臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第111號
原 告 戊○○○
訴訟代理人 謝協昌律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 蘇誌明律師
被 告 東誠國際仲介經紀股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 富蘭克林不動產經紀有限公司
法定代理人 辛○○
訴訟代理人 謝生富律師
李金澤律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國九十九年七月十九
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告東誠國際仲介經紀股份有限公司（原名東森建業不動產 仲介經紀股份有限公司，下稱東誠公司）之法定代理人原為 陳繼業，於本院繫屬中變更為乙○○，經其聲明承受訴訟， 核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，以及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第五款 有明文規定。本件原告起訴主張被告丁○○所給付之房屋有 部分屬違章建築而將拆除，被告丁○○所為給付即有瑕疵， 除構成不完全給付外，並應負出賣人物之瑕疵擔保責任，原 告得依民法第三百六十條、三百五十九條規定請求損害賠償 或減少價金。嗣後原告以其已付清全部之買賣價款，則前開 應減少價金之部分，被告即屬無法律上原因而受有利益，另 追加本於不當得利之法律關係為請求。經查，原告追加之訴 訟標的，所主張之基礎事實均為被告丁○○所給付房屋瑕疵 而生之權利義務關係，其範圍亦與原起訴之主張相同，且無 新事實證據之提出，故而應認原告雖為上開訴訟標的之追加 ，但不甚妨礙被告之防禦與訴訟之終結，依據上開法文之規 定，原告於本案訴訟程序進行中，追加不當得利之法律關係 為訴訟標的而為訴之追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國九十六年間透過被告東誠公司（前身為東森房 屋）之加盟店即被告富蘭克林不動產經紀有限公司（下稱 富蘭克林公司）之仲介，以價金新台幣（下同）二千三百 八十萬元向被告丁○○購買門牌號碼為台北市○○路○段 二十三號五樓之房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落基地應有 部分（含車位），雙方並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契 約）。締約後原告已經依約給付價款，被告丁○○亦將系 爭房屋與基地之所有權移轉登記為原告所有。詎九十七年 一月底，原告竟然接獲台北市政府都市發展局函文，表示 系爭房屋前後均有違章建築，共計二十六點二平方公尺之 ，面積應予拆除，原告甚感訝異，蓋原告購買系爭房屋時 ，被告丁○○及富蘭克林公司僅告知系爭房屋除正面整棟 大樓一起作陽台外推以外，並無其餘增建或者擴建之處， 且系爭契約第二條增、違建部分僅記載增建部分為陽台外 推，並無露台或其他建物之增建，然依據上開台北市政府 都市發展局之函文，除被告丁○○及富蘭克林公司所告知 之前方陽台外推四點二平方公尺以外，後方竟有露台及陽 台之增建，面積高達二十二平方公尺。上開增建部分為廚 房及部分房間使用，倘經拆除，即無法作為廚房與臥室使 用，當已欠缺契約所約定之通常效用及品質，況且該增建 部分之陽台、露台價格僅為一般房屋單價之二分之一，然 被告丁○○卻將之充作一般房屋出售，今該增建部分房屋 面臨拆除，該部分顯然欠缺一般房屋之通常效用、品質及 價值之瑕疵，該增違建部分當屬買賣標的物之瑕疵。而該 部分增違建如遭拆除，除將使系爭房屋之完整性受到破壞 及使用空間嚴重減縮外，原告勢必將受有支出鉅額裝修費 用之損害。
