臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1582號
原 告 丁蘭茵
訴訟代理人 藍世杰
洪崇欽 律師
複代理人 馮福仁
被 告 胡筆松
胡保山凉
上二人
訴訟代理人 鄧雲奎 律師
複代理人 劉占文
被 告 胡馬陽
群老人養護中心)
陳胡鑾香
胡月雲
胡秀鈴
上三人
訴訟代理人 許儱淳 律師
複代理人 陳葳菕 律師
被 告 胡阿金
1
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年7月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣貳佰玖拾肆萬貳仟壹佰壹拾壹元，及自民國九十九年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一 確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民 事訴訟法第255條第1項第3、5款定有明文。本件原告起訴聲 明原為「被告胡筆松、胡保山凉、胡馬陽應連帶給付原告新 臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息」。其起訴法律根據 為繼承法律關係，嗣追加其他繼承人即被告陳胡鑾香、胡月 雲、胡秀鈴、胡阿金，並於民國99年4月6日言詞辯論期日當 庭減縮聲明為「被告胡筆松、胡保山凉、胡馬陽、陳胡鑾香 、胡月雲、胡秀鈴、胡阿金應連帶給付原告2,942,111元，
及自99年4月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。」核與前揭規定相符，自應准許，合先敘明。二、被告胡馬陽、胡阿金經合法通知，未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）坐落臺中縣神岡鄉○○段149-4、149-6地號土地兩筆（下 稱系爭土地），原登記之所有權人為胡貴昭，92年8月27 日原告與胡貴昭之代理人即被告胡馬陽簽訂土地買賣契約 書（下稱系爭契約書），將系爭土地以10,676,435元出賣 予原告，原告已給付價金完畢，並於92年11月18日以買賣 為原因，移轉登記為原告所有。原告購買系爭土地之目的 係為興建農舍之用，嗣原告辦妥所有權移轉登記屆滿二年 後，委託建築師向臺中縣政府申請建造執照，始知悉系爭 土地業經作為其他地號土地之法定空地比，均已遭建築套 繪管制，不得於系爭土地上興建農舍。胡貴昭已於93年11 月19日過世，被告為其子女，均未向法院拋棄繼承或限定 繼承，為合法繼承人，是原告於98年3月2日以社口郵局第 22號存證信函促請被告胡筆松、胡保山凉、胡馬陽出面解 決，惟渠等均置之不理，致原告自95年起無法興建農舍， 而受有損害。
（二）系爭契約書第13條第6款約定「出賣人保證本件買賣土地 未移做建築法定空地比，可合法申請興建農舍。」該條約 定為原告買受系爭土地時，即計畫如何興建農舍，因此原 告購買土地面積2,521平方公尺，即為符合得興建農舍之 土地面積限制，此均為胡貴昭及被告胡馬陽所明知，且胡 貴昭簽立契約時曾向原告保證系爭土地可合法申請興建農 舍。又系爭土地分割自同段149-1地號，而149-1地號分割 自149地號，上開土地原均為胡貴昭所有，84年間系爭土 地即由胡貴昭提供作為被告胡筆松申建自用農舍建築基地 ，並已辦理建築套繪管制，無法再興建農舍，且胡貴昭與 被告胡筆松於系爭契約書簽訂時，均設籍於臺中縣神岡鄉 社口村中山路836巷18號，並居住在上開房屋，由此可知 胡貴昭於本件買賣時應已知悉系爭土地已遭建築套繪管制 ，不得申請建蓋農舍情事，而故意不告知該事實。（三）被告胡筆松、胡保山凉辯稱胡貴昭並未授權被告胡馬陽代 理出賣系爭土地，係遭被告胡馬陽盜賣云云。惟買賣價金 中之定金50萬元、第一次款320萬元、第二次款200萬元及 尾款中之4,726,435元，均開立記名胡貴昭之支票，存入
