臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第五三一號
上 訴 人 藝珂人事顧問股份有限公司民生分公司
法定代理人 乙○○
法定代理人 丙○○
複 代理人 甲○○
右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十年七月三十一日本院台北簡
易庭九十年度北簡字第九六二○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）本件被上訴人就兩造契約所定義務，有不完全給付情事，致使上訴人蒙受重大 損失，依據民法第二百二十七條規定，上訴人得請求因被上訴人不完全給付所 發生之損害賠償，並得逕以反對債務抵銷：
１、按民法第二百二十七條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付 者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，依據前揭規定，債務 人如有不完全給付情事，債權人得請求損害賠償。 ２、查本件被上訴人與上訴人締結契約，雙方約定：1.被上訴人應為上訴人介紹 訂約機會。2.被上訴人為上訴人之專屬代理人，就房屋租賃等相關事宜，應 為上訴人之利益進行調查與交涉（契約約定"It is understood that Colliers Jardine will be your exclusive agent for the leasing...All negotiation, inspections...msut be conducted through Colliers Jardine"中譯條文為「雙方認知並了解怡高物業公司為 貴公司 房屋租賃事宜之專屬代理人，所有之交涉與調查皆必須透過怡高物業公司為 之」）。亦即，就上訴人房屋租賃事宜，被上訴人除為上訴人介紹訂約機會 外，並須為上訴人利益，就系爭租賃契約一切相關事宜進行調查與交涉。 ３、此外，民法第五百六十七條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據 實報告於當事人」，依此規定，被上訴人除前揭仲介及調查交涉義務外，亦 對上訴人負有相關資訊據實報告之義務。
４、詎雙方訂約後，被上訴人僅為上訴人介紹區區三個訂約機會，其他契約義務 ，一概未予履行，綜觀全案經緯，被上訴人竟有如左嚴重契約義務未履行情 事： 1.被上訴人未履行民法第五百六十七條之「據實說明」義務：（1）由 於兩造契約有"Our agency fee in this connection will be...payabl e...upon the signing of the formal Lease Agreement" （中譯條文為「
一旦貴公司與屋主正式簽訂租賃契約，本公司即得請求仲介費用之給付」） 等語之記載，因此，被上訴人為促使上訴人儘速簽訂租賃契約，俾便領取高 額佣金，竟於上訴人簽訂承租意願書，並繳付斡旋金後，以「其他有人想承 租，要趕快決定」等語，屢次催促上訴人。俟上訴人告知簽訂租賃契約須簽 請總公司核可後，又再三告以「有人決定要承租了，不趕快簽約的話，訂金 就會被沒收」等語，誘騙上訴人簽約（請見民國九十一年一月十一日上訴人 法定代理人乙○○先生陳稱：「我們委託怡高找房子，他們提供了三個物件 ，其中有一個我們覺得可以考慮，但簽約前怡高一直給壓力，告訴我們有很 多人要租，如不簽就沒機會了，而且斡旋金會被沒收等語。我告訴他總公司 還沒同意，他還是一直給壓力，催我們簽約」等語。(2）實則依據證人林達 仁九十年十一月二十三日庭訊時之證詞﹕「有兩家口頭提出，不過真正提出 承租意願書的只有上訴人一家。」