臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度嘉簡字第987號
原 告
即反訴被告 簡欽春
訴訟代理人 張巧妍律師
反訴被告 簡啟翰
訴訟代理人 簡慶安
反訴被告 簡銘興
反訴被告
即本訴被告 簡武義
簡坤鉄
訴訟代理人 簡金生
反訴被告
即本訴被告 簡坤明
簡坤福
訴訟代理人 陳管
反訴被告
即本訴被告 簡芳德
訴訟代理人 簡陳粉
反訴被告
即本訴被告 簡武凱
簡武經
本訴被告
即反訴原告 洪吉雄
訴訟代理人 劉炯意律師
複代理 人 邱俊諭
陳中為律師
嚴天琮律師
反訴被告
即本訴被告 洪坤貴
簡景春
簡銘佑
訴訟代理人 簡嘉成
簡李淑偵
簡婷慧
反訴被告
即本訴被告 簡婷凰
兼上一人
訴訟代理人 簡婷慧
反訴被告
即本訴被告 簡嘉成
兼上一人
訴訟代理人 簡李淑偵
反訴被告
即本訴被告 詹簡碧華
簡茗惠
簡宛蓁
簡甫田
簡甫建
簡乙翊原名簡正林.
簡韻容
簡宏霖
鍾佳妤
簡文山
莊簡朔嬌
簡文涼
簡文清
簡文星
簡杏容
簡文專
簡文富
簡旭
蔡秋紅
簡君因
簡銘伸
簡懷
蔡文俊
蔡昆維
蔡幸純
蔡昆盛
蔡培東
蔡銘桐
蔡銘超
蔡秋珠
劉富財
劉素燕
陳簡秀霞
林簡尉
簡麗卿
受 告 知
訴 訟 人 許賀盛原名許朝前.
上列當事人間請求分割共有物事件，於中華民國99年7月29日經
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告簡李淑偵、簡婷慧、簡銘佑、簡婷凰、簡嘉成、詹簡碧華、簡茗惠、簡宛蓁、簡甫田、簡甫建、簡乙翊、簡韻容、簡宏霖、鍾佳妤、簡文山、莊簡朔嬌、簡文涼、簡文清、簡文星、簡杏容、簡文專、簡文富、簡旭、蔡秋紅、簡君因、簡銘伸、簡懷、蔡文俊、蔡昆維、蔡幸純、蔡昆盛、蔡培東、蔡銘桐、蔡銘超、蔡秋珠、劉富財、劉素燕、陳簡秀霞、林簡尉、簡麗卿等四十人應就其被繼承人簡套所有坐落嘉義縣大林鎮○○段內林小段二零八地號、地目建、面積零點零四八五公頃、同小段二零九地號、地目建、面積零點二二八零公頃，應有部分各十六分之三辦理繼承登記。
兩造共有坐落嘉義縣大林鎮○○段內林小段二零九地號、地目建、面積零點二二八零公頃、同小段二零八地號、地目建、面積零點零四八五公頃、同小段二一零地號、地目建、面積零點一四二一公頃應予合併分割，並應分割如附圖一所示：編號二部分面積六十三點七九平方公尺及編號七部分面積一五一點四四平方公尺分歸被告簡坤福取得；編號三部分面積五十八點五四平方公尺、編號五面積五十四點零八平方公尺及編號六面積一七九點零三平方公尺分歸被告簡坤鉄取得；編號四面積二三六點零三平方公尺分歸被告簡芳德取得；編號十面積一四八點三四平方公尺分歸原告即反訴被告簡欽春取得；編號十一面積六十四點五平方公尺及編號十五面積七二三點二六平方公尺分歸被告簡啟翰取得；編號十二面積一二二點零一平方公尺及編號十四面積一零零點一四平方公尺分歸被告簡武凱取得；編號十三面積二九八點七六平方公尺分歸被告簡武經取得；編號十九面積四零六點四二平方公尺分歸被告洪坤貴取得；編號二十面積四七二點六七平方公尺分歸被告即反訴原告洪吉雄取得；編號十六面積一零二點七二平方公尺分歸被告簡武義取得；編號十七面積二三四點五八平方公尺分歸被告簡景春取得；編號十八面積一二四點零三平方公尺分歸被告簡銘興取得；編號八面積一八零點四一平方公尺分歸被告簡坤明取得；編號一面積一零八點一四平方公尺及編號九面積三五七點一一平方公尺分歸兩造取得，當道路用，並按如附表一所示比例保持共有。
原告簡欽春、被告簡啟翰、簡坤鉄、簡坤福、簡芳德、簡武凱、簡武經、洪坤貴、簡景春、反訴原告洪吉雄各應補償如附表二所示金額，並由被告簡銘興、簡武義、簡坤明、簡李淑偵、簡婷慧、簡銘佑、簡婷凰、簡嘉成、詹簡碧華、簡茗惠、簡宛蓁、簡甫田、簡甫建、簡乙翊、簡韻容、簡宏霖、鍾佳妤、簡文山、莊簡
