臺灣屏東地方法院民事判決 98年度訴字第160號
原 告 丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 曾劍虹律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 林肇明律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國99年6 月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告以被詐欺為由，依侵權行為法律關係，起訴請求損 害賠償，於訴狀送達後，另以被告應負物之瑕疵擔保責任及 權利瑕疵擔保責任，解除兩造間所訂買賣契約，請求返還價 金以回復原狀及請求債務不履行之損害賠償，並以撤銷錯誤 之意思表示為由，依不當得利之規定，請求返還價金。原告 追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，均係因買賣土地上 之墳墓對買賣所生影響而衍生，各請求利益之主張在社會生 活上可認為相關連，且原請求之訴訟及證據資料，在相當程 度範圍內具有一體性，得於後請求之審理予以利用，而就先 後之請求在同一程序加以解決，以避免重複審理，並統一解 決紛爭，堪認其請求之基礎事實同一，則原告所為訴之追加 ，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，於法即無不合 ，應予准許。又原告起訴請求被告給付新台幣（下同）120 萬元本息，於訴狀送達後，改為請求被告給付105 萬元本息 ，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第 1 項第3 款規定，於法亦無不合，應予准許。
二、原告主張：渠等經屏東縣潮州鎮「大田房屋」仲介，於民國 97年11月21日與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價378 萬 元，向被告買受坐落屏東縣萬巒鄉○○段○ ○段188 、188- 1 、188-2 及188-3 地號土地（下稱系爭土地），已於當日 支付被告10萬元，並於97年11月24日再匯款40萬元予被告。 渠等購買系爭土地之目的係為供興建自住休閒農舍使用，因 此要求「大田房屋」承辦職員己○○先行調查並向被告查證 系爭土地上有無亂葬崗、墓地、意外死亡等民間信仰所顧忌 之情事，經被告保證確無上開情事，兩造方於97年11月21日 簽訂上開不動產買賣契約書。惟兩造簽訂上開不動產買賣契 約書後，渠等發現系爭土地上竟有兩座墳墓，除1 座已遷移
外，另有1 座仍然存在，此一存有或曾有墳墓之事實，必然 減少系爭土地之價值及效用，被告自應負物之瑕疵擔保責任 ，並負不完全給付之違約責任（瑕疵不能除去，應依關於給 付不能之規定負損害賠償責任），則渠等自得依民法第359 條規定，解除兩造間之買賣契約，依民法第259 條第2 款規 定，請求被告返還其所受領之上開50萬元，並依兩造所訂買 賣契約第5 條及第9 條之約定，請求被告賠償渠等本件第一 審訴訟委任律師之費用5 萬元及違約金50萬元。又系爭土地 因上開墳墓之存在，有被第三人主張權利之虞，被告應負權 利瑕疵擔保責任，則渠等亦得依民法第353 條、第256 條及 226 條規定，解除兩造間之買賣契約，依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還其所受領之上開50萬元，並依兩造所 訂買賣契約第5 條及第9 條之約定，請求被告賠償渠等本件 第一審訴訟委任律師之費用5 萬元及違約金50萬元。以上二 者，請擇一為有利於渠等之判決，並優先於後述侵權行為及 不當得利部分為審判。其次，被告隱瞞系爭土地現存墳墓1 座或曾有墳墓之事實，致渠等陷於錯誤，而向被告買受系爭 土地，並支付價金50萬元，渠等自得以被詐欺受害為由，依 民法第184 條第1 項後段規定，請求被告賠償50萬元，此部 分並請優先於後述不當得利部分為審判。