臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第二二九三號
原 告 陳牡丹（即祭祀公業陳榮發管理人）
被 告 午○○
訴訟代理人 巳○○
訴訟代理人 辰○○
被 告 Ｌ○○
癸○○
訴訟代理人 Ｇ○○
被 告 丁○○○
庚○○
己○○
辛○○
壬○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 Ｅ○○
Ｋ○○
丑○○○
甲○○
訴訟代理人 Ｆ○○
被 告 寅○○○
未○○
訴訟代理人 卯○○
被 告 酉○○○
Ｃ○○
子○○
訴訟代理人 Ｂ○○
被 告 黃○○
訴訟代理人 Ａ○○○
右當事人間調整租金等事件，本院判決如左：
主 文
被告午○○、被告巳○○、被告Ｌ○○、被告癸○○、被告Ｇ○○、被告丁○○○、
被告庚○○、被告己○○、被告戊○○、被告辛○○、被告壬○○、被告Ｅ○○、被
告Ｋ○○、被告丑○○○、被告甲○○、被告Ｆ○○、被告寅○○○、被告未○○、
被告酉○○○、被告Ｃ○○、被告子○○、被告黃○○等應各依附表「給付金額」欄
所示之金額給付原告，並自民國九十年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。
被告午○○、被告巳○○、被告Ｌ○○、被告癸○○、被告Ｇ○○、被告丁○○○、
被告庚○○、被告己○○、被告戊○○、被告辛○○、被告壬○○、被告Ｅ○○、被
告Ｋ○○、被告丑○○○、被告甲○○、被告Ｆ○○、被告寅○○○、被告未○○、
被告酉○○○、被告Ｃ○○、被告子○○、被告黃○○等向原告承租坐落台北縣深坑
鄉○○○段深坑子小段第二一八之三地號面積四六八平方公尺之土地，應各皆自民國
九十年十一月十三日起，調整年租金如附表「調整後年租金」欄所載。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如附表編號第八號、第十號、第十一號、第十二號、第十三號、第十四
號「給付金額」欄所示部分得假執行；但被告Ｋ○○、被告甲○○、被告Ｆ○○、被
告寅○○○、被告未○○、被告酉○○○如於假執行程序實施前以附表「擔保金額」
欄所示金額，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項、第二項所示。
貳、陳述：
一、坐落台北縣深坑鄉○○○○段第二一八之三地號土地（下稱系爭土地）係屬原告 祭祀公業陳榮發所有，陳牡丹為管理人，系爭土地於民國七十二年間出租予承租 人錢秋義等十七名（即起造人）供建屋之用，約定每月租金新台幣（下同）一千 元，為期二年，起造人即於前開土地起造門牌號碼即台北縣深坑鄉○○街（已改 編為北深路二段）一九三號、一九五號、一九七號、一九九號皆為一至五樓之房 屋，共二十戶，惟承租人等從未繳納租金，租期屆滿，承租人仍續予使用承租之 基地，現仍有不定期租賃關係存在。
二、按租地建屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時即已 同意租賃權得隨建物移轉於他人，最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八 年台上字第二二七號判例意旨參照。被告等人分別為前開房屋現在所有權人或起 造人（即原租約之承租人）或起造人之繼承人，承前實務見解，其等與原告間已 有租賃關係存在，原告爰依租賃關係請求被告等給付起訴前五年內之租金，其金 額如附表「給付金額欄」所示。
三、次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法 第四百四十二條定有明文，基地租金以不超過基地申報總價年息百分之十為限， 土地法第一百零五條、第九十七條第一項定有明文，系爭土地位處深坑鄉最熱鬧 繁榮之處，每月一千元之租金實屬太低，實有調整增加租金之必要，原告爰依前 揭規定，主張應以系爭土地申報總價年息百分之十為適當，即增加為每年租金為 三十八萬五千六百三十二元（即八十九年申報地價每平方公尺八千二百四十元， 乘以四六八平方公尺，乘以百分之十）。