朔嬌、簡文涼、簡文清、簡文星、簡杏容、簡文專、簡文富、簡旭、蔡秋紅、簡君因、簡銘伸、簡懷、蔡文俊、蔡昆維、蔡幸純、蔡昆盛、蔡培東、蔡銘桐、蔡銘超、蔡秋珠、劉富財、劉素燕、陳簡秀霞、林簡尉、簡麗卿依如附表二所示金額受償。訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而 受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質 人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加 共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。 ，民法824之1條第2項定有明文。查本訴原告具狀聲請對系 爭209地號土地之抵押權人許賀盛（原名許朝前）告知訴訟 ，經本院送達告知書狀，受告知訴訟人許賀盛已收受告知訴 訟狀，但未表明參加訴訟，已生上開民法第824條之1第2項 第3款所定告知訴訟之效力，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，或 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第2、3、7款定有明文。查反訴原告聲明訴請 判決兩造共有坐落嘉義縣大林鎮○○段內林小段208地號、 地目建、面積485平方公尺土地、同小段209地號、地目建、 面積2280平方公尺土地、同小段210地號、地目建、面積142 1平方公尺土地准予合併分割（下稱系爭208等地號土地）， 嗣發現208地號土地原共有人即訴外人簡藻、簡武雄、簡木 沈及本訴被告簡旭、簡武義、洪吉雄、洪坤貴、簡坤明、簡 景春以贈與為原因將其應有部分，辦理所有權移轉登記予被 告簡坤鉄、簡坤福、簡芳德、簡武凱、簡武經、簡啟翰。20 9地號土地原共有人即訴外人簡藻、簡武雄、簡木沈、本訴 原告洪吉雄、反訴被告洪坤貴以贈與為原因將其應有部分， 辦理所有權移轉登記予被告簡武義、簡坤鉄、簡坤明、簡坤 福、簡芳德、簡武凱、簡武經、簡欽春、簡景春、簡啟翰、 簡啟翰；210地號土地原共有人即訴外人簡藻、簡武雄及反 訴被告簡旭、簡武義、簡坤鉄、簡坤明、簡坤福、簡芳德、 簡武凱、簡武經、簡景春以贈與為原因將其應有部分，辦理 所有權移轉登記予反訴原告洪吉雄及反訴被告洪坤貴、簡啟 翰並變更聲明訴請判決系爭208等地號土地准予合併分割， 業經反訴原告於民國99年5月6日及99年5月18日民事陳報狀 變更反訴被告。查反訴原告所為之變更，因請求之基礎事實 同一，且本件訴訟標的對於全體共有人必須合一確定，參諸
前開規定，應為法之所許。
三、復按當事人死亡，其繼承人於得為承受訴訟時，應即為承受 之聲明，他造之當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第 168條、第175條分別定有明文。查訴外人孫金聲於本件審理 期間之98年9月29日死亡，其第208、209地號土地之應有部 分所有權，應由本訴被告即反訴被告簡茗惠、簡宛蓁、簡甫 田、簡甫建繼承，是反訴原告聲明由簡茗惠、簡宛蓁、簡甫 田、簡甫建承受訴訟，於法有據，亦應准許。
四、被告簡銘興、簡茗惠、簡宛蓁、簡武義、簡坤福、簡武凱、 簡武經、洪坤貴、簡景春、簡銘佑、簡婷凰、詹簡碧華、簡 甫田、簡甫建、簡乙翊、簡韻容、簡宏霖、鍾佳妤、簡文山 、莊簡朔嬌、簡文涼、簡文清、簡文星、簡杏容、簡文專、 簡文富、簡旭、蔡秋紅、簡君因、簡銘伸、簡懷、蔡文俊、 蔡昆維、蔡幸純、蔡昆盛、蔡培東、蔡銘桐、蔡銘超、蔡秋 珠、劉富財、劉素燕、陳簡秀霞、林簡尉、簡麗卿、簡婷慧 、簡李淑偵、簡嘉成均經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，均核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依本訴原告 及反訴原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本訴原告主張：對系爭208等地號土地分割方案及鑑定報告 陳述略以：