再者，系爭土地是 否曾供作墓地使用，在交易上係屬重要之事項，渠等若知系 爭土地曾供作墓地使用，即無購買之意願，本件或因被告表 達之語意不清，或因仲介人員之傳達不實，以致渠等誤認系 爭土地為乾淨之土地，未曾供作墓地使用，並無前述民間信 仰所顧忌之情事，而向被告買受，則渠等亦得依民法第88條 及第89條之規定，撤銷錯誤之意思表示，並依不當得利之規 定，請求被告返還其所受領之上開50萬元等情，並聲明：㈠ 被告應給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保 ，請准宣告假執行。
三、被告則以：本件系爭土地上僅有1 座清朝時期所遺留之古墓 ，伊於60幾年間購買系爭土地後，在系爭土地耕作已歷數十 年，一直相安無事，復已於94年間將其遷移至赤山公墓，定 期祭拜，迨97年11月21日兩造就系爭土地簽訂買賣契約時， 該墳墓早已不存在，且迄今仍未有何第三人出面主張對系爭 土地有何權利，原告主張系爭土地存在權利瑕疵，伊應負權 利瑕疵擔保責任，而據以解除契約請求返還價金，並請求給 付不能債務不履行之損害賠償，顯無理由。又兩造間於97年 11月21日簽訂之不動產買賣契約書，並無隻字片語提及原告 購買系爭土地係預定供作興建休閒農舍使用，在伊與仲介人
員及原告磋商過程，亦未據渠等詢及系爭土地上是否曾有墳 墓存在，而土地上曾有墳墓存在，稽之報載澎湖縣政府規劃 渡假村開發案，涉及墳墓用地時，亦不避諱，仍辦理遷移作 業，可見土地上曾存在墳墓之事實，於墳墓完成遷移後，即 難謂對於土地之價值及效用有何不利之影響，此與一般所謂 之凶宅尚有不同，伊復不曾保證系爭土地上不曾有墳墓存在 ，則本件自不得僅以系爭土地上曾存在墳墓，即認有物之瑕 疵存在。且出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之 瑕疵，必其瑕疵係契約成立後發生，並係因可歸責於出賣人 之事由所致者，出賣人始於負物之瑕疵擔保責任外，同時構 成不完全給付之債務不履行責任。本件系爭土地上曾存在墳 墓之事實，早在契約成立前即已發生，且非可歸責於伊，自 無令伊負不完全給付債務不履行責任之餘地。則原告主張伊 應負物之瑕疵擔保責任，而據以解除契約請求返還價金，並 進而請求不完全給付之損害賠償，亦非有理由。其次，系爭 土地上是否曾存在墳墓一節，不論仲介人員在簽約前或原告 在簽約之際，均未以此詢問於伊，亦未載入兩造間所簽訂之 不動產買賣契約書內，伊未提及此一事實，並非故意加以隱 瞞，而僅係單純緘默，原告主張伊構成詐欺，並依民法第18 4 條第1 項後段規定，請求伊賠償渠等所受損害，自屬無據 。再者，系爭土地曾存在墳墓，在交易上尚難認為重要，原 告在簽約之前復未提及系爭土地如曾有墳墓存在，即無購買 之意願，自難謂渠等有何意思表示錯誤，且仲介人員並非伊 之傳達人或傳達機關，亦無傳達錯誤可言，則原告主張撤銷 錯誤之意思表示，並依不當得利之規定，請求伊返還所受領 之價金，亦屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、兩造經屏東縣潮州鎮「大田房屋」仲介，於97年11月21日簽 訂不動產買賣契約書，由原告以總價378 萬元向被告買受系 爭土地，原告已支付價金50萬元，且系爭土地上曾有清朝道 光年間之古墓1 座，於兩造簽約前之94年間已遷移至赤山公 墓之事實，為兩造所不爭執，並有買方議價委託書、不動產 買賣契約書、兆豐國際商業銀行國內匯款申請書及照片附卷 可稽，復經本院會同地政人員到場勘驗屬實，製有勘驗測量 筆錄在卷可憑。
五、本件之爭點為：㈠原告主張渠等買受系爭土地有物之瑕疵及 權利瑕疵，而據以解除契約，並請求損害賠償，是否於法有 據？㈡原告以被告詐欺為由，請求被告負侵權行為損害賠償 責任，是否於法有據？㈢原告以錯誤為由撤銷渠等所為意思
表示，並依不當得利之規定請求被告返還價金，是否於法有 據？茲逐一論述如下：