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）被告等雖對受讓前述建物所有權無爭執，惟卻以伊等係向建商錢秋義訂約買受 建物暨其土地持分，價金已交付錢秋義，建商與原告合建，建商已向原告買受 土地、租約係原告偽造云云置辯，認未有租賃關係存在。然查，前揭建商與原 告有合建或土地買賣關係之主張，業經原告否認，被告等未能舉證以實其說， 被告等或其前手之不動產買賣契約係與建商簽訂，要難執此對抗原告，被告等 所辯即不足採。再被告等也自承至今未取得系爭土地所有權狀，亦未有土地所 有權登記，茍非租約上之承租人於七十二年間確係為建屋之用向原告承租，並 於同年取得建照、七十三年間建竣取得使用執照，則被告等之建物占用原告所
有之基地有何法律上正當之權源？況租約之承租人印文與建照申請書上之印文 以肉眼比對甚為相符，足見租約之真正不容置疑，被告等空言否認租賃關係， 甚無足取。
（二）被告Ｇ○○辯稱係伊父親陸耀先生前由法院強制執行程序承受建物，主張對系 爭土地無租賃關係，惟強制執行法上之拍賣亦為買賣之一種，承前所述，自應 繼受該租賃關係。
（三）被告雖辯稱原告先前於六十九年間出賣系爭土地予訴外人Ｉ○○，嗣Ｉ○○跳 票由錢秋義接手，並舉鈞院七十八年民執地字第六一三六號強制執行事件之「 陳金龍聲明書」辯稱原告不可能與錢秋義訂立租約云云，惟所謂原告將土地出 賣Ｉ○○，由錢秋義接手之說，原告否認之，該所謂「陳金龍聲明書」係私文 書，原告亦否認之，退步言，該聲明書亦未提到告將土地出賣錢秋義，足見被 告所辯，不足採。
（四）原告於八十九年間向深坑鄉公所聲請調解，係因系爭土地數十年由被告等之建 物占用，地租極其低微，地價稅卻由原告負擔，原告希能與被告協調，或者將 土地以合理價格出賣被告等，以終局解決此種現象，調解當日雙方對土地價格 亦多所討論，尚非被告所稱原告未主張租賃關係，況被告當中先前亦曾向鄉公 所聲請調解，惟相對人皆無原告，可見被告等亦認無權向原告請求辦理土地所 有權過戶。
五、綜上所述，兩造間就系爭土地現仍具不定期租賃關係存在，請求被告等依租賃關 係給付起訴前五年內之租金及增加租金。
三、證據：提出土地登記謄本影本一份、租約影本一份、建築執照及建物謄本一套、 起訴即原承租人吳清白、高心智、顏榮慶等三人之繼承系統表及繼承人戶籍謄本 一套、照片三紙等件為證。
乙、被告方面：
被告Ｌ○○、Ｅ○○、Ｋ○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲 明或陳述。被告Ｃ○○、子○○未於最後言詞辯論期日到場，據其等之前與其餘 被告之聲明和陳述如次：
Ａ、被告巳○○、
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：我們沒有向原告承租土地，我們買的時候，是土地、房屋一起買的，建商 已經死亡，但既已購買，當包括土地在內。
Ｂ、被告Ｇ○○、癸○○：
壹、聲明：駁回原告之訴，如為不利判決，願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：
一、被告Ｇ○○所有座落於台北縣深坑鄉○○街一九三號四樓、一九五號一樓、一九 五號四樓三戶連同前出售予癸○○之深坑街一九五號三樓之房屋共四戶，係鈞院 八十四年度民執黃字第四二六九號之返還消費借貸強制執行案件之標的，被告Ｇ ○○之先父陸耀先以債權人之身份，與債務人錢秋義之繼承人錢倩芬等十三人因 民事訴訟勝訴，經將該債務人所有之不動產公開拍賣多次，因無人應買經奕陸耀 先承受在案，此有鈞院之不動產權利移轉證明可資證明。
二、原告於起訴狀內所述系爭土地於七十二年間出租予錢秋義等十七名（即起造人） 供建屋之用，並非事實。原告前於八十九年二月間向台北縣深坑調解委員聲請調 解係以系爭土地於七十三年六月七日完成建物，現對造人等居住至今產權不清， 因十餘年來地價稅之負擔，請被告等出席解決糾紛根本無關租賃可得明證。三、原告同意錢秋義等建屋及取得建築執照及使用執照，係因原告於六十九年十一月 五日將系爭土地售予Ｉ○○，嗣Ｉ○○跳票由錢秋義接手，有關土地出售之事實 ，有原告前管理人陳金龍於七十九年四月間復鈞院七十八年度民執地字第六一三 六號之聲明可得明證，而錢秋義於七十八年六月一日死亡，以致土地產權懸宕， 座落在系爭土地之二十戶房屋原應有屋有地，因原告一昧拖延，均未能取得土地 產權及持分，實屬不幸。
