給付買賣價金等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,99年度,133號
PCDV,99,重訴,133,20100730,3

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第133號
原　　　告　甌堡國際商業股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　鍾開榮律師
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　曾勤博律師
上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於99年7 月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國（下同）98年11月19日買受原告 所有坐落於台北縣土城巿沛跛段142地號及其上建物即門牌 號碼為台北縣土城市○○路65-1號廠房（以下簡稱系爭不動 產），並簽定原證1之不動產買賣契約書，買賣總價款為新 臺幣（下同）6500萬元，付款方式為第一次簽約款650萬元 、第二次備證用印款650萬元、第三次完稅款650萬元、尾款 4550萬元於銀行貸款核撥同時給付。嗣因原告於93年12月16 日將系爭不動產出租予福茂大勤股份有限公司（下稱福茂公 司），租賃期間自2004年12月16日至2016年12月15日止，被 告於買受系爭不動產已知悉前揭租賃事實，並於買賣契約書 第11條特約事項及附件之廠地出售確認書記載：「附件視同 契約之一部分，而後賣方協助買方與承租方另訂新約時，依 本附件為依據，不得修改，租約換約完成，視同交屋」「買 方須無條件承接賣方原有租約，並不得影響原有房客權益」 「並自簽約日起算後之2個月租金仍為賣方所有，賣方需協 助買方與承租方另訂新約（以舊約為準）」，惟原告業已於 98年12月23日委託律師函知福茂公司，將系爭不動產租賃契 約權利、義務已概括轉讓予被告，並函請福茂公司將租金繳 付於被告，原告已按指示交付之方式，將系爭廠房交付於被 告，於99年1月13日協同買方，將福茂公司已給付於原告公 司之99年1月及2月份租金，由原告公司另開立同額支票二紙 各為168,051元，合計為336,102元轉交付被告，至於99年3 月16日以後之租金，亦經通知福茂應直接繳付於被告，並催 告被告於文到7日內給付上開買賣價金尾款及稅款6,566,314 元，福茂公司亦通知被告領取99年3月16日至100 年3月15日 之租金在案，然被告雖已給付前三期價金，於完成房地所有 權移轉登記後，銀行貸款核撥後，卻以其需無條件受讓原租 約權利、義務仍有歧異為由，拒不給付本件買賣房屋價款發



票稅、地價稅、房屋稅合計尾款尚有6,566,31 4元，按被告 不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為被告違約 ，原告得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將 已收之價款全數沒收，充作為違約金。有前揭之情形，經原 告催告而於催告期間內履行者，並應按每日以買賣價款千分 之1支付遲延違約罰金，有系爭不動產買賣契約第9條第1、 第3款定有明文，因此，爰依據不動產買賣契約第3條、第9 條及買賣法律關係，提起本訴，並聲明：被告應給付原告新 台幣6,566,314元暨自99年3月5日起至清償日止，按每日以 新台幣65,000元之遲延違約金，願供擔保宣告假執行。二、被告則以：承租人福茂公司曾就系爭不動產修繕，就福茂公 司所支出之有益費用究應由原告或被告負擔，及原告並未依 據租賃契約書第6條通知福茂公司優先承購等事由，原告與 福茂公司間有所爭議，因前述爭議涉及福茂公司之利益，若 原告未與訴外人福茂公司達成協議致無法更換新租約，故被 告要求於系爭不動產買賣契約中明文特約「租約換約完成， 視同交屋」，交屋之期限為99年1月15日。被告已按期給付 前三期價款，證人即代書乙○○請被告先行代償原告公司之 銀行貸款39,039,284元，原告公司同意延後尾款之給付，僅 餘應負擔之稅款及買賣價金尾款合計6,566,314元，因據證 人乙○○證述，原告協助被告與承租人福茂公司簽定新租約 是系爭不動產買賣契約為原告之主給付義務，原告未依約於 99年1月15日之期限內履行簽定新租約之義務，被告自得行 使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款6,566,314元。又系爭不 動產買賣契約第9條第3項約定之遲延違約罰金，係以預定債 務不履行之損害賠償為目的，屬賠償總額預定性違約金，係 民法債務不履行之損害賠償額之特約，故遲延違約金之請求 以債務人構成債務不履行為前提要件。原告公司於締約之前 ，即應考量其與承租人即訴外人福茂公司間權利義務之解決 ，其允諾締約，嗣因未能與訴外人福茂公司協商解決增建物 有益費用之負擔等爭議，致迄今未能換約，此係因可歸責於 原告公司之事由致給付遲延，被告並無任何可歸責之事由， 原告主張依據系爭買賣契約第9條第3項約定，請求被告給付 遲延違約罰金，並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回 。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見99年6月15日筆錄，本院卷第152頁） ㈠被告於民國（下同）98年11月19日買受原告所有系爭房屋， 買賣總價款為6,500萬元，分四次付款，第一期簽約款為650 萬元、第二期備證用印款為650萬元、第三期完稅款為650萬 元，第四期尾款以99年1月15日銀行貸款核撥同時給付尾款



