臺灣高等法院刑事判決 99年度上易字第1082號
上 訴 人 臺灣宜蘭地方法院檢察署檢察官
被 告 甲○○
選任辯護人 陳倉富律師
上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣宜蘭地方法院98年度易字
第425號，中華民國99年4月15日第一審判決（起訴案號：臺灣宜
蘭地方法院檢察署97年度偵字第2530號、第2531號、第2532號、
第2533號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、公訴意旨略以：被告甲○○係址設台北市中山區○○○路○ 段82號6樓「政安建設有限公司」（下稱政安公司）之負責 人，於民國93年10月間，政安公司在宜蘭市出資興建透天獨 棟房屋，總計14戶之集合式住宅「多摩市－御清府」，並委 託現代廣告企業社代理預售屋房地銷售及廣告製作事宜。詎 被告竟與上開廣告公司之代銷人員陳月鳳（涉犯詐欺罪嫌部 分，由檢察官另案偵查中）共同基於意圖為自己不法所有之 犯意聯絡，明知渠等所欲銷售之上開透天獨棟房屋坐落之土 地尚包含共有部分，作為全體14戶住戶之庭院、停車空間、 車道及通道等設施使用，而由全體14戶所共有，然為求高價 出售上開房地，竟故意隱瞞上述屬交易上重要事項，於附表 一所示之時間，委由陳月鳳出售予附表一所示之買受人丙○ ○等人如附表一所示之房地，以此方式行使詐術，違反善盡 告知義務，致丙○○等人陷於錯誤，誤認渠等所購買之土地 係如附表一所示，而分別以附表一所示之金額購買。嗣丙○ ○等人於交屋後，始陸續發現渠等所購買之土地其地號、面 積、筆數係如附表二所示，而與原所欲購買之標的不符，方 知受騙而提出告訴。因指被告所為，係與陳月鳳共犯刑法第 339條第1項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不 能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事 訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實 之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證 明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利 於被告之事實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告 事實之認定時，即應為有利於被告之認定（最高法院40年台 上字第86號、30年上字第816號刑事判例意旨參照）。再者 ，告訴人之告訴係以使被告受刑事追訴為目的，其陳述是否 與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（參照最高法院52
年台上字第1300號判例意旨參照）；次按，刑法第339條詐 欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人 將本人或第三人之物交付或得財產上不法利益為要件。所謂 詐術，必須被詐欺人因其詐欺而陷於錯誤，若其所用方法， 不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高 法院亦著有46年台上字第260號刑事判例可資參照。三、公訴意旨指被告甲○○涉犯詐欺取財罪嫌，無非係以：㈠被 告自承與告訴人間之買賣契約書確未提及公設部分，且其於 行政院公平交易委員會陳述時，亦坦承告訴人等自看屋迄至 簽約時並無詢及共用部分之分攤比例與計算方式；㈡告訴人 乙○○、告訴代理人許淑冠、戊○○、丁○○之供述；㈢證 人蔡建和、陳武強、李隆明於臺灣宜蘭地方法院97年度重訴 字第63號民事損害賠償案件審理時之證述；㈣卷附之政安公 司銷售海報全區平面配置圖、多摩市土地預定買賣契約書、 房屋全區配置圖、宜蘭縣政府建造執照、使用執照、土地所 有權狀、地籍圖謄本、方案配置平面圖、宜蘭縣政府96年12 月17日府消保字第0960164281號函、行政院公平交易委員會 97年11月5日公壹字第0970010161號函附之公處字第097145 號處分書等為論據。訊據被告甲○○堅決否認有何檢察官所 指之詐欺犯行，辯稱：伊係委由現代廣告企業社銷售本件預 售屋，如有簽約需要，會將印章交予現代廣告企業社人員辦 理簽約，伊未參與簽約，並沒有以詐術欺騙告訴人等，本件 僅係民事糾紛等語。經查：