四、誠如原告所述現地方繁榮交通便捷，地價騰貴，而原告竟不顧事實真相主張租賃 關係，有失公允，試問，如果真有租賃為何原告之前管理人陳金龍終其一生，從 未主張，足見產權糾紛與租賃無關，而原告之新管理人陳牡丹行使權利未依誠實 信用方法，係以損害被告為主要目的，顯有背善良風俗，應屬無誤，其不實陳述 ，損害被告等權益等，被告等正廣蒐集事證，一俟完成將提刑事告訴。五、按無權占用他人土地，可獲得相當於法定租金之利益，固為社價通常之觀念，最 高法院亦迭著有判例，然被告之房屋在原告系爭土地之上，並非無法律上原因而 受利益，因被告之前手建商錢秋義有付錢給原告之前管理人陳金龍，此為眾所週 知之事實，原告前年在深坑鄉調解委員會調解時亦未爭執，各被告付出相當對價 ，僅取得房屋所有權，而未取得土地所有權之持分，而受有損害。六、被告經向新店地政事務所請領原告系爭土地之舊登記簿謄本，顯示系爭土地係三 十六年七月一日時總登記，六十九年九月十五日變更管理人為陳金龍，此與被告 前呈之證物證明原告將土地售予Ｉ○○時相符，土地面積為五百五十四平方公尺 。同一證件顯示該土地於三十八年設定有地上權以建築改良物為目的，地上權人 分別為陳金龍及陳林扁。有關地上權於七十三年十二月四日拋棄，又於七十四年 十一月二十五日聲請錯誤，登記原因為七十四年九月清償，此點亦與建商錢秋義 起造之二十戶房屋完成登記日期七十三年六月七日相符，因建物完成後，建商錢 秋義即催促原告前管理人陳金龍辦理土地分割，而根據經驗法則，地上權人係由 錢秋義處獲得清償，因而塗銷地上權登記，對原告祭祀公業殊無清償之情理，而 此時土地遭原告分割成兩筆，系爭土地面積縮減為四百六十八平方公尺。七、原告於七十九年另案向鈞院諉稱：「錢秋義是何人我們不得而知」等語，係因錢 秋義已於七十八年六月一日死亡，原告誤以為恐無對證，十餘年後，原告又因前 管理人陳金龍亦死亡，而罔顧事實，無端興訟，前後矛盾，從而原告之訴顯無理 由。
參、證據：提出本院八十五年一月五日北院八四民黃四二六字第三五五號不動產權利 移轉證書影本一份、原告聲請調解書影本、原告復法院函文影本、錢秋義死亡除 戶戶籍謄本
Ｃ、午○○、庚○○、未○○、酉○○○、Ｃ○○、子○○。：壹、聲明：駁回原告之訴，如為不利判決，願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：
一、原告前管理人陳金龍同意錢秋義等建屋，從簽訂房屋暨基地預定買賣契約書至後 續土地糾紛多次調解，前二者皆合稱待建物完工，土地暨建物直接過戶至被告等 。
二、原告呈鈞院租賃契約書，起造人名冊與後續多次土地糾紛調解之起造人名冊上用 印完全不同，且無簽約日期，更與錢秋義簽名用印於被告房屋暨基地預定契約書 及土地糾紛調解收據完全不符，原告涉嫌偽造文書，至為明顯。三、錢秋義於七十八年六月一日死亡後，原告前管理人陳金龍屢藉故拖延土地產權過 戶予被告等直至過世，試問如果真有租賃，為何原告前管理人陳金龍終其一生， 從未主張。陳金龍更於七十九年四月九日再應此土地糾紛，至鈞院民事庭筆錄堅 稱不知錢秋義是何人？完全不知。今原告現任管理人陳牡丹卻提出鈞院與錢秋義 租賃契約書建屋及錢秋義等起造人名冊，兩相對照足證原告前後任管理人以詐術 假造偽證，謀取不法之財，至為灼然。
四、另原告與被告係鄰居與舊識，平日雙方即有往來，起造建物時被告酉○○○更受 僱於工地，職挑沙石苦工，屢見錢秋義以被告等房地款轉付原告前管理人陳金龍 ，並請陳金龍用印，然當時被告等智識程度低落，或不識字，大都為樸實務農、 村婦，完全不諳法律，原告卻一再利用與建方債務不清，圖謀不法之財，一昧拖 延土地產權過戶，被告等未能取得產權，實屬不幸。五、起造當時深坑鄉建物四周皆為稻農田，一片蕭然，土地市價低微，被告等每單位 建物僅二八點五坪，土地持分僅五點七坪，兩者總價合計高達一百二十萬元，此 價款豈容原告辯稱被告等只買建物，再者原告於九十年八月二十三日更於鈞院新 店簡易庭在庭上堅稱未向錢秋義與被告等收取分毫，但建方卻能於原告土地上施 工建屋為時多年，以上諸證，本於經驗法則與邏輯推理，足證原告所述不實，有 背常理。原告所訴顯無理由，請駁回原告之訴。參、證據：提出房屋暨基地預定買賣契約書影本、原告所呈租賃契約書、起造人名冊 、數次土地糾紛調解書及收款收據等影本、原告前任管理人陳金龍在法院民事庭 筆錄影本等件為證。