㈠、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用之瑕疵，或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約 ，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項、第2 項及第 359 條定有明文。又瑕疵在契約訂定時即已存在，而出賣人 明知卻故意不告知，或出賣人因過失而不知，或出賣人因過 失而告知事實上不存在之品質時，此時出賣人違反先契約義 務（締約上過失）或違反附隨給付義務（誠實告知義務）， 自應令負不完全給付之債務不履行責任。經查： ⒈原告及仲介人員於兩造就系爭不動產簽訂買賣契約之前，未 曾就系爭土地是否曾有墳墓詢問被告，被告亦未主動告知一 節，業據證人即仲介人員己○○證稱：「是被告先委託我們 出售，我們張貼廣告後，原告找上我們，委託我們買受，經 斡旋之後，兩造條件接近就到我們公司簽訂買賣契約。．． ．原告有要求我們去調查會不會淹水，調查現況有沒有墳墓 。．．．原告只是說查看看有沒有墳墓，我的理解是查現況 有無墳墓，如果是以前的墳墓而已經遷走，我們也很難調查 。．．．我們有去向地主詢問，也有在系爭土地附近問人家 。．．．我又親自到現場，而且到土地裡面去看，沒有發現 有墳墓。（你如何向被告詢問？）我問被告系爭土地有沒有 乾淨。（被告如何回答你？）被告回答說有乾淨。．．．簽 約當天甲○○有問被告系爭土地以前是不是亂葬崗或者現在 還有墳墓存在。（被告如何回答？）被告說沒有，而且還問 很多別的問題，很快就帶過去，所以這個問題沒有成為很明 顯的焦點。（原告主張系爭土地直到現在還有一座墳墓沒有 遷走，你的看法如何？）這是原告在簽約後約1 、2 個禮拜 才說的，我們不曉得是否事實，我們建議請怪手跟法師去看 看，我到現在不確定是否為事實。（原告不想買的原因是因 為懷疑還有一座墳墓沒有遷走？）是的。」證人即「大田房 屋」負責人丁○○證稱：「（你知道兩造間的糾紛為何？） 因為墳墓的問題。．．．地主說已經沒有墳墓，但實際上有 沒有我不清楚，我們去現場看也看不出還有墳墓的跡象。． ．．（簽約當時原告2 人有無詢問系爭土地是否還有墳墓或 者曾經有墳墓？）當時不是這樣問，原告2 人是問這塊土地
有沒有乾淨。．．．被告回答說乾淨。」證人即代書乙○○ 證稱：「（簽約的時候兩造兩造是否有討論系爭土地上有無 墳墓的問題？）當時買方有兩個人，賣方也有兩個人，仲介 也有兩個人，都在講話，所以我沒有注意聽，．．．（本件 買賣特約事項沒有特別約定記載有關墳墓、風俗禁忌或擬供 興建休建農舍之事宜？）沒有。」
⒉按當標的物欠缺某些條件，致使其交換價值不如買賣契約所 約定者，即為價值之瑕疵；當標的物之功能缺少一般交易觀 念應有之功效（通常效用），即屬有物之瑕疵；當買賣雙方 在訂立契約時，特別就該標的物應具有之功效加以約定（契 約預定效用），則祇要買賣標的物缺少契約所約定之功效， 不論依一般交易觀念該標的物是否仍可使用，均構成物之瑕 疵；保證之品質與契約預定效用相當，均係雙方當事人透過 契約約定之方式，將標的物應具有之功效品質予以明定，凡 欠缺出賣人保證之品質者，不論實際上是否仍具有通常效用 ，均構成物之瑕疵。本件原告主張系爭土地現尚有墳墓存在 一節，為被告所否認，原告復不能舉證加以證明，其主張自 無可採。又系爭土地曾存在墳墓，惟於兩造簽約時早已遷移 多時，依一般交易觀念，尚難認為其交換價值或通常效用會 因此而有所貶損，此觀實施市地重劃時，其分配於土地所有 人之土地均為建築用地，而重劃範圍內之土地倘有墳墓則予 以拆遷，並無礙於分配做為建築用地自明（參見市地重劃實 施辦法第38條），依此，自難僅因系爭土地曾有墳墓存在， 即謂其有物之瑕疵。其次，系爭土地既曾未經原告或仲介人 員詢問被告是否曾有墳墓存在，自無以契約預定此一品質可 言，尤無被告對此加以保證之可能，則系爭土地即無因契約 預定效用或被告保證其品質，而具有物之瑕疵之餘地。原告 主張系爭土地有物之瑕疵，據以解除契約請求返還價金，並 進而主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，向被告請 求損害賠償，於法自屬無據。
