臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第13號
原 告
即反訴被告 超營廣告有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 劉文崇律師
被 告
即反訴原告 丙○○
被 告 乙○○
前列二人共同
訴訟代理人 鄭勝助律師
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於99年6 月14日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠、被告丙○○前於民國97年5 月1 日簽立承諾書及授權書（下 稱系爭契約）予原告，委託原告代為出賣伊及其配偶即被告 乙○○共有座落臺北市○○區○○段四小段第85地號土地（ 下稱系爭土地），共計809.5 坪即2,676.02平方公尺，並明 文約定：案件成交後，被告同意給付原告成交總價百分之一 之費用供作居間報酬，且應於簽訂買賣契約時以現金一次給 付。嗣原告依約居間媒介訴外人即買受人商棋股份有限公司 （下稱商棋公司）予被告，被告以總價金12億1,425 萬元將 系爭土地出賣予商棋公司，並於同月9 日由被告丙○○本人 並代被告乙○○與商棋公司簽訂土地買賣契約書。按民法第 169 條之規定：「由自己之行為表示以代理權授與他者，對 於第三人應負授權人之責任。」被告2 人自應依約共同給付 原告1,214 萬2,500 元之居間報酬。詎被告丙○○迄今僅支 付300 萬元予原告，尚積欠原告914 萬2,500 元，應由被告 2 人平均負擔，惟經原告屢次催討，被告均砌詞稽延，甚而 拒絕給付，爰依民法第169 條、第271 條、第565 條及第56 8 條等規定求為下列聲明等語。
㈡、對被告抗辯之陳述：
從系爭契約中很明顯可看出原告為契約當事人，授權書上亦 明揭被授權人係原告，承辦人係甲○○。系爭契約係居間契
約，承諾書上雖將居間報酬載為廣告費，惟依民法第98條規 定，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，故系爭契約依原告及被告之真意實係居間契約。另系 爭契約係居間契約尚可由原告以居間業務為業，且在臺北市 內湖科學園區頗負盛名之事實證明。而被告丙○○係被告乙 ○○之表見代理人。原告並否認商棋公司無履行買賣契約之 能力，商棋公司擁有多棟臺北市精華區之商業大樓，諸如臺 北市○○○路○ 段168 號1 樓至10樓及12樓（連同地下層） ，及臺北市○○○路30號1 樓、4 樓、7 樓及地下1 至4 層 等，財力無虞；且商棋公司係宏義建設股份有限公司（下稱 宏義公司）之關係企業，商棋公司買系爭土地之目的即供作 宏義公司西湖段辦公大樓之用，並已委請陳耀東建築師進行 規劃設計。又商棋公司於97年4 月29日及同月30日即簽立臨 時證明單予被告，明載有訂金3 倍之違約金之約定，並交付 訂金計1 億1,300 萬元予被告，故商棋公司確有履約能力。 又事後解約並不影響居間報酬請求權，最高法院49年台上字 第1646號判例著有明文。末按不動產仲介經紀業報酬計收標 準規定第1 條第1 項規定，「不動產經紀業或經紀人員經營 仲介業務者，其向買或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合 計不得超過該不動產實際成交價金百分之6 或1 個半月之租 金」，本件居間報酬遠低於該規定，故被告所稱報酬過高云 云，不足為取。
㈢、聲明：
1.先位聲明：被告丙○○及被告乙○○應各給付原告457 萬1, 250 元及自97年5 月9 日起至清償日止依年息百分之5 計算 之利息。
2.備位聲明：被告丙○○應給付原告914 萬2,500 元及自97年 5 月9 日起至清償日止依年息百分之5 計算之利息。 3.訴訟費用由被告等負擔。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、系爭契約當事人為被告丙○○及甲○○，被告乙○○並非契 約當事人，因未於其上簽名，名字也未出現於文件內容中， 被告丙○○亦未表明為被告乙○○之代理人，則原告列乙○ ○為被告無理由。原告亦非契約當事人，且事實上亦無任何 為代銷土地之廣告行為，對被告之請求並無理由。㈡、被告丙○○係委任甲○○代售土地，系爭契約為委任契約， 非居間契約，承諾書上明白寫著「代售」而非「居間」。系 爭土地座落內湖，面積又大，問津者眾，不乏訂約機會，並 不需透過仲介賣地。被告丙○○委任甲○○代售土地，係因