，當時其他承租人僅對租賃物表示興趣， 並未提出承租意願書，更遑論談到租賃相關具體事宜，承租人為促使上訴人 簽約，俾便領取仲介費用，竟在明知上訴人尚未完成內部簽辦程序之情況下 ，以「有人決定要租了」等不實訊息，誘騙對租賃市場欠缺充分認識之上訴 人簽約，顯然嚴重違反前揭民法第五百六十七條規定之「據實說明」義務。 2.被上訴人未履行兩造契約約定之交涉談判義務：（1） 如前所述，兩造契 約約定被上訴人就系爭房屋租賃事宜，應為上訴人利益，全權進行調查、談 判與交涉，由於被上訴人為上訴人委任之專屬代理人，因此，此等交涉當然 不限於租賃契約締結前，同時亦包括契約締結後之善後事宜（特別係在本案 中，上訴人與訴外房屋出租人締約前，即多次告訴被上訴人契約尚未經海外 總公司簽核，惟被上訴人仍一再催促上訴人簽約，致使上訴人嗣後蒙受重大 損失，此等損失，與被上訴人之不當履約行為有密切因果關係，被上訴人更 不能自外於解約後之交涉義務 ）。（2）經查本件上訴人簽訂租賃契約前， 曾告知被上訴人內部程序尚未完備，希望被上訴人能代向訴外房屋出租人爭 取充裕時間，以便上訴人將系爭契約報請總公司同意，惟被上訴人為儘速領 取高額仲介費，竟置之不理，反繼續向上訴人施加心理壓力，上訴人迫於無 奈，為避免訂金被沒收，僅得向訴外房屋出租人說明系爭契約尚未完成內部 簽辦程序，惟為保留訂約機會，擬先行簽約等情。(3) 嗣簽約後三日，因上 訴人海外總公司對契約價格不表同意，上訴人乃再將前開情事向被上訴人反 應，要求被上訴人就返還押租金或酌減違約金等事宜，代與訴外人交涉，詎 被上訴人竟置之不理（請見九十一年一月十一日上訴人法定代理人乙○○先 生陳稱：「事情發生後，我們請怡高公司替我們交涉，可是我打了很多次電 話他們都不回電，甚至我打給他們總經理，他也不回覆。我們也是仲介公司 ，知道仲介業的常規，一般交易如果不成功，要替客戶向交易相對人交涉， 同時，仲介費也要減少，但是怡高不但沒有一毛都沒有減少仲介費，甚至連 理都不理我們，令我們很生氣。」），致使上訴人新台幣（下同）一百四十 餘萬元之押租金均遭房屋出租人沒收。
５、綜上，本件被上訴人先違反民法第五百六十七條規定之「據實說明義務」， 誘騙上訴人於契約報請總公司同意前倉促簽約，俟上訴人迫於情勢不得不解
除契約，被上訴人又對上訴人請求交涉、談判之指示置之不理，違反契約約 定之「交涉談判義務」，顯有嚴重之履約瑕疵，並因而致使上訴人蒙受重大 損失（至少包括一百四十二萬一千二百三十二元之押租金損失），依據民法 第二百二十七條之規定，上訴人自得請求被上訴人賠償，並得逕以反對債務 抵銷。
（二）依據民法第五百七十一條規定，被上訴人根本無權向上訴人請求給付仲介報酬 ：民法第五百七十一條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委 託人相對人之行為，或違反誠實信用方法，由相對人收取利益者，不得向委託 人請求報酬及償還費用」。該條文，依據學者史尚寬教授之見解，應為「居間 人惟對於當事人之一方負有為談判之義務，即僅對於一方有信任關係．．．民 法第五七一條之規定，亦惟對於居間人依約定僅應為當事人之一方活動者有適 用」之解釋適用。本件被上訴人與上訴人簽訂契約，就系爭房屋租賃事宜，擔 任上訴人之專屬代理人，除介紹訂約機會外，並對上訴人負有忠實說明及談判 交涉義務；至於被上訴人與訴外房屋出租人間，依據證人林達仁九十年十一月 二十三日庭訊時之證詞﹕「‧‧‧當時仲介的有好幾家，後來被上訴人有出具 上訴人要承租意願書給我們，我們才與被上訴人談‧‧‧我們沒有訂約」等語 ，顯見被上訴人並未與訴外人簽訂任何書面契約，而僅與上訴人簽約，屬於前 述「居間人惟對於當事人之一方負有為談判之義務，即僅對於一方有信任關係 」之情況，應適用民法第五百七十一條之規定，換言之，本件被上訴人僅對於 上訴人有報酬請求權，不得向訴外房屋出租人收取費用，更不得違反忠實義務 ，為利於出租人之行為，如有違反，即不得再向上訴人請求仲介報酬之給付。 