㈠緣坐落209地號土地係伊與被告簡套、簡武義、簡坤鉄、簡坤 明、簡坤福、簡芳德、簡武凱、簡武經、簡欽春、簡景春、 簡啟翰、簡銘興等12人共有，各共有人之應有部分如後附表 三所示。其中共有人簡套於民國67年9月18日死亡，其應有部 分3/16應由其繼承人簡李淑偵、簡婷慧、簡銘佑、簡婷凰、 簡嘉成、詹簡碧華、孫金聲（已於98年9月29日死亡，由簡茗 惠、簡宛蓁、簡甫田、簡甫建繼承）、簡茗惠、簡宛蓁、簡 甫田、簡甫建、簡乙翊、簡韻容、簡宏霖、鍾佳妤、簡文山 、莊簡朔嬌、簡文涼、簡文清、簡文星、簡杏容、簡文專、 簡文富、簡旭、蔡秋紅、簡君因、簡銘伸、簡懷、蔡文俊、 蔡昆維、蔡幸純、蔡昆盛、蔡培東、蔡銘桐、蔡銘超、蔡秋 珠、劉富財、劉素燕、陳簡秀霞、林簡尉、簡麗卿等40人繼 承（下稱被告簡李淑偵等40人），惟尚未辦理繼承登記，爰 列其法定繼承人簡李淑偵等40人為被告，先訴請其等辦理繼 承登記為公同共有，再辦理分割。伊提出如附圖一所示之分 割方案中，伊以妻子即訴外人簡沈枝名義所蓋建之房屋及法 定空地坐落208、209地號土地，依建築法第11條第3項規定， 房屋之法定空地依法不得分割、移轉，並不得重複使用，伊 於使用執照申請基地配置含建築物、法定空地等共計深度為
15. 41公尺，得將伊所有建物深度至15.41公尺分歸伊所有， 即如附圖一編號10部分，分歸伊所有，以保留伊之法定空地 ，如因此超過伊持分者，就超過部分同意鑑價補償，且伊於 興建建物當時已取得當時土地共有人之土地使用權同意書， 亦經鈞院97年度嘉簡字第516號請求拆屋還地等事件判決駁回 反訴原告及反訴被告洪坤貴之請求。又系爭208等地號土地所 規劃之巷道，伊主張全體共有人均應按持分比例分擔，方為 公平，否則分得臨路、東邊及西邊之共有人如均表示無需由 該巷道出入通行，而不願負擔道路者，對需出入之其他共有 人並不公平。若依反訴原告所提出如附圖二所示之分割方案 ，則編號14分歸與被告簡武凱，則超過其簡易房舍之面積， 故無須保留過多空地與被告簡武凱，且被告簡武凱分得面積 超過其應有部分，若使被告簡武凱多分配土地，而不將附圖 二編號14北邊之空地分配給原告，會有所不公。 ㈡就有關鑑價部分，若系爭208等地號為合併分割，則208地號 、209地號及209地號土地應一併鑑價。至於鑑價報告之基準 地編號8，鑑估金額大概1坪約新臺幣（下同）30,000元，惟 本件系爭209地號土地曾透過歐亞不動產估價師鑑價，當時基 準地鑑價每坪10,000元，兩者相比較，相差大概3倍，然附近 土地交易狀況不熱烈，2年前價格應比現在好，故價格應往下 修正。且網路上查詢與系爭208等地號土地條件相同土地交易 價格，1平方公尺僅為3,200元，故鑑價報告結果有誤等語。 ㈢並聲明：1、被告簡李淑偵等40人應就系爭209地號土地，簡 套之應有部分3/16辦理繼承登記；2、請求判決如附圖一所示 之分割方案分割。
二、反訴原告主張：對系爭208等地號土地分割方案及鑑定報告 陳述略以：