甲○○多次上門懇求將地賣給商棋公司，使其賺取仲介費。 且買賣契約簽約日僅在被告丙○○97年5 月1 日授權8 天後 ，並無原告所稱為系爭土地廣告之事實。再就雙方間委任關 係而言，甲○○並未代理成立買賣契約，也未盡民法535 條 第2 項善良管理人之注意義務，未掌握土地買賣契約買方商 棋公司其實並無履行買賣契約之能力（商棋公司無履約能力 可由其曾拜託被告丙○○同意其轉賣系爭土地，並委請代書 戊○○代為兜售，惟對於出價不滿意而軟硬兼施要求解約退 款之事實證明），致買賣契約因買方逾期無力給付第二期以 後之價金而無條件解約（無條件解約係被告丙○○秉持財去 人平安之觀念始同意之），即「事成」付酬之約定條件並未 成就，依民法第548 條規定，甲○○亦無約定之報酬請求權 ，何況乎原告。退步言，縱認甲○○可被認定係居間人，因 其未盡居間人應調查契約當事人履行能力之義務，致未發現 商棋公司有上述履約能力不足之情形，只為賺取鉅額仲介費 而無意真正買賣，似有違誠信原則，亦無仲介費請求權存在 之餘地。
㈢、被告丙○○並未對甲○○許以簽約時即一次支付廣告費之承 諾，始終堅持買賣全部完成時才付費，嗣因甲○○以即將過 年要求多少付一些，被告丙○○經不起糾纏，才在當年底即 簽訂買賣契約的7 個月後才付出300 萬元，代書戊○○證詞 可供證明。
㈣、退萬步言，縱認原告請求有理由，請法院參酌買賣契約以無 條件解約收場及被告丙○○毫無所得之情形，依民法第572 條規定酌減報酬。
㈤、聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠、被告丙○○於97年5 月1 日簽署承諾書委託原告承辦甲○○ 代售系爭土地。案件成交後，同意給付原告廣告費為買賣價 金總價百分之一，於簽訂契約時以現金乙次給付。並簽署授 權書，授權人為被告丙○○，被授權人為原告。㈡、被告等2 人與商棋公司於97年5 月9 日就系爭土地簽訂土地 買賣契約書，價金為12億1,425 萬元。
㈢、被告等2 人與商棋公司於98年5 月27日達成和解，同意解除 97年5 月9 日之土地買賣契約，被告等2 人退還已收之1 億 2,142 萬5,000 元。
四、爭執事項：
㈠、系爭契約為委任契約或居間契約？契約之主體為何人？㈡、若為居間契約，原告得否請求居間報酬？居間報酬是否過高 ？
五、本院得心證之理由
㈠、原告為契約之當事人，原告與被告丙○○間之契約為居間契 約，並非委任契約：
⑴按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約。」、「稱居間者，謂當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約」民法528 條、第565 條分別定有明文。次按，民法第52 9 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約 之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定 ，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付 報酬之契約而言（民法第565 條）。是居間契約為勞務給付 契約之一種，其與委任契約不同者⑴居間之內容限於他人間 行為之媒介，且以有償為原則。⑵居間人報酬之請求，以契 約因其報告或媒介而成立者為限。⑶所支出之費用非經約定 ，不得請求償還（民法第568 條），從而居間契約之有關規 定應優先於委任契約之規定而適用。經查，被告丙○○簽署 承諾書「委託超營廣告公司承辦員甲○○小姐代售內湖區○ ○段85地號土地809.5 坪。上述案件成交後，本公司同意給 付超營廣告有限公司廣告費為成交總價百分之一，該廣告費 用於簽訂契約時即以現金乙次給付，恐空口無憑，特立此據 」（本院卷第10頁）、授權書「授權人丙○○、被授權人超 營廣告有限公司承辦人甲○○、授權事項：一出售本土地； 二售價為每坪150 萬元。三授權期間為97年5 月1 日至97年 6 月30日。」（本院卷第11頁）是當事人之一方為顯然為原 告而非甲○○，甚為明顯，而甲○○僅是原告公司之承辦人 員；雖契約載為廣告費用，惟民法第98條規定「解釋意思表 示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」被告 丙○○與原告間為一勞務服務性質契約，內容重在代為出售 土地，且成交後，被告丙○○並應給付報酬，性質上即屬居 間契約，而非委任契約。