胡貴昭帳戶中，且於92年11月26日交付尾款時，尚由出賣 人胡貴昭親自收取現金25萬元及上開面額4,726,435元之 支票乙紙，另原告於92年11月間完成過戶登記後並取得土 地從事農作，系爭土地與被告胡筆松、胡保山凉等人土地 毗鄰，而胡貴昭於93年11月l9日過世，被告胡筆松、胡保 山凉均繼承胡貴昭之不動產等遺產，何以從未主張其父胡 貴昭所有系爭土地係遭被告胡馬陽盜賣，甚至被告胡筆松 、胡保山凉於96年7月15日曾出具切結書予原告，載明同 意原告就系爭l49-4地號土地申請興建農舍及農地釋出面 積解除套繪，故被告胡筆松、胡保山凉前開所辯，顯非事 實。
（四）系爭土地為農業用地，而系爭契約書第13條第6款有出賣 人保證系爭土地未移做建築法定空地比，可合法申請興建 農舍之約定，屬於農地買賣契約內容之重要事項。出賣人 胡貴昭既已授權被告胡馬陽與原告訂立系爭契約書，並指 明買賣土地係農業用地（系爭契約書第13條第3款），即 不得謂被告胡馬陽無代理出賣人為保證得興建農舍之權限 ，何況對於系爭農業用地是否得興建農舍之約定，業據證 人楊貴顯、紀樹能、張文炎、林明鋒等人證述，買賣過程 中出賣人胡貴昭均知之甚詳，系爭契約書保證條款要非「 逾越」代理權限，準此可證，出賣人胡貴昭顯有故意不告 知農地已移做建築法定空地比，無法合法興建農舍之事實 。
（五）系爭土地係分割自同段149-1地號，於85年間申請建物使 用執照時已作為法定空地，惟社口段1396建號建物於97年 10月22日始辦理建物所有權第一次登記後，依內政部89年 3月20日台（89）內地字第8972408號函示加以註記，顯然 系爭土地未有契約所保證之品質，而使用149-1地號基地 作為法定空地之社口段1396建號建物，乃於契約成立後始 辦理第一次所有權登記，足見本件瑕疵亦有於契約後發生 。被告辯稱本件農地無法興建農舍之瑕疵，尚不構成不完 全給付，委不足採。且出賣人胡貴昭故意不告知系爭土地 無法興建農舍即有可歸責之事由，而原告對於該瑕疵確不 知情甚明，胡貴昭即應負不完全給付之債務不履行責任。（六）系爭土地登記謄本係原告於98年5月18日聲請時才有記載 社口段1396建號之建築基地，而原告於92年12月9日聲請 時，土地標示部其他登記事項欄上，並無註記上開文字， 既無任何作為建築基地使用之記載，原告即認所購買之農 地得以興建農舍。由此推知，原告購買系爭土地時，並無 法得知有作為其他建號之建築基地之事。且原告曾於98年
l2月1日開庭審理時表示，倘被告願釋出土地面積解除套 繪管制，原告願撤回起訴等語。因此，原告豈可能於知悉 系爭農地無法興建農舍，仍願簽約購買。故被告稱原告對 於本件損害亦與有過失，主張減輕賠償金額或免除之，實 不足採。
（七）系爭土地因法定空地遭建築套繪管制，而無法興建農舍， 該瑕疵之存在對原告而言，造成該筆土地使用價值大大減 損。經鑑定後，系爭土地能否興建農舍之價值差異為2,94 2,111元，即原告所受損害為2,942,111元，原告多年來屢 次催促被告履行契約瑕疵擔保義務，速予辦理申請解除套 繪管制，惟被告等人均置之不理，為此爰依民法第360條 規定，請求被告應連帶賠償原告2,942,111元之損失。又 系爭土地於84年間即由胡貴昭提供作為被告胡筆松申建自 用農舍建築基地，並已辦理建築套繪管制，無法再興建農 舍，此瑕疵自屬無法補正，原告自得依民法第226條第1項 及第227條第1項請求被告應連帶賠償2,942,111元。（八）原告係依民法第360條規定，就系爭土地無法申請興建農 舍，而缺少系爭契約書所保證之品質請求損害賠償，非依 同法第365條規定請求減少價金，無該條法定期間適用問 題。至於被告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴及胡阿金等人因 胡貴昭出賣系爭土地，而分別自胡貴昭處受有前開買賣所 得價金，焉有可能對於系爭買賣毫無所悉，故原告請求被 告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴、胡阿金應連帶負損害賠償 責任，並無顯失公平情形，渠等主張依民法第1148條第2 項及繼承編施行法第1之3條第4項規定負限定責任，實無 理由。