㈠緣坐落208、209地號土地中之共有人簡套於67年9月18日死亡 ，各共有人之應有部分如附表三所示，而簡套之應有部分均 為3/16應由其繼承人簡李淑偵等40人繼承，應辦理繼承登記 。且系爭208等地號土地於兩造之先祖所共有，且早已分管使 用，雖共有人並非全部一致，但重疊性甚高，且超過1/3之共 有人同意合併分割。本訴原告於86年間取得209地號土地持分 ，但其建物部分佔用208地號土地，若未合併分割，顯與事實 及現況不符，有礙公平正義。208、209地號土地之共有人簡 套之繼承人眾多，且未建屋居住於系爭土地上，分配取得顯 有困難，故依民法第824條之規定，應為變價分割，將持分面 積分配給其他共有人，由其他共有人依價買之。依反訴原告 提出如附圖二所示之分割方案編號1、9為道路，因被告簡武 義、簡銘興、簡景春同意不經系爭208等地號土地出入，而係
經嘉義縣大林鎮○○段內林小段207地號土地出入，故不負擔 道路持分，而係由其餘共有人依系爭208等地號土地總面積持 分比例由其他共有人保持共有。
㈡有關鑑價報告，系爭208等地號土地於99年1月間相互移轉部 分持分，讓共有關係單純化，共有人間無找補，反訴原告僅 與被告洪坤貴、簡啟翰共有系爭210地號土地，如有找補應就 系爭210地號土地獨立鑑定及計算。系爭208地號土地面臨道 路，價值較高，209地號次之，210地號為裏地價值更低，但 鑑定意見卻全部皆依每平方公尺9000元計算持分單價，顯與 常情有違，且反訴原告取得之土地位置最偏僻，且面臨規劃 之道路僅有4公尺，應屬價值最低之區塊，但鑑定報告卻乘以 106.6899％，顯屬不當。鈞院曾委託歐亞不動產估價師聯合 事務所鑑定，該事務所於98年4月15日估價報告書鑑定每坪10 ,000元，與鈞院此次鑑定結果相差3倍，二者間顯然至少有一 方估價錯誤，鑑定結果顯有可議。
㈢並聲明：1、被告簡李淑偵等40人應就系爭208、209地號土地 ，簡套之應有部分3/16辦理繼承登記；2、請求判決如附圖二 所示之分割方案分割。。
三、本訴被告即反訴被告簡武義雖曾針對209地號土地提出分割 方案，但未對合併分割後系爭208等地號土地提出分割方案 或對於本訴原告或反訴原告所提之分割方案表示意見。四、反訴被告簡啟翰到庭陳述：附圖二、附圖三，共有人所多分 得土地部分，係因共有人以土地與他人交換之結果，分得結 果亦係依原本建物面積分配。而附圖二、附圖三其中編號16 、17、18部分為袋地，係因被告簡武義三兄弟主張不要開路 ，故成袋地，價格較低，若要由其他共有人找補不公平。且 系爭208地號、209地號、210地號土地應分別評估，應依原 本土地持分找補。依照嘉義縣大林鎮○○段內林小段433之 40號、433之12號、490之1號土地登記謄本，490之1號土地 依鑑定報告所載地目為乙種建築用地，惟依土地登記謄本所 載為水利用地，故鑑定報告未曾到現場看過，將農地當作建 地，433之12號土地鑑定報告第15頁交易價格為185萬元，惟 土地登記謄本上所載433之12號土地原所有權人於95年10月 13日被查封登記，尚未成交，且其土地上之房屋即嘉義縣大 林鎮○○段內林小段35建號建物建造日期為69年7月31日， 433之12號土地還比433之40號土地還在裡面，為同一時間建 築，為何價格會有差異，433之40號土地及433之12號土地上 建物未保留法定空地，若分得土地新建系爭房屋，則法定空 地價值豈非會加倍。嘉義縣大林鎮○○段內林小段93地號土 地交易日期99年3 月8日交易價格為1坪2萬元，此在馬路邊
的價格，鑑定報告比較標的價格偏高。
五、被告簡坤鉄、簡坤明、簡芳德、簡坤福、洪坤貴、簡婷凰、 簡婷慧、簡銘佑、簡武凱、簡武經雖曾於言詞辯論期日到場 ，但未為任何聲明或陳述。
六、本訴被告即反訴被告簡景春、詹簡碧華、簡茗惠、簡宛蓁、 簡甫田、簡甫建、簡乙翊、簡韻容、簡宏霖、鍾佳妤、簡文 山、莊簡朔嬌、簡文涼、簡文清、簡文星、簡杏容、簡文專 、簡文富、簡旭、蔡秋紅、簡君因、簡銘伸、簡懷、蔡文俊 、蔡昆維、蔡幸唇、蔡昆盛、蔡培冬、蔡銘桐、蔡銘超、蔡 秋珠、劉富財、劉素燕、陳簡秀霞、林簡尉、簡麗卿、簡李 淑偵、簡嘉成未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲 明或陳述。