（二）系爭買賣契約書第二條第二項規定「乙方在交屋前，收到 相關單位對於前述違章建築部分之查報或拆除通知者，甲 乙雙方同意按不動產鑑定公司就通知拆除之部分辦理鑑價 ，並依鑑價結果減少買賣價金；但如乙方在簽訂本契約前 ，即已收到前述之查報、拆除通知而未告知者，甲方除得 依上述約定辦理鑑價減少價金外，亦得解除本契約向並乙 方請求因此所受之損害。」是上開台北市政府發展局拆除 通知函敘明「前經本局於八十六年五月二十二日以北市工 建字第08631565000號函第一次查報，並於八十六年六月 五日拆除結案」可知被告丁○○於八十六年間即已收受拆 除通知，並已拆除結案，復於同一地點重建，顯於簽訂系 爭買賣契約前，即已收受前述查報、拆除通知而未告知，
原告除得依據上述約定辦理鑑價減少價金外，亦得解除系 爭買賣契約並向被告丁○○請求因此所受之損害。又被告 丁○○所出售之系爭房屋有違建之瑕疵，被告丁○○隱瞞 此增建瑕疵之事實，致使原告誤認系爭房屋使用面積之完 整性，被告丁○○故意不告知瑕疵，屬民法第二百二十七 條之不完全給付，且其情狀非可補正，原告自得依據系爭 買賣契約之法律關係，依據民法第二百二十七條、第三百 五十九條、第三百六十條之規定，請求被告丁○○負物之 瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，即依據民 法第三百五十九條之規定請求減少買賣價金及依據民法第 三百六十條之規定請求賠償。又原告倘有權請求減少價金 二百零六萬四千零八十七元，由於原告業已將所有買賣價 金付清，依法請求減少之價金當係被告丁○○無法律上之 原因而受之利益，原告亦得依據不當得利之法律關係請求 返還。
（三）被告富蘭克林公司係以不動產仲介業務為主要營業內容， 其服務內容包括、詳細產權調查」、「安全交易服務」及 「交屋後之保障及服務」等，是原告與被告富蘭克林公司 間之契約關係，並非僅屬單純之報告訂約機會或為訂約媒 介之居間關係，尚有上述之委任契約關係，準此，原告與 被告富蘭克林公司間所成立之契約，應屬居間與委任之混 合契約。而系爭房屋顯有後方露台及陽台之增建，且增建 之面積高達二十二平方公尺，此顯為締約與否之重要考量 因素，依據民法第五百三十五條之規定，被告富蘭克林公 司就上開事項負有善良管理人之注意義務，應善盡調查之 能事，並詳予告知原告，然被告富蘭克林公司倘非故意， 亦有對於上開違建狀況有應注意能注意而疏於注意之情事 ，致原告不知系爭房屋有與契約現況不符之情事，原告 自得依民法第五百四十四條規定請求其賠償原告所受之損 害。
（四）被告富蘭克林公司為被告東誠公司之加盟店，而被告東誠 公司旗下各家均屬加盟店，並無直營店，就外部觀察言， 被告東誠公司既然已經授權被告富蘭克林公司使用其公司 服務標章，並為被告富蘭克林公司設計招牌、宣傳企畫， 已足以第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而 因信賴被告東誠公司服務標章所表彰之服務品質，而與加 盟店進行交易，足認被告東誠公司已有表示以代理權授與 被告富蘭克林公司之行為。再者，實際為本件仲介業務之 庚○○，其名片上印有「力霸房屋台大加盟店」，且本件 買賣所使用者為被告東誠公司規定使用之制式契約書，每
頁均標示有「東森房屋」字樣，亦證被告東誠公司有由自 己行為表示以代理權授與被告富蘭克林公司之事實，自應 負表見代理之責任。據此，原告對於被告東誠公司亦得依 據仲介契約、表見代理之法律關係，與民法第五百四十四 條之規定，請求被告東誠公司負損害賠償責任。（五）本件買賣總價金為二千三百八十萬元二千三百元，系爭房 屋面積為一百一十八點三八平方公尺，每平方公尺為二十 萬一千零四十七元，而違建部分為二十二平方公尺，買賣 價金為四百四十二萬三千零三十四元，增建部分露台價格 應僅為每坪單價二分之一，因此原告自得請求減少二分之 一部分之買賣價金合計為二百二十一萬一千五百一十七元 （201047X22X1/2=0000000），此亦為原告所受損害之範 圍，原告願僅就其中之二百零六萬四千零八十七元為請求 。
