臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第九○號
上 訴 人 凹凸電子股份有限公司
法定代理人 杜珣弤
被 上訴人 宏國開發股份有限公司
法定代理人 林謝罕見
右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十一日臺灣臺北
地方法院九十年度訴字第三０六四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、先位聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百六十九萬二千元整，暨 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利百分之五計算之利息。(三)請依職權宣告假執行。
二、備位聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人一百三十七萬零三百八十五元整，暨自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利百分之五計算之利息。(三)請依職權宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：一、上訴人承租範圍包含專有部分及公共設施部分，系爭標的物依兩造契約係供辦公 室使用，則被上訴人自應將上訴人所承租之專有部分及公共設施部分合於使用收 益之狀態。至於上訴人承租時，該樓層雖有宏邑公司所開設之西餐廳，亦無法排 除被上訴人依契約所負之義務。
二、系爭租約第九條所約定如附件二之管理辦法為全體租戶所適用，並非僅有管理費 之約定。依系爭管理辦法第五條第二項之規定，上班期間除各承租戶之人員及洽 公人員外均不得自由進出宏國大樓，故蓮香齋餐廳之客戶應受前開辦法之管制。 且依証人李翌嫺之証詞，亦足証明被上訴人未依系爭管理辦法於上班期間管制進 出人員，任人隨意進出宏國大樓。再依系爭管理辦法第七條第二項規定，宏國大 樓各租戶應得大樓管理處之同意，才可設置炊具，而非被上訴人同意。三、依民法第四百二十三條規定，出租人交付予承租人之租賃物必須合於法令規定， 始可謂合於所約定之狀態。然被上訴人將同樓層違反法令規定出租予蓮香齋餐廳 使用，如遭查獲將會遭政府機關斷水斷電，自將影響上訴人之使用收益。四、台北市消防局及工務局之回函係針對宏國大樓整棟大樓之公共安全檢查而言，並 非針對蓮香齋餐廳之公共安全檢查，自與上訴人所要求調查之証據不符。五、租約第十七條第一項之約定乃違約金之約定，非屬片面終止租約之條件，上訴人
自得請求核減違約金。且既係賠償，被上訴人自應就損害之數額負舉証証明之責 。
六、上訴人於九十年五月二十九日發存證信函通知被上訴人於五月三十日終止契約， 故自六月起即未使用系爭房屋，自不應再令負擔租金三個月。參、證據：援用原審所提立證方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：一、被上訴人並無不完全給付之債務不履行之情事，上訴人自無法定終止租約之權限 。
二、租約第十七條第一項之約定為約定終止租約之條件，非違約金之約定，上訴人若 欲提前終止租約，自應依該約定給付租金。
參、證據：援用原審所提立證方法。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：兩造於八十八年十二月廿八日簽訂「宏國大樓租賃契約書 」 (下稱系爭租約)，由上訴人向被上訴人承租門牌號碼台北市○○○路一六七 號九樓Ｄ區之建物（面積六十八點五坪）作辦公室（下稱系爭辦公室）使用，承 租之標的物另包括按比率分配之大樓公共區域二十八點七五坪，租期自八十九年 一月一日起至九十年十二月卅一日止，租金第一年為每坪每月三千元，第二年為 每坪每月三千一百五十元。詎八十九年九月以後，被上訴人違反建物使用分區及 消防法規等規定，於同樓層引進「蓮香齋」餐廳，因該餐廳生意興隆，致九樓辦 公環境嚴重惡化。上訴人願意承租系爭房屋，係因需求高品質及安全之辦公環境 ，然被上訴人未保持租賃物於合於約定之狀態，顯然違反民法第四百二十三條規 定，應負債務不履行責任；又被上訴人並未依據管理辦法管理「蓮香齋」餐廳， 亦顯有不完全給付之違約情節，上訴人乃於九十年五月廿一日發函催告被上訴人 限期履行前開義務，未獲置理，遂於同年五月廿九日發函終止系爭租約，租約既 經終止，被上訴人即應依民法第二百五十九條規定返還履約保證金一百六十九萬 二千元，故先位聲明請求判決命被上訴人給付一百六十九萬二千元及法定遲延利 息；又縱認上訴人終止租約並非適法，然依系爭租約第十七條第一項規定，上訴 人有權單方終止租約，並已於九十年五月廿九日向被上訴人為終止租約之意思表 示，系爭租約業已終止，應屬無疑。