返還價金
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,98年度,428號
SLDV,98,重訴,428,20100730,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第428號
原　　　告　建昱建設有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　王宏濱律師
被　　　告　甲○○
　　　　　　戊○○
上二人共同
訴訟代理人　陳雅珍律師
複代理人　　廖忠信律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國99年7 月20日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟伍佰叁拾捌萬元，及自民國九十八年年八月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰壹拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹仟伍佰叁拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告建昱建設有限公司前於民國98年8 月14 日，經由第三人久月房屋仲介有限公司（即東森房屋天母SO GO店，下稱久月公司）店長丙○○之居間仲介，與被告甲○ ○、戊○○就坐落臺北市○○區○○段3 小段209 、209-1 、210 、212 、212-1 等地號土地（以下各稱209 、209-1 、210 、212 、212-1 地號土地），及其上門牌臺北市○○ 區○○路2 段315 巷31號未辦保存登記建物（下稱系爭建物 ，以下與前述土地合稱系爭房地），簽立不動產買賣契約書 （系爭買賣契約書），作為開發建築房屋出售之用。兩造約 定總價金新臺幣（下同）1 億5,380 萬元，原告為此交付發 票人為原告公司負責人乙○○，發票日為98年8 月15日，受 款人為甲○○、票號為FA0000000 號、金額為1,538 萬元之 支票1 紙由被告甲○○受領，而該支票業經被告甲○○於同 月18日提示兌現（下稱系爭款項）。詎系爭土地因「榮一案 」都市計畫，設有同意提供變更範圍內30％之土地回饋之公 法上負擔，而被告甲○○（應為泉慶開發股份有限公司、戊 ○○之誤）亦已於簽約前之94年3 月1 日簽署同意書，惟簽 約時被告並未告知前開事項，並稱：系爭土地立即可供建築 使用等語。惟事經建築師向臺北市政府查詢系爭土地所在之 「榮一案」都市計畫書圖後，方才發現系爭土地中之209 、 210 、212 等3 筆土地，臺北市政府雖於96年12月15日公告



由「公園用地」變更為「住宅區」，但必須將指定應回饋之 道路用地土地捐贈臺北市政府後，始得申請建築，簽約時該 區尚未完成捐贈作業，無法核發建築執照。原告隨即委請丙 ○○協調，被告卻告知係因久月公司未清楚告知原告，不願 解除買賣契約退還系爭款項，原告遂於98年10月23日以存證 信函解除買賣契約，要求返還系爭款項，被告則於同月27日 以存證信主張該解約為不合法，原告未依約支付第2 期買賣 價金，解約沒收系爭款項做為懲罰性違約金。被告故意不告 知系爭土地有尚未完成指定捐贈作業，致無法立即申請建築 執照，確於土地通常效用有所減少，於市場上亦會影響買受 人意願及出價，而減損其經濟價值之瑕疵。為此，依民法第 359 條解除買賣契約，並依同法第259 條第1 款、第2 款規 定，請求被告返還已付之系爭款項等語，並聲明：㈠被告應 給付原告1,538 萬元，及自98年8 月18日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告係以不動產買賣及開發為專業，其對於購買 系爭土地後應如何開發、作何使用，被告無須瞭解，兩造訂 定系爭買賣契約時，被告並未保證系爭土地立即可作建築開 發使用。系爭土地中之209、210、212等3筆土地之使用分區 為住宅區，依臺北市政府都市發展局函覆，已可供開發建築 使用，無須待完成捐贈之不確定條件，而209-1、212-1等地 號土地之使用分區為「第三種住宅區」，且不在榮一案之範 圍內，申請建築僅需依建築相關法令辦理即可，無其他之條 件，系爭土地為住宅用地，非不能供作建築使用，何來之瑕 疵。另依系爭買賣契約書第15條第5 項約定，原告要求被告 配合辦理購買同小段211 、211-1 地號國有土地，作為整體 開發之用，是原告於買受時即已明知系爭土地無法立即供建 築使用，且榮一案於92年間，即已在臺北市政府網站、臺北 市政府公報及臺北市北投區公所辦理公告公開展覽，原告稱 其於申請建築執照前並不知悉榮一案需完成捐贈程序始得開 發一事，不足採取云云置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、經查
㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈系爭土地原屬被告暢曉燕與被告均擔任董事、總經理之第三 人泉慶開發股份有限公司（下稱泉慶公司）所共有，嗣於96 年7 月12日經泉慶公司將所有權應有部分移轉登記予被告甲 ○○。而被告則為夫妻關係，各有209 、209-1 、210 、21 2 、212- 1土地所有權應有部分各1/2 ，該等土地上有未辦 保存登記之系爭建物。




⒉被告甲○○於97年7 月31日簽立委託書，將系爭土地及記載 為第三人俊慶股份有限公司所有之系爭土地委由久月公司居 間銷售。嗣原告於98年8 月14日，經久月公司店長丙○○之 居間仲介，以被告甲○○、戊○○為共同出賣人，並由被告 甲○○代理被告暢曉燕，就系爭房地與原告簽訂系爭買賣契 約書，雙方約定總價金新臺幣（下同）1 億5,380 萬元，原 告並交付被告甲○○1 紙發票人原告公司負責人為乙○○， 發票日為98年8 月15日，受款人為甲○○、票號為FA000000 0 號、金額為1,538 萬元之支票1 紙，該支票業由被告甲○ ○於同年月18日提示兌現而取得系爭款項。
⒊209 、210 、212 地號土地之使用分區為住宅區，209-1 及 212-1地號土地則為第三種住宅區。
⒋209 、210 及212 地號土地位在臺北市北投區都市計畫通盤 檢討案內編號「榮一」案計畫（下稱榮一案）範圍內，該等 土地原編定為公園用地，經臺北市政府96年12月14日公告實 施之榮一案都市計畫書所實施之都市計畫，變更原都市計畫 編定上開土地為公園用地之使用分區為住宅區，計畫內容在 相關規定及說明欄內第2 點載明：「本區建築基地應將指定 應回饋之道路用地，全數移轉予臺北市所有後，始得申請建 築。」等語，另在內政部都委會決議欄內第2 點載明：「涉 及回饋部分，應由土地所有權人與市府簽訂協議書納入計畫 書中規定，以利執行，否則維持原計畫。」等語。而209 、 210 及212 地號土地，非屬榮一案應回饋臺北市○○○道路 用地土地，惟該等土地須待榮一案指定應回饋之土地，全數 移轉予臺北市政府後，始得申請建築。至209-1 、212-1 地 號土地則非屬榮一案都市計畫範圍內之土地，該計畫案對此 2 筆土地無特別規定。
⒌臺北市政府都市發展局就榮一案之辦理，係依都市計畫法第 19條規定，計畫擬定之公開展覽期間需舉行說明會並於臺北 市政府公告欄、北投區公所張貼公告，並刊登於臺北市政府 公報，計畫之發布亦將地點及日期登報，及在臺北市政府都 市發展局網站公告。其間92年辦理公告展覽期間，已於細部 計畫內敘明本區應回饋變更範圍內30％土地或換算等值樓地 板、停車空間或等值代金做為鄰里性公共設施之用，並應由 變更範圍內土地所有權人整合提出變更同意書並提供回饋土 地、樓地板面積、停車位、代金後，始得變更土地使欲區分 申請建築，否則仍維持為公共設施用地等語。
⒍原告曾於98年10月23日發函予被告，函文略載：被告聲明系 爭土地係住三土地可立即建築房屋並介紹鄰地併同建築... 買賣契約簽訂後，原告始知悉其中209 、210 及212 地號土



地係於96年12月14日經臺北市政府都市發展局公告由公園用 地變更為住宅區，另於97年3 月4 日公告為榮一案特定區土 地，應於都市計畫全區完成土地捐贈後，始得申請開發建築 ，目前該區尚未完成捐贈作業，無法核發建照，被告明知此 一瑕疵於契約成立前卻故意不告知，被告應負瑕疵擔保責任 ，原告主張解除契約並依不當得利之法律關係，請求被告返 還簽約款並賠償同額違約金等語。
⒎泉慶公司與暢曉燕曾於94年3 月1 日簽立同意書，上載：其 所有之209 、210 及212 地號土地，依92年6 月2 日及同年 月9 日臺北市政府公告公開展覽之北投區都市計畫通盤檢討 案主要計畫及細部計畫書圖之相關規定及說明，同意簽立此 書為變更同意書，及同意提供回饋變更範圍內30％之土地等 語。