Ｄ、被告丁○○○、己○○、戊○○、辛○○、壬○○：壹、聲明：駁回原告之訴，如為不利判決，願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：被告所有之房屋係向建商購買，此當然包括土地在內，因而被告與原告間 沒有租賃關係，是建商與原告之間沒有辦理土地過戶，豈能向被告要求地租。Ｅ、被告未○○、酉○○○：
壹、聲明：駁回原告之訴，如為不利判決，願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：被告與原告間無土地租賃關係，原告如果沒有拿到Ｉ○○的土地價金，為 何會讓建商蓋房屋，原告偽造文書，兩造間沒有租賃關係存在，我們已支付金錢 買房屋及土地。
Ｆ、被告丑○○○、甲○○、Ｆ○○、寅○○○壹、聲明：駁回原告之訴，如為不利判決，願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：
一、以前陳牡丹不是合法管理人，當時應是陳金龍才是管理人，而且陳金龍已經把土 地賣給建商Ｉ○○，後者再去找錢秋義合建，原告已經出售土地，就沒有權利再
向我們請求給付租金。
二、原告起訴請求被告給付租金，但被告Ｆ○○部分起造人楊清標是一九九號五樓， 但楊清標已經過世，繼承人為黃友雄、Ｈ○○及Ｉ○○，該五樓不是我的，原告 不告這些人，卻來告我們，而一九九號一樓我有一半權利，另外一半是顏榮慶， 顏已經過世，Ｊ○○及Ｈ○○已經把房子二樓、三樓賣給我們，一九九號五樓及 一樓都是空房子，還沒有使用過，一九七號一樓也不是我的。參、證據：被告Ｆ○○提出Ｉ○○清理債權會議紀錄影本一份為證。Ｇ、被告黃○○：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：被告黃○○所有之房屋，為Ｉ○○用以抵償其積欠黃○○一百七十萬元債 務而移轉，此亦經法院公證在案，如果有糾紛，應係原告與Ｉ○○間之關係，被 告黃○○與原告間無租賃契約關係存在。
參、證據；提出原告前管理人陳金龍開立與Ｉ○○收據影本、房屋稅繳款書影本等件 為證。
理 由
壹、程序方面：
一、本件被告Ｌ○○、Ｅ○○、Ｋ○○、Ｃ○○、子○○未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之追加無異議，而 為本案之言詞辯論者，視為同意追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項前段、 第二項定有明文；本件原告起訴時原無對被告黃○○起訴，嗣於訴訟進行中，另 追加起訴被告黃○○，復經黃○○委任訴訟代理人Ａ○○○於最後言詞辯論期日 辯論，因此，被告黃○○對追加其為本件被告並無異議而為言詞辯論，本件併以 其為被告而判決。又原告對被告Ｆ○○、甲○○、寅○○○等與他人人共有而未 辦理保存登房屋，於訴訟進行中更正上開三人起訴範圍如附表編號第十號、第十 一號、第十二號所示，要為更正事實上之陳述，無礙於被告之防禦及訴訟終結， 合於民事訴訟法第二百五十六條更正陳述非屬訴之變更規定，爰按其變更後陳述 審酌。
三、原告原起訴請求被告Ｄ○○、玄○○、乙○○○、宇○○、地○○、戌○○、宙 ○○、亥○○、申○○、天○○、Ｍ○○、丙○○，嗣原告撤回對上述被告之起 訴，另原告於最後言詞辯論時，再撤回被告Ｋ○○與被告玄○○等九人對台北縣 深坑深坑街一九七號一樓、四樓建物部分之租金及調整租金之訴，合於民事訴訟 法第二百六十二條第一項訴之撤回之規定。
貳、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張：系爭土地為原告祭祀公業陳榮發所有，於七十二年間出租予 承租人錢秋義等十七人供建屋使用，約定每月租金一千元，為期二年，起造人即 於系爭土地起造門號碼即台北縣深坑鄉○○街（已改編為北深路二段）一九三號 、一九五號、一九七號、一九九號皆為一至五樓房屋，共二十戶，惟承租人從未 繳納租金，租期屆滿，仍有承租人繼續使用基地，現仍有不定期租賃關係存在，