惟查，關於上訴人提前終止租約需支付三個 月租金作為賠償之約定，屬違約金之約定，該項違約金顯然過高，請酌減為一個 月之租金額。被上訴人前已收受上訴人所交付之履約保證金一百六十九萬二千元 ，扣除相當於一個月租金之違約金三十二萬一千六百一十五元後，上訴人自得依 不當得利之法律關係，請求被上訴人返還剩餘之一百三十七萬零三百八十五元， 故後位聲明請求判決命被上訴人給付一百三十七萬零三百八十五元及法定遲延利 息。
二、被上訴人則以：兩造締約前，系爭辦公室同樓層即設有西餐廳，上訴人於承租前 即對該樓層之環境充分瞭解方願承租，上訴人主張被上訴人引進「蓮香齋」餐廳 影響辦公環境一節並非事實；被上訴人已將系爭建物交予上訴人作為辦公室，並
未違反民法第四百二十三條規定；上訴人雖於九十年五月廿九日發函向被上訴人 為終止租約之意思表示，然依據系爭租約第十七條第一項規定，系爭租約應在上 訴人通知三個月後終止，故系爭租約應於同年八月底方告終止，而上訴人並未給 付九十年五月份之租金（以三十萬六千三百元計算），再加上同年六至八月份之 租金，及因上訴人片面終止租約應另行賠償的三個月租金，及上訴人未付之九十 年四月份水電費一萬七千零九十二元、九十年四月份修繕費一千三百一十三元、 九十年五月份管理費一萬九千四百零二元，合計上訴人共應給付被上訴人二百一 十八萬一千九百零七元，與被上訴人應返還之履約保證金一百六十九萬二千元相 抵銷，上訴人尚欠被上訴人四十八萬九千九百零七元；系爭租約第十七條第一項 規定係上訴人得片面終止租約之條件，並非違約金之約定，上訴人自不得請求酌 減賠償數額等語，資為抗辯。
三、上訴人主張兩造於八十八年十二月廿八日簽訂租賃契約，由上訴人向被上訴人承 租系爭辦公室使用，租期自八十九年一月一日至九十年十二月卅一日；被上訴人 於八十九年九月以後，在系爭辦公室同樓層引進「蓮香齋」素食餐廳；上訴人於 九十年五月廿九日發函向對被上訴人為終止租約之意思表示等事實，業據其提出 租賃契約書、律師函影本為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。四、至上訴人先位之訴主張被上訴人未依民法第四百二十三條規定，於租約存續期間 保持租賃物合於約定使用、收益之狀態；另伊擅將與系爭辦公室同樓層之建物， 出租予「蓮香齋」餐廳，亦有違反系爭管理辦法情節，其已合法終止租約，被上 訴人應返還前所受領之履約保證金等語，則遭被上訴人所否認，並以前開情詞置 辯，經查：
(一)系爭租約第一條第一項及第三條第一項分別規定：「甲方（即被上訴人）將其所 有坐落於台北市○○○路一六七號宏國大樓第九樓Ｄ區，面積共計六八點五坪（ 下稱租賃物：：：）及按比率分配之本大樓公共區域二八點七五坪（下稱公共區 域）租與乙方。」、「本租約起租後租賃物及公共區域第一年之租金按乙方租用 之面積計算：：：」，前開條文已明確記載租賃標的物為系爭辦公室及公共區域 ，並約定以二者之面積合併計收租金，然揆諸大樓公共區域之性質，應由該大樓 之承租人共同使用，是以兩造簽訂系爭租約後，上訴人得以專有、排他使用、收 益之範圍僅有系爭辦公室（即前開契約條文所稱之租賃物），公共區域部分雖計 收租金，但仍須與其他承租人共同使用，應無疑義。(二)上訴人主張被上訴人未盡民法第四百二十三條「出租人應以合於所約定使用、收 益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態」規定之義務，無非以「蓮香齋」餐廳吸引客源過多，喧嘩聲響影響辦公， 且使用公共設施的人增多，排擠上訴人使用公共設施之時間與機會，造成辦公環 境品質低落為據。惟系爭辦公室位於宏國大樓九樓，該樓層除有六間辦公室外， 另於八十三年至八十九年八月中旬，有訴外人宏邑開發股份有限公司（下稱宏邑 公司）在同樓層開設西餐廳，兼收該大樓及外來之客人；九樓另設有茶水間及男 、女公廁各一，供同樓層住戶共同使用等情，業據證人即宏邑公司行政副理李羿 嫺到庭證述明確（見原審九十年十一月二日言詞辯論筆錄），顯見在上訴人決意 與被上訴人締結租約之時，在系爭辦公室同樓層即有餐廳存在，則上訴人已明知
