利移轉登記所需文件 等事項而須支付之款項，例如解除三七五租約之補償金、 土地增值稅、地價稅等，甲方應先全額代墊，日後再從買 賣總價款中扣除」、「乙方備妥權利移轉登記所需之所有 文件，並據以申辦買賣標的轉讓登記時…」等語，按解除 三七五租約之補償金、土地增值稅、地價稅等，均須由上 訴人先行支付相當數額之金錢，俟「日後再從買賣總價款
中扣除」，益臻證明兩造簽訂系爭契約係為土地買賣，且 賣方須配合辦理過戶等事項，非買賣「派下權」。 ③系爭契約第五條約定：「乙方保證買賣標的未用以擔保其 他債務，並保證上開土地未遭他人占用（不論有權占用或 無權占用），如有前揭情事時，乙方負責解決…。」第六 條約定：「關於各項稅款及費用負擔事項：(一)地價稅： 轉讓登記以前由乙方繳清，以後由甲方負擔。(二)土地增 值稅：由乙方負責繳清，…。(三)登記規費：…」，如僅 係「祭祀公業派下權」之買賣，應不生賣方除去土地上擔 保、占用及因土地買賣所生之相關稅捐及規費之問題，再 參酌系爭契約第七條後段約定，如乙方未能返還上開價款 及代墊款項，則同意甲方聲請扣押未能返還之「乙方房份 所持分之本買賣標的」等語，益可證明系爭契約係以系爭 土地為買賣標的，而非「派下權」之買賣。
㈤雖系爭契約第三條關於付款方式記載依「每房份」各若干元 。惟係因目前僅有七房的潛在應有部分出售予上訴人。而各 房以下均有人數不一之派下員（即公同共有人），而簽約之 賣方既是臚列各房之派下員，並各推舉各房一名派下員作為 代表，用以代理各房簽約；則在分配土地價款時，亦以各房 為單位，將土地價款分為七份（七張支票），由各房代理人 將價款再分配予各派下員，以收簡便之效，應屬合法（最高 法院32年上字3014號判例參照），是以系爭契約雖載明「每 房份」各若干元，然此每房份並非指派下員之房份；且從契 約前後條文意旨相互以觀，足證系爭契約所買賣者應係「土 地」，並非各房份之「派下權」。
㈥證人即系爭契約見證人傅文民律師亦證稱：「契約內容是我 依照當事人的意思所撰寫…這份契約確實都由當事人到我事 務所來簽名，當事人也有確認契約內容，也有當場將支票七 張交給他們，除了在契約書上面蓋章簽名的人有到場之外， 還有一、二位陪同他們來的，我在簽約前有要求他們確認是 否有被授權來簽約，他們的回答是有，我有請他們每一房授 權要寫委任書，這個資料我再找找看，當時他們有帶來身分 證、戶口名簿、印鑑證明等影本可供我判斷他們是否被授權 ，這些資料我影印附在我這份契約書後面，當時癸○○先生 有到場，他原先擔任祭祀公業派下員另案之共同訴訟代理人 ，所以我有請他辨識到場的人是否為各房之派下員，所以我 才認為他們是有權來簽署這份契約書…本件買賣是為了本件 土地所有權的取得而簽訂，當時派下員有一房還有爭執，所 以我們沒有辦法直接以所有權來做訂約及轉讓，就跟七房的 人預先做了這份合約，目的是先取得七房出賣土地的同意，
還要再找另一房同意，所以連同將來出賣土地的價格一併訂 出來，且在契約第三條第三款後段中約定甲方負責給付出賣 時三七五減租的補償金，我也確實有與上訴人一起去和三七 五租約的人接洽，並且付款，時間另外查報…土地共有權買 賣契約書第二條之約定，當時是以坪數作為計算標準。第二 條是約定總價款以日後實測的面積來決定，所以契約只約定 每一坪的購買價格，因為當時總價款無法確定，所以先約略 計算總價金，在第三條第一款約定先交付七張支票一千六百 一十萬元，作為頭期款，第二款是約定烈益公房另案和解後 ，再付二千一百萬元，作為第二期款，餘款必須待實測後之 面積計算出總價款後，再按第四款、第五款之約定去給付… 本件是依民法第828條、土地法第34條之1就共有物之處分而 訂立買賣契約，目的是在祭祀公業清理完畢後，完成移轉登 記，但是因為當時派下員沒有完全確定，所以就已確定的派 下員部分來作這樣的約定，由於已確定的派下員人占全體派 下員的人數比例已經很高，所以當時預期可以很順利經過派 下員大會決議之後完成買賣，當時簽約的七房派下員都沒有 異議，只有一房（即烈益公房）的派下在公告的時候有提出 