（九）爰依民法第360條、第226條第1項、第227條第1項規定及 繼承法律關係請求被告連帶如數給付等語。並聲明：被告 應連帶給付原告2,942,111元，及自99年4月10日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告胡筆松、胡保山凉則以：
（一）否認胡貴昭曾授權被告胡馬陽代理出賣系爭土地，原告應 舉證證明胡貴昭有書面授權被告胡馬陽簽訂物權移轉契約 ，否則被告胡馬陽即屬無權代理，其就系爭土地所簽訂之 系爭契約書及物權移轉契約，均應屬無效。且據臺中縣豐 原地政事務所99年4月15日豐地登字第0990003725號函稱 「…臺中縣神岡鄉○○段149-1地號，於92年10月1日分割 增同段l49-4至149-7地號」等語，惟系爭契約書卻係於分 割前之92年8月27日即已簽訂，足證被告胡馬陽係冒用胡 貴昭之代理人名義與原告簽訂系爭契約書，依法應屬無效
。
（二）胡貴昭生前將其所有分割前同段l49地號土地，擬分割贈 與被告胡筆松、胡保山凉、胡馬陽三人，胡貴昭將該土地 之分割及過戶等資料、證件均委（交）由訴外人江奕森辦 理，迨江奕森辨畢土地分割，其中分割後為同段149-4、1 49-6地號土地即系爭土地擬分歸被告胡馬陽取得，詎被告 胡馬陽未俟系爭土地過戶登記予其名下，竟先行擅自以胡 貴昭之名義出售予原告，並偽稱已取得胡貴昭之授權，然 後向江奕森騙取權狀證件等資料，自行將原登記胡貴昭名 下之系爭土地以買賣為由逕行過戶登記予原告，惟胡貴昭 當時已罹重病完全不知情，至於被告胡筆松、胡保山凉所 分得之土地雖與系爭土地毗鄰，但誤認被告胡馬陽係變賣 已登記於其名下之系爭土地，並不知被告胡馬陽係盜賣胡 貴昭名下之系爭土地。嗣於96年7月15日始會出具切結書 同意原告解除套繪並申請興建農舍。
（三）系爭契約書第13條第7款明載：「乙方之代理人：胡馬陽 宣稱已取得出賣人（胡貴昭）之授權，得全權代理出賣本 件買賣土地」等語。可證被告胡馬陽並未獲得胡貴昭之授 權，而僅係被告胡馬陽單方面宣稱獲得授權出賣系爭土地 ，否則系爭契約書中何需再贅立此條款。被告胡馬陽既屬 無權代理出賣胡貴昭名下土地，且亦為原告所明知，依民 法第110條規定，原告自不得向胡貴昭之繼承人即被告胡 筆松、胡保山凉請求損害賠償，縱認原告係善意之相對人 ，其訴求損害賠償之對象亦僅為被告胡馬陽一人而已。（四）系爭契約書上所載取款人欄，均為被告胡馬陽之簽名並收 取款項，被告胡馬陽係盜用胡貴昭之郵局存摺（帳戶）及 偽刻或盜用胡貴昭之印章（或偽造胡貴昭之簽名），原告 所開立指名胡貴昭之支付買賣價金中之定金50萬元、第一 次款320萬元、第二次款200萬元及尾款中之4,726,435元 之支票，先存入胡貴昭之郵局帳戶代收，俟到期兌現入胡 貴昭之帳戶後，被告胡馬陽再轉匯入自己帳戶內，已達被 告胡馬陽盜取系爭土地買賣價款之目的，絕非胡貴昭收取 買賣價款，故原告稱系爭買賣價款係由胡貴昭所收取，即 非事實。
（五）92年8月27日簽約當時，胡貴昭並未到場簽約，而簽約當 時對系爭土地是否可以興建農舍之事，胡貴昭亦未參與討 論，豈可能有明知原告購買系爭土地是作興建農舍之用之 情事，更未對此提出任何保證，更不可能有隱瞞系爭土地 不能興建農舍而故意不告知原告之情事，則系爭契約書第 13條第6款所載之保證可以合法申請興建農舍之條款，並