七、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割 之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分 配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或 以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配 於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或 不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分 配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部 分仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1項至第4項 分別定有明文。查本訴及反訴原告分別主張系爭208地號、 209地號及210地號土地為兩造共有，共有人間並無不分割之 特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟兩造無法達 成協議分割等情，為兩造所不爭執，堪信屬實。次查系爭土 地既無不得分割之情形，共有人間亦無不分割之特約，又無 法達成協議分割，則本訴及反訴原告依上開規定請求裁判分 割，為有理由，應予准許。
八、次按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前 已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第 759條定有明文。故不動產之共有人中有人死亡時，於其繼 承人未為繼承登記以前，固不得分割該共有之不動產。但若 於分割共有物之訴訟中，請求該繼承人辦理繼承登記，併合 併對該繼承人及其餘共有人為分割共有物之請求，則向為實 務所允許（最高法院69年臺上字第1012號判例要旨參照）。 經查，系爭208地號土地為訴外人簡套、被告簡啟翰、簡坤
鉄、簡坤福、簡芳德、簡武凱、簡武經所共有，應有部分分 別為：訴外人簡套16分之3、被告簡坤福48分之5、被告簡坤 鉄、簡芳德、簡武凱各48分之6、被告簡武經48分之12、被 告簡啟翰48分之4；系爭209地號土地為原告與簡啟翰、簡武 義、簡坤鉄、簡坤明、簡坤福、簡芳德、簡武凱、簡武經、 簡景春、簡銘興及訴外人簡套所共有，應有部分分別為：訴 外人簡套16分之3、原告16分之1、被告簡武義2304分之104 、被告簡坤鉄2304分之188、被告簡坤明2304分之212、被告 簡坤福2304分之160、被告簡芳德2304分之188、被告簡武凱 2304分之184、被告簡武經2304分之184、被告簡景春2304分 之100、被告簡啟翰2304分之268、被告簡銘興2304分之140 。訴外人簡套於67年9月18日死亡，其應有部分應由其繼承 人即訴外人簡玉美、訴外人簡文義、被告詹簡碧華、訴外人 簡文川、訴外人簡文海、被告簡文山、被告莊簡朔嬌、簡文 涼、簡文清、簡文星、簡杏容、簡文專、簡文富、簡旭、訴 外人簡爾、被告簡懷、訴外人蔡簡換、訴外人劉簡敏、被告 陳簡秀霞、林簡尉、簡麗卿繼承。又訴外人簡文義於86年1 月29日死亡，其應有部分應由被告簡銘佑、簡婷凰、簡婷慧 、簡嘉成、簡李淑偵繼承。又訴外人簡文川於88年10月14日 死亡，其應有部分應由訴外人孫金聲、簡茗惠、簡宛蓁、簡 甫田、簡甫建繼承。