異議，所以該房的派下員沒有完全確定下來，還有一房（即 烈桃公房）在簽約的時候沒有到場，但當時預期他們會完成 簽約，所以在第七條有約定簽約期限…合約書第一行記載『 土地共有權之買賣』只是用來作為契約書的名稱而已，並不 是民法上所講的共有權的買賣，我是借用共有權的名稱，希 望將來祭祀公業出售土地的時候，派下員所取得權益，預先 與買受人作約定…未完成買賣是因當時派下員公告尚未確定 ，簽約七房的授權書，因時間久遠，已不確定，我還要找找 看，第三條第一款有載明交付身分證、戶口名簿等資料，這 部分我影印後陳報（庭呈證人傅文民律師所持有的契約書原 本及附件11張，暫時附卷）…簽約時我有聽到他們討論說祭 祀公業有計畫要以大家同意的價格賣掉後，提撥一部分的錢 去另外買地蓋祠堂」等語（見本院前審卷第106-108頁）。 查證人傅文民律師係以其法律專業依照當事人的意思撰寫契 約，與兩造無利害關係，經具結後擔保所為證言之真正，其 證言復無疵累，自屬可採。
㈦綜上，系爭契約書之買賣標的，係指登記於祭祀公業楊開倫 名下而屬於全體派下員所公同共有之土地而言，要與祭祀公 業派下員之「派下權」無涉。祭祀公業設立之目的係為祭祀 祖先，祭祀公業之設立人及其繼承人始得為派下員，並對祭 祀公業負有祭祀祖先的義務，非屬祭祀公業楊開倫之派下員 者，依一般經驗法則與論理法則，自無可能會購買楊氏祭祀
公業之派下權，而負有對楊氏祖先之祭祀義務，況且上訴人 於簽訂系爭契約時即先支付烈秋公房、烈富公房、烈忠公房 、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房等7 大房，每 房230萬元，合計1,610萬元。另於本院94年度重上字第38號 訴訟終結後，再支付各房300萬元，合計2,100萬元。又與烈 桃房簽約，並給付124 萬元，可見上訴人以鉅額款項購買者 ，自係「土地」，非「派下權」。被上訴人以系爭契約標題 載有「土地共有權」等字樣，主張買賣標的為祭祀公業之派 下權，並主張系爭契約係以不能買賣之派下權為標的而無效 云云，自無足取。
七、被上訴人Ｅ○○、辰○○二人已承認共同代理人所訂之系爭 契約：
系爭契約第一頁所記載之賣方為祭祀公業楊開倫派下之烈秋 公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公 房、烈春公房共七房全部派下，合計74人（見原審卷第7、8 頁），由各公房之共同代理人於契約末頁簽名（見原審卷第 11、12頁）。其中被上訴人Ｅ○○所屬之烈秋公房由共同代 理人亥○○簽名，烈富公房共同代理人被上訴人辰○○則未 簽名，系爭契約亦未附有被上訴人Ｅ○○、辰○○二人之書 面授權書，固無從認被上訴人Ｅ○○、辰○○二人有授權共 同代理人簽訂系爭契約之意（其他派下員對系爭契約之效力 並無爭執，故本件僅就被上訴人二人部分討論），惟依被上 訴人Ｅ○○、辰○○二人於系爭契約簽訂後之作為，可認被 上訴人Ｅ○○、辰○○二人已承認共同代理人所訂之系爭契 約（民法第170條第1項參照）：
①上訴人於簽訂系爭契約時，即依第三條約定，先支付烈秋 公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治 公房、烈春公房等7大房，每房230萬元，另於本院94年度 重上字第38號訴訟終結後，再支付各房300 萬元，此有被 上訴人Ｅ○○與其弟亥○○（即烈秋公房共同代理人）共 同簽名蓋章之收據可稽（見原審卷第135 頁，Ｅ○○對收 據上其簽名印章之真正均不爭執，見本院前審卷第122 頁 反面），且被上訴人Ｅ○○、辰○○二人於95年8月9日委 託劉興業律師寄予上訴人之存證信函中亦記載：「現本人 Ｅ○○代表烈秋公房；辰○○代表烈富公房欲歸還甲○○ 女士買賣價款各530萬元…」 等語（見本院前審卷第18頁 ）即明，如被上訴人未承認共同代理人簽訂系爭契約，並 收取買賣價款，何能代表各該公房歸還買賣價款？且依該 存證信函所載內容，被上訴人係以系爭契約第七條所定解 除條件成就，系爭契約當然解除為由，而欲退還買賣價款
