臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第753號
原 告 丙○○
被 告 永富邑大樓管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
戊○○
丁○○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國99年6月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為永富邑大樓（下稱系爭大樓）地下1 層編號第6、7號停車位（下稱系爭車位）及共用部分之所有 權人，共用部分包括車位公共設施（即地下2層、2層、3 層 共用部分面積為1857.56平方公尺，權利範圍為1萬分之2560 ）及系爭大樓公共設施部分（即地面層第2至8層、地下1層 、地下2層、地下3層、屋突1層、屋突2層、屋突3層面積共 1148.48平方公尺，權利範圍為1萬分之46），是原告之權利 範圍及於系爭大樓公共電梯、公用門廳、公用通道等公共設 施部分，詎被告非法限制原告使用系爭大樓公共電梯、公共 門廳及公共通道等共有部分，使原告僅得使用逃生梯出入地 下停車位，該逃生梯出入口時有車輛擋住，且原告每月所繳 交之停車管理費用與其他住戶及區分所有權人無異，惟權利 行使卻遭被告非法限制，被告妨礙原告自由行使權利顯然違 反民法第818條之規定，經原告多次與被告協商，被告雖承 認原告之使用權，惟仍限制原告行使權利，為此，爰提起本 件訴訟，請求被告返還原告就系爭大樓共有部分之使用權及 賠償原告損害等語。並聲明：㈠被告應返還原告系爭大樓公 用電梯、公用門廳及公用通道之使用權。㈡被告應賠償原告 自擁有系爭車位起迄今無法使用公用電梯、公用門廳及公用 通道之損失新臺幣（下同）11萬元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息3％計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭大樓之建商永富開發股份有限公司（下稱永富公司 ）代表周安邦於民國95年7月8日出席區分所有人會議時 ，因會前有增設停車位購買人向該公司要求修改電腦軟 體以利增設停車位使用者搭乘電梯，惟有大樓住戶指稱 購屋時該公司已告知購買系爭大樓房屋及增設停車位者
，所有非住戶將一律限制使用大樓丙電梯（即由大樓邊 門直達地下室停車場之直通樓梯）進出，當時永富公司 代表周安邦並向非住戶之增設停車位所有權人說明修改 電腦軟體以利增設停車位使用者搭乘電梯之不可行性。 （二）被告向系爭大樓住戶每月依其房屋權狀面積收取每坪11 0元之大樓管理費，以支付大樓相關管理費用，車位所 有權人（含住戶）則每月每車位收取600元之車位管理 費，作為該車位之管理費、維修費、清潔費，被告並未 要求車位買主負擔地下停車場以外之大樓管理費，原告 只需繳納車位管理費之金額與住戶需同時繳納大樓管理 費及車位管理費之金額相距懸殊，是車位買主與大樓住 戶權利有異應屬合理。
（三）又永富公司於95年5月19日與系爭大樓住戶即訴外人乙 ○○簽訂停車位房屋買賣合約書，由訴外人乙○○購買 地下2層編號第34號之增設停車位，該合約書中附件 「停車位約定書」第3條前言、第9條已對預售期間使用 預定買賣契約書中所約定之產權登記方式做出改變，將 原規劃由車位分擔之大公轉由住戶分擔，且參照該合約 中第6、7、8條均與建商於預售期間所使用之預定買賣 契約書內容一致，已明確約定限制非住戶之增設停車位 之所有人、繼受人、承租人及使用人一律使用直通停車 場之專屬樓梯。
（四）原告主張關於停車場專用之直通樓梯（丙梯）間堆放雜 物，及出入口有車輛堵住等情，被告已要求保全公司將 通道清理完畢並透過里長向市政府申請並已完成禁止停 車之紅線劃製，另原告指稱前主委承認對限制其使用電 梯於法無據乙節，經向訴外人詹益富詢問始知其原意乃 為維持和解協商會議之順利進行所為之客套表示。 （五）永富公司於系爭大樓規劃興建初期即考慮到依獎勵條例 增設之非住戶外賣停車位之使用者可能十分複雜，基於 住戶居家安全考量，避免對保全警衛造成困擾，特別興 建專用樓梯供其使用，與住戶區隔以單純化保全系統， 直通樓梯與車道出入口之雙進出路線對停車位使用者於 緊急避難時亦提供充分保障，建商並於買賣合約簽訂時 ，於停車位約定書上詳盡告知增設停車位使用者出入停 車場時須一律使用直通樓梯（丙梯），且要求其繼受人 、承租人、使用人均有拘束力，原告為增設停車位之新 任所有權人，自應亦受拘束，是以原告要求使用大樓電 梯及住戶樓梯對住戶安全造成威脅，遑論系爭大樓保全 系統無法重設，新車位管理費之計算與取得其他56位停
車位所有權人之同意亦屬不可能等語置辯。並聲明：原 告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告於97年5月22日買受取得系爭車位之所有權，系爭 車位之登記方式係以臺北市○○區○○段2小段3228建 號建物作為主建物（門牌號碼臺北市○○路170巷23、 25、27號地下1層），以同小段3229、3230建號建物登 記為共同使用部分，均已辦畢所有權移轉登記與原告， 權利範圍各1萬分之46、1萬分之2560。 （三）被告限制原告僅得使用系爭大樓丙梯（系爭大樓邊門直 達地下室停車場之直通電梯，下稱系爭樓梯）進出使用 其停車位。
（四）原告均有繳交停車管理費。
五、本件之爭點為：原告得否請求被告返還系爭大樓公用電梯、 公用門廳及公用通道之使用權，並賠償其無法使用之損害？ 本院判斷如下：