4550萬元，並約定於99年1月15日交屋，並以附件廠地出售 確認書為契約之一部分，原告應協助被告另訂新契約時，依 本附件為依據不得修改，租約換約完成視同交屋，有兩造簽 定原證1之買賣契約第3條、第11條第5項可按（見本院卷第6 頁）。
㈡依據廠地出售確認書第5條第1項及第3項後段記載，買方需 無條件承接賣方原有租約，並不得影響原有房客權益，並自 簽約日期算後兩個月，租金仍為賣方所有，賣方需協助買方 與承租方另定新約(以舊約為準)。
㈢原告與訴外人福茂公司於93年12月16日就系爭房屋簽定租賃 契約，契約期限自93年12月16日起至105年12月15日止，租 金每月為152,000元，每年3月15日依照政府公佈之台灣地區 消費者物價指數最近三年平均年指數加上中央銀行發布之存 放款加權平均利率表之本國一般銀行放款利率增減差額數（ 本年度平均放款利率減去前一年放款利率），乘以前一年十 二個月之租金總和所得之金額，作為下一年租金調整（正數 為漲、負數為降），但租金調整之波動以百分之五為上限， 超過部分，雙方依照市場合理價格另行議定，福茂公司增建 部分若遭政府課房屋稅，由福茂公司自行負擔，有原告與訴 外人簽訂原證2之租賃契約第3條及第13條第1項後段可按（ 見本院卷第15頁）。
㈣被告已給付前三期款及清償原告貸款39,039,284元，合計已 給付58,539,284元，尚欠尾款6,460,716元及發票營業稅11 8,727元、地價稅4,977元，扣除被告代墊房屋稅18,106元等 稅捐，被告尚欠6,566,314元未支付。 ㈤原告已於98年12月23日以原證3之存證信函將原證2之租賃契 約之權利義務概括轉讓於被告，並同時通知福茂公司換約， 被告於98年12月24日收受，福茂公司於98年12月24日收受。 原告已將福茂公司交付99年1月16日起至99年3月15日止之租 金支票各為168,051元，合計為336,102元給付被告。福茂公 司以原證5之存證信函通知被告領取99年3月16日起至10年3 月15日止之租金。
㈥原告於99年2月10日以原證4之存證信函催告被告給付買賣尾 款及稅捐合計為6,566,314元，被告於99年2月23日收受。四、本件爭點及本院判斷（見99年6月15日筆錄，本院卷第152頁 ）
原告主張前揭事實，固提出系爭不動產買賣契約、土地及建 物登記謄本、租賃契約各1紙、存證信函4紙為據，被告則以 前詞置辯，因此，本件應審究者為㈠原告以被告不依約付款 ，經原告催告而不為履行，請求依據買賣尾款新台幣6,566,



