臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 99年度苗簡字第130號
原 告 壬○○
訴訟代理人 陳淑芬律師
複 代理人 辰○○
訴訟代理人 癸○○
被 告 卯○○
訴訟代理人 巳○○
被 告 寅○○
己○○
丑○○○
辛○○○
乙○○○○○○
子○○○
庚○○
丙○○
戊○○
丁○○
甲○○
上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，本院於民國
99年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告寅○○、己○○、丑○○○、辛○○○、乙○○○○○ ○、子○○○、庚○○、丙○○、戊○○、丁○○、甲○○ 等人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國80年間請訴外人即原告父親周金秋出面與訴外人 周字簽訂租約，承租坐落苗栗縣頭份鎮○○段○○段539 、 539 之1 地號土地（下稱系爭土地）內如起訴書附圖斜線所 示土地約162 平方公尺土地，用以興建房屋，原告即興建門 牌號碼苗栗縣頭份鎮土牛里6 鄰64號未辦保存登記建物一棟 （稅籍編號：000000000O1 ，下稱系爭房屋），嗣周字於90 年1 月3 日去世，原告再與被告辛○○○訂立租約，延長租 期至96年5 月31日，租期屆滿原告仍為租賃物之使用收益，
並續繳付租金迄今，而出租人不即表示反對，依民法第451 條規定，視為以不定期限繼續租約，即默示更新為不定期租 賃，基本上債之關係仍維持同一性，僅租期以不定期之方式 延長，原告就系爭土地自有租地建屋之契約關係存在。本院 97年度執字第4542號就被告己○○、丑○○○、辛○○○、 乙○○○○○○、子○○○、庚○○、丙○○、戊○○、丁 ○○、甲○○等人（下稱被告己○○等10人）公同共有系爭 土地拍賣，並於98年1 月間由被告寅○○拍定，被告寅○○ 於同年3 月18日將系爭土地賣予被告卯○○，惟原告承租系 爭土地建屋，因租期屆滿仍繼續為租賃物之使用收益，而出 租人即被告己○○等人未即為反對之表示，視為有不定期租 賃關係存在，依民法第426 條之2 及土地法第104 條之規定 ，原告對系爭土地有優先承買權，原告一再向被告卯○○要 求購買系爭土地，但為被告卯○○拒絕，迫不得已提出本件 起訴。
㈡又本院97年度執字第4542號拍賣公告已載明，僅就苗栗縣頭 份鎮○○段○○段226 建號及其增建建物拍賣，其餘未辦保 存登記之建物非拍賣範圍，被告寅○○、卯○○即非不知原 告對系爭土地有優先承買權，自非善意第三人，無土地法第 41條信賴登記之適用。至原告所提租約之租賃範圍雖記載為 頭份鎮○○段○○段58地號土地，但系爭539 地號土地於重 測前為58地號，另539 之1 地號土地係分割自539 地號土地 ，租約沿用重測前58地號而未與更正，原告所承租土地確為 系爭土地。並聲明：⒈確認原告就本院97年度執字第4542號 就債務人己○○等10人所有坐落系爭土地內如起訴書附圖斜 線所示部分土地約162 平方公尺（面積、位置以實測為準） 有優先購買權存在。⒉被告卯○○應就系爭土地，於98年3 月18日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復 為被告寅○○所有。⒊被告寅○○應將上項土地，於98年2 月27日（原告誤載為98年6 月2 日）以拍賣為原因，所為之 所有權移轉登記予以塗銷，回復被告己○○等10人所有。⒋ 前項所有權移轉登記塗銷後，被告己○○等10人應於原告給 付新臺幣（下同）490,900 元同時將上開土地第1 項所示（ 面積、位置）移轉登記予原告。
二、被告之答辯：
㈠被告寅○○部分：被告寅○○未於言詞辯論期日到庭陳述， 但提出書狀辯稱：系爭土地於98年1 月15日由被告寅○○拍 定，並於98年2 月12日辦理所有權移轉登記，依土地法第41 條規定有絕對效力，故被告寅○○已取得系爭土地所有權。 原告雖向本院執行處提出對系爭土地有優先承買權之聲請，
業經本院97年度執字第4542號裁定駁回，原告不服裁定提起 抗告後，亦經臺灣高等法院臺中分院以98年度抗字374 號裁 定駁回抗告而確定，足見原告就系爭土地無優先承買權。另 系爭土地移轉被告寅○○前係被告己○○等人10人公同共有 ，原告主張之租賃契約未得全體公同共有人同意，該租賃契 約應自始無效。再者，原告所提租賃契約書中約定租賃範圍 係「頭份鎮○○段○○段58地號土地」，並非系爭539 、53 9 之1 地號土地，故上開租賃契約書自難證明原告對系爭土 地有租賃關係存在等語。並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告卯○○部分：被告卯○○因信賴被告寅○○之所有權登 記，而向其買受系爭土地，並已移轉所有權登記，被告卯○ ○因信賴登記向被告寅○○買受系爭土地，依土地法第41條 規定，此登記有絕對效力。原告所主張租賃契約係原告與系 爭土地拍賣前土地所有權人之關係，且原告所提租賃契約記 載租賃範圍係「頭份鎮○○段○○段58地號土地」，該58地 號土地於69年6 月13日前即重劃編定，而所有權人為訴外人 黃喬永與詹益和，目前之所有權人為訴外人陳運基，故原告 所提上開租賃契約書之58地號土地，與被告卯○○購買之系 爭土地毫無關係，無從證明原告對系爭土地有租賃關係存在 。另原告所提之租約係屬偽造，且僅有系爭土地原公同共有 人即被告己○○及辛○○○同意出租，未得全體公同共有人 同意，復未經其他公同共有人書面授權，應屬自始無效等語 。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告己○○部分：拍賣時我們沒有告知原告，承認原告有優 先承買權等語。