非胡貴昭所授權之意思，而係被告胡馬陽逾越代理權限所 為之承諾，其逾越代理權限所承諾之保證條款而生損害賠 償責任，依法應由被告胡馬陽個人承擔，不應由胡貴昭負 擔，更不應轉嫁由被告胡筆松、胡保山凉負擔。（六）縱認系爭契約書為有效，但原告未依民法第356條規定， 從速檢查其所受領之系爭土地有何瑕疵，更無通知被告對 系爭土地有何瑕疵存在，原告遲至98年3月2日始對被告胡 筆松一人發出存證信函，並非全體繼承人，應不生效力， 故依民法第356條第2項規定，應視原告已承認其受領系爭 土地無任何瑕疵存在，現原告竟訴求系爭土地有瑕疵存在 ，並請求被告負連帶賠償責任，自屬無據，不應准許。況 且，系爭土地早已於92年間交付，縱有瑕疵，惟其不履行 之損害賠償請求權，亦已罹於5年之時效期間而消滅，原 告之請求，自無理由。
（七）系爭土地於92年8月27日簽約時，尚未自149-1地號土地分 割出來，則地政機關怎可能有系爭土地之登記資料，更不 可能有註記社口段1396建號之建築基地之情事。瑕疵成立 係於契約成立前業已發生，則債務人即無不完全給付之債 務不履行責任可言，故系爭土地無法興建農舍之瑕疵，係 在原告與被告胡馬陽於92年8月27日簽約之前，被告胡筆 松、胡保山凉自不應負給付不能或不完全給付之債務不履 行責任。況且，原告並未能按民法第226條第1項及第227 條第1項等規定，先行舉證證明系爭土地交付前所存在之 瑕疵無法補正，有何可歸責於胡貴昭之事由，即遽行依民 法第226條第1項及第227條第1項規定，請求被告應連帶賠 償2,942,111元之損失，即於法無據。（八）被告胡筆松所有之自用農舍，雖於97年10月22日始辦理建 物所有權第一次登記後之註記在案，但被告胡筆松所有之 三層樓自用農舍業於85年4月17日竣工（建造執照字號： （84）工建建字第3807號），而原告則於92年8月27日始 與被告胡馬陽就毗鄰之系爭土地簽訂系爭契約書，按諸常 理，原告於簽約前焉會不到現場觀察瞭解是否符合法定空 地比例之規定而致可否興建農舍，豈會僅向地政事務所申 請土地謄本進行書面登記資料之瞭解，即遽行決定購買價 值高達1,000餘萬元之系爭土地。而被告胡筆松所有之自 用農舍坐落之同段149-8地號土地，與系爭土地，均係分 割自149-1地號土地，原告豈會視而不見，而不加聞問， 原告既已決定購買則當然知悉系爭土地無法興建農舍，故 本件若有債務不履行責任，則應歸咎於原告，依民法第35 5條第1項規定，被告自不負瑕疵擔保之責，退步言之，原
告亦屬與有過失，應依民法第217條規定減輕賠償金額或 免除之等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、被告胡馬陽則以：系爭土地是伊父親胡貴昭所有之部分土地 ，於簽訂系爭契約書之前，胡貴昭已決意分割將系爭土地予 被告胡馬陽，惟因沒有費用辦理土地分割，故胡貴昭乃將被 告胡馬陽將來可分得之土地即系爭土地出賣予原告，並由被 告胡馬陽代理簽訂系爭契約書，至於出賣系爭土地所得價金 ，胡貴昭有表示亦要分給伊其他四個妹妹（即被告陳胡鑾香 胡月雲、胡秀鈴、胡阿金），伊取得買賣價金1,000餘萬元 後，有分給被告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴、胡阿金四人每 人42萬元，其餘均歸伊所得等語置辯。並聲明：駁回原告之 訴。
四、被告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴則以：
（一）原告既已於92年11月18日取得系爭土地之所有權，顯見胡 貴昭業已履行其債務而交付系爭土地予原告。原告主張84 年間系爭土地即遭被告胡筆松申建自用農舍建築基地而辦 理建築套繪管制，92年間原告買受後已無法申請興建農舍 ，故缺少土地買賣契約所保證之品質。然原告所謂之瑕疵 於契約成立時既已存在，就出賣人即胡貴昭而言，將該特 定標的物即系爭土地交付予原告，即屬依債務本旨而為給 付，尚不構成不完全給付，原告主張民法第227條不完全 給付之債務不履行，應屬無據。又原告遲至98年6月25日 始行起訴，當已逾民法第365條第1項「自物之交付時起經 過五年而消滅」之期間，該損害賠償請求權業已罹於時效 。