⒏臺北市政府工務局於99年5 月7 日受理臺灣土地銀行股份有 限公司、劉麗珍申請依榮一案捐贈土地，所申請捐贈土地之 坐落，各為臺北市○○區○○段3 小段217-3 地號、北投區 ○○段4 小段453-1 、453-2 、458-2 、458-3 、458-4 、 458-5 、458-8 、458-9 、458-14、459-1 、459-2 、466- 1 、466-2 、467-1 、476-1 、477-2 、465-1 地號等18筆 土地。惟迄至本件言詞辯論終結時止，上開捐贈土地之申請 ，仍未完成全部手續。
㈡上開事實，且有不動產異動索引（本院卷第60頁以下）、委 託銷售契約書（本院卷第118 頁以下）、不動產買賣契約書 （本院卷第14頁）、土地使用分區證明書（本院卷第28頁） 、支票（本院卷第29頁、第32頁）、臺北市都市計畫書（本 院卷第38頁以下）、臺北市政府公告（本院卷第72頁）、同 意書（本院卷第117 頁）、臺北市政府都市發展局函（本院 卷第130 頁以下）、存證信函（本院卷第43頁以下）、臺北 市政府工務局新建工程處函（本院卷第141 頁）及公務電話 紀錄（本院卷第152頁）等，附卷可稽，均堪信為真實。四、茲原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而主張已為解除契 約之意思表示，並請求被告加計法定利息返還系爭款項，被 告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」；「買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354 條第1 項、



第359 條各有明文。是於特定物出賣之情形，物之出賣人應 擔保該物，依通常交易觀念，無不備同種類之物或契約約定 之預定效用、價值或品質之情事，否則即無有物之瑕疵，除 別有法律規定或當事人之特約外，出賣人即應負物之瑕疵擔 保責任。而物之瑕疵擔保責任規定，原則上固於危險移轉後 始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有 拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之 特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，為出賣人所不能 補正，或可補正而經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為 補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之 法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，倘出賣人並無不負 擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，買受人於斯時即得 依法解除契約或請求減少買賣價金，無待於危險之移轉。而 出賣人所負之物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民 法第355 條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生 ，有故意或過失為必要。
㈡本件買賣標的之系爭房地中，209 、210 及212 地號土地雖 經變更編定為住宅用地，但因位在榮一案都市計畫範圍內， 必待依該都市計畫案應回饋移轉予臺北市政府之土地辦理移 轉完畢後，方得申請建築使用等情，為兩造所不爭，且有前 述證據資料為證，足認209 、210 及212 地號土地得否依使 用分區編定申請建築，除其他法令限制外，尚繫於前述榮一 案全區完成土地回饋條件之成就與否，至209-1 、212-1 地 號土地之申請建築則不受此限制。