被告等為前開房屋之所有人，應支付基地租金，爰依租賃關係請求被告等給付起 訴前五年內如附表一所示之租金，又因系爭土地位處深坑鄉最熱鬧繁榮之處，每 月一千元租金過低，有調整增加租金之必要，另依民法第四百四十二條規定請求 判決按系爭土地申報總價年息百分之十即三十八萬五千六百三十二元，各被告應 負擔之金額如附表二所示等語。
二、原告主張之事實，業據其提出系爭土地登記謄本影本、錢秋義等十七人與原告前 管理人簽訂之租賃契約書影本、系爭土地上之建築執照與建物謄本影本、照片三 張等件為證，上述土地登記謄本記載系爭土地計四六八平方公尺、為祭祀公業陳 榮發所有、管理人陳牡丹等情，前開租賃契約書記載：「祭祀公業陳榮發、管理 人陳金龍（以下稱甲方），建方代表人：錢秋義等十七人（以下簡稱乙方）茲雙 方同意訂立租賃契約內容如下述：①甲方提供之土地位於深坑鄉○○街座落於深 坑子段深坑子小段二一八－三地號等壹筆。②租賃期限：始於契約成立開始，為 期兩年，逾期如需要同意再續約。③甲方上述所管理之土地同意出租供乙方建築 用，且同意乙方得中途變更名義（即變更起造人）。④乙方付給甲方之租金為每 月新台幣壹仟元正。⑤雙方同意上之所述，特訂立本契約。」等語，錢秋義等十 七人中，為本件被告者包括：被告Ｆ○○、被告甲○○、被告黃○○、被告寅○ ○○等，而其中之承租人吳清白因已辭世，伊之繼承人即本件被告丁○○○、被 告庚○○、被告己○○、被告戊○○、被告辛○○、被告壬○○，有原告提出之 戶籍謄本及繼承系統表可按。
三、被告等對系爭土地為原告所有，並無爭執，惟以右揭情詞置辯，綜合被告之辯稱 內容為：原告提出之租賃契約書無簽約日期，與錢秋義簽名用印於被告之房屋暨 基地預定契約書及土地糾紛調解收據完全不符，該租賃契約書不實；再原告前任 管理人陳金龍已身故，終其一生從未向被告主張租賃關係，如有租約存在，原告 為何遲至二十年後始依租賃契約關係請求，可推認原告之主張不實；且在法院民 事庭庭訊時稱不知錢秋義是何人，今現任管理人陳牡丹提出上開租賃契約書及起 造人錢秋義等人名冊，兩相對照可知陳牡丹假造租約，又被告等購買房屋時已將 土地與房屋之價金付清，建商錢秋義與原告間未辦土地過戶係原告與建商間之糾 紛，對已付清價金之各被告而言，並未與原告間成立基地租賃契約關係，原告認 兩造間成立租賃關係，請求給付起訴前五年之租金與調整增加租金，並無根據云 云，因之，兩造間是否有租賃契約關係存在，為本件應先予審究之爭點。四、按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即 已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，又租地建屋之契約如無相反之特約，自 可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所 有權讓與第三人時，應認對於基地出租人仍有租賃關係之存在，反謂相反之特約 ，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院四十三年台上字第四七九 號判例、四十八年台上字第二二七號判例可資參照，揆其意旨，係以租用基地建 築房屋，於髣屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請 求拆除屋收回基地，惟此舉有害於社會經濟，為促進土地利用，實務於此情形， 認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租 人於立約時，應推定基地出租人於立約時，即已同租賃權得隨建築物而移轉於他
