臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄簡字第1030號
原 告 陳金河
被 告 葉俊卿
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年7 月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔二分之一；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告主張：兩造在民國95年3 月2 日簽訂租賃契約，由 被告承租伊所有門牌號碼高雄市○○○路86號1 樓房屋（下 稱系爭房屋），約定租期六年，即自95年3 月1 日起至101 年2 月28日止，租金約定如附表所示，按期間提高租金（下 稱系爭租賃契約），惟被告自96年3 月1 日起至98年2 月28 日止，每月短付新臺幣（下同）1,000 元，共短付24,000元 ，自98年3 月1 日起至98年9 月30日止，共短付21,000元， 98年10月份的租金欠繳28,000元，被告截至99年2 月23日止 ，總共積欠之租金為112,000 元，被告在99年2 月23日終止 契約後之99年2 月24日匯款45,000元，抵扣99年2 月租金28 ,000 元 ，剩餘欠款95,000元，已超過每月租金2 倍，伊於 99年1 月29日催告被告應於99年2 月22日前清償租金，逾期 未清償，即於99年2 月23日終止租賃契約，並請被告於99年 3 月1 日起遷讓交還房屋，然被告均未依期給付，爰依租賃 契約之法律關係，請求被告給付租金差額，及遷讓交還系爭 房屋，並給付相當於租金之不當得利等語。聲明：㈠被告應 給付原告95,000元㈡被告應遷讓交還房屋，並自99年3 月1 日起至交還之日止，按月給付原告28,000元之損害金。二、被告則以：兩造間租賃契約中雖約定租金按期調漲，然該約 定係因原告於簽約時欺瞞伊稱系爭房屋為商業區，騎樓外係 攤販區，伊信以為真，簽下租金調漲之租約，該逐年調漲之 租金約定並非有效，則原告所爭執之1,000 元至3,000 元之 租金調整金額，並非有效之契約內容，伊僅需繳納每月租金 應係25,000元，又伊就98年10月份之租金部份，伊已代原告 繳納10月份原告應繳納之租賃所得至國稅局，自98年11月、 12月起，伊亦扣除10% 原告該付未付的租賃所得，各匯款22 ,500 元 給原告，是伊並無欠繳任何租金，且系爭租賃契約
尚有伊於訂約時交付原告50,000元押租保證金可資抵償租金 ，被告自不得任意終止兩造之六年期定期契約等語置辯。聲 明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠兩造在95年3 月2 日簽訂租賃契約，由被告承租原告所有門 牌號碼高雄市○○○路86號1 樓房屋，約定租期六年，即自 95 年3月1 日起至101 年2 月28日止，租金約定如附表一所 示。
㈡被告於訂約時交付原告50,000元作為押租保證金，系爭租賃 契約約定押金不得抵房租。
㈢被告自96年3 月1 日起至99年2 月28日繳納租金之情形： ⒈自96年3 月1 日起至98年2 月28日止，每月以匯款方式繳納 租金25,000元，較合約記載之每月應付租金26,000元短付1, 000 元，合計金額共24,000元。
⒉自98年3 月1 日起至98年9 月30日止，每月繳納租金25,000 元，較合約記載之每月應付租金28,000元短付3,000 元合計 金額共21,000元
⒊98年10月未匯款給原告。
⒋98年11月、12月每月匯款繳納租金22,500元，較合約記載之 每月應付租金28,000元短付5,500 元，合計金額共11,000元 。
⒌99年1 月未匯款給原告，於99年2 月24日匯款45,000元，較 合約記載之每月應付租金28,000元短付5,500 元，合計金額 共11,000元。
㈣被告於98年10月間自行向國稅局繳納原告98年1 月至10月租 賃所得稅款25,000元，原告於98年11月13日以存證信函寄送 同日簽發票據號碼AP0000000 ，發票日期98年11月13日，票 面金額25,000元之支票經被告收執，但未經被告兌現。四、本件之爭點
㈠原告主張終止契約有無理由？原告請求被告給付租金95,000 元有無理由？
㈡若原告主張終止租賃契約有理由，原告主張被告應給付相當 於租金之不當得利，有無理由？
五、原告主張終止契約有無理由？原告請求被告給付租金95,000 元有無理由？
㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，
不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第 421 條、第439條、第440 條定有明文。 ㈡兩造就系爭房屋於系爭租賃契約中約定租期6 年，期間租金 陸續調漲如附表一所示，為兩造所不爭執，堪信為真實。然 就上開租金調漲部分，被告辯稱係受原告詐欺，始同意簽訂 陸續調漲之租金等語，為原告所否認。經查：證人張盛昌於 高雄地方法院檢察署98年度偵字第26428 號詐欺案件中固證 稱：商討承租事宜當日，伊有聽到被告說房子裡面是商業區 ，外面是攤販區等語，然亦證稱其餘細節伊不記得等語，有 上開案件不起訴處分書、高等法院檢察署處分書在卷可稽， 是尚無法遽以認定被告係受原告詐欺，而為意思表示。縱認 原告之行為該當詐欺行為，然因被詐欺而為意思表示者，表 意人應於發現詐欺後，一年內撤銷其意思表示，此觀民法第 92條、第93條之規定自明。被告自承於租賃之第二年起即發 現系爭房屋之狀況與原告於簽約時所述不同，且被告亦自斯 時起即拒絕依合約調漲金額繳納，即應即時撤銷前揭租金之 意思表示，其未於發現後一年內為之，兩造就系爭租賃契約 租金之約定，當為有效之約定，兩造即應受該約定之拘束。 故被告未能舉證係受詐欺而為租金金額之約定，亦未於發現 時起1 年內為撤銷之意思表示，即應按約定之金額繳納租金 。