（二）系爭149-6地號土地，面積僅有21平方公尺，依農業用地 興建農舍辦法第3條第1項第3款規定，顯無申請興建農舍 之可能，故原告就系爭l49-6地號土地訴請被告連帶賠償 無法興建農舍之損害，即屬於法無據。且估價報告書所載 關於系爭149-6地號土地能否興建農舍之價差為24,499元 等語，顯與現行法令齟齬，不足採信。
（三）系爭土地係因系爭契約書而辦理分割，並分割自149-1地 號土地，惟於分割前即由被告胡筆松申請自用農舍建築基 地使用，經臺中縣政府核發（84）-3807使用執號，並辦 理建築套繪管制，故系爭土地是否經辦理自用農舍建築基 地之建築套繪管制乙節，縱於契約成立之日即92年8月27 日未能註記於土地謄本中，然應係可得向建築管理機關查 詢而知之資料。原告得向相關建管單位查詢系爭買賣標的 是否受有套繪管制，然因過失未於契約成立前進行查證， 亦顯有過失，就此過失部分所造成之損害，理應參酌「與
有過失」之法理，由原告自行負擔損害。
（四）被告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴早於系爭契約書成立前， 即因結婚等因素離開原生家庭，各自組成家庭、獨立生活 ，與胡貴昭並無同居共財之事實，於本件訴訟前，未曾與 聞、亦未曾知悉系爭契約書之簽訂、履行等原委。對於胡 貴昭就系爭契約書是否涉有瑕疵擔保責任、是否衍生損害 賠償責任，被告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴均無從預見， 更屬不可歸責於己之事由。況且，縱使因系爭土地所受套 繪管制之不利益者固為原告，然享有農舍利益者，殆為同 案被告胡筆松無疑。退萬步言，若經本院審理確認胡貴昭 應對原告負損害賠償責任，則被告陳胡鑾香、胡月雲、胡 秀鈴主張援用民法第1148條第2項、民法繼承編施行法第1 -3條第4項規定，以自被繼承人胡貴昭所得遺產為限，負 清償責任。
（五）系爭契約書雙方各自委請仲介人員居間介紹、磋商買賣條 件、簽定書面契約、履行分期價金給付、變更買賣契約條 件、辦理各宗土地合併及分割、重新簽立書面契約、辦理 所有權過戶等諸多流程，證人張文炎、紀樹能、楊貴顯、 林明鋒均出庭證述且大致明確相符無誤，足以認定被告陳 胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴並非系爭契約書之當事人，且確 未參與系爭契約前揭各項流程，是原告主張被告陳胡鑾香 、胡月雲、胡秀鈴知悉系爭買賣契約過程，應連帶負損害 賠償責任等語，顯與客觀事實不符。其次，原告為解除系 爭土地之建築套繪管制，於96年7月15日切結書中，僅以 被告胡保山凉、胡筆松二人為切結書同意人，原告於98年 6月25日提起本件訴訟，至98年8月20日始知悉被告陳胡鑾 香、胡月雲、胡秀鈴應列於出賣人胡貴昭之繼承系統表， 乃具狀追加成為被告，由此足證，原告自92年8月27日成 立系爭契約書，迄至98年8月20日止之6年期間內，從未主 張被告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴涉入系爭契約，灼然至 明。原告逕自強調被告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴必然知 悉系爭買賣契約等語，顯係臆測率斷之詞，不足採信等語 置辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、被告胡阿金未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
六、兩造不爭執事實：（本院採為判決之基礎）（一）被告胡筆松、胡保山凉、胡馬陽、陳胡鑾香、胡月雲、胡 秀鈴、胡阿金為胡貴昭（93年11月19日死亡）之合法繼承 人，未向法院拋棄繼承或限定繼承。
（二）系爭土地原登記之所有權人為胡貴昭，嗣於92年11月18日
以買賣為登記原因，移轉登記為原告所有。