人，房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。八十九年五月五日修正施 行之民法第四百五十二條之一第一項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間， 推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定 之限制。」等語，該條修正理由亦以房屋性質上不能與土地分離而存在，故房屋 及房屋同時或先後讓與相異之人時，參照前揭最高法院四十八年台上字第一四五 七號判例意旨，應推斷土地受讓人默許房屋受讓繼使用土地，但房屋所有人應支 付相當代價，且不受民法第四百四十九條第一項租賃契約不得逾二十年期限規定 之限制。
五、查被告等之建物確在原告所有之系爭土地上，對該建物與系爭土地間是何項法律 關係，被告等並未提出具體明確之法律依據，多辯稱：原告之前任管理人陳金龍 同意將系爭土地提供與建商合建，或兩者間有土地買賣關係存在等語，惟原告與 建商錢秋義有無合建契約關係而同意提供土地或兩者間有土地買賣契約存在，被 告等並未提出書面契約之證明，難認原告與被告之前手錢秋義有合建或土地買賣 關係存在，因此，系爭土地原告並無基於買賣契約應履行出賣人移轉土地所有權 之義務存在。次查原告提出之前開租賃契約書所附建方代表人錢秋義等十七人之 印文，與本件建物之建築師何孝宜在建造執照申請書所附起造人錢秋義等人之印 文以肉眼比對悉屬相符，雖無簽訂日期之記載，且被告辯稱：現任管理人陳牡丹 在另案曾稱不知錢秋義是何人等語，但查，租約之承租人名義與建物管理機關留 存之起造人名義相符，該租賃契約書在形式上應認為真正，而租約上即明示同意 錢秋義等人承租供建築用，且得中途變更名義，並包括租期及租金之約定，則關 於租賃契約之成立要素，均屬存在，該租賃契約，自應認在實質為真實，否則被 告所有之房屋憑何在系爭土地上建屋，主管機機又憑何認定核發使用執照，被告 等對此均未提出合理之說明；又因有原告同意供建築用之語句，該租約應推認在 建造執照申請日期七十二年八月十九日之前。
六、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意 思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文；前開租約既屬 真實，且租約原以二年為期，被告等所有之房屋占有系爭土地，依上述規定，本 件基地租賃為不定期租賃契約關係，揆諸前揭說明及最高法院四十八年台上字第 二二七號判例意旨，被告應依租賃契約關係給付租金。被告雖辯稱：前管理人陳 金龍生前一直未向被告追償租金，原告遲至二十年後始依租賃關係請求，足見無 租約存在，原告提起本訴，背於公序良俗，係權利濫用等情，惟兩造間有基地租 賃契約關係存在，原告為出租人，對被告有租金請求權，其於何時請求，是為出 租人權利行使之自由，承租人既有給付義務存在，自難認出租人行使權利以損害 他人為目的，難以濫用權利視之，且其係請求起訴前五年之租金，已排除罹於消 滅時效之租金請求權，相對而言，原告已負擔近二十年之地價稅，衡量兩造利益 ，被告未支付租金，原告向被告請求給付租金，亦難認社會道德觀念所不許，而 可視為違反公序良俗，被告抗辯原告請求租金為權利濫用，顯不足採。七、另被告再辯稱：被告已付房屋價金予建商錢秋義，此當包括土地價金在內，至原
告未將土地過戶係錢秋義與原告間之糾紛，不應再向原告請求云云，被告Ｇ○○ 辯稱：其所有之三戶房屋為法院於強制執行程序中直接移轉予父陸耀先，再由其 繼承，與原告無租賃關係云云；惟按物權有排他性，在同一標的物上，不能同時 成立兩個以上互不相容之物權，故同一不動產設定兩個互不相容之同種物權者， 惟其在先之設定為有效，最高法院二十七年抗字第八二０號判例可資參照，是物 權具排他性，再物權為支配權，不得任意創設，同一不動產不得設定兩個互不相 容之同種物權，則本質上得請求相對人作為或不作為權利之債權，與物權效力競 合時，物權效力亦應優先於債權之效力。本件原告為系爭土地之所有人，已如前 述，原告為土地之所有權人，被告雖稱交付價金予錢秋義，惟土地未辦理過戶， 係錢秋義違反民法第三百四十八條第一項物之出賣人負交付其物於買受人並使其 取得該物所有權之義務規定，應由被告等向建商錢秋義追究債務不履行責任，被 告與錢秋義間之債務爭執，依前揭說明，並不能對抗原告之土地所有權，被告等 原始或繼受取得承租系爭土地權利，即應按租賃契約繳納租金。