臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三四四六號
原 告 庚○○
丙○○
乙○○
己○○
丁○○
甲○○
戊○○
複 代理人 壬○○
被 告 癸○○
兼訴訟代理人 辛○○
右當事人間拆除地上物返還土地等事件，本院判決如左：
主 文
被告癸○○應將坐落台北縣新店市○○段三三一地號土地內，如附圖Ａ部分所示面積十三點六五平方公尺、附圖Ｂ部分所示面積零點二八平方公尺之地上建物拆除，將基地騰空返還原告。被告辛○○應自上開土地遷出。被告應自民國八十七年八月五日起至返還前開土地之日止，按年連帶給付原告庚○○、甲○○各新台幣壹仟柒佰陸拾壹元、原告丙○○、乙○○各新台幣捌佰捌拾元、原告己○○、戊○○、丁○○各新台幣伍佰捌拾柒元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台北縣新店市○○段三三一地號土地內，如附圖Ａ部分面積十 三點六五平方公尺、附圖Ｂ部分面積零點二八平方公尺之地上建物拆除，將 基地騰空返還原告。
（二）被告應自民國八十七年八月五日起至返還前開土地為止，按年連帶給付原告 庚○○、甲○○各新台幣（下同）四千四百零一元、原告丙○○、乙○○各 新台幣二千二百元、原告己○○、戊○○、丁○○各一千四百六十七元。二、陳述：
（一）坐落台北縣廣明段三三一地號土地為原告共有，該土地如附圖Ａ、Ｂ部分所 示面積，遭被告以台北縣新店市○○路四十號房屋無權占用，原告乃依民法 第七百六十七條之規定，請求被告拆除上開房屋如附圖Ａ、Ｂ部分之面積， 並騰空返還原告。
（二）原告係於八十七年八月五日取得系爭土地之所有權，被告當時即已無權占有 系爭土地，原告自得依共同侵權行為及不當得利之規定，請求被告連帶給付 相當於租金之不當得利或損害賠償。爰依土地法第一百零五條準用同法第九 十七條之規定，請求被告依八十六年八月之申報地價每平方公尺一萬二千六 百四十元，按年息百分之十計算之金額。則被告每年應連帶給付原告之金額
為一萬七千六百零七元五角（12640 X 13.93 X 10/100），而系爭土地，原 告庚○○、甲○○之持分各為二十四分之六，原告丙○○、乙○○持分各為 二十四分之三，原告己○○、戊○○、丁○○各為二十四分之二，則被告應 連帶分別給付原告各如聲明第二項所示之金額。三、證據：提出土地登記謄本二份、地籍圖一紙、地價謄本一紙，並聲請訊問證人王 辰雄、林萬章，及聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告辛○○並非系爭房屋之所有權人，原告請求被告辛○○拆除系爭房屋， 並無理由。
（二）被告癸○○所有之系爭房屋占用系爭土地之緣由為： １、五十八年五月十九日，系爭土地為台北縣新店鎮○○○段七張段三三七之五 ０地號，所有權人為廖林蔭，該土地於六十二年六月二十一日分割出三三七 之六六地號，變成三三七之五０與三三七之六六地號二筆，而廖林蔭在同年 十月十一日，將之分別出售予訴外人劉曾碧與被告癸○○；嗣該二筆土地於 八十六年間重測，改標示為新店市○○段三三一地號及同段三三０地號。原 告於八十七年八月五日取得系爭三三一地號土地所有權。 ２、三三七之五０地號土地未分割前之六十二年五月二十五日，廖林蔭已將坐落 三三七之五０地號與三三七之六六地號上，門牌台北縣新店鎮○○街四四巷 一一之二號（嗣整編門牌為台北縣新店鎮○○街四０巷四弄五號）房屋，出 售予癸○○。至八十二年間，大陸工程公司施作北二高工程，不慎將該房屋 壓毀，表明願按房屋之原址重建新房屋賠償被告癸○○，而在新建房屋時， 除原告當場表示系爭房屋原址佔用到伊所有之新店市○○段三四一地號土地 ，而要求被告退縮至新店市○○段三三三一地號與三三０地號之界址內興建 外，系爭三三一地號之所有權人劉曾碧曾同意被告按原址興建系爭房屋，大 陸工程公司乃在系爭三三一地號土地及三三０地號土地興建系爭房屋。嗣系 爭房屋門牌改編為台北縣新店市○○路一段四十號。 （三）綜上，系爭房屋壓毀前之舊屋及系爭三三一地號土地，原同係廖林蔭所有， 而分別將土地及房屋同時或先後出賣，則依最高法院見解，可推斷土地承買 人默許房屋承買人繼續使用土地。原告雖非直接向廖林蔭買受系爭土地，而 係自廖林蔭之後手劉曾碧買得，然依最高法院見解，仍應認為土地所有權之 承受人即原告，對於房屋所有權之承受人，均繼續其原來之法律關係，即仍 推斷原告默許被告繼續使用土地。