314元整及自99年3月5日每日按價金千分之一即65, 000 元 整支付遲延違約罰金，是否有理由？玆分述如下： ㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民 法第264條第1項定有明文。又所謂主給付義務，係指債之關 係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之基本義務。除 主給付義務外，尚有所謂從給付義務，其僅具補助主給付義 務之功能，其存在目的，不在於決定債之關係之類型，而是 在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足。在雙務契約中， 一方之從給付義務與他方之給付，是否立於互為對待給付之 關係，能發生同時履行抗辯，應視其對契約目的之達成是否 必要而定。參以證人即代書乙○○證述：「（法官問：兩造 所定契約是否妳經手？）是。契約第11條第5至7項是我寫的 。」「（法官問：原證1契約第11條約定「附件視同契約之 一部分，而後賣方協助買方與承租方另另新約條件，依本附 件為依據，不得修改，租約換約完成，視同交屋」之真意為 何？）是要將契約換成新的名字。簽約時我是按他們的協議 及意思表示寫的，協助之意是賣方要找承租方與買方簽定新 租約之意，如果沒有定新契約，就算未完成交屋，因為租約 換約完成視同交屋，如果租約沒有完成是歸責原告則視為未 交屋完成，對於兩造之前之協議我並不清楚。賣方締約當時 是跟我說他已跟承租方講好要賣給買方，另定新契約部分賣 方沒有特別跟我說明。」「（法官問：賣方若只是用存證信 函通知買方將租約之權利義務轉讓給你，是否即已完成契約 第11條第5至7項之義務？）不算，因依契約之精神，仍要寫 一份新契約。」「（法官問：換簽定新租約是否即兩造約定 契約之主要義務？）買方很重視此部分，故應為契約之主要 義務。」等語。足見，兩造就被告與福茂公司是否得以簽訂 新租賃契約，為兩造於契約明訂於契約，為原告應履行之主 給付義義。至於原告主張最高法院76年度台上字第2506號判 決揭示「按因契約互負債務者，如自己無先為給付之義務， 於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，惟他 方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付 有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，此觀民法 第二百六十四條規定自明，又此之所謂「他方當事人已為部 分之給付」，非僅指一部之給付而言，於瑕疵給付，亦有其 適用，故他方當事人所為之給付，其瑕疵非重要，依其情形 ，如一方拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，亦不得 拒絕自己之給付。」，本件判例意旨，應指物之瑕疵在交易 上，並非重要，自不得據此行使同時履行抗辯權，然本件依



據證人乙○○之證述，既已約定原告應協助被告與承租人更 換新租約為原告之主給付義務，本件自無從比附援引。又原 告以函文通知被告及福茂公司概括轉讓系爭租約之債權債務 關係，以指示交付之方式，作為已將租約轉讓於被告之契約 義務，並依據民法第425條之規定買賣不破租賃之規定，認 被告已當然承受原告與福茂公司間租賃契約，應認原告已協 助被告完成簽定新租約之義務云云。然查，兩造既已約定應 由被告與福茂公司簽定新租約，更換租賃契約之當事人，已 如前述，因此，原告主張前揭方式概括轉讓租賃契約關係， 並非兩造契約約定之主給付義務云云，並無可取。 ㈡參以證人即福茂公司負責人戊○○證述「（法官問：買賣契 約簽定前，房屋有增建物，就增建物之有益費用部分是否有 約定？）在租約第6條是指加蓋前之房屋價值，第13條乙方 自行改建加蓋部分，若遭課稅由我們負擔，增建物費用是由 我們自己負擔。我們有要求原告公司要負擔增建物之有益費 用，是買受後協調的，因為所有權歸屬於承租方，所以我們 要原告負擔，沒有要求要被告負擔，後來我們都沒有跟新屋 主定新約，因為我們沒有義務這樣配合，整個權利義務太複 雜。我們沒有看到整個買賣過程，也沒有見過買方，我們沒 有義務配合，我們只要按舊約履行，沒有義務要配合簽定新 租約。租金是今年3月才付的，我們是按舊約履行。」「（ 法官問：新屋主有無要求你們履行原租約所無之約定？）沒 有，是按原租約約定，舊屋主是在賣房子三天前才通知我們 要賣房子，我們單純不想跟新屋主簽定新租約。」「（被告 訴訟代理人問：你說不想簽定新租約，因為會不安，所謂不 安所指為何？）因為我們當初增改建花了一千多萬，且中途 也多次表達要優先承購，但他都不願賣給我們，也沒有對我 們交待或為任何補償增建物之有益費用，所以我們感到不安 ，沒有保障，不想簽立新租約。」「（被告訴訟代理人問： 租約到期後，未來會跟何人主張增建物之有益費用？）舊房 東，即原告，我們已列出明細並寄給原告，但原告都不理會 。」等語（見99年6月13日筆錄），依其證詞可知，承租人 福茂公司未與被告簽訂新租賃契約，係因原告未依據原告與 承租人間之租賃契約第6條之約定，於出售系爭不動產前前 通知有優先承購人承租人福茂公司優先承購，且原告並未支 付承租人就系爭不動產之增建部份所生之有益費用，承租人 福茂公司與原告有所爭議，因而致福茂公司拒絕與被告簽定 新租賃契約等事實至明，因此，被告未與福茂公司簽定新租 賃契約，係可歸責於原告之事由，堪以認定。因此，原告主 張已依約給付租金，並以存證信函通知被告及福茂公司概括