⑵按居間契約為債權契約，惟當事人間受其拘束，因居間而成 立買賣之標的物，縱非居間契約委託人所有，居間人亦僅得 向委託人請求報酬。再按，由自己之行為表示以代理權授與 他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之 事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之 ，最高法院60年台上字第2130號判例參照。又按，代理人雖 未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能
對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之 事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明 示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理 。經查，系爭土地與原告間之承諾書、授權書均由被告丙○ ○一人出面簽定，並無被告乙○○簽名，其上亦無被告丙○ ○代理被告乙○○簽定居間契約之意旨，縱使出賣之不動產 係被告2 人共有，且事後被告乙○○亦同意出售而由丙○○ 代為與商棋公司簽定買賣契約，然其基於夫妻情分或其他理 由，於原告與被告丙○○訂約之時，被告乙○○並無任何行 為使原告認為被告丙○○為被告乙○○之代理人或乙○○有 意成為契約之當事人，是本件居間契約對於非委託人之被告 乙○○，仍無拘束力，居間契約存在於被告丙○○與原告間 ，應由被告丙○○負給付報酬之義務。
㈡、原告雖未違反調查義務，但居間報酬過高應予酌減： ⑴按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力，不得 為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行 能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」民法第567 條固 定有明文。而顯無支付能力之人指財產不足清償債務之人， 因其無法達成當事人契約目的，故明文禁止居間人對其居間 媒介。查原告主張係知悉商棋公司名下有數棟不動產，為宏 義公司之關係企業，亦涉足餐飲業，先前並曾出售內湖舊宗 路之土地，且第一次訂金即可支付1 億多元之現金，故認其 有購買系爭房地之意願及資力才居間媒介等情，業據提出建 物登記謄本、宏義公司網頁附卷。證人李宏銘即商棋公司總 經理到庭證述：當時因為認為貸款沒有問題，所以決定購買 系爭土地，因為地上有建物，銀行要求買下建物或拆除後才 同意貸款，因無法達成上開條件，且之後發生金融風暴，所 以銀行沒有核准貸款，因為公司其他資產亦有設定抵押，所 以無法以其他資產抵押借款，曾與被告丙○○協商合建或轉 賣，但是賣方都不同意，於98年4 、5 月間解除買賣契約， 因為本件交易最後是解除契約，沒有達到購買土地之目的， 且原告根本無法協助與賣方協商，均由自己與賣方協商解除 ，當初購買的很急促，認為給付給原告公司300 萬元報酬過 高，最後協議再給付80萬元等語明確在卷。但由當初訂金簽 收單可知，雙方如有一方違約，違約金為訂金之3 倍（本院 卷第154 頁），商棋公司給付之訂金為1 億1,300 萬元，承 諾違約給付3 倍違約金，顯見商棋公司亦有信心支付買賣價 款，由上觀之，商棋公司並非毫無支付能力之人，也確實有 意對系爭房地為投資，衡情，購買一定規模以上之土地向銀
行貸款給付價金乃為社會常情，商棋公司因無法順利貸款而 與被告合意解除契約，而銀行未能核准貸款亦非原告所得預 見，是被告辯稱原告未盡民法第567 條之居間人應盡之調查 據義務即調查買方有無履約能力及違反誠信原則，即無足取 。