（六）對於被告抗辯之陳述：
1、原告與被告富蘭克林公司並未訂定書面契約，系爭房屋係 在被告富蘭克林公司人員之催促下，原告從看屋、簽約、 交屋僅在區區四、五日內完成，被告富蘭克林公司非僅未 與原告簽定書面契約，更未提供不動產說明書予原告，被 告富蘭克林公司顯已違反不動產經紀管理條例第二十三條 、二十四條之規定，雖被告富蘭克林公司提出不動產說明 書一份，表示其中已附有不動產現況說明書，然該不動產 說明書應係被告於匆促簽約之間要求原告簽署之文件，實 際上被告富蘭克林公司並未交付整份不動產說明書予原告 ，遑論不動產現況說明書，尤其不動產現況說明書亦未經 原告簽章，被告富蘭克林公司所提出之不動產現況說明書 顯係臨訟所補充製作，並不足採。況就目前房屋仲介實務 而言，房屋現況說明書必然附在買賣契約書中作為契約之 附件，然系爭買賣契約並未有該份不動產現況說明書，亦 證被告等係刻意隱匿該不動產現況說明書。
2、至被告另辯稱系爭買賣契約條款勾選增違建之「陽台」欄 位已經包括前後方之違建，然系爭房屋所在之全棟房屋前 後面陽台均外推，因此原告知悉前方陽台外推之情狀，至 於後方陽台及露台增建部分，原告確實不知情，蓋若被告 有告知後方陽台及露台有違建之情事，何以不在契約條款 增違建之說明中予以明確記載？
（七）綜上，被告之上開債務雖本於不同原因而發生，然客觀上 具有同一目的，對於原告而言，被告之上開債務為不真正 連帶債務，其中任一被告給付時，原告之請求於該給付範 圍內同獲滿足，故另一被告於給付範圍內即同免責任，亦
即因其中一債務人為給付，另一債務人之債務即告消滅， 原告爰下列訴之聲明並求為判決：
1、被告丁○○應給付二百零六萬四千零八十七元予原告及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之 利息。
2、被告東誠公司應給付二百零六萬四千零八十七元予原告及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息。
3、被告富蘭克林公司應給付二百零六萬四千零八十七元予原 告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五 計算之利息。
4、如其中一被告已履行給付，他被告於該給付範圍內同免責 任。
5、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告丁○○辯稱：
（一）被告丁○○於出售系爭房屋時，即於不動產說明書中明白 告知系爭房屋有陽台及露台外推之情事，此有被告丁○○ 所出具之不動產標的現況說明書一份可稽，又被告富蘭克 林公司所提出之不動產說明書，其中附件包括權狀、土地 及建物謄本及房地產標的現況說明書等，其上確實有原告 之簽名，可證原告確實知悉且看過不動產標的現況說明書 。原告雖主張該份不動產說明書並未附於買賣契約書中當 為附件，但此至多為被告富蘭克林公司違反相關行政規定 ，並不影響原告知悉系爭房屋有增建之事實。原告既然知 悉，被告丁○○即無隱瞞之情事。況且系爭房屋及坐落基 地價值高達千萬餘元，原告自為謹慎，亦曾多次前往系爭 房屋內仔細察看，甚至要求被告丁○○提供保固書，原告 怎會不知系爭房屋內有無陽台或者露台？況且，於系爭買 賣契約書中已經明確記載陽台面積為十點二一平方公尺， 露台面積為十四點二九平方公尺，本買賣有增建部分。而 系爭房屋當時現狀並無陽台及露台，如被告當時僅告知前 陽台外推，則系爭房屋之後陽台及露台何在？原告為何並 未詢問？且系爭買賣契約記載陽台外推之面積為十點二一 平方公尺，如僅前陽台外推，則剩餘六點零一平方公尺之 陽台何在？均不符經驗法則。