該樓層之公共設施，有餐廳客人共同使用，而仍願向被上訴人承租系爭辦公室， 應認其就餐廳存在，於辦公環境品質並無妨礙，則在租約存續期間，原設置處由 西餐廳改為「蓮香齋」素食餐廳，使用狀況並未更易，縱「蓮香齋」餐廳之生意 較興隆，客源廣泛，致進出九樓、使用該樓層公共設施之人數增多，然此並非被 上訴人所得防阻，蓋經營餐廳本即以吸引顧客上門消費為目的，雖被上訴人嗣因 受到九樓其餘承租戶施壓，不得不於與「蓮香齋」餐廳租約期滿後即將房屋收回 ，不再續約（此有上訴人提出同樓層其餘租戶聯名寄發予被上訴人及「蓮香齋」 餐廳寄發予會員之信函足憑），然此亦僅屬被上訴人衡量利弊得失後所為決定， 尚不得執此遽認被上訴人違反前開法條規定，從而，上訴人指摘被上訴人有上揭 違約情事而有不完全給付之情云云，並不足採。(三)至上訴人指稱被上訴人違反系爭管理辦法各節： ⒈按系爭租約第九條規定：「乙方應於開始裝修租賃物及本租約期間依照如附件㈡ 之本大樓全體租戶適用之管理辦法及其修訂案，按月繳付管理費」，依該條文之 文義，該條文之目的乃在約定租戶應繳管理費之依據及繳納管理費之時間，而非 如上訴人所言，係課以被上訴人應按契約附件㈡「宏國大樓管理辦法」管理各租 戶之義務，容先說明。
⒉次按系爭管理辦法」第五條第二項、第三項分別規定：「除假日及國定假日外， 每週一至週五上午七時三十分到下午七時，每週六上午七時三十分到中午十二時 三十分為上班時間，各承租戶之人員及洽公人員，均可自由進出：：：」、「上 班時間外之其他時間，為管制時間，本大樓僅留前門進出，人員之出入，須於服 務台登記身份；欲訪各承租戶之人員，須待大樓管理處服務台確認來訪人員身份 ，並留下有關證件後，始得進入：：：」，另證人李羿嫺亦結證稱：「：：：宏 國大樓進出在早上七點以前及晚上七點以後，進出有管制，必須換證件方得出入 ，非管制時間進出都很自由，不用換證件：：：」等語（見原審九十年十一月二 日言詞辯論筆錄），可知宏國大樓於前開條文所定義之上班時間內，並無門禁管 制，任何人均得自由出入，則上訴人指稱「蓮香齋」餐廳之顧客並非承租戶之人 員或洽公人員，被上訴人卻任由這些顧客進出宏國大樓，即屬違反系爭管理辦法 第五條第二項規定云云，要無可採。
⒊又宏國大樓領有台北市政府工務局核發之七八使字第○七七九號使用執照，第九 層原核准用途為一般事務所，非經辦理變更使用執照，不得變更為餐廳使用，有 台北市工務局九十年十月十一日北市工建字第九○四四四六四四○○號函附卷可 按，被上訴人雖違反規定，將該大樓九樓部分出租予「蓮香齋」餐廳使用，然此 亦僅屬被上訴人違反行政管制規定，應由主管機關依職權予以取締之問題，上訴 人承租系爭辦公室之時，即已有餐飲業共同使用系爭宏國大樓之九樓，如前所述 ，即難認被上訴人將建物同樓層之其他部分出租予餐廳使用之舉措，係屬違反兩 造間之租約。況被上訴人既將九樓部分建物出租予「蓮香齋」餐廳，該餐廳對其 承租之建物即有使用、收益權限，上訴人主張該餐廳對承租建物之用途並非辦公 ，違反系爭管理辦法第四條第三項「各承租戶對室內辦公空間有使用權：：：」 之規定，亦無足取。
⒋另系爭管理辦法第七條第二項規定：「未經大樓管理處同意，各承租戶不得設置
任何炊具：：：」，被上訴人既將系爭大樓九樓部分出租予「蓮香齋」餐廳使用 ，豈會未同意該餐廳於承租建物內設置炊具？上訴人據此爭執被上訴人違反前開 管理辦法之規定，亦不足採。
(四)上訴人另主張「蓮香齋」餐廳違反消防法規，安全堪虞云云，然對此上訴人並未 能舉證以實其說，而據台北市政府消防局以九十年九月廿五日北市消安字第九○ 二二六五七八○○號覆函指出：「宏國大樓為地上十九層、地下四層建築物，本 局前於九十年六月十二日依檢修申報資料複查，計設有滅火器、室內消防栓設備 、火警自動警報設備、緊急廣播設備、標示設備、緊急照明設備、避難器具及室 內排煙設備等專有消防安全設備，結果性能堪用」，另台北市政府工務局亦以九 十年十月十一日北市工建字第九○四四四六四四○○號覆函指出：「：：：宏國 大樓前經本局派員實施建築物公共安全檢查簽證申報複查，結果尚符規定」，有 該二份覆函在卷足憑 (見原審卷第六一、六二頁) ，亦難認「蓮香齋」餐廳使用 ，有違消防法規而使安全堪虞，有害於上訴人對系爭辦公室之使用、收益，準此 ，上訴人稱被上訴人有不完全給付之債務不履行情事，亦無可信。(五)綜上所述，被上訴人履行租約，並無違約情節，上訴人主張被上訴人有不完全給 付之情，其有終止租約之權云云，於法無據，故其依民法第二百五十九條規定， 請求被上訴人返還履約保證金一百六十九萬二千元，並加計自起訴狀繕本送達翌 日起計算之法定遲延利息，不應准許。