（四）又房屋重建時，當時之地主劉曾碧曾同意被告在該址興建，而使用系爭土地 ，原告對於被告在系爭三三一地號土地上重建房屋亦知悉甚詳，則依繼受法 則，應視為原告同意被告使用系爭土地。
（五）被告房屋所以有越界占用原告系爭土地情事，乃因廖林蔭申請分割三三七之 五０地號土地之初，地政事務所疏未按兩棟建物共同壁之中心作為界址，方 發生房屋越界情事，並不可歸責於被告，原告請求拆屋還地，不合誠信原則
，且有權利濫用情事。
（六）退步言之，本件情形與越界建築情形類似，劉曾碧於建築系爭房屋占用系爭 土地，既未對於越界建築提出異議，依民法第七百九十六條，不得再行請求 被告除去或變更建築物，原告亦應繼受劉曾碧此項權利之限制，不得請求拆 屋還地。
（七）被告占用系爭土地在先，原告取得所有權在後，且原所有權人僅出售建物未 出售土地，即應產生地上權。
三、證據：提出土地建築改良物買賣所有權移轉契約書影本一紙、土地所有權狀影本 一紙、門牌證明書一紙、聲請調解書影本一份、台北縣新店市調解委員會通知影 本一紙、台北縣稅捐稽徵處地價稅繳納通知書影本二紙、台北縣新店鎮房屋稅籍 牌影本一紙、台北縣新店鎮公所監證費繳納通知書影本一紙、台北自來水事業處 水費收據影本一紙、土地登記謄本四份、台北縣政府地籍圖重測土地標示變更結 果通知書影本一紙、照片八幀為證。
丙、本院依職權向台北縣政府稅捐稽徵處新店分處調取台北縣新店市○○路一段四十 號房屋之課稅資料，並向交通部國道高速公路局函詢上開房屋重建之相關資料。 理 由
一、原告起訴主張：原告所共有，坐落於台北縣新店市○○段三三一地號土地（下稱 系爭土地），如附圖Ａ、Ｂ部分所示面積，為被告癸○○所有之台北縣新店市○ ○路四十號房屋（下稱系爭房屋）之基地，被告二人居住其內無權占用，為此依 民法第七百六十七條之規定，請求被告癸○○拆除上開房屋如附圖Ａ、Ｂ部分之 面積，並被告二人騰空返還土地予原告。又原告係於八十七年八月五日取得系爭 土地之所有權，被告當時即已無權占用系爭土地，爰依侵權行為及不當得利之法 律關係，請求被告連帶給付相當於租金之損害金額。被告則以：系爭房屋係坐落 於系爭土地及被告所有之同段三三０地號土地上，此二筆土地本同為台北縣新店 鎮○○○段七張段三三七之五０地號土地，該土地及系爭房屋興建前，在原址遭 壓毀之門牌台北縣新店市○○街四十巷四弄五號房屋（下稱系爭舊屋），原皆屬 訴外人廖林蔭所有，廖林蔭於六十二年間，先將系爭舊屋出售予被告癸○○，次 將上開三三七之五０地號土地分割出同段三三七之六六地號土地（嗣分別改編為 台北縣新店市○○段三三一地號及台北縣新店市○○段三三０地號），並於同年 十月間，分別將上開二筆土地出售予訴外人劉曾碧及被告癸○○。廖林蔭既將系 爭土地與其上之系爭舊屋分別出售予劉曾碧與被告癸○○，即應認為買受系爭土 地之劉曾碧，有同意被告癸○○使用系爭土地之意思。且系爭房屋興建於系爭土 地上，係經劉曾碧同意，劉曾碧對於被告癸○○越界建築系爭房屋，亦未提出異 議，本件原告自劉曾碧買受系爭房屋，即應受其拘束，而不能請求拆屋還地等語 ，資為辯解。
二、原告主張系爭土地為其共有，被告癸○○所有之系爭房屋如附圖Ａ、Ｂ部分所示 面積，係坐落於系爭土地上，且被告二人占有系爭土地等情，為被告所不爭執， 且經台北縣新店地政事務所測量無誤，製有土地複丈成果圖附卷可稽，應堪信為 真實。至於原告主張被告係無權占有系爭土地等情，則為被告所否認。是本件首 應審酌者，乃被告有無使用原告系爭土地之正當權源。
