臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第九七○號
上 訴 人 乙○○
被 上 訴人 甲○○
右當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十九年七月二十一日臺灣臺北
地方法院八十九年度訴字第四九九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾玖萬貳仟元及自民國八十八年十二月二十五日起算之利息部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之十，餘由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文第一、二項所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：兩造就坐落臺北市○○○路○段三三巷七號Ｂ１房屋（下稱系爭房屋）簽立租約， 於租約第十七條後段之約定：倘消防設施民國八十七年十一月十日才能查驗通過， 則租期自查驗通過日起算，係指兩造約定二年租期之起算日，而非租約生效日，兩 造間之租約於成立後就生效。
兩造後簽立租約後，伊即於八十七年十一月委由訴外人元大消防工程股份有限公司 （下稱元大公司）承攬系爭房屋消防設備系統工程，元大公司並應負責使消防檢查 通過，台北市政府消防局（下稱消防局）於八十七年八月二十二日執行消防檢查時 ，系爭房屋尚未出租他人使用，其址自無營業跡象，而系爭房屋於交付被上訴人前 已整修消防設備並通過查驗，被上訴人係因經營不善而停業，並非因消防檢查未通 過而無法營業。
被上訴人自八十七年十一月十日起至八十八年四月三十日止，使用系爭房屋經營酒 店達五個月又二十日，僅交付三個月租金七十八萬元及押租金九十萬元，伊於八十 八年二月偕同介紹人蕭若竹前往催討租金時，被上訴人明確表示租金先從押租金扣 扺，被上訴人經營不善停止營業，於同年四月三十日電請伊將店門關上並更換門鎖 ，俾免其餘債權人搬光生財器具及設備，並未將系爭房屋點交返還與伊，就押租金 部分，應扣抵二個月又二十日未付之租金六十九萬三千元，及伊代被上訴人繳納之 台北市政府建設局（下稱建設局）罰款一萬五千元。退步言，縱使系爭契約第十七條後段約定是契約生效之停止條件，且消防檢查未通 過，然被上訴人已使用系爭房屋五個月又二十天，亦有不當得利之情形，伊亦得主 張抵銷。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提消防設備工程合約書、估價單、建設局罰鍰收 據等為證，並聲請訊問證人蕭若竹、陳湘豪、謝德信、劉育任及聲請向消防局查詢 系爭建物消防檢查及向臺北市政府工務局（下稱工務局）查詢申請經營酒店業務執 照事宜。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：系爭房屋如通過消防檢查，消防局會有會勘紀錄表或檢查記錄表可供查詢，然上訴 人或元大公司甚至消防局均無會勘記錄表，則系爭房屋未通過消防檢查，其理至明 。且伊曾向上訴人反應抽煙機不合格，走道寬度不足，而發電機則係租來，三天後 就搬走，伊因消防檢查不合格被處罰之罰單均已另行處理。申請營業登記須以通過消防檢查為前提，被上訴人未申請營業登記係因未通過消防 檢查，並因而遭建設局以被上訴人無營業登記而營業為由開罰單。本件消防檢查之 通過為被上訴人繼續經營及系爭契約之重要條件，則依當事人真意，系爭契約應自 消防檢查通過後始生效力。
叁、證據：援用原審提出之證據。
理 由
被上訴人主張：伊向上訴人承租系爭房屋，上訴人負有使系爭房屋消防設備通過安 全檢查之義務，故約定租期自消防設備通過安檢之日起算，惟因上訴人未能完成消 防安檢，租約尚未開始，且伊不能為租賃物合法使用，已終止系爭租賃契約，伊無 給付租金義務，伊已於八十八年四月三十日交還系爭房屋予上訴人點收，上訴人受 領伊給付之租金及押租金，並無法律上原因等情，爰依不當得利規定及兩造間租賃 契約約定，求為命上訴人返還已付租金七十八萬元及已收押租金九十萬元，並加計 法定遲延利息之判決。
上訴人則以：兩造間之租賃契約於成立時即已生效，伊委託元大公司承攬消防安檢 工作，已經檢驗合格，因被上訴人經營色情酒店不善停止營業，尚有二個月又二十 日之租金計六十九萬三千元未付，伊得以應返還之押租金扣扺被上訴人積欠租金及 代繳之罰鍰一萬五千元等語，資為抗辯。