經查本件被上訴人除向上訴人收取仲介報酬外，並向訴外房屋出租人收取二十 四萬八千七百十六元之仲介費（詳證人林達仁九十年十一月二十三日庭訊時證 稱﹕「‧‧‧我有支付被上訴人應得的報酬，是月租金的半個月肆拾玖萬柒仟 肆佰參拾壹元之一半，這是我與他約定在洽談時要支付的」等語），顯然違反 前揭民法第五百七十一條之規定，自不得再向上訴人請求給付任何仲介費用（ 被上訴人雖辯稱依據民法第五百七十條規定，居間人本非不得向雙方收取佣金 報酬，從而本件被上訴人向雙方收取報酬，非屬違約等語，惟查，民法第五百 七十條規定者，係「媒介居間」，亦即，係受雙方委託而為媒介之情況，如居 間人對於一方負有談判義務，即僅對於一方有信任關係，即應適用民法第五百 七十一條規定，而無同法第五百七十條規定適用之餘地）。（三）退步言之，縱認本件屬「媒介居間」，被上訴人對於雙方均有報酬請求權，被 上訴人請求上訴人支付之金額亦屬過高：
１、依據民法第五百七十條規定，居間報酬應由上訴人與訴外房屋出租人平均負 擔：民法第五百七十條規定：「居間人因媒介應得之報酬‧‧‧由契約當事 人間平均負擔」。本件被上訴人請求之仲介費用，應由上訴人（即承租人） 與訴外人福陞興業股份有限公司（下簡稱福陞公司，即出租人）平均分攤。 本件被上訴人請求上訴人給付四十九萬七千四百三十一元，係福陞公司付款 金額之二倍，顯然違反前開民法「各半負擔」規定。被上訴人雖以被上證一 號內政部函文，主張「現今居間仲介業者普遍遵循，以合計百分之六或一個
半月租金作為佣金報酬之標準，本件被上訴人向上訴人收取一個月租金，向 出租人收取半個月之租金以為報酬，本屬合法且合乎慣例」云云，惟查，前 揭函文僅謂居間人向出租人及承租人收取之報酬「合計不得超過百分之六或 一個半月租金」，未謂居間人得無視於民法第五百七十條之「平均負擔」原 則，向委託人收取高於相對人二倍之費用，同時，其所謂「合計不得超過一 個半月租金」，亦僅係上限性之規定，居間人實際收取費用是否合理？是否 符合民法第五百七十二條之規定？仍須依個案情形分別為判斷，不得僅以該 上限性之政策規定，即謂收取一個半月費用當然合理。 ２、依據民法第五百七十二條規定，約定報酬較居間人所任勞務之價值為數過鉅 失其公平者，法院得酌減居間報酬：民法第五百七十二條規定：「約定之報 酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義 務人之請求酌減之。」本件被上訴人受託期間，僅提供三項租賃物件供上訴 人選擇，付出勞務微不足道，顯有前揭條文所定「約定報酬較所任勞務之價 值，為數過鉅」等情事。其次，由被上訴人履約過程充滿嚴重瑕疵等情觀之 ，要求上訴人全額支付仲介報酬，亦顯失公平： （1）誠如前述，本件被上 訴人為促使上訴人儘速簽訂契約，俾便領取高額佣金，竟於上訴人簽訂承租 意願書，並繳付斡旋金後，以「其他有人想承租，要趕快決定」等不實說辭 ，屢次催促上訴人。俟上訴人告知簽訂租賃契約須簽請總公司核可後，又再 三告以「有人決定要承租了，不趕快簽約的話，訂金就會被沒收」等語，誘 騙上訴人。上訴人聽信其說辭，為避免訂金被沒收，僅得於倉促之下先行簽 約。(2) 嗣後，由於上訴人國外總公司對簽約不表同意，上訴人乃再將前開 情事向被上訴人反應，要求被上訴人就返還押租金或酌減違約金等事宜，代 與訴外人交涉，同時，由於上訴人未承租系爭房屋，亦請被上訴人酌減仲介 費用，詎被上訴人竟置之不理，致使上訴人繳交之押標金一百四十萬餘元均 遭出租人沒收。(3) 徵諸前揭事實經緯，上訴人因被上訴人履行過程中之嚴 重瑕疵，蒙受重大損失，如仍要求上訴人全數支付仲介報酬，顯難謂符合公 平原則。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：史尚寬教授債法各論節印本影本一份、 九十年十一月二十三日庭訊筆錄影本一份、被上訴人向福陞公司請款單據及發票 影本一份、上訴人與被上訴人締結居間契約影本一份、上訴人與福陞公司簽訂租 賃契約影本一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）查，本件兩造當事人間就被上訴人於原審所提證據，以及兩造間訂有居間契約 乙事均無爭執。