再核計系爭土地中之209 、210 、212 地號土地之面積，各為361.87、115.83及73.9 6 平方公尺，合計為551.11平方公尺，所餘209-1 、212-1 地號土地之面積，則僅各27.28 、69.02 平方公尺，合計為 96.3平方公尺，而5 筆土地總面積為647.41平方公尺，即屬 榮一案範圍內之土地面積比例佔達85％以上，而行政管制致 買賣標的物之使用方法、範圍受限制或有被強制除處之危險 ，均屬物之瑕疵之態樣，上述面積比例之買賣標的土地受有 此項都市計畫管制條件之限制，已難謂無瑕疵，若使原告僅 得先就209-1 、212-1 地號土地進行建築開發，則勢必嚴重 影響整體開發之利用效益，建築面積、容積規劃之利益亦將 受重大減損，足認系爭契約買賣標的土地確有欠缺通常效用 之瑕疵。再兩造締約前，證人即居間仲介之丙○○已告知被 告甲○○：買方為建設公司，要買地蓋房子使用等語，被告 甲○○當場有提起隔壁33號或35號房屋有人來按門鈴，給被 告暢曉燕名片，找他們合建蓋房子，被告甲○○簽約時並將 名片交付給原告公司人員等語，業據證人丙○○到庭證述屬



實（本院卷第108 頁），益顯於兩造當事人間，系爭土地買 賣之預定效用，係為由原告於購得後立即用以申請建築房屋 使用，此即為契約之預定效用，而209 、210 及212 地號土 地因榮一案所定申請建築之條件未成就，自有契約預定效用 之欠缺為有物之瑕疵。雖證人丙○○並證稱：被告甲○○知 道他們（指原告）馬上要蓋房子，但只有表示土地可以蓋房 子等語（本院卷第108 頁背面），另證人即泉慶公司職員丁 ○○亦證稱：被告甲○○沒有當場表明土地馬上可以蓋房子 等語（本院卷第111 頁），但已足認被告亦知悉原告購買系 爭土地係為充為建築基地使用，而為契約之預定效用。證人 丁○○雖證稱：沒有印象原告買土地作何用等語（本院卷第 111 頁），但證人丁○○為泉慶公司之辦事職員，兩造簽約 過程中，因尚須準備資料、影印等事務，僅部分時間在場， 亦為丁○○、丙○○所證述相符，即不能因此據證被告抗辯 不知原告購地之預定用途一節可取。系爭土地中之209 、21 0 及212 地號土地有物之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，原 告因此瑕疵可能受上開不利益，主張解除全部契約，亦難認 有何顯失公平之處。又原告係於98年10月23日發函予被告為 解除契約之意思表示，雖臺北市政府工務局於99年5 月7 日 受理榮一案相關土地所有權人申辦捐贈土地回饋事宜，但時 間已在原告為解約意思表示之後，本不得據以回溯判認原告 解約為顯失公平。況上述土地之瑕疵，因榮一案土地回饋手 續尚未完成，即仍未除去或補正，原告因系爭土地中占85％ 以上面積比例之209 、21 0及212 地號土地有物之瑕疵，且 被告無從補正並於洽談後拒絕補正，原告因此依據民法第35 9 條規定，於98年10月23日發函予被告為解除契約之意思表 示，應認已合法解除契約買賣契約，該契約因此解除，被告 嗣後以原告未依約給付買賣價金為由解除契約，姑不論系爭 買賣契約約定之違約金是否過高，因該契約已經原告先此解 除，該契約已不復存在，自無更由被告主張解除而依約沒收 已付價金為違約金。至系爭買賣契約第15條其他約定事項第 4 項雖以手寫特別約定：賣方保證無申請指定建築線及建造 執照；同條第5 項約定：賣方配合辦理同地段211-1 、211 地號兩筆國有土地之申購。但被告如曾申請指定建築線或建 造執照，則將影響於原告買受後建照申請與建築規劃，購買 國有地則可圖取進一部擴大建築基地面積，增加利用效益， 但繫於能否購買取得不確定之情狀，被告就該部分亦僅有配 合義務，原告縱未能取得211-1 、211 地號土地所有權，因 系爭土地合計面積已達647.41平方公尺，具有相當之經濟規 模，原告非不能逕予建築開發，尚非可推論被告於購地後無



即行申請建築之計畫而欲養地待沽方為契約之預定效用，洵 無礙於上開判斷。
㈢次按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有 前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不 負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，民法 第355 條固有明文。惟所謂契約成立時，知其物有減少通常 效用之瑕疵，係指明確知悉買賣標的物有何具體瑕疵存在而 言，非泛指其已知悉物在效能或價值可能存在瑕疵。被告抗 辯原告係明知榮一案都市計畫內容，縱然不知亦屬重大過失 云云，業為原告所否認。