三、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬 一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別 情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買 人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參 照。本件被告辯稱：系爭房屋係坐落於系爭土地及被告所有之同段三三０地號土 地上，此二筆土地本同為台北縣新店鎮○○○段七張段三三七之五０地號土地， 該土地及系爭房屋興建前，在原址遭壓毀之系爭舊屋，原皆屬廖林蔭所有，廖林 蔭在六十二年間先將系爭舊屋出售予被告癸○○，次將上開三三七之五０地號土 地分割出同段三三七之六六地號土地（嗣分別改編為台北縣新店市○○段三三一 地號及台北縣新店市○○段三三０地號），並於同年十月間，分別將上開二筆土 地出售予訴外人劉曾碧及被告癸○○等情，業據提出土地登記謄本、土地建築改 良物買賣所有權移轉契約書影本等件為證，且為原告所不否認，被告辯稱：本件 情形應推斷劉曾碧有同意被告癸○○繼續使用土地等語，固非無據。然查： （一）系爭舊屋於八十二年間，因北部第二高速公路施工意外遭壓毀，乃由施工廠 商大陸工程公司在原址興建系爭房屋，作為對於被告癸○○之賠償等情，此 為兩造所不爭執，且有交通部台灣區國道興建工程局九十年十二月二十日國 工九０處一字第二六０七七號函在卷可稽，並有被告提出之系爭房屋興建照 片可按。則系爭舊屋既已於八十二年間滅失，被告癸○○對於系爭土地之使 用目的已經消滅，參以民法第四百七十條第一項前段：「借用人應於契約所 定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返 還之」之規範意旨，被告癸○○倘欲在系爭土地上興建系爭房屋而使用系爭 土地，即應另得系爭土地當時之所有權人劉曾碧之同意，否則被告癸○○繼 續使用系爭土地，即難認有正當權源。
（二）被告雖辯稱：在系爭土地上興建系爭房屋，有經劉曾碧及原告庚○○之同意 云云，並提出照片八幀為證。然查：僅由被告所提出之照片，尚無從證明劉 曾碧或原告庚○○曾經同意在系爭土地上興建系爭房屋，被告此項辯解已非 可採。而被告復未能舉其他證據證明劉曾碧有同意被告癸○○在原址興建系 爭房屋，被告癸○○所有之系爭房屋占用系爭土地，即難認為有何正當權源 。
四、綜上，被告癸○○所有之系爭房屋，如附圖Ａ、Ｂ部分所示之面積，占用系爭土 地，而無正當權源等情，既經認定，原告請求被告癸○○拆除如附圖Ａ、Ｂ部分 所示之系爭房屋，並將基地騰空返還原告，被告辛○○應自系爭基地遷出，即有 理由，應予准許。至於原告請求被告辛○○拆除系爭房屋如附圖Ａ、Ｂ部分所示 面積云云，查被告辛○○既非系爭房屋之所有權人，即乏拆除系爭房屋之權限， 原告此部分之請求，自屬無據，應予駁回。
五、次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，數人共同不法侵 害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法一百八十四條第一項前段、同法第 一百八十五條前段定有明文；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益，民法第一百七十九條前段亦有明文。經查：本件被告癸○○無權占