㈠、被告為政安公司之負責人，於93年10月間，地主林嘉彥提供 土地，由政安公司在宜蘭市出資興建總計14戶透天獨棟房屋 之集合式住宅「多摩市－御清府」，並委託現代廣告企業社 負責人陳月鳳辦理該房地銷售及廣告製作事宜，嗣告訴人即 附表一所示之買受人分別向政安公司、林嘉彥購買預售屋暨 土地，並由陳月鳳代理政安公司、林嘉彥與告訴人等簽立房 地預定買賣簽約（各告訴人於契約中所約定購買之土地詳如 附表一所示），嗣由告訴人或其指定之人（詳如附表二）取 得各該房地，惟除各獨棟建物坐落之土地1筆單獨所有外， 該14戶之建物前方土地共計6筆（即宜蘭市○○段139-9、13 9-10、139-11、139-12、141-5、141-6號土地），係由該14 戶所共有，作為全體14戶住戶之庭院、停車空間、車道及通 道等設施使用等情，為被告所坦認，核與證人陳月鳳於原審 99年3月18日審理、臺灣宜蘭地方法院民事庭97年度重訴字 第63號損害賠償事件97年12月5日審理時之證述，及許淑冠 、戊○○、丁○○、乙○○於偵查及原審審理時之指述相符 ，並有土地預定買賣契約書、房屋全區配置圖、全區平面配
置圖、土地所有權狀、地籍圖謄本、方案配置平面圖等在卷 可稽，並經原審調取宜蘭縣政府建管建字第265～270號建造 執照案卷及建管使字713～718號使用執照案卷核閱屬實，堪 信為真實。
㈡、又本件「多摩市－御清府」建案之規劃設計及建造執照（下 稱建照）申請作業係由建築師劉志鵬、陳正宏負責，於規劃 設計時即將各棟建物前方空地規劃為14戶共有，以達到社區 整體管理維護及解決建蔽率、容積率搭配之問題，建築基地 原來是3到4筆土地，嗣為配合上開建案而進行分割，後來在 申請建照時，發現（按：建物前方空地）不需要全部（按： 住戶）共有，也可以符合建管規定，故以每二戶至三戶之建 物坐落基地及其前方空地申請一張建照，即所謂「合照」之 情形；在規劃設計同時，政安公司委託代銷公司進行相關銷 售事宜，並由建築師陳正宏去向代銷公司人員進行相關建築 法規說明，銷售時建照已核發，建築師有提供政安公司二份 資料，一者係依建照所顯示之各戶土地面積，一者則係依各 棟建物前方空地以14戶共有之方式計算之各戶土地面積（即 如方案配置平面圖所記載），代銷公司是以後者計算之各戶 土地面積進行銷售，但又知道有合照問題，所以契約書都是 寫建照記載之地號，本件建案土地之規劃配置只有一種，只 是在銷售時計算面積方案有二種等情，業據證人劉志鵬、陳 正宏於上開民事事件原審98年12月22日審理時證述明確；又 建築師陳正宏曾向現代廣告企業社人員進行職前訓練，說明 本件建案規劃理念與法規細節，並提供全區配置圖、方案配 置平面圖、分配統計表等資料，且買賣契約書是記載建照號 碼，土地地號則依建照所載之基地地號來記載等情，亦據證 人陳月鳳於原審99年3月18日審理及上開民事事件原審97年 12月5日審理時證述在卷，並有上開土地預定買賣契約書、 全區配置圖、方案配置平面圖及前揭建照、使用執照案卷可 資參佐，足徵證人劉志鵬、陳正宏、陳月鳳前揭所述，應可 採信。
㈢、顯見本件建案自始即由建築師劉志鵬、陳正宏規劃將14棟建 物前方6筆空地歸由14戶共有，並依各戶單獨所有之土地面 積（即建物基地面積）加計該6筆空地各戶之應有部分比例 計算之面積，作為各戶面積而載於方案配置平面圖，又於申 請建照時以每二戶或三戶建物所坐落基地與其前方1筆空地 合併申請一張建照，又於銷售前，建築師陳正宏曾對陳月鳳 等代銷人員說明本件建案規劃理念及法規細節，並提供方案 配置平面圖、全區配置圖等資料予陳月鳳等代銷人員，即由 陳月鳳進行該等預售屋銷售及與告訴人等簽立買賣契約，是