（二）再者，被告丁○○已經依據系爭買賣契約之約定，將買賣 標的物即系爭房屋與坐落基地交付原告並為移轉所有權登 記，增建部分本就並未計入買賣之標的，如何能構成瑕疵 ？且系爭房屋之增建部分迄今尚未拆除，亦非瑕疵。至原 告主張被告丁○○應擔保所出售之增建物部分，具有作為
廚房及臥室使用之效用，並無依據，為不可採。而原告收 受買賣價金係本於系爭買賣契約，並非無法律上之原因， 又系爭房屋之增建迄今仍然存在，且原告購買時亦知悉增 建之情事，故本件買賣並無瑕疵可言，原告自不得請求賠 償或減少價金。至所謂不完全給付係指未依據債之本旨為 給付，依據系爭買賣契約第十二條之規定，原告與被告丁 ○○既然約定依據現況交屋，則被告丁○○即已依據債之 本旨為給付，並無不完全給付之情事。
（三） 又原告主張有二十二平方公尺面積無法當成室內使用， 故要求減少價金，然系爭買賣契約本包含建物及其坐落 基地應有部分與停車位，二者均具有獨立之價值，現原 告單以主建物之面積計算每平方公尺之單價，而據以主 張減少價金，亦非有據。
（四）綜上，被告丁○○為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回 ，被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告富蘭克林公司辯稱：
（一）被告富蘭克林公司營業員庚○○前於九十六年七月五日下 午三時許，陪同原告與其子前往系爭房屋看屋，庚○○並 攜帶系爭房屋之建物測量成果圖、設計平面圖、給排水配 置圖及機電電信配置圖等，逐一加以說明，故原告對於系 爭房屋之增建部分應知悉且甚為清楚，庚○○復於同日下 午六時許，再度陪同原告及其子其夫共計三人，再為勘查 審視，故原告對於增建部分應充分瞭解。又自現場實地觀 察其結構即可明顯看出露台增建屬於違建。而原告與被告 丁○○於九十七年七月七日於準備簽約前，由經紀人張鈞 凱、業務員庚○○及地政士己○○偕同被告丁○○及原告 為系爭房屋與坐落基地之說明，其中不動產標示現況說明 書明載露台上有增建之違建房屋，並經買賣雙方於不動產 說明書上簽名確認，可見原告確實知悉露台上係增建之建 物。又被告富蘭克林公司僅係居間為原告為訂約之媒介， 而原告與被告富蘭克林公司間並無委任關係，且被告富蘭 克林公司並無過失行為，原告依據民法第五百四十四條之 規定請求損害賠償，即非有據。
（二）此外，依據系爭買賣契約書第一條規定，買賣之標的之有 關建築改良標示僅指有產權登記之露台，不及於露台上所 增建之部分，露台所增建之房屋並非總價計價之買賣標的 ，而係附贈部分，可增加購屋之價值感。又上開違建迄今 尚未拆除，原告自無實際損害之發生，自無損害賠償請求 權可言。於原告於九十七年八月十五日透過信義房仲網及 永慶房仲網銷售，售價為二千八百八十萬元，若與原告當
時購入之價格即二千三百八十萬元相較，預期利益高達五 百萬元，故原告迄今並未受有損害，應甚為明確。又依據 原告之上開銷售資料所示，記載建物面積為四八點零三坪 ，包括露台面積四點三二坪，但並未包括露台上增建之違 建在內，顯示原告明知露台上增建應屬違建房屋，隨時有 遭政府拆除之可能，故僅可作為附贈物，不能作為計價之 買賣標的物，亦徵原告主張被告富蘭克林公司未將上開事 項告知原告，並不實在。
（三）綜上，足見被告富蘭克林公司為訂約之媒介，對於原告已 善盡據實報告之義務，原告亦因而知悉露台上之增建房屋 係屬違建之事實，甚為明確。是原告主張被告富蘭克林公 司未將上述契約重要事項告知原告，致使原告於接獲台北 市政府都市發展局來函始知悉系爭房屋露台上之增建係屬 違建，顯非實在。被告富蘭克林公司爰為答辯聲明並求為 判決：原告之訴駁回，如受不利判決，被告富蘭克林公司 願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告東誠公司辯稱：