有原告之系爭土地如附圖Ａ、Ｂ部分所示面積，興建系爭房屋，由被告辛○○與 其妻共同開設美容院使用，此有證人林萬章證稱：「每天都有經過（系爭房屋） ，都有開店做生意，大約一、二週前我還有看到被告辛○○與他太太在店裡，‧ ‧。蓋新的房子以後，就改為做生意」等語可稽，被告癸○○與辛○○共同無權 占用原告之系爭土地，甚為明確，參以首開規定，被告自應連帶賠償原告因此所 生之損害，或返還所受利益。又被告共同無權占有原告之系爭土地，可能獲得相 當於租金之利益，即造成原告相當於租金之損害，為社會通常之觀念，此亦為最 高法院六十一年度台上字第一六九五號判例所揭示。再按城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項 定有明文；而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法 施行法第二十五條所明定，又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地 法所申報之地價為法定地價；土地法第一百零五條復規定，同法第九十七條之規 定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報 地價年息百分之十為限。惟此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言 ，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地 之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社 會感情等情事以為決定，最高法院四十六年度台上字第八五五號、六十八年度台 上字第三○七一號亦著有判例可參。經查：系爭房屋所占用之系爭土地，坐落於 新店市○○路○段路旁，面臨新店市○○路○段，背山，兩旁均無商業活動，被 告與其妻即訴外人黃靜娜係在系爭房屋開設美容院使用，並未居住該處等情，此 據本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄可稽，衡之系爭土地之位置，工商繁榮程度 、使用情形及被告所受利益等情，本院認為被告占用系爭土地所受相當於租金之 利益，即原告受有相當於租金之損害，應按年以系爭土地申報地價之年息百分之 四計算為相當。而系爭土地於八十六年間之申報地價為每平方公尺一萬二千六百 四十元，此有地價謄本在卷可按，而系爭土地遭被告占用之如附圖Ａ、Ｂ部分所 示面積共為十三點九三平方公尺，依此計算，被告應按年連帶給付原告之損害賠 償或不當得利應為七千零四十三元（12640 X 13.93 X 4/100 = 7043.008）。茲 以各原告對於系爭土地之持分，即原告庚○○、甲○○之持分各為二十四分之六 ，原告丙○○、乙○○之持分各為二十四分之三，原告己○○、戊○○、丁○○ 之持分各為二十四分之二計算，則被告應按年連帶給付原告庚○○、甲○○各一 千七百六十一元（7043 X 6/24 =1760.75），原告丙○○、乙○○各八百八十元 （7043 X 3/24 = 880.375），原告己○○、戊○○、丁○○各五百八十七元（ 7043 X 2 = 586.916）。
六、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地，可以採信，被告所辯並無足取，從 而，原告請求被告癸○○拆除系爭房屋如附圖Ａ、Ｂ部分所示面積，並將基地騰 空返還原告，被告辛○○應自系爭土地遷出，及請求被告連帶給付如主文第二項 所示之金額，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第 八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 八 日 民事第五庭 審判長法官 王碧芳 法官 薛中興 法官 高偉文右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 五 月 八 日 法院書記官 郭錦賢