⑵承諾書係約定以案件成交後給付報酬，並未約定以買賣價金 全部給付完畢時作為給付報酬之停止條件，則原告得請求給 付服務報酬之時點，應為買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時 ，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，被告既無權 解除系爭居間契約，依前開規定，系爭買賣契約於簽訂後雖 經解除，原告仍有權收取被告所給付之居間報酬。 ⑶系爭銷售契約所約定之報酬是否過高，法院得否酌減？原告 與被告丙○○於97年5 月1 日簽署承諾書、授權書，於97年 5 月9 日商棋公司與被告2 人簽署土地買賣契約書，則買賣 雙方對系爭買賣契約之標的內容、履行方式有意思表示合致 ，該買賣契約業已成立，則被告丙○○依前揭承諾書規定自 有給付服務報酬予原告之義務。惟按約定之報酬，較居間人 所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付 義務人之請求酌減之，但報酬已給付不得請求返還，民法第 572 條已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為 委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託 人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較， 係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院 酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益， 而對契約自由稍作限制。且受當事人之委託而為居間者，其 報酬之給付，仍有民法第572 條規定之適用，又委託人依該 條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式 為之。就本件而言，於兩造間之承諾書固然規定簽定契約時 ，賣方即被告即應按成交總價之百分之一計算服務報酬支付 予仲介人即原告，且縱使嗣後買賣契約經合法解除而未能繼 續履行，致未能完成該次買賣過戶、點交事宜，賣方即被告 仍應支付上開服務報酬予原告，惟本院審酌系爭房地交易價 額高達12億多元，以原告先前為仲介買賣雙方成交並訂立買 賣契約，原告從事之勞務行為僅為居間介紹，並無任何廣告 、行銷、帶看、協調雙方議價等行為，此為原告自承（本院 卷第183 頁背面），且雙方之買賣契約條件亦非原告提供專 業意見擬定，而是由代書負責擬定，嗣後因商棋公司無法取 得貸款時原告亦未提出任何協助買賣雙方繼續履約，且從本 件交易情形而言，原告知悉商棋公司有意購買系爭土地後向 被告丙○○報告締約機會，期間短短9 日工作日，除此之外
，原告並未提供任何勞務服務，依承諾書契約所約定按成交 價12億1,425 萬元之百分之一計算報酬即1,214 萬2,500 元 相較，認為原告為系爭買賣成交所付出相關成本、人事費用 甚低，並考量其未能完成該委託銷售契約本所欲達成之買賣 雙方完成交易之目的，且嗣後買方無法履約時，並未提供任 何服務使雙方目的達成，商棋公司亦認為原告取得報酬過高 ，則原告所付出勞務之價值，遠遠應不及於約定之報酬數額 1, 214萬2,500 元，參酌前述民法第572 條本文之規定，被 告丙○○請求本院酌減該約定之報酬數額，尚屬有據，而本 院斟酌上情後，認為原告所得向被告丙○○請求服務報酬， 以300 萬元計算為合理，是經被告丙○○為前述酌減報酬之 抗辯後，本院爰予酌減本件原告與被告丙○○間之服務報酬 為300 萬元。被告丙○○業於起訴前已給付完畢，是原告不 得再向被告丙○○請求居間報酬。
六、綜上所述，被告乙○○與原告並無居間契約關係存在，原告 與被告丙○○間居間契約之報酬經酌減為300 萬元，被告丙 ○○業於起訴前給付完畢，原告起訴請求被告乙○○或被告 丙○○給付居間報酬，為無理由。
乙、反訴部分：
壹、程序方面