（三）被告胡馬陽以胡貴昭之代理人身分與原告於92年8月27日 簽訂系爭契約書，將系爭土地以10,676,435元出賣予原告 ，原告已給付價金完畢，並取得系爭土地所有權。其中系 爭契約書第13條第6款約定出賣人保證本件買賣土地未移 做建築法定空地比，可合法申請興建農舍。
（四）臺中縣政府98年11月17日府工建字第0980337562號函示： 系爭土地係分割自同段149-1地號土地，而l49-1地號土地 分割前係屬臺中縣政府核發（84）-3807號使用執照自用 農舍建築基地，並已辦理建築套繪管制，於此，149-1地 號（含系爭土地）尚未辦理（84）-3807號使用執照基地 調整暨解除規定比例外之農地套繪管制前，無法再興建農 舍。上開（84）-3807號使用執照其建築基地內尚座落舊 有三合院建物1棟，且部分土地屬於現有巷道神岡鄉○○ 路353巷，倘需申辦前開使用執照基地調整暨解除規定比 例外之農地套繪管制時，前述舊有三合院建物及現有巷道 所占土地面積不得作為既有自用農舍空地比例等語。（五）分割前同段149-1地號土地，原登記之所有權人為胡貴昭 ，被告胡筆松並於84年間在該地建築自用農舍，其門牌為 臺中縣神岡鄉○○村○○路836巷18號，臺中縣政府並核 發（84）-3807號使用執照自用農舍建築基地，並已辦理 建築套繪管制。
（六）胡貴昭與被告胡筆松於系爭契約書簽訂時，均設籍於臺中 縣神岡鄉○○村○○路836巷18號。
（七）分割前同段149-1地號土地，於92年5月6日分割增同段149 -2地號、92年8月27日分割增同段149-3地號、92年10月1 日分割增同段149-4至149-7地號、92年12月26日分割增同 段149-8至l49-12地號，而l49-2地號於92年10月1日合併 於149-1地號。
（八）96年7月15日被告胡筆松、胡保山凉曾出具切結書予原告 ，載明同意原告就系爭l49-4地號申請興建農舍及農地釋 出面積解除套繪。
七、得心證理由：
本件兩造所爭執之處，應在於㈠系爭契約書之效力是否及於胡貴昭？即被告胡馬陽是否有權代理胡貴昭？㈡如效力及於胡貴昭，則系爭契約書出賣人胡貴昭有無向原告保證可合法申請興建農舍？㈢系爭契約書之出賣人應否負物之瑕疵擔保責任？有無構成不完全給付？原告損害賠償請求權有無類推適用民法第365條第1項規定？㈣原告簽訂系爭契約書是否與有過失？㈤被告陳胡鑾香、胡月雲、胡秀鈴得否依據民法第1148條第2項及繼承編施行法第1
之3條第4項主張負限定責任？茲析述如下：
（一）被告胡馬陽係有權代理胡貴昭與原告簽訂系爭契約書 ⒈被告胡筆松、胡保山凉雖否認胡貴昭有授權被告胡馬陽代 理出賣系爭土地，惟被告胡馬陽於本院審理時到庭自承， 係因伊父親胡貴昭沒有費用辦理土地分割，乃將伊將來可 分得之土地即系爭土地出賣予原告，並由伊代理簽訂系爭 契約書等語，且胡貴昭雖未在簽約現場，然在系爭土地買 賣磋商過程，胡貴昭均明白表示出賣系爭土地，且買賣價 金尾款亦係由胡貴昭本人簽收，亦經證人張文炎（系爭土 地買賣之承辦代書）及楊貴顯、林明鋒（均為系爭土地買 賣之仲介人）到庭證述屬實，另被告對於系爭契約書買賣 價金中之定金50萬元、第一次款320萬元、第二次款200萬 元及尾款中之4,726,435元，均開立記名胡貴昭之支票， 並存入胡貴昭帳戶中等事實，亦不爭執，足見系爭契約書 係由被告胡馬陽代理胡貴昭而簽訂，其效力自應及於胡貴 昭。又既係為取得分割費用（含辦理移轉登記費用），則 買賣雙方先劃定特定範圍為買賣標的而成立買賣契約，待 分割完畢後，再據以辦理所有權移轉登記，亦符合一般常 情，對於已成立系爭契約書之效力尚不生影響，併予敘明 。