（一）被告東誠公司與被告富蘭克林公司前於九十五年十一月十 二日簽訂「東森房屋加盟連鎖經營契約書」，其中第二條 第二項前段載明「甲乙雙方不因本契約而發生任何雇傭、 合夥、保證或表見代理等關係，甲方提供之服務符合專業 上可合理期待之安全性，不因本契約而須就乙方對外之行 為負擔連帶賠償責任」，足見被告東誠公司與富蘭克林公 司間並無代理權授與之關係。又系爭買賣契約書均以原告 或被告丁○○或被告富蘭克林公司為締約當事人，並無被 告東誠公司之印文於其上，足見被告東誠公司亦無授權被 告富蘭克林公司代理與第三人為法律行為之事實，自無從 認有表見代理之事實存在。再者，原告所提出之庚○○之 名片，正面右方即清楚標明「富蘭克林不動產經紀有限公 司」，而名片背面更清楚記載「各加盟店均為獨立經營及 擁有」，原告實已清楚知悉被告東誠公司與富蘭克林公司 各為獨立法人格、且並非互為代理，是原告主張被告東誠 公司應依據表見代理之法律關係負賠償責任，實無理由。（二）系爭房屋之現況，原告於購買前已經完全知悉相關增建位 置與面積，被告富蘭克林公司亦提供完整資訊，並經原審 閱後簽名於其上，故原告主張其並未受告知，並非實情。 原告既然係於知情之情況下與被告丁○○締約，自無請求 被告丁○○負擔物之瑕疵擔保責任之餘地，被告富蘭克林 公司亦無違反民法第五百三十五條後段規定，原告主張其 需負擔民法第五百四十四條之損害賠償責任，為不可採。
（三）綜上，被告東誠公司為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁 回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、首查：
（一）被告富蘭克林公司與東誠公司於九十五年十一月二十一日 簽訂「東森房屋加盟店連鎖經營契約書」，約定被告東誠 公司授權被告富蘭克林公司使用「東森房屋台北縣（市） 台大加盟店」全銜為其對外公開使用之服務標章。被告富 蘭克林公司經營之東森房屋新生店，為「東森房屋」加盟 店。
（二）原告於九十六年間，透過被告富蘭克林公司之業務員庚○ ○之仲介，以價金二千三百八十萬元向被告丁○○買受系 爭房屋與坐落基地，雙方為此於九十六年七月七日簽署系 爭買賣契約書，原告已經付清價金完畢，被告丁○○則於 同年八月十日點交系爭房地予原告，並辦妥所有權移轉登 記。
（三）系爭買賣契約書第一條第一項「買賣標的」之「建築改良 物標示」，關於附屬建物部分，記載如下「用途：陽台， 面積：十點二一平方公尺；用途：露台，面積：十四點二 九平方公尺」。第一條第二項「增（違）建物」記載「本 買賣標的另有增建部分，因依法令無法登記，故關於此部 分雙方權利義務約定如下：1、增建部分位置：陽台外推 。2 、乙方（即被告丁○○）在交屋前，收到相關單位對 於前述違章建築部分之查報或拆除通知者，甲（即原告） 乙雙方同意按照不動產鑑定公司就通知拆除之部分辦理鑑 價，並依鑑價結果減少買賣價金；但如乙方在簽訂本契約 前，即已收鬥前述之查報、拆除通知而未告知者，甲方除 得依上述約定辦理鑑價減少價金外，亦得解除本契約並向 乙方請求因此所受之損害。3、若在交屋後，始收到相關 單位對於前述違章建築部分之查報或拆除通知者，甲方同 意自行負擔其風險及損失」
（四）系爭房屋之前陽台外推為室內使用，後方陽台及露台部分 則以加蓋圍牆之方式為以室內廚房與臥室使用，為增建之 違章建築，台北市政府都市發展局於九十七年一月二十五 日以北市都建字第0976 0165900號函通知原告，上開違章 建築已違反建築法第二十五條、八十六條規定，應予拆除 ，然上開違章建築迄今尚未拆除。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭買賣契 約書（原證一）、台北市政府都市發展局函文（原證二）與 被告東誠公司所提出之上開加盟店連鎖經營契約書（被證一 ）一份為證，先予確認。