㈡、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利；出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務 者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法 第349 條及第353 條固定有明文。惟查本件系爭土地固曾存 在墳墓，但事實上迄未有他人出面主張權利，原告徒憑臆測 即率謂系爭土地有權利瑕疵存在，顯無可採。從而，原告據 此解除契約請求被告返還價金，並向被告請求損害賠償，於 法亦屬無據。
㈢、按故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者，負損害賠償 責任，民法第184 條第1 項固定有明文。惟民法第92條第1
項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默， 除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義 務外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最 高法院33年上字第884 號判例參照）。查系爭土地曾有墳墓 存在，惟已遷移多時，依一般交易觀念，並不貶損其交換價 值或通常效用，且被告在簽約前並未被詢及系爭土地是否曾 存在墳墓，已據前述，則自難謂被告在法律上、契約上或交 易習慣上負有主動告知之義務，被告未主動告知原告此一曾 存在墳墓之事實，應認係單純之緘默，並無違法性，而不構 成詐欺。本件於原告對被告提出詐欺之刑事告訴，檢察官對 被告提起公訴後，本院刑事庭亦認被告之行為不成立犯罪， 而為其無罪之諭知，此經調閱本院98年度易字第565 號詐欺 案件刑事偵、審卷宗查明無誤。則原告以被告詐欺為由，依 上開侵權行為法律關係，向被告請求損害賠償，自屬乏據。㈣、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格，或物 之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容 之錯誤。意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比 照前條之規定，撤銷之。民法第88條第1 項、第2 項及第89 條定有明文。本件不動產買賣契約係原告直接與被告簽訂， 並非原告透過仲介人員或他人代渠等為表示行為，自無傳達 錯誤可言。又原告就本件不動產買賣，關於法律行為之性質 、標的物之同一性、價金及履行方法等意思表示之內容，並 無錯誤之情事，亦無外在之表示行為與主觀上之認知不一致 ，而有表示行為錯誤之情形。其次，物之性質交易上認為重 要者，應從當事人間所為法律行為觀察（包括雙方意思表示 之內容、法律行為之類型、該交易之特殊性等），若某項當 事人所特定物之性質，為該法律行為所不可缺者，則表意人 對於此項性質之誤認，得依民法第88條第2 項視為意思表示 內容之錯誤。本件如原告之主張，渠等購買系爭土地之目的 係為興建自住之休閒農舍，系爭土地倘曾存在墳墓將影響渠 等購買之意願，惟原告並未對此點為明確之表示，自難認足 以成立物之性質之錯誤。則原告以錯誤為由撤銷渠等所為之 意思表示，並依不當得利之規定請求被告返還價金，亦屬乏 據。
六、綜上所述，本件原告依前揭法律關係，請求被告給付105 萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，渠等假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
民事第一庭 法 官 凃春生
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 16 日
書記官 蘇雅慧