由此過程以觀，並未見被告對外有任何刻意隱瞞該14棟建物 前方6筆空地係由14戶共有之行為；又苟被告有意圖為自己 或他人不法所有，以隱瞞該等空地共有而消極施用詐術之方 式詐欺告訴人，則其並無由建築師劉志鵬、陳正宏在對代銷 人員進行職前訓練時，告知該等共有情形之必要，否則即須 再與代銷人員分配利益，而減損其獲利。是縱代銷人員未告 知或買賣契約書未載明，亦難遽認被告對於告訴人等有何施 用詐術之行為或犯意。況證人陳月鳳受政安公司委託代銷本 建案，則該建案銷售情況攸關其獲利，而被告未於前開買賣 過程中接觸告訴人，已如前述，苟陳月鳳為圖取得較佳報酬 而隱瞞或消極不告知，亦非被告所能推知，是自不足以陳月 鳳代為銷售時對告訴人未告知上開共有情形，即為被告不利 之認定。另就證人許淑冠、戊○○、丁○○、乙○○、蔡建 和、陳武強、李隆明之證述，及宜蘭縣政府96年12月17日府 消保字第0960164281號函、行政院公平交易委員會97年11月 5日公壹字第0970010161號函附之公處字第097145號處分書 ，均僅得以證明政安公司委請之銷售人員於銷售本件建案時 ，未將上開土地共有情事，告知告訴人，而未善盡告知，違 反公平交易法，惟無從證明被告與銷售人員間有何詐欺取財 之犯意聯絡及行為分擔，自亦難以銷售人員有前開違反公平 交易行為，即謂被告有起訴書所指之詐欺取財犯行。四、綜上所述，檢察官所提出之證據，尚不能使本院形成被告有 罪之確信，是縱被告所委託之銷售人員對於告訴人等就本件 房地買賣契約內容之部分事項未善盡告知義務或有所誤導， 依前揭詐欺罪構成要件之說明，本件仍應屬雙方間之民事糾 葛，宜循民事訴訟程序解決。此外，復查無其他積極證據足 資證明被告有何被訴詐欺犯行。揆諸首揭說明，自屬不能證 明被告犯罪。原審以不能證明被告犯罪，而為被告無罪之判 決，並無違誤。檢察官依告訴人具狀請求而以：上開買賣房 地過程，無論廣告、買賣契約書及買賣標的物之特定等重要 事項，均由政安公司決定，代銷人員無法片面更改買賣標的 之契約內容，被告縱未出面與告訴人洽談買賣事宜，惟其既 為政安公司之法定代理人，對於上開買賣契約書上記載門前 土地非由14戶共有之情，應知之甚詳，竟不予告知，致告訴 人無從研判價格或是否購買，即屬應盡告知義務而未說明之 消極施用詐術，使告訴人陷於錯誤，而購買了上開房地，且 代銷人員陳月鳳刻意隱瞞顯係出於被告之指示，雙方共謀獲 取不法利益高達約990萬元，渠2人應係共犯詐欺罪嫌。又告 訴人雖委由被告刻章並授權被告使用，惟僅限於假買賣契約 約定之產權移轉登記，被告未取得告訴人同意，將上開印章
用於非契約約定之土地移轉登記，另涉背信、偽造文書等罪 責，請一併審酌云云為由，指摘原判決不當，然本件尚不足 以認定被告有詐欺犯行，已如前述，是被告是否涉及背信、 偽造文書等罪責，自非本院得併予審酌，另檢察官其餘上訴 意旨所指各節，業經本院指駁如前，均無可採，是其上訴並 無理由，應予駁回。
五、另檢察官移送併辦部分（臺灣宜蘭地方法院檢察署99年度偵 字第2373號）雖以相同犯罪事實指被告涉犯刑法第339條第1 項之詐欺取財罪嫌。惟本件經檢察官起訴部分，既經本院判 決無罪如前，是本院自無從併予審理此移送併辦部分，爰退 請檢察官另為適法之處理，附此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。本案經檢察官何明楨到庭執行職務。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
刑事第二十二庭審判長法 官 郭雅美
法 官 洪于智
法 官 李麗珠
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 陳禹任
中 華 民 國 99 年 8 月 2 日
附表一