又訴外人孫金聲於98年9月29日死亡， 其應有部分應由被告簡茗惠、簡宛蓁、簡甫田、簡甫建繼承 。又訴外人簡文海於82年5月5日死亡，其應有部分應由被告 簡乙翊、簡韻容、簡宏霖、鍾佳妤繼承。又訴外人簡爾於93 年1月5日死亡，其應有部分應由被告蔡秋紅、簡君因、簡銘 伸繼承。又訴外人蔡簡換於94年1月9日死亡，其應有部分應 由被告蔡文俊、蔡昆維、蔡幸純、蔡昆盛、蔡培東、蔡銘桐 、蔡銘超、蔡秋珠繼承。又訴外人劉簡敏於92年1月4日死亡 ，由被告劉富財、劉素燕繼承。然被告簡李淑偵等40人均未 辦理繼承登記，是本訴原告及反訴原告請求被告簡李淑偵等 40人就簡套所有系爭208地號、209地號土地應有部分16分之 3辦理繼承登記，洵屬有據。
九、關於系爭土地分割方案，本院斟酌如下：
㈠系爭208地號、209地號及210地號土地係呈不規則狀、北邊直 接面臨道路，土地上分別有被告簡坤福使用之RC磚造4樓住家 及磚瓦造平房住家，被告簡坤鐵之子使用之鐵皮屋平房住家， 被告簡金生使用之鐵皮屋平房住家，被告簡芳德使用之RC磚造 2層3樓房住家及磚木瓦造平房住家，被告簡金生使用之磚木瓦 造平房住家及RC磚造2樓住家，原告即反訴被告使用之RC磚造2 樓住家，被告簡啟翰使用之磚木瓦造平房住家及RC磚造3樓住
家，被告簡武義使用之磚造石綿瓦住家，被告簡武雄磚築木瓦 造住家，被告簡武凱使用之RC磚造2層樓住家，被告簡武經使 用之RC磚造2層樓住家，被告洪坤貴使用之RC磚造2層樓住家及 磚瓦造平房住家，及被告即反訴原告使用之磚瓦造平房住家，上情業據本院勘驗現場，並囑託嘉義縣大林地政事務所測製複 丈成果圖可稽。
㈡按法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分 之比例與實際是否相當，共有物之客觀情狀、性質、價格與經 濟價值、共有利、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係 等因素為綜合判斷，合先敘明。本院為決定分割方案，爰斟酌 ：
1、反訴原告所提出如附圖二所示分割方案，主張其中編號1、9 道路土地，被告簡武義、簡景春、及簡銘興係通行其他道路 未通行編號1、9道路土地，故不負擔道路持分云云，惟編號 1、9道路既為供公眾所通行，被告簡武義、簡景春、簡銘興 ，係系爭208等地號土地之共有人，當負擔此不利益，始屬 公平。況若依被告簡武義、簡景春及簡銘興所稱，因平日通 行其他道路，故不分攤編號1、9道路，則被告簡啟翰、簡武 凱及簡武經，所分得如附圖二如編號11、12、13部分，均面 臨道路，亦無需通行編號1、9道路，何以需分擔編號1、9道 路。又被告簡李淑偵等40人，未分得任何土地，何以應負擔 編號1、9道路。另參酌民法第824條第4項修正理由「法院為 裁判分割時，固應消滅其共有關係，然因共有人之利益或其 他必要情形，就共有物之一部，有時仍有維持共有之必要。 例如分割共有土地時，需保留部分土地供為通行道路之用」 ，本件附圖二編號9部分原即係供公眾通行之道路，有嘉義 縣大林地政事務所99年1月29日所繪製之複丈成果圖附卷可 稽。是以，本院認為共有人之利益，編號1、9既需保留供通 行道路使用，故應維持共有。從而被告簡武義、簡景春及簡 銘興係通行其他道路未通行編號1、9道路土地，故不負擔道 路持分云云，洵屬無據，顯不可採。
2、本訴原告所提出如附圖一之分割方案，主張伊以訴外人簡沈 枝即原告妻之名義，於系爭208地號土地及209地號土地上， 興建嘉義縣大林鎮內林里10鄰內林283號房屋（下稱系爭房 屋），經嘉義縣政府建設局核發七六嘉大鎮建使字第23號使 用執照，認應將附圖一其中編號10分歸伊所有等語。經查， 反訴原告曾就系爭208地號土地對本訴原告提起拆屋還地訴 訟，經本院97年度嘉簡字第516號，以系爭房屋經系爭208地 號土地之共有人超過三分之二，同意簡沈枝興建系爭房屋， 認簡沈枝係有權占有，而判決原告之訴駁回確定在案等情，