六、其次，原告主張伊購買系爭房屋時，被告丁○○及富蘭克林 公司僅告知系爭房屋除正面整棟大樓一起作陽台外推以外， 並無其餘增建或者擴建之處，而系爭房屋之後方陽台與露台 之增建部分為廚房及部分房間使用，倘經拆除，即無法作為 廚房與臥室使用，當已欠缺契約所約定之通常效用及品質等 情，而對被告丁○○本於買賣物之瑕疵擔保、不完全給付及 不當得利等法律關係，對被告富蘭克林公司及東誠公司本於 委任關係及表見代理之法律關係，為如其訴之聲請之請求， 然為被告等所不承認，並以前揭情事資為抗辯。是本案兩造 所爭執而應先予釐清者，應為下列事項即：
（一）原告於買受系爭房屋時，除前陽台外推以外，被告丁○○ 、富蘭克林公司是否就系爭房屋之後陽台與露台位置之建 物，實為增建之違章建築一事，已經告知原告？原告於買 受時是否知悉上情？
（二）原告主張系爭房屋具有前揭欠缺契約約定及一般房屋之通 常效用、品質及價值之瑕疵，是否有據？
（三）原告主張被告富蘭克林公司未盡受任人之善良管理人注意 義務，對於原告應負損害賠償責任，被告富蘭克林公司為 被告東誠公司之加盟店，被告東誠公司亦應負賠償責任， 是否有據？
七、原告雖主張其不知系爭房屋除前陽台外推之外，後陽台及露 台亦有增建，且系爭買賣契約第一條第二項「增（違）建物 」部分，就系爭房屋之增建部分，僅記載「陽台外推」，可 知當時被告丁○○及富蘭克林公司確實有隱匿後陽台及露台 亦有增建之情事等語，然查：
（一）被告丁○○、富蘭克林公司均辯稱已就上開增建部分告知 原告，被告富蘭克林公司並提出不動產說明書一份為證， 查上開不動產說明書之「賣方及買方簽名確認處」，業經 原告及被告丁○○簽名確認，此為原告所不爭執，而上開 確認處之上方記載「內容：產權調查、物件個案調查。附 件：土地權狀影本、建物權狀影本、土地謄本、建物謄本 、地籍圖、建物平面圖、房地產標的現況說明書、都市土 地使用分區或非都市土地使用種類證明、使用執照」，可 見當時買賣雙方所簽名確認表示已閱覽並受告知者，應為 上開文件與圖說所記載與呈現之內容與圖示。而上開經買 賣雙方即原告與被告丁○○於首頁簽名確認之文件，其中 「建物平面圖」即顯示建物包括前後陽台與露台，亦即系 爭房屋應有前後陽台與露台部分，而「不動產標的現況說 明書」其中第21項「是否有增建物（包括未登記之改建、 增建、加建、違建部分）？」，被告丁○○勾選「是」、
「陽台外推」「露台」。是被告丁○○、富蘭克林公司前 揭所辯，應屬可採。原告雖主張上開現況說明書為被告富 蘭克林公司臨訟所補充製作等語，然原告並未對此主張舉 證以實其說，並不足以採信。
（二）此外，陪同原告前往看屋之被告富蘭克林公司業務員即證 人庚○○亦到庭證稱「帶看過三次，第一次是在七月五日 ，帶太太、兒子，第二次是在同一天傍晚，太太、兒子、 先生，第三次是在簽買賣契約的前一天，是先生的弟弟及 太太及兒子」、「（證人有無說明廚房及部分房間本為露 台及陽台增建？）有，我每一次都有跟他們說，因為他們 很好奇為何主建物只有二十二坪為何可以隔成四房，我有 解釋是因為後陽台跟露台有增建。連他弟弟來時都有告知 ，對方覺得很滿意，因為對於空間能充分利用」，亦徵被 告富蘭克林公司當時已經由其雇用之業務員即證人庚○○ 告知原告，廚房與部分臥室空間原為後陽台與露台增建， 原告無從諉為不知。另佐以當時受被告丁○○委託、就系 爭房屋為裝修工程之證人甲○○○庭具結證稱「（是否有 見過原告？何時？何因？）是，九十六年八月二十九日下 午二時有見過原告，主要是要說明後露台一些設計部分， 當時我有帶我的設計圖過去，跟新的買方說如果房間仍要 保留露台的話，房間要如何退縮。」、「（當時有無跟新 屋主說，那個房間原本是後露台所搭建出來的？新屋主反 應？）有。新屋主沒有說什麼。（當時有無跟新屋主說哪 些部分是屬於後露台及後陽台所搭建出來的？）