⒉至於被告胡筆松、胡保山凉雖辯稱：被告胡馬陽係盜用胡 貴昭之郵局存摺（帳戶）及偽刻或盜用胡貴昭之印章（或 偽造胡貴昭之簽名），並偽稱已取得胡貴昭之授權，向江 奕森騙取權狀證件等資料，自行將系爭土地以買賣為由逕 行過戶登記予原告，故被告胡馬陽係變盜賣胡貴昭名下之 系爭土地云云，惟均為原告與被告胡馬陽所否認，且被告 胡筆松、胡保山凉復未能舉證證明，自不足採信。 ⒊另為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依 法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。 其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531條固有 明文。惟買賣契約為債權契約，不須以文字為之，則委任 處理該事務之委任契約，自亦毋庸以文字為之。本件系爭 契約書為一買賣契約，其性質為債權契約，而非不動產物 權之移轉，此項債權契約，不須以文字為之，是被告胡筆 松、胡保山凉亦不能謂胡貴昭委由被告胡馬陽訂立系爭契 約書，未以文字為之，其代理權之授與為有欠缺。況按民 法第531條所定之授權文字，乃委任人與受任人間契約上 應行具備之形式，並非受任人必須交付他造當事人之書證 （最高法院39年台上字第1190號判例意旨參照），且本件 原告起訴請求權基礎係依據系爭契約書，故被告胡筆松、
胡保山凉辯稱原告應舉證證明胡貴昭有書面授權被告胡馬 陽簽訂物權移轉契約云云，亦屬無據。
（二）胡貴昭有向原告保證可合法申請興建農舍 被告胡筆松、胡保山凉雖否認胡貴昭有向原告保證可合法 申請興建農舍乙情，惟系爭契約書第13條第6款業已明文 約定：出賣人保證本件買賣土地未移做建築法定空地比， 可合法申請興建農舍等語，此為兩造所不爭執，並有系爭 契約書在卷可證，而系爭契約書效力既及於胡貴昭，業如 前述，則身為出賣人之胡貴昭自受前開約定之拘束。再者 ，證人張文炎亦到庭證稱：簽約時買賣雙方有說系爭土地 係可蓋農舍等語，證人楊貴顯亦到庭證稱：買賣時，被告 胡馬陽有提及系爭土地法定空地比例尚未達上限等語，證 人林明峰亦到庭證稱：買方當時有要求要蓋合法的農舍， 賣方胡貴昭說可以蓋等語，足見原告買受系爭土地之主要 目的乃在於興建農舍，因有胡貴昭可興建農舍之保證，原 告始同意簽立系爭契約書，是原告主張胡貴昭有向其保證 可合法申請興建農舍等語，應堪採信，被告胡筆松、胡保 山凉空言否認，要不足採。至於被告胡筆松、胡保山凉另 辯：系爭契約書第13條第6款所載之保證可以合法申請興 建農舍之條款，並非胡貴昭所授權之意思，而係被告胡馬 陽逾越代理權限所為之承諾云云，惟為原告所否認，且被 告胡筆松、胡保山凉復未能舉證以實其說，自難採信。（三）胡貴昭就系爭契約書應負物之瑕疵擔保責任，尚不構成不 完全給付
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效 用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173 號判例意旨參照）。本件系爭土地係分割自同段149- 1地 號土地，而l49-1地號土地分割前係屬臺中縣政府核發（ 84）-3807號使用執照自用農舍建築基地，並已辦理建築 套繪管制，於此，149-1地號（含系爭土地）尚未辦理（8 4）-3807號使用執照基地調整暨解除規定比例外之農地套 繪管制前，無法再興建農舍。上開（84）-3807號使用執 照其建築基地內尚座落舊有三合院建物1棟，且部分土地 屬於現有巷道神岡鄉○○路353巷，倘需申辦前開使用執 照基地調整暨解除規定比例外之農地套繪管制時，前述舊 有三合院建物及現有巷道所占土地面積不得作為既有自用 農舍空地比例，有臺中縣政府98年11月17日府工建字第09
80337562號函示在卷可稽，並為兩造所不爭，則系爭土地 於92年8月27日簽訂系爭契約書時，即無法申請興建農舍 ，堪以認定。又如前述，原告買受系爭土地之主要目的乃 在於興建農舍，如系爭土地無法興建農舍，自足以影響原 告買受系爭土地之價值及效用，亦不具胡貴昭所保證之品 質，當屬構成物之瑕疵無疑。