㈢原告主張被告欠繳租金95,000元，已逾2 期租金之總額，得 依法終止租約等語，為被告所否認，辯稱1,000 元至3,000 元差額部份非有效約定，因此伊無庸給付，98年10月份租金 已代原告繳納稅款得主張抵銷，98年11月起亦將原告應繳納 之稅款自行扣除2,500 元，另押租金50,000元亦得扣抵租金 等語，經查：被告自96年3 月1 日起至98年9 月30日止，每 月均繳納租金25,000元，為兩造所不爭執，堪信為真實。而 被告於98年10月間未受原告委任代原告繳納25,000元之稅款 ，雖違反原告之意思，然係為原告盡公益上之義務，依民法 第17 6條第2 項規定，仍得請求原告償還上開費用。是被告 於代原告繳納稅款時，取得對原告之債權，依法為抵銷後， 被告於98年10月當月之租金債務僅餘3,000 元。至原告雖以 存證信函簽發支票交付被告，然不影響被告可得抵銷之權， 是被告辯稱98年10月之租金已繳納25,000元，尚屬可採。又 按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明 文。而土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖 僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一
之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號 判例意旨參照）。司法院院解字第4005號解釋之解釋文固載 明「定期租賃契約無土地法第100 條之適用」，最高法院37 年上字第7729號判例意旨則為「土地法第100 條規定，實應 解為不包含定有期限之租賃契約在內」，惟該解釋文及判例 意旨僅陳明定期租賃契約不能「直接適用」土地法第100 條 之規定，並不排除有「類推適用」之明文，即不得據此逕認 土地法第100 條第3 款不能類推適用於定期租賃契約。本件 兩造間之租賃契約為定有期限之租賃契約，揆之上開說明， 原告以被告遲付租金為由終止系爭租約，仍應適用民法第44 0 條第1 、2 項及類推適用土地法第100 條第3 款之規定， 先以押租金抵償後始得累計未積欠之租金金額，參以兩造所 簽訂之租賃契約書第5 條規定「乙方應於訂約時，交於甲方 50,000元作為押租保證金…」，有租賃契約書乙份附卷可佐 ，堪認被告已有交付50,000元之押租金與原告，則被告所交 付之押租金仍可抵償50,000元。至被告雖辯稱伊自98年11月 起，得依所得稅法第88條之規定，按月依扣繳率扣取稅款2, 500 元等語，然被告並非所得稅法第88條第2 款所定之機關 、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者，而無該條文 之適用，又兩造於合約中並未約定原告應繳納之所得稅款， 應由被告代為繳納，則被告自不得擅自於98年11月起，自行 於租金中扣款2,500 元。是被告自96年3 月起至99年2 月止 ，積欠租金為20,000元（計算式：1,000 ×24＋3,000 ×8 ＋5,500 ×4 －50,000＝20,000）。而截至99年2 月止，被 告積欠原告租金為20,000元，尚未達2 期租金56,000元，則 原告尚不得於99年2 月間終止租約，收回房屋。又原告主張 被告應給付租金部份，因押租金係系爭租賃契約所定之擔保 金，且兩造租約尚未終止已如前述，則於租賃契約存續中， 押租金仍有其擔保之作用，故計算被告應給付原告之租金差 額部份，當予以扣除，是原告請求被告給付租金差額70,000 元部份為有理由。
六、從而，本件原告起訴請求被告給付70,000元，依法洵屬有據 ，自應予以准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 又本件原告勝訴部分，為適用簡易訴訟程序而為被告敗訴之 判決，爰依職權宣告得假執行，並依職權宣告被告如以主文 第4 項所示之金額，為原告預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明 。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並依同法第87條
第1 項之規定，確定第一審訴訟費用額如主文第3 項所示。中 華 民 國 99 年 8 月 4 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 謝文嵐
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起20日內，以書狀敘述理由，向本庭提出上訴。
書記官 李梅芬
中 華 民 國 99 年 8 月 4 日
附表：
┌──┬─────────────────┬──────┐
│編號│租 賃 期 間 │租金約定 │
├──┼─────────────────┼──────┤
│ 1 │95年3 月1 日起至96年2 月28日止 │每月25,000元│
├──┼─────────────────┼──────┤
│ 2 │96年3 月1 日起至98年2 月28日止 │每月26,000元│
├──┼─────────────────┼──────┤
│ 3 │98年3 月1 日起至100年2 月28日止 │每月28,000元│
├──┼─────────────────┼──────┤
│ 4 │100 年3 月1 日起至101 年2 月28日止│每月30,000元│
└──┴─────────────────┴──────┘