我有跟他 講，原來的露台就有屋頂，我們並沒有動它，只是加隔間 牆讓它變成室內空間，後陽台也是加蓋出來的。（是否有 將設計圖拿給新屋主看，並且解釋？）有。（設計圖上如 何能夠呈現後陽台、後露台是屬於增建部分？）如鉛筆所 圈的部份。我當時有指出圖上的這個部分就是後陽台與後 露台增建的部份。因為他那時有針對這個問題請教我，就 是如果要保留陽台的話要如何處理，就是屋頂我們都沒有 去動它。」，是證人甲○○○係於簽約後始就增建等事與 原告會面，然就原告當時知悉廚房與部分臥室空間原屬後 陽台及露台增建後，並無特別反應，則衡之常情，原告於 締約時應已知悉此事，否則原告如知悉上開空間並非登記 為主建物所涵蓋之範圍，當立即向被告富蘭克林公司或者 被告丁○○查詢甚至質問此事。復參以系爭買賣契約書雖 然並未記載露台亦有增建物，然契約既然已經明確記載除 主建物以外，附屬建物部分尚有面積為十四點二九平方公 尺之露台，以主建物面積僅為七十五點三平方公尺而論，
露台之面積相對上並非狹小，然系爭房屋之外觀並無從窺 見露台，則依據社會通念，原告當無不知露台已納為室內 使用空間一部份之理。
綜上，原告主張被告丁○○、富蘭克林公司並未告知後陽台 與露台有增建物，較為不可採，被告丁○○、富蘭克林公司 辯稱渠等已經告知原告後陽台與露台為增建物，原告於締約 時已經知情，較為可採。
八、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第九十八條定有明文。故解釋契約應以當事人立約 當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切 證據資料為依據，並以契約當事人所欲達成之契約目的為基 準。查系爭買賣契約第一條第二項第1點於系爭房屋之增建 部分雖僅記載「陽台外推」，露台部分則未列入，然觀諸其 後第2、3點，均係針對增建部分如遭違建查報或收受拆除通 知，就原告與被告丁○○之權利義務予以規範，則依據上開 關於契約解釋之原則，原告與被告丁○○為上開約定之真意 ，房屋之增建物應均包括在內，並無獨就陽台增建予以規範 之理由，換言之，上開約定應包括所有增建物即陽台與露台 之增建物在內，而不僅限於已為記載之陽台增建物。據此， 依據上開第3點之約定，原告既然已經同意增建物如遭違建 查報或者收受拆除通知時，應自行負擔風險及損失，則原告 復行主張系爭房屋因後陽台與露台有增建物，而屬欠缺契約 約定及一般房屋之通常效用、品質及價值之瑕疵，而請求被 告丁○○應負物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行 責任，與返還不當得利即所減少之價，即非有據。九、承上所述，被告丁○○、富蘭克林公司於締約時，對系爭房 屋之後陽台與露台之增建部分，已經告知原告，原告並非不 知情，則原告主張被告富蘭克林公司未善盡注意義務而未將 系爭房屋後陽台增建與露台增建一事告知原告，即非可採， 從而原告主張被告富蘭克林公司、東誠公司應負上開賠償責 任，為無理由。
十、本於上述說明，原告主張其得以上述各項法律關係為權利基 礎，請求被告給付如聲明所示之金額與利息，均為無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
十一、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核 均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第四庭 法 官 匡 偉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
書記官 巫玉媛
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