轉讓系爭租賃契約，被告故意不正當之條件拒絕與福茂公司 簽定新租約云云，顯與事實不符，自不可取。
㈢承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如 出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應 償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所 增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀，民法第 431條定有明文。參以系爭不動產買賣契約，以被告與福茂 公司簽訂新租賃契約為原告之主給付義務，揆之買賣契約真 意，自應指原告與福茂公司間簽定之租賃契約已提前終止， 再由被告與福茂公司簽定新租賃契約，更換租賃契約之當事 人主體，已如前述，參以證人乙○○證述，兩造間承租人之 有益費用，並未約定由何人負擔等語，依據前揭規定，出租 人於前租賃關係之租賃期限屆滿時，因承租人支出之有益費 用，自應由原告負擔，且據證人戊○○證述其支出之有益費 用，已向原告請求等情，因此，原告主張此部分有益費用， 依據契約解釋，應由被告概括承受租賃關係，並給付承租人 有益費用云云，自與系爭買賣契約之精神不符。 ㈣再者，系爭不動產契約第11條第5條約定「附件視同契約之 一部分，而後賣方應協助買方」與承租方另訂新約時，以本 附件為依據，不得修改，租約換約完成，視同交屋」，第3 條約定「尾款為銀行貸款之同時，民國99年1月15日」「交 屋日期99年1月15日交屋」，揆之契約文義之解釋，應指原 告應協助被告於99年1月15日與承租人福茂公司簽定新租約 ，並視同交屋，亦即被告應給付尾款之日期為99年1月15日 ，然原告迄今均未協助被告與福茂公司簽定新租約主給付義 務，因此，被告應給付尾款之履行期尚未屆至，核與參以證 人乙○○證述「（法官問：請求給付尾款之時間是以交屋日 ，交屋日為99年1月15日，給付尾款時間即99年1月15日？） 是，但因未換約完成，所以給付尾款之時間均未到期。尾款 部分銀行代償已先付，剩下部分因未達應履行期，所以都還 沒有付。」「（法官問：本件應不是賣方同意買方延後付款 ，而是未換約完成，故未達尾款之履行期？）是。」等語相 符，因此，本件租賃契約係可歸責於原告之事由致未簽定新 租約，被告以原告未履行主給付義務，據以行使同時履行抗 辯權，拒絕給付尾款，自屬有據。
㈤按被告不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為被 告違約，原告得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契 約並將已收之價款全數沒收，充作為違約金，有前揭之情形 ，經原告催告而於催告期間內履行者，並應按每日以買賣價 款千分之1支付遲延違約罰金，有系爭不動產買賣契約第9條



第1、第3款定有明文。依據契約解釋，如被告不依約付款， 經原告催告而未履行，被告應按前揭約定給付違約罰金，然 本件被告並無未依約履行付款之義務，已如前述，從而，原 告依據系爭不動產買賣契約第9條第3款之約定，請求被告應 按每日以買賣價金千分之一支付遲延違約罰金，並無理由。五、綜上述，原告依據不動產買賣契約第3條、第9條及買賣法律 關係，請求被告應給付原告6,566,314元暨自99年3月5日起 至清償日止，按每日以新台幣65,000元之遲延違約金，並無 理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：
原告既受敗訴判決，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依 據，不予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判 決結果無涉，爰不一一論述。又原告聲請傳訊證人丁○○證 明被告之先生陳延彬於簽立買賣契約時，是否已瞭解系爭房 地之現況，及被告是否無條件承接原有租約之一切權利義務 ，兩造是否曾於簽約時約定有益費用之負擔，是否已換約為 必要條件云云，然前揭待證事實，業據代書乙○○、及承租 人福茂公司負責人戊○○證述明確，核無傳訊之必要，附此 敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
書記官 陳宥伶