有本院97年度嘉簡字第516號判決附卷可稽。足認簡沈枝於 系爭208地號土地，興建系爭房屋，係經共有人同意，非無 權占有。又系爭房屋經嘉義縣政府核發使用執照，係一合法 建物，而系爭房屋使用執照，申請基地面積為143平方公尺 ，建築面積為77.85平方公尺，建蔽率為54.4%，法定空地面 積為51.9平方公尺，有嘉義縣大林鎮公所98年11月17日嘉大 鎮建字第0980013604號函附卷可查。系爭房屋之法定空地， 面積為51.9平方公尺，雖無法確定其所處位置為何。而反訴 被告簡啟翰亦辯稱，共有人所多分得土地部份，係因共有人 以土地與他人交換之結果，分得結果也是依照原本建物面積 去分配云云。惟系爭房屋之南面係空地、西面及北面皆為道 路、東面係被告簡啟翰之磚木瓦造平房住家，有嘉義縣大林 地政事務所99年1月29日複丈成果圖，在卷可稽。又系爭房 屋係因共有人之同意，始興建於系爭208地號土地，非無權 占有。況系爭房屋之南面土地係空地，無人興建房屋，倘將 系爭房屋之南面劃歸法定空地與本訴原告，無需拆除任何人 之建物，並可使原合法取得使用執照之系爭房屋，不因本件 分割共有物訴訟，法定空地短少，而成為違章建築。從而本 件本訴原告主張附圖一其中標號10部分分歸本訴原告所有等 語，為有理由，應為可採。
㈢綜上所述，為維護系爭208等地號土地利用價值及整體經濟效 益，本於公平原則，本院認系爭208等地號土地以附圖一方案 較佳，爰酌定如附圖一方案分割，判決如主文第2項所示。十、復按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定 有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害 關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有 人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其 價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。再者，共有物 之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在 於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分 得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘 分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一 分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低 之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付 金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本 旨（最高法院57年台上字第2117號、85年台上字第2676號判 例意旨參照）。本院囑託嘉義縣市鑑定估價聯誼會委由鄉城 不動產估價師事務所鑑定結果，認本訴原告簡欽春、反訴原 告洪吉雄、被告簡景春、洪坤貴、簡武經、簡武凱、簡啟翰