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│編號│簽約日期│買受人 │建物及建照執照 │土地坐落 │土地價金（│
│ │ │ │ │ │單位：新台│
│ │ │ │ │ │幣） │
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│一 │94.11.13│丙○○ │多摩市御清府區編號│宜蘭市○○段139、 │1195萬元 │
│ │ │ │第Ｈ棟1號（94.03.0│139-1、139-12地號 │ │
│ │ │ │4建局建字第265號）│ │ │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼────┼─────┼─────────┼─────────┼─────┤
│二 │94.07.01│己○○ │多摩市御清府區編號│同上 │1310萬元 │
│ │ │ │第Ｈ棟2號（94.03.0│ │ │
│ │ │ │4建局建字第265號）│ │ │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼────┼─────┼─────────┼─────────┼─────┤
│三 │94.05.08│庚○○ │多摩市御清府區編號│宜蘭市○○段139-2 │1130萬元 │
│ │ │ │第Ｈ棟3號（94.03. │、139-3、139-11地 │ │
│ │ │ │04建局建字第266號 │號 │ │
│ │ │ │） │ │ │
├──┼────┼─────┼─────────┼─────────┼─────┤
│四 │94.03.10│乙○○ │多摩市御清府區編號│同上 │1130萬元 │
│ │ │ │第Ｈ棟3-1號（94.03│ │ │
│ │ │ │.04建局建字第266號│ │ │
│ │ │ │） │ │ │
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附表二
┌──┬────┬───────────┬───────────┐
│編號│登記 │ 建物門號（建號） │ 土地 │
│ │所有權人│ │ │
├──┼────┼───────────┼───────────┤
│一 │許淑冠 │宜蘭市縣○○街52巷5號 │宜蘭市○○段139（持分 │
│ │ │（建號：205號） │1/1）、139-9、139-10、│
│ │ │ │139-11、139-12、141-5 │
│ │ │ │、141-6（以上六筆土地 │
│ │ │ │均持分89/1000） │
├──┼────┼───────────┼───────────┤
│二 │薛恒正 │宜蘭市縣○○街52巷6號 │宜蘭市○○段139-1（持 │
│ │ │（建號：206號） │分1/1）、139-9、139-10│
│ │ │ │、139-11、139-12、141 │
│ │ │ │-5、141-6（以上六筆土 │
│ │ │ │地均持分88/1000） │
├──┼────┼───────────┼───────────┤
│三 │庚○○ │宜蘭市縣○○街52巷7號 │宜蘭市○○段139-2（持 │
│ │ │（建號：207號） │分1/1）、139-9、139-10│
│ │ │ │、139-11、139-12、141 │
│ │ │ │-5、141-6（以上六筆土 │
│ │ │ │地均持分74/1000） │
├──┼────┼───────────┼───────────┤
│四 │乙○○ │宜蘭市縣○○街52巷8號 │宜蘭市○○段139-3（持 │
│ │ │（建號：208號） │分1/1）、139-9、139-10│
│ │ │ │、139-11、139-12、141 │
│ │ │ │-5、141-6（以上六筆土 │
│ │ │ │地均持分74/1000） │
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