被上訴人遲未履行給付報酬，查其理由無非係認：被上訴人一 面受託於上訴人代覓房屋，一面又向福陞公司收取仲介報酬，違反民法第五百 七十一條之規定；相當於一個月租金之報酬過高，違反民法第五百七十條平均 負擔之規定請求酌減；被上訴人債務不履行，主張抵銷云云，然：被上訴人於 訂約前明知上訴人從事房屋仲介之事業，始為委託藉由被上訴人之專業磋商媒
介促成交易。又被上訴人於訂定居間契約後業已充分提供租屋訊息，除無告知 不實訊息之誘導外，且經由上訴人派代表多次現場查看是否符合需求，以致選 擇本件房屋作成承租之決定。嗣更協商促成房租之減低，而實為上訴人利益而 為爭取。被上訴人實無有何違反誠信方法之情事，上訴人逕依嗣後其公司內部 之原因終止租約並為拒絕給付報酬實無理由。
１、經查，被上訴人本已明知上訴人係為房屋仲介之業者，此於鈞院九十一年一 月十一日上訴人法定代理人到庭證述即足為證，身為以仲介不動產為專業之 被上訴人，所提供與上訴人之服務，乃係基於被上訴人對於此行業之多年深 入經營之累積，以及對於市場不動產物件流通專業之了解，盡所能之在最短 、最有效率之時間內，為上訴人尋覓符合其所要求條件之不動產物件，並促 成其與出租人訂定租賃契約，此及係為上訴人身為房屋仲介業者之專業所在 。
２、被上訴人就上訴人之本件承租辦公室之事，係為上訴人之唯一 (專屬)代理 人 (exclusive agent)。亦即，此為以契約約束上訴人不得再找其他仲介 商仲介此項需求。 此與上訴人是否由出租人處收取仲介報酬並無關係。上 訴人據此所指被上訴人不得再向出租人收取報酬乙情，實有誤會。 ３、本件上訴人原於九十年一月十日前，即已委託被上訴人居間仲介擬欲承租 一適合該公司辦公用途之房屋，上訴人則依照上訴人所提出之需求，提供 有三處房屋符合其要求而可作為上訴人用為選擇。上訴人經指派該公司經 營顧問（Managing Consultant）傅杰範（Jed Van Voorhis） 先生前後 約二至三次前往本件房屋現場查看現況是否符合該公司之需求，每次現場 查看及對環境之解說，均有被上訴人之職員即本件經辦人王玉梅小姐，及 出租人福陞公司林達仁先生在場足證，且上訴人之法定代理人於九十一年 一月十一日鈞院準備程序庭證述亦同，均足以證明上訴人係經由被上訴人 之協助，充分了解本件承租房屋之狀況以及條件之後，方為作成是否承租 之決定。上訴人經詳細評估考量後，嗣決定以位於台北市○○○路二五八 號及二六○號之房屋為其欲承租之標的，故而上訴人實已考量評估該房屋 是否適合該公司辦公之用途，被上訴人並無有所謂未使其知悉租賃標的或 租賃條件之情形，此為其一。
４、自九十年一月十一日（事實上於之前租賃及被上訴人三方即已看屋、洽談 ）至同年二月二日契約當事人正式簽訂租賃契約之前（被上訴人請求報酬 條件尚未成就），上訴人亦足有充分之時間及考量評估，上訴人對於承租 該房屋均無表示不合意、反悔而無欲簽訂契約之意思。以本件租賃契約係 為五年之訂期契約，且每月租金均為高達四十九萬七千四百三十一元（每 年遞增），上訴人公司係屬有規模、具有多年商場經驗及擁有法律顧問資 源之法人公司，就本件非屬一般事務之事關經營處所之決定，並無可能係 為所謂倉促未經考慮即為作成，且上訴人之法定代理人亦到庭陳述，本案 亦係經由其公司內部討論決定承租，此為其二。 ５、本件上訴人原所承租之房屋，位於台北市○○○路之精華地段，於本案當 時確係亦有多家仲介公司（如香港商士邦魏理仕有限公司及新高物業國際