又被告Ｇ○○繼 承其父陸耀先因法院強制執行程序承受錢秋義繼承人錢倩芬繼承之建物，然強制 執行程序之拍賣，核其性質亦為民法上買賣一種，錢秋義為本件基地租賃之承租 人，其繼承人錢倩芬自繼承該租賃契約承租人地位，嗣經強制執行由陸耀先承受 ，原租賃債務未因此而中斷，依修正前民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃 規定，原承租人之權利義務一併由受讓人承受，租金給付義務即由陸耀先承受， 被告繼承陸耀先房屋所有權，自承受本件租金債務，其所辯尚不足採。八、基上所述，本件原告提出租賃契約書，被告等人所有之房屋建築在原告所有之系 爭土地上，應推定雙方間有租賃契約關係存在，而被告並未舉出明確之反證以推 翻租賃關係，被告所辯均不足採。原告主張兩造間有基地租賃關係，應為可取。 從而，原告基於租賃契約關係請求被告給付如附表一「給付金額」欄所示之金額 ，為有理由，應予准許。
九、次應審酌者為原告主張調整增加租金之請求。按租賃物為不動產者，因其價值之 昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文，該條立法 理由，係因不定期限之租賃，租賃物價值昇高或降落時，賦予出租人或承租人向 法院聲請增減租金之權利；本件原告主張系爭土地租金為一千元租金偏低之事實 ，經查，系爭土地面積四六八平方公尺，有土地登記謄本可稽，而被告等所有之 建物總面積計三０七點一七平方公尺，占全部土地面積百分之六十五，八十八年 間該土地公告現值為每平方公尺四萬一千元，而六十六年十月份該土地規定地價 為每平方公尺四百二十元，八十六年七月申報地價為八千二百四十元，二十年間 已增近二十倍，依土地及建物面積比例及地價調整倍數成長之事實，原租約所定 租金一千元確屬過低，原告主張調整增加租金，應屬有據。另按城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第三百九 十七條第一項著有規定；查系爭土地及建物位於台北縣深坑鄉○○街，依原告提 出之照片顯示，該土地為深坑鄉交通必經之處，原告請求按百分之十調整增加租 金，應屬合理。系爭土地八十九年申報地價每平方公尺八千二百四十元，依此計 算應為三十八萬五千六百三十二元（即八千二百四十元乘以總面積四百六十八平 方公尺，復乘以百分之十）。從而，原告基於民法第四百四十二條規定請求被告
增加租金如附表二所示，亦屬有據，應予准許。十、原告訴之聲明雖請本院對被告依職權宣告假執行，惟本件係因建築物之不定期租 賃關係所生爭執涉訟，不屬於民法第四百二十七條第二項第一款之訴訟事件，故 不符民事訴訟法第三百八十九條第三款就第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗 訴判決應依職權宣告假執行之規定，是此部分不符職權宣告假執行規定；又按民 事訴訟法第三百八十九條第一項第五款所命給付之金額或價額未逾一千元之判決 ，法院應依職權宣告假執行，本件原告請求被告如附表所示之被告Ｋ○○、被告 甲○○、被告Ｆ○○、被告寅○○○、被告未○○、被告酉○○○等人給付之租 金分別為新台幣一千五百元，所命給付未逾前述民事訴訟法第三百八十九條第一 項第五款所定一千元之價額，故而關於此部分之給付，本院依職權宣告假執行。 被告甲○○、被告Ｆ○○、被告寅○○○、被告未○○、酉○○○分別陳明願供 擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定如附表「擔保金額 」欄所示之金額准許之。
十一、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第 八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如 主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十四 日 民事第三庭法 官 李維心
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 五 月 十四 日~B法院書記官 林梅珍