五、上訴人備位之訴主張依租約其享有片面終止之權利，且伊已於九十年五月廿九日 向被上訴人為終止租約之意思表示，系爭租約業已終止，則扣除伊提前終止租約 之違約金，仍得依不當得利之法律關係請求返還剩餘之履約保証金一百三十七萬 零三百八十五元云云，亦遭被上訴人否認，辯稱經抵銷後，上訴人對伊已不得有 任何請求等語。經查：
(一)按系爭租約第十七條第一項規定：「租約期間，乙方得提前終止本租約，但須於 三個月前以書面通知甲方，且需支付甲方三個月租金，作為賠償。租約終止時， 甲方於扣除因乙方違約甲方所受之損失金額後，應將所有乙方預付之租金或保證 金，無息返還之」，則上訴人於欲終止租約之日起三個月前，以書面對被上訴人 為終止租約之意思表示，另給付被上訴人相當於三個月租金之賠款後，得片面終 止租約，至為明確。另依前開契約文義，該項上訴人應給付相當於三個月賠款之 約定，係屬上訴人得片面終止租約之條件之一，而非違約金之約定，蓋上訴人得 提前終止租約之權利既屬契約明文所定，何有違約可言？上訴人稱該項約定之性 質屬違約金，且違約金數額過高，應由本院依職權予以酌減云云，顯屬誤會，而 無足採。
(二)查上訴人於九十年五月廿九日曾致函被上訴人，表示終止租約，此為被上訴人所 不爭執，故依前開租約所定，系爭租約應於九十年五月二十九日上訴人以書面通 知被上訴人後三個月即同年八月卅一日方告終止，故在租約終止前，上訴人仍有 給付租金之義務，惟上訴人並未支付九十年五月至八月之租金，亦未支付相當於 三個月租金之賠償及同年四月份之水電費一萬七千零九十二元、同年月修繕費一 千三百一十三元、同年五月管理費一萬九千四百零二元，此為上訴人所不爭執， 故被上訴人主張以該等數額與上訴人得請求返還之履約保證金互為抵銷，自屬於
法有據。
⒈系爭租約每月每坪之租金為三千一百五十元、上訴人承租面積共計九十七點二五 坪（系爭租約第三條第一項、第一條第三項），則每月租金為三十萬六千三百元 （經以前開標準計算，上訴人每月應付租金實為三十萬六千三百三十八元，但被 上訴人自承應取整數以三十萬六千三百元計，自應以此數額核算租金及賠款數額 ）。
⒉上訴人未付九十年五至八月之租金，合計積欠之租金額為一百二十二萬五千二百 元（306300×4＝0000000）。
⒊上訴人提前終止租約，依約應繳付之賠款為九十一萬八千九百元（306300×3＝ 918900）。
⒋上訴人積欠未付之各項費用合計為三萬七千八百零七元（17092＋1313＋19402 ＝37807）。
⒌合計上訴人尚應給付被上訴人之數額為二百一十八萬一千九百零七元（0000000 ＋918900＋37807＝0000000），經與被上訴人應返還上訴人之履約保證金一百六 十九萬二千元相抵銷後，上訴人除已不得再向被上訴人為任何請求外，尚應給付 被上訴人四十八萬九千九百零七元（0000000－0000000＝-489907）。(三)綜上所述，上訴人依約片面終止租約後，被上訴人雖應於租約終止後返還上訴人 履約保證金，但經與上訴人積欠被上訴人之上開各項金額相抵銷後，上訴人已不 得再向被上訴人為任何主張，則其請求被上訴人返還履約保證金一百三十七萬零 三百八十五元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，亦不應准許 。
六、從而，本件上訴人之主張均無可取，原審所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上 訴論旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。七、本件事件已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他未經援用之事證，經本院斟 酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十五 日 民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 楊 豐 卿
法 官 張 蘭
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十六 日 書記官 應 瑞 霞
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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