（一）按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管 理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受 後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利 義務事項，公寓大廈管理條例第24條定有明文。次按區 分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分 ，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者， 得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建 物所有權第1次登記；前項非屬共用部分之權利範圍及 位置，應依當事人合意為之，土地登記規則第82條亦有 明定。
（二）經查，系爭車位位於系爭大樓之地下1層，於申請使用 執照時即已合意供停車位使用，並由戶政機關編列門牌 ，有原告提出之建物所有權及建物登記謄本狀在卷可參 （見北調卷第6至8頁），依前開規定，系爭車位即得視 同一般區分所有建物，又原告係於97年5月22日登記為 系爭車位之所有權人，系爭車位之登記方式係以臺北市 中山區○○段○○段3228建號建物作為主建物（門牌號 碼臺北市○○路170巷23、25、27號地下1層），以同小 段3229、3230建號建物登記為共同使用部分，原告之權 利範圍各1萬分之46、1萬分之2560，此為兩造所不爭執 ，故原告得認係系爭大樓之區分所有權人，自應繼受原 區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。 （三）原告雖主張：其就系爭大樓公共電梯、公用門廳、公用 通道等公共設施擁有使用權，被告不得限制其行使權利
云云，惟查，被告提出系爭大樓建商與各承購戶簽訂之 買賣合約書附件停車位約定書第6條約定：「增設停 車位之所有人或使用人，若非本大廈地面各層之住戶者 ，其進出停車場時，限利用直通樓梯（即系爭樓梯）通 行」、第8條約定：「本約定書約定事項，對買方之繼 受人、承租人及使用人均具同等拘束力」（見本院卷㈠ 第50至54頁），足見系爭大樓之建商與各承購戶間，以 訂定契約之方式，約定地面各層住戶以外之停車位所有 人或使用人，對於共用部分之使用權，限制僅得使用系 爭樓梯通行，參以原告與其前手周炎生簽訂之不動產買 賣契約書第1條約定：「有關車位之使用規則如依慣例 使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等，甲方（即原 告）均已明確知悉並應繼續承受遵守，不得另作主張」 、第9條第2款約定：「如有使用現況之住戶規約、分管 協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，點交時 乙方（即原告前手周炎生）應一併交付甲方，甲方應繼 受相關之權利義務」（見本院卷㈠第21、23頁），而原 告前手周炎生為非系爭大樓地面各層之住戶乙節，業據 原告自承在卷（見本院卷㈡第27頁背面），則原告對於 建商與其前手周炎生間，就系爭車位之使用方法所為之 約定，通常即有可得而知之情形，自應受該約定之拘束 。
（四）原告另主張系爭車位登記共用部分之權利範圍各1萬分 之46、1萬分之2560，係占用在全體住戶所共有之公共 設施面積上，依民法第818條規定，其擁有公共設施之 使用權云云，按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其 他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；各 區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共 用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者，從其 約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使 用方法為之，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條 例第3條第4款、第9條第1項、第2項定有明文。查系爭 車位之登記方式係以臺北市○○區○○段2小段3228建 號建物作為主建物，原告之權利範圍為20分之2（地下1 層停車位共計20位，原告所有系爭車位2位），可見中 山區○○段○○段3228建號建物即系爭大樓地下1層係購 買停車位之住戶所分別共有，並非全體住戶所共有，未 買停車位之住戶即無權利範圍之記載，又系爭車位雖以 中山區○○段○○段3229、3230建號建物登記為共用部 分，權利範圍各1萬分之46、1萬分之2560，惟系爭大樓
住戶對於共用部分之使用權，既約定非地面各層之住戶 進出停車場時，限使用系爭樓梯通行，此為原告通常可 得而知，已如前述，則原告即應受該約定之拘束，自不 得主張其就系爭大樓公用電梯、公用門廳及公用通道擁 有使用權。從而，原告請求被告返還系爭大樓公用電梯 、公用門廳及公用通道之使用權，並賠償其無法使用之 損害，洵非正當，不足採取。
六、綜上所述，原告依民法第818條規定，訴請被告返還系爭大 樓公用電梯、公用門廳及公用通道之使用權，並賠償其自擁 有系爭車位起迄今無法使用之損害11萬元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息3％計算之利息，均無理 由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判 決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 16 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 7 月 16 日
書記官 林玗倩
, 台灣公司情報網