參照臺北市政府雖以前述方式將榮 一案公告，但無證據顯示原告明確知悉，證人丙○○亦證稱 ：是在原告交付第二期款98年9 月15日前，由該公司建築師 向主管機關查詢才得知，簽約時我們有去調使用分區，得知 系爭土地是屬於第三種住宅區，所以依我們的認知，此個案 是可以建築的，介紹給原告有給他們相關資料，他們也認為 可以建築，之後因為榮一案才起爭執，如果知道有榮一案， 我們會告知，如果原告願意接受，他們就應負責等語（本院 卷第107 頁以下），堪認無論居間仲介或原告均係事後知悉 榮一案之內容，即原告締約時非明知系爭土地有上開瑕疵， 且原告為建築公司，而建築商人購地計畫儘速建屋出售，為 通常之預定效用，除有證據證明為明知者外，不能認為其有 預定申請建築需受一般建築法規、使用分區以外不確定條件 成就限制之認知，且若有明知，則土地效用因尚繫於不確定 之條件成就或期限之風險與成本，市場交易價格必有貶損， 購買價格亦當低於可立即申請建築之土地，然此系爭土地之 買賣價格，並無證據顯示低於當時、當地一般建築用地之賣 價，原告更於系爭契約第15條第4 項要求載明被告應保證無 申請指定建築線及建造執照，並據證人丙○○、丁○○證述 無誤（本院卷第109 頁面、第111 頁背面），更顯原告確實 不知系爭土地中之209 、210 及212 地號土地於榮一案都市 計畫規定之條件成就前，尚不得申請建築，被告抗辯原告為 建設公司應知悉榮一案之內容云云，要屬無據。而使用分區 為住宅區之土地，除自身受建築法令限制外，尚須待第三人 回饋政府土地或等值之樓地板面積、停車空間、代金後方可 申請建築之限制非一般所常見，原告縱為建設公司，於締約 前未加查詢得知，仍不能認係有何重大過失而不知，否則無 異課買受人於締約前即需先行完成一切建築規劃與具備全部 申請條件之注意義務，依據上開規定及說明，不能認為被告 可因此卸免瑕疵擔保責任。況被告甲○○不否認其知悉依據



榮一案必須待相關土地所有權人回饋土地後方可建築之事實 ，且證人丙○○亦證稱：為了簽約金，我有找甲○○，甲○ ○才稱之前土地變更發起人高明智有找他蓋章，因為土地本 來編定是公園用地，後來變更為住宅區，相關土地權利人必 須要做出回饋等語（本院卷第108 頁背面），且有前載泉慶 公司與被告暢曉燕所書立之同意書可證，被告甲○○亦到庭 稱：我有答應要簽等語（本院卷第114 頁），可知被告甲○ ○明知系爭土地中之209 、210 及212 地號土地有前述瑕疵 ，就此交易尚有重大影響之情事不予告知買受人，顯係故意 不告知，則縱認原告為明知或因重大過失不知瑕疵存在，被 告仍不能主張依民法第355 條法定免除瑕疵擔保責任之規定 免責。至原告為另謀解決途徑，而簽立讓渡同意書（本院卷 第136 頁）同意將系爭土地之購買權讓渡與第三人，然此係 於兩造爭執已生，且經丙○○建議下所為，不能認為原告有 免除被告瑕疵擔保責任之意思，且法無被告因此得不負瑕疵 擔保責任之規定，亦無從推論原告自始知悉系爭土地有前開 瑕疵存在，更不因此可認有民法第355 條規定之適用。 ㈣末按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領 之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之。」，民法第259 條第1 款、第2 款定 有明文。系爭買賣契約已經原告合法解除，依據上揭規定， 原告得請求被告自價金給付由被告提示支票兌現之98年8 月 18日起，附加利息償還，因兩造就此未約定利息，則依據民 法第203 條規定，即應按法定利息即年息5 ％計算，是原告 請求被告給付1,538 萬元，及自98年8 月18日起至清償日止 ，按年息5 ％計算之利息，於法即無不合。
五、從而，原告主張依據民法第359條、第259條第1款、第2款規 定請求被告給付如其聲明所示，為有理由，應予准許。六、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至兩造其餘攻擊 防禦方法，經本院悉予審酌後，任均無礙於本件之判斷，於 茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若



委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 2 日
書記官 何婉菁