依兩造不爭之陳述及所提出之系爭租賃契約、建設局罰鍰收據，本院認定本件事實 經過為：
㈠兩造於八十七年十月二十七日，在盧國勳律師之見證下，就系爭房屋簽立租賃契約 ，其契約第二條約定：「租賃期限經甲（指被上訴人）、乙（指上訴人）雙方洽訂 為二年，自民國八十七年十一月十日起至八十九年十一月九日止。」、第三條約定 ：「租金兩個月新台幣二十六萬元‧‧‧」、第五條約定：「乙方應於訂約時，交 於甲方九十萬元作為押租保證金‧‧‧」、第十七條約定：「若本租賃地址之消防 設備不足部分由甲方負責處理，經市政府查驗通過，乙方應即補賠三十五萬元予甲 方。倘若未能查驗通過，則甲方無息返還已收之押租金，終止本租賃關係，不負任 何賠償責任。倘消防設施逾八十七年十一月十日才能查驗通過，則租期自查驗通過 日起算。」。
㈡被上訴人自八十七年十一月十日起至八十八年四月三十日止，使用系爭房屋經營酒 店共計五個月又二十日，其間交付上訴人租金七十八萬元及押租金九十萬元，於八 十八年四月三十日將系爭房屋交還上訴人。上訴人代被上訴人繳納建設局罰款一萬 五千元。
本件爭點及本院判斷：
㈠兩造間之租賃契約是否已經生效？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條
定有明文，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能 拘泥文字致失真意，最高法院十九年上字第四五三號判例可資參照。⒉查：被上訴人向上訴人承租系爭房屋，約定租期二年，上訴人應負責使系爭房屋通 過消防安檢，而租約成立後，被上訴人已自八十七年十一月十日起使用系爭房屋經 營酒店，並已依租約交付押租金九十萬元及租金七十八萬元事實，如前述；證人即 介紹兩造訂約者蕭若竹結證稱：「我們一起到現場談租約的事‧‧‧上訴人認為消 防設備要七、八十萬元，要租滿一定期間，被上訴人同意補貼上訴人消防設備的錢 ，上訴人才做（消防設備）‧‧‧。」（見本院卷第五一頁）；及證人即兩造租約 之見證人盧國勳於本院到庭結證稱：「‧‧‧當事人有說要經營酒店、ＫＴＶ這類 行業，所以才會談到消防設備的問題，當初既有的消防設備應該有，但是因為消防 法令一直在改，不知租賃契約成立時是否通過，‧‧‧契約十七條‧‧‧‧只指租 期而言‧‧‧其餘只是談消防補貼的問題，因為營業執照有時要二、三年才發給， 所以租賃契約成立後就生效就要付租金」（見本院卷第九０頁）；足見被上訴人向 上訴人承租系爭房屋之目的係經營酒店、ＫＴＶ特種行業，因須經過消防設備檢查 才能營業，兩造乃約定由出租人即上訴人負責消防設備安全檢查通過，以便被上訴 人申請營業執照，惟消防設備所費不貲，且營業執照申請費時，故租約第十七條約 定：「若本租賃地址之消防設備不足部分由甲方負責處理，經市政府查驗通過，乙 方（被上訴人）應即補賠三十五萬元予甲方（上訴人）。倘若未能查驗通過，則甲 方無息返還已收之押租金，終止本租賃關係，不負任何賠償責任。倘消防設施逾八 十七年十一月十日才能查驗通過，則租期自查驗通過日起算。」，其真意應是上訴 人為使被上訴人合法申請營業登記，負責補足系爭房屋消防設備，並應於八十七年 十一月十日前完成合於消防局檢驗標準，如於期限內完成檢驗，租期自八十七年十 一月十日起算二年，若逾期始得完成檢驗，則自檢驗完成之日起計算二年租期，如 能完成檢驗，被上訴人應補貼上訴人消防設備費用三十五萬元，若確定不能檢驗合 格，兩造租約即往後終止，上訴人應將押租金退還被上訴人，但不負債務不履行（ 即未能完成消防設備檢驗致被上訴人不能營業）之損害賠償，則兩造間租約於八十 七年十一月十日起即已生效，被上訴人即應依約給付租金。被上訴人主張：租約自 消防查驗通過日始生效，消防檢查既未通過，上訴人受領租金為不當得利云云，洵 不足採。
㈡兩造間租約約定每月租金數額？
系爭房屋租賃契約書第三條固記載：「租金兩個月新台幣二十六萬元‧‧‧」，惟 被上訴人自八十七年十一月十日起至八十八年四月三十日止，使用系爭房屋共計五 個月又二十日，交付上訴人租金七十八萬元，已如前述。證人盧國勳證稱：當時租 金是約定每月二十六萬元計算，後來契約書打成兩個月，應是誤打等語（見本院卷 第九０頁）；證人蕭若竹結證稱：「後來被上訴人未付租，上訴人有找我去被上訴 人店裡找被上訴人‧‧‧被上訴人說他的股東不在，等他的股東回來，會先付一個 月之租金，如果不做，有押租金可以扣‧‧‧。」（見本院卷第五一頁），茍兩造 約定租金兩個月二十六萬元，被上訴人交付七十八萬元租金即相當於六個月份租金 ，則在被上訴人停止營業前並無欠繳租金之問題，何需介紹人蕭若竹居中協調兩造 欠繳租金及被上訴人同意會再付一個月租金之事宜，證人盧國勳為執業律師，擔任