㈣被告丑○○○、辛○○○、乙○○○○○○、子○○○、庚 ○○、丙○○、戊○○、丁○○、甲○○部分：其等未於言 詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、行集中審理協同到庭兩造協議並簡化爭點整理如下： ㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭土地於95年9 月20日經本院95年度執字第9569號囑託 地政機關查封登記至96年6 月1 日仍在查封登記中。 ⒉原告主張對系爭土地有租賃關係存在，係96年6 月1 日依 民法第451 條默示更新為不定期租賃，但被告卯○○、被 告寅○○否認原告提出租約之真正。
㈡兩造爭執事項：
⒈原告對系爭539 、539 之1 地號土地於96年6 月1 日，有 無依民法第451 條默示更新為不定期租賃關係存在？ ⒉原告是否為苗栗縣頭份鎮土牛里6 鄰64號、稅籍號碼：00 000000000 之未辦保存登記建物起造人？
⒊原告對系爭土地539 、539 之1 地號土地有無優先承買權 ？
⒋被告卯○○向被告寅○○買受系爭土地，是否為善意受讓 人？
四、本院之判斷：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。 而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240判例意旨參照）。本件原告主張對系爭 土地有優先承買權存在，為被告寅○○、卯○○所否認，而 系爭土地經被告寅○○依拍賣程序拍定取得所有權後，以買 賣為原因移轉登記為被告卯○○所有，是原告對系爭土地有 無優先承買權，即影響原告之法律上地位，而上開不安之狀 態，得以本件確認判決將之除去，揆諸前揭法律規定及說明 ，原告提起本件確認訴訟，請求確認其對系爭土地有優先承 買權存在，應有確認利益，合先敘明。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第277 條前段定有明文。再民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917 號判例意旨參照）。查原告主張其向被 告己○○等人承租系爭土地，為被告寅○○、卯○○所否認 ，原告雖提出租賃契約書1 份為證，然該契約書第1 條所載 土地所在地及使用範圍係「頭份鎮○○段○○段58地號」所 有權全部（見卷第16頁），租賃契約所載之土地及使用範圍 並非系爭土地，原告雖稱契約書所載58地號，係重劃前舊地 號，惟系爭土地重劃前係「土牛小段」58地號，並非契約書 所載之「一小段」，是該契約書所載地號與系爭土地重劃前 舊地號亦不同，另該契約書承租範圍係「58地號所有權全部 」，而系爭土地除原告主張之系爭建物外，尚有當時屬被告 己○○等人公同共有之頭份鎮○○段○○段226 建號建物， 坐落於系爭土地上，有建物登記謄本在卷可佐（見97年度執 字第4542號卷第18頁），被告己○○等10人實不可能將系爭 土地全部出租與原告，是縱認該58地號為系爭539 、539 之 1 地號之誤載，該租賃契約書所載租賃範圍顯有違常情，難 認為真實。據此，該租賃契約書實無從證明原告有承租系爭 土地。另原告提出被告辛○○○平鎮廣明郵局帳戶之客戶歷
史交易清單，自91年6 月起該帳戶雖有無摺存款5 千元之存 款金額，惟無摺存款之原因甚多，故上開無摺存款之紀錄， 亦難證明原告有向被告己○○等10人承租系爭土地。 ㈢又按債務人以其土地出租與承租人，嗣因負債經法院查封， 債務人對該土地即喪失處分或設定負擔之權，其對該土地之 繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，承租 人仍繼續使用該土地，債務人雖未即為反對之意思表示，亦 難認為有默示同意繼續出租之意思，承租人自不能主張民法 第451 條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該土地由 拍定人拍定，取得權利移轉證書，拍定人遂以租賃關係業因 租期屆滿而消滅，認承租人為無權占有，訴請返還土地，自 非法所不許（最高法院67年8 月29日67年度第9 次民庭庭推 總會議決議㈡參照）。查系爭土地因被告己○○等10人負債 ，經本院95年度執字第9569號強制執行事件囑託地政機關於 95年9 月20日查封登記，至96年6 月1 日仍在查封登記中， 為兩造所不爭執，並經調閱本院95年度執字第9569號卷查核 無誤。是縱認原告確有承租系爭土地，租賃期限自91年6 月 1 日起至96年5 月31日止，則租期屆止（即96年5 月31日） 時系爭土地既在查封拍賣期間，因被告己○○等10人為本院 95年度執字第9569號查封拍賣系爭土地之債務人，系爭土地 經法院查封拍賣，被告己○○等10人對系爭土地即喪失處分 或設定負擔之權，其對系爭土地之繼續出租與否，漠不關心 ，嗣於租期屆滿，原告仍繼續使用該土地，被告己○○等10 人雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租 之意思，原告自無從主張民法第451 條所定默示更新不定期 繼續租約之效果。