、簡芳德、簡鉄鐵、簡坤福應補償被告簡李淑偵等40人、簡 坤明、簡銘興、簡武義如附表二所示之金額。至本訴原告、 反訴被告簡啟翰及反訴原告雖以對鑑價部份基準地編號8鑑 估金額大概一坪有到30,000元，之前本件系爭209地號土地 曾有透過歐亞不動產估價師估價，當時基準地鑑價每坪10, 000元，兩者相比較，相差大概3倍，然附近土地交易狀況不 熱烈，兩年前價格應該比現在還好，價格應往下修正，且有 關鑑價報告之比價標的一、二、三即嘉義縣大林鎮○○段內 林小段433之40、433之12、490之1地號土地，其中490 之1 地號土地鑑定報告所載地目為乙種建築用地，惟依土地登記 謄本所載為水利用地，故鑑定報告未曾到現場看過，將農地 當作建地，而433之12地號土地，鑑定報告所載交易價格為 185萬元，惟土地登記謄本上所載433之12地號土地原所有權 人於95年10月13日被查封登記，未成交，且該土地上系爭房 屋35建號建造日期為69年7月31日，433之12地號土地比433 之40地號土地位置不佳，且其上建物為同一時間建築，為何 價格會有差異，而433之40地號土地及433之12地號土地其上 建物未保留法定空地，若欲以本件208等地號土地分割所得 之土地新建系爭房屋，則所分得之法定空地價值會加倍。另 鑑價報告所載如附圖一標號16、17、18所載為袋地，然編號 16、17、18形成袋地之原因，乃被告簡武義三兄弟所說不要 開路，今變成袋地，價格較低，反要求其他共有人找補不公 平，故系爭208等地號土地，每筆應分該評估鑑價、依原本 土地持分找補云云。惟查系爭208等地號土地，既經反訴原 告訴請合併分割，自應就合併分割後之整體經濟價值以觀， 自不得分別以每筆土地分別作為鑑定補償。又系爭208等地 號土地，雖部分共有人間另以其自有土地作為換地條件之用 ，然本件關於系爭208等地號土地，所有共有人間對於系爭 208地號土地，應如何補償，並無一定共識，自不宜以部分 共有人自訂之換地條件，作為本件補償之依據。又縱依反訴 原告所提如附圖二之分割方案，被告簡武義、簡景春及簡銘 興等人主張不分擔道路，以致渠等所得之地均為袋地，然鑑 價報告，係以共有人間因本件分割共有物，將分得土地之客 觀因素，作為判斷補償之依據，自不包括共有人之主觀因素 在內，然若依本訴原告所提出附圖一之分割方案，被告簡武 義、簡景春及簡銘興因需分擔道路，故所得之土地並非袋地 ，自無不欲分擔道路之人，因分得土地成袋地，反需由其他 共有人補償之疑問。而有關鑑價報告之比較標的二部分即嘉 義縣大林鎮○○段內林小段433之12地號土地及其上建物， 所載交易價格為185萬元，交易日期為99年6月17日，與土地
登記謄本及建物謄本所載所有權人未為變動等情有所不同， 然觀諸鑑價報告所載比較標的二之土地及其上建物交易日期 係99年6月17日，與本院言詞辯論期日（即99年7月29日）相 隔不久，或因所有權人尚不及辦理土地及建物移轉所有權登 記，以致土地及建物登記謄本所載所有權人迄今尚未變更。 又參諸鑑定報告所參考之比較標的一，係一面臨路，路寬8 公尺、比較標的二，係一面臨路，路寬6公尺、比較標的三 ，係一面臨路，路寬8公尺，均與基準地即標號6之一面臨路 條件相近，且均為同一供需圈內之近鄰地區，交通條件市場 去化條件均屬相當等情，有鄉城不動產估價師事務所99鄉城 嘉地簡字第728號函在卷可參。且鑑定人係參酌鄰近土地價 值，並審酌里鄰環境、交通情況、公共設施、發展潛力、面 積大小、地形地勢、臨路及使用效益等影響價格之因素，試 算本判決如附圖一所示之分割方案之各土地價值乙節，亦有 該不動產估價師事務所年99年7月99嘉院訴廖估字第0610號 估價報告書1份附卷可稽。是上開鑑定人據以鑑定之參酌數 據明確，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之 情事等其他一切情狀，堪認上開鑑定結果可資採憑。爰判決 如主文第3項所示。
十一、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，