，並非以系爭契約未經合法代理，為其退還買賣價款之理 由，可知被上訴人二人事後亦已收取買賣價款而承認系爭 契約之效力。
②被上訴人Ｅ○○於95年7 月26日以樹林柑園郵局（橋板87 支局）86號存證信函通知上訴人，函中陳稱：「前民國94 年9月26日與台端簽訂買賣契約…」 等語（見本院前審卷 第119頁）、被上訴人Ｅ○○、辰○○二人於95年8月9 日 委託劉興業律師寄存證信函予上訴人，函中第二點記載： 「查甲○○女士於民國94年9 月26日為購買座落台北巿內 湖區○○段○○段139地號土地（面積為3060.14㎡）與『 本二人』及其他共有人簽訂土地買賣書面合約，次查上開 土地係祭祀公業土地：分屬烈秋公房、烈富公房、烈忠公 房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房、烈桃公 房公同共有，當時簽訂合約時，除烈桃公房外其餘公房均 『公推代表同意出賣上開土地…』」等語（見本院前審卷 第16頁），亦可證被上訴人Ｅ○○、辰○○二人已承認共 同代理人所訂之系爭契約。
③被上訴人Ｅ○○、辰○○二人於97年3 月25日再次委託陳 福寧律師寄存證信函予上訴人，函中再度重申系爭契約第 七條所定解除條件成就，系爭契約已解除、失效，烈秋公 房、烈富公房之前所收之買賣價款各530 萬元須返還之旨 ，亦未提及系爭契約關於其二人部分未經合法授權代理之 意，可知被上訴人Ｅ○○、辰○○二人已承認共同代理人 所訂之系爭契約，原則上即受契約之拘束。
八、系爭契約已因第7條所定之解除條件成就而失其效力： ㈠系爭契約第7條約定：「訂定本約後十個月內，甲方（ 即上 訴人）如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就上開土地之共有 權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當然解除」。 按兩造間係於94年9 月26日訂立系爭契約，則上訴人應於95 年7 月25日前徵得烈桃公房同意出賣系爭土地，並申辦買賣 標的轉讓登記，否則系爭契約視為當然解除。
㈡祭祀公業楊開倫辦理名下土地移轉登記事項，依法必須先完 成祭祀公業清理程序，由主管機關核發派下員全員名冊後， 嗣後始可接續辦理移轉所有權登記（97年7月1日祭祀公業條 例公布前）。惟系爭契約之賣方多人於系爭契約簽訂前，本 有訴外人酉○○等24人進行「確認派下權存在之訴訟」（見 原審卷第30頁被證1 號民事判決），祭祀公業清理程序，須 俟判決確定，始能確認派下員之人數，並接續辦理移轉所有 權登記。
㈢按祭祀公業設立之目的係為祭祀祖先，祭祀公業之設立人及
其繼承人始得為派下員，並對祭祀公業負有祭祀祖先的義務 ，故祭祀公業之派下員，其身分、財產攸關權益至大。如上 述，祭祀公業楊開倫派下員楊世欽於85年間檢具申報書及附 件，函請台北市內湖區區公所公告，因有人異議，進行訴訟 （即本院本院94年度重上字第38號），始至95年7 月17日判 決確定，有台北市內湖區公所公告、台灣士林地方法院民事 判決確定說明書在卷可按（見原審卷第180 -182頁）；此次 訴外人癸○○、地○○於96年3 月15日向台北市內湖區公所 提出清理之聲請（見原審卷第44頁），請求地方主管機關能 依法准予核發派下名冊及財產清冊，臺北市內湖區公所於96 年6 月13日進行公告後，系爭契約之賣方各房派下員（包括 被上訴二人）具狀聲明異議，自係權利之行使，難認係故意 不正當之行為。
㈣依證人溫德港上開證稱：「我告訴上訴人說祭祀公業七大房 代表人要賣所有八大房的土地，要賣整筆土地，因為土地不 能分割，這是祭祀公業的土地，很複雜，不能分割，他們家 族之前就打官司將近十年」、「他們很有誠意要賣土地，之 前他們有找過人來買，沒有人要，當時第八房烈桃公房認為 土地是他們那房所有，其他七房沒有系爭土地所有權，所以 訴訟打了差不多十年，所以土地沒有人敢買」等語，足見系