一、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」民事訴訟法 第259 條定有明文。被告丙○○對於原告就同一承諾書及授 權書提出反訴，請求反訴被告給付受領之300 萬元，合乎上 開規定，兩造間紛爭一次解決，自應准許。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：....2.請求之基礎事實同一 者。3.擴張或減縮應受判決事項之聲明者。7.不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」，民事訴訟法 第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項分別定有 明文。本件反訴原告起訴聲明第1 項為：「反訴被告應返還 甲○○300 萬元及其自98年1 月1 日起至返還日止，按年息 百分之5 計算之利息，均由反訴原告代為直接受領。」嗣後 於99年6 月14日將第1 項聲明變更為如現在訴之聲明。反訴 原告聲明之擴張、縮減，顯係基於同一基礎事實，而擴張、 縮減應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結，依前開說明，其訴之變更自應准許，先予敘明。貳、實體方面：
一、反訴原告起訴主張：
㈠、反訴原告係委任甲○○代售土地，因反訴原告與商棋公司間 土地買賣契約於98年5 月27日無條件解約，反訴被告亦未為 系爭土地為任何廣告行為。就雙方間委任關係而言，甲○○ 並未代理成立買賣契約，也未盡民法535 條第2 項善良管理 人之注意義務，未掌握土地買賣契約買方商棋公司其實並無 履行買賣契約之能力（商棋公司無履約能力可由其曾拜託反 訴原告丙○○同意其轉賣系爭土地，並委請代書戊○○代為 兜售，惟對於出價不滿意而軟硬兼施要求解約退款之事實證 明），致買賣契約因買方逾期無力給付第二期以後之價金而 無條件解約（無條件解約係反訴原告丙○○秉持財去人平安 之觀念始同意之），即「事成」付酬之約定條件並未成就， 故依民法第548 條甲○○無約定之報酬請求權，反訴被告既 已收受反訴原告付給甲○○之300 萬元，並無正當合法之法 律權源，應依民法第179 條規定返還給甲○○，爰依民法24 2 條規定向反訴被告代位請求之。
㈡、聲明
1.先位聲明：反訴被告應返還甲○○300 萬元及其自起訴狀繕 本送達翌日起至返還日止，按年息百分之5 計算之利息，均 由反訴原告丙○○代為直接受領。
2.備位聲明：反訴被告應給付反訴原告300 萬元及自起訴狀繕 本送達翌日起至給付日止，按年息百分之5 計算之利息。 3.訴訟費用由反訴被告負。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
㈠、事後解約並不影響居間報酬請求權，最高法院49年台上字第 1646號判例著有明文，其餘理由均同本訴之主張，故反訴原 告請求無理由。
㈡、聲明
1.反訴原告之訴駁回。
2.反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
3.若受不利判決，請准於執行標的物拍定、變賣或物之交付前 預供擔保後，宣告免為假執行。
三、不爭執事項及爭執事項均同本訴。
四、本院得心證之理由：
按民法第179 條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存 在者，亦同。」次按，居間人於契約因其媒介而成立時，即 得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響， 最高法院49年台上字第1646號判例可資參照。查，反訴原告 與反訴被告簽署之承諾書係以案件成交後於簽訂契約時即應
給付現金，是並未以買賣價金全部受償完畢作為居間報酬之 給付條件，而反訴原告與反訴被告之居間契約並未解除，居 間契約之報酬經本院酌減為300 萬元，業如前述，是反訴被 告受領300 萬元報酬有法律上原因，且居間報酬不因買賣契 約解除而喪失，受領報酬於法有據，並不構成不當得利。又 受領報酬者，為反訴被告而非甲○○，是反訴原告向反訴被 告或甲○○請求返還300 萬元及遲延利息，均屬無據。五、綜上所述，反訴原告依不當得利之規定請求反訴被告返還30 0 萬元給甲○○，由伊代位受領或返還給反訴原告及遲延利 息，均無理由，應予駁回。
六、本訴及反訴原告之訴均為敗訴，其假執行之聲請，均失所附 麗，併予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
八、依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 9 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 14 日
書記官 林玫熹
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