系爭租約見證人，其證詞核與蕭若竹所證情節相符，並為被上訴人所不爭，足見上 訴人主張：兩造約定租金為每月二十六萬元，應屬可採。㈢兩造間之租約何時終止？
⒈系爭房屋租賃契約自八十七年十一月十日起即已生效，上訴人若未能使系爭房屋通 過消防檢驗，租約往後終止，上訴人不負損害賠償責任，已如前述，被上訴人自不 得以系爭房屋未經過消防檢查主張系爭租約無效。⒉系爭房屋前由上訴人登記經營 名仕餐廳，既經登記，即表示通過消防檢查，已經 建設局羅當亮證述在卷，且被上訴人承租後，上訴人委由元大消防工程公司為消防 設備整修，檢修完畢通過檢驗後，消防局會給予會勘紀錄表，元大消防公司已憑會 勘紀錄表向上訴人請款，亦經元大消防公司陳湘豪結證屬實，足見系爭房屋原有消 防設備，上訴人於出租後並已委由元大公司整修完畢，雖然消防局大同中隊松江分 隊隊員劉育任證稱：消防局於八十七年十二月至八十八年四月間確曾派員檢驗，但 現已找不到檢查紀錄云云，惟上訴人偕同蕭若竹向被上訴人催討租金時，被上訴人 表示其股東回來後會再付一個月租金，如不做則可扣押租金等情如前述，並未表示 消防設備未能通過檢查，又被上訴人使用系爭房屋，因未經申請營業登記經營花盒 子名商俱樂部，遭建設局及工務局開立罰單，有上訴人提出之建設局罰鍰收據及工 務局罰單明細可按，被上訴人雖稱其因消防設備遭處罰，已另行處理，惟為上訴人 否認，被上訴人復未證明其以系爭房屋營業期間因消防設備未能通過檢查致遭處罰 鍰之證明，自不得因消防局未留下檢查紀錄即謂上訴人未使系爭房屋通過消防檢查 ，其主張因上訴人未能使消防檢查通過而終止兩造之租約，即無所據。⒉被上訴人於八十八年四月三十日將系爭房屋交還上訴人，上訴人接收系爭房屋時並 未異議亦無所保留，堪認兩造於該日已達成終止租約合意，被上訴人得請求上訴人 返還押租金。
⒊兩造租約自八十七年十一月十日起至八十八年四月三十日止，存續期間為五個月又 二十天，被上訴人僅繳三個月租金七十八萬元，尚欠兩個月又二十日之租金計六十 九萬三千元；又上訴人代被上訴人向建設局繳納違反商業登記法罰鍰一萬五千元， 有其提出之罰鍰收據一紙為證，上訴人以上開積欠租金及代繳罰鍰扺銷應返還之押 租金，即非無據。
綜上所述，兩造租約自八十七年十一月十日起生效，而於八十八年四月三十日終止 ，每月租金為二十六萬元，上訴人受領被上訴人給付三個月分之租金七十八萬元， 並非無法律上之原因，被上訴人依不當得利法律關係請求上訴人返還已付租金，於 法不合，不應准許。而被上訴人於租賃期間內應付之租金，扣除上述已經支付金額 ，尚欠六十九萬三千元，上訴人復為被上訴人代繳罰鍰一萬五千元，與應返還之押 租金九十萬元扺銷後，上訴人尚應返還被上訴人押租金十九萬二千元（00000 0－000000－00000＝一九二○○○）。被上訴人請求上訴人返還上開 金額及自支付命令送達之翌日即八十八年十二月二十五日起，至清償日止按年息百 分之五計算之利息，即無不合，逾此範圍之請求，於法無據，不應准許。原判決就 上開不應准許部分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有 理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第一項所示。至於被上訴人請求應予准許部分 ，原判決為被上訴人勝訴判決，其理由雖有未合，但結論並無二致，仍應予維持，
上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第 四百四十九條第一項、第七十九條但書、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 五 月 七 日 民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣 法 官 詹 文 馨
法 官 鄭 傑 夫
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十三 日 書記官 劉 家 聲
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