㈣至原告於本件言詞辯論終結後具狀陳稱，因債務人即被告己 ○○等10人積極處理債務，系爭土地於96年5 月31日租期屆 滿後，曾於97年3 月18日塗銷查封，本件與上開最高法院67 年度第9 次民庭庭推總會議決議不同等語，惟原告主張系爭 土地租期屆止時，既在查封拍賣期間，即可認出租人對該土 地即喪失處分或設定負擔之權，其對該土地之繼續出租與否 ，漠不關心，難認為出租人有默示同意繼續出租之意思，原 告即無從主張民法第451 條所定默示更新不定期繼續租約之 效果，租賃期限仍於96年5 月31日屆止，不生默示更新不定 期繼續租約之效果，不因系爭土地於租期屆止後，經8 個月 曾塗銷查封，而有不同之認定。且系爭土地於97年3 月18日 塗銷查封，係因97年3 月13日第4 次拍賣仍無人投標，債權 人亦未承受，而視為債權人撤回該不動產之執行，有拍賣不 動產筆錄在卷可佐（見95年度執字第9569號卷第327 頁），
並非因債務人即被告己○○等10人積極處理債務，況系爭土 地因第4 次拍賣無結果，視為撤回執行後，債權人於97年3 月18日收受債權憑證（見95年度執字第9569號卷第341 頁） ，隨即於97年4 月10日再聲請拍賣系爭土地，系爭土地並於 97年4 月14日經本院97年度執字第4542號執行事件囑託查封 登記，嗣於98年1 月15日拍定，原告所稱系爭土地塗銷查封 ，係因債務人即被告己○○等10人積極處理債務乙節，顯非 事實。足認被告己○○等10人因負債，土地遭法院查封拍賣 ，對該土地喪失處分或設定負擔之權，其等對該土地之繼續 出租與否，確已漠不關心，自難認為有默示同意繼續出租之 意思，原告實無從主張民法第451 條所定默示更新不定期繼 續租約之效果，故原告主張對系爭土地有租賃關係存在，委 無足取。
㈤另按共同訴訟中，一人之行為或他造對於共同訴訟人中一人 之行為及關於其一人所生之事項，除別有規定外，其利害不 及於他共同訴訟人，民事訴訟法第55條定有明文。被告己○ ○於本院言詞辯論期日陳稱，承認原告有優先承買權，拍賣 時沒有告知原告等語（見本院卷第128 頁）。被告寅○○、 卯○○與被告己○○雖為共同被告，然依民事訴訟法第55條 規定，被告己○○上開所述係其個人之行為，其利害不及於 被告周阿梅、卯○○，合先敘明。而原告對系爭土地無租賃 關係，已如前述，則被告己○○所述承認原告有優先承買權 等語，亦與事實不符，而無足採。
㈥原告於系爭土地拍定時，對系爭土地既無租賃關係存在，已 如前述，則原告自無從依民法第426 條之2 及土地法第104 條之規定，對系爭土地主張優先承買權，原告請求確認對系 爭土地有優先承買權存在，即無足採。另原告對系爭土地既 無優先承買權，則其請求被告卯○○塗銷系爭土地於98年3 月18日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，回復為被告寅 ○○所有，並請求被告寅○○塗銷系爭土地於98年2 月27日 （原告誤載為98年6 月2 日）以拍賣為原因所為之所有權移 轉登記，均無理由。而被告己○○等10人就原告主張雖未提 出抗辯，惟其等已非系爭土地所有權人，自無移轉系爭土地 所有權與原告之權利，則原告應求被告己○○等10人將系爭 土地內如起訴書附圖約162 平方公尺土地移轉登記與原告， 亦無理由。
五、綜上，原告既未能舉證於系爭土地拍定時，對系爭土地有租 賃關係存在，自無從依土地法第104 條、民法第426 條之2 主張優先承買權，則原告請求確認對系爭土地有優先承買權 存在，請求被告卯○○、寅○○塗銷系爭土地之所有權移轉
登記，請求被告己○○等10人移轉系爭土地所有權與原告， 均無理由，應予駁回。
六、原告就系爭土地無租賃關係存在，則原告即應受敗訴之判決 ，本院就其餘爭點自無再予判斷之必要，故原告聲請傳訊證 人證明系爭建物係由其出資建造，本院認無調查之必要，附 此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不 生影響，不另論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項，第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 7 月 8 日
苗栗簡易庭法 官 吳國聖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 葉俊宏
中 華 民 國 99 年 7 月 8 日