⒉次按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任， 其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。而以給付特 定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保 責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸 責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責 任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於 契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即 屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買 受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77 年4月19日77年度第7次民事庭會議決議意旨參照）。本件 系爭土地於92年8月27日簽訂系爭契約書時，即存有無法 申請興建農舍之瑕疵，業如前述，則胡貴昭僅須就該瑕疵 ，依民法第354條規定負物的瑕疵擔保責任，尚不構成不 完全給付之債務不履行問題。
⒊按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文， 是出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質 ，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人即得依該條規定 向出賣人請求不履行之損害賠償。本件原告以系爭土地缺 少出賣人胡貴昭所為可興建農舍之品質保證，依民法第36 0條規定，不請求減少價金而請求不履行之損害賠償，自 屬有據。
⒋另按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者 ，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後 六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法 第365條固有明文，惟本件原告係依民法第360條規定，胡 貴昭缺乏所保證之品質請求不履行損害賠償，非依同法第 365條規定請求減少價金，無該365條所定法定期間之適用 （最高法院76年度台上字第1449號判決參照），故被告抗 辯：原告提起本件訴訟，已逾民法第365條第1項「自物之 交付時起經過五年而消滅」云云，容有誤會。
⒌查系爭土地經送石亦隆不動產估價師事務所鑑定評估價值 結果，認系爭土地如未移作建築法空定比，得興建農舍時
之土地總價為10,841,122元，而系爭土地業經辦理建築套 繪管制，無法再興建農舍時之土地總價為7,899,011元， 故系爭土地得興建農舍與不得興建農舍之土地價值差異總 價為2,942,111元等情，有該所提出之估價報告書在卷可 稽，並為兩造所不爭執，則原告據以請求出賣人胡貴昭不 履行保證品質之損害賠償，自可採信。
（四）原告簽訂系爭契約書並無與有過失
按民法第217條有關被害人與有過失之規定，其適用範圍 雖不僅及於侵權行為與債務不履行所生損害賠償之債，並 及於其他依法律規定所生損害賠償之債。惟民法第217條 所謂損害之發生或擴大，被害人與有過失云者，係指被害 人苟能盡善良管理人之注意，即得避免其損害之發生或擴 大，乃竟不注意，致有損害發生或擴大之情形而言，是與 固有意義之過失，以違反法律上注意義務為要件者，屬尚 有間（最高法院70年度台上字第375號裁判參照）。查系 爭土地係分割自同段149-1地號土地，於分割前即由被告 胡筆松申請自用農舍建築基地使用，經臺中縣政府核發（ 84）-3807使用執號自用農舍建築基地，並已辦理建築套 繪管制，在149-1地號（含系爭土地）尚未辦理（84）-38 07號使用執照基地調整暨解除規定比例外之農地套繪管制