股份有限公司等）帶領客戶前來現場看屋並表示有興趣並提出口頭承租意 願，此亦得由福陞公司（即出租人）之本件租賃聯絡人林達仁先生於鈞院 九十年十一月二十三日證述得以證明。本件房屋有多人均有意願承租此情 係屬事實（然被上訴人絕未以此促誘被上訴人於未充分了解或未充分考慮 下該物件之情形下簽訂契約，此須嚴正敘明！），上訴人公司且既係經由 該公司層層評估下所作成承租之決定，其復於簽訂租賃契約後終止契約， 此係其公司內部之考量動機，然竟因此拒絕履行對於被上訴人居間及契約 報酬之給付實非有理。
６、上訴人盡力除為被上訴人尋覓適當之房屋物件，協助其了解各房屋之環境 及各項設備之外，上訴人並盡力為被上訴人之利益而予承租人之方進行協 調：此得由本件物件本來出租人福陞公司要求租金為每月每坪三千元，嗣 後爭取為每坪二千九百元（共一六三點三六坪，即每月為上訴人節省一萬 六千餘元），此得由證人林達仁證述即可證明，由此可知，被上訴人實已 為上訴人之利益極力爭取，上訴人徒以嗣後其國外公司不同意承租而抹滅 上訴人之努力工作，實難令被上訴人心為甘服。 ７、被上訴人於予出租人福陞公司簽訂租賃契約後，嗣因其國外公司對此有意 見，故而請求協商。被上訴人雖契約責任已盡，然為此亦約同福陞公司（ 承辦人林達仁先生）及上訴人之法定代理人乙○○先生共同協商，此有證 人林達仁於鈞院準備程序筆錄中亦有載明，又上訴人之法定代理人到庭陳 述亦表明三方（即出租人、上訴人及被上訴人）確於嗣後有為共同之協商 。被上訴人嗣後亦有促使租賃契約兩造討論協商，被上訴人實已有為契約 義務之履行，上訴人將其內部商業決策之風險要求被上訴人承擔，此實輿 情於理於法均有未合。
（二）被上訴人履行契約義務並收取報酬佣金本屬合法，履行契約更無有何違背誠實 信用方法之行為。
１、按「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人 雙方平均負擔」民法第五百七十條訂有明文。居間仲介係為促成當事人雙方買 賣亦或租賃契約之締結，依法居間仲介人本非不得向雙方收取佣金報酬，本件 被上訴人依法及兩造契約約定請求上訴人給付報酬本屬有理，上訴人稱被上訴 人向雙方收取報酬即屬違約云云實無所據。又查，被上訴人以其專業及擁有市 場資訊之商業知識，從一開始為上訴人尋覓多處適合其需求之標的房屋，嗣再 多次帶領上訴人之代表人至房屋現場屢勘查看，並協助其與出租人即福陞公司 協調終至簽約，被上訴人居間契約義務業已履行完畢，請求給付報酬條件亦已 成就，被上訴人履行契約並無有何違背誠實信用之行為，上訴人嗣後終止契約 ，並於訴訟上臨訟託辭不履行給付報酬之義務實非有理甚明。 ２、被上訴人依約請求相當於一個月租金之金額作為居間報酬，係屬合於主管機關 及業界所訂標準，並無過鉅且屬合理。按「不動產經紀業或經紀人員經營仲介 業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產 實際成交價金百分之六或一個半月之租金」內政部八十九年五月二日台（八九 ）內中地字第八九七九○八七號函（此係由不動產經紀業管理條例第十九條授
權主管機關制定），就居間仲介收費標準訂有報酬標準如上，此亦為現今居間 仲介業者普遍遵循，以合計百分之六或一個半月租金作為佣金報酬之標準。本 件被上訴人係向上訴人即承租人收取一個月之租金，向出租人即福陞公司收取 半個月之租金以為報酬，本屬合法且合乎慣例。被上訴人自始提供多處房屋資 訊以供上訴人作為選擇，上訴人經評估並由被上訴人協同出租人、承租人雙方 當事人親至現場解說勘查並為協調，至雙方均有意願並談妥租金價格，終至雙 方簽訂以五年為期之租賃契約。被上訴人之居間義務實已履行，約定報酬除屬 私法契約自由，亦屬合乎市場行情以及法律授權主管機關所為之規定標準，是 故本件亦無所為報酬過高之問題，上訴人所稱報酬過高實係拒不依約履行之推 諉託詞實非有理。綜上，被上訴人依約履行，並已完成工作，履行義務，更無 有何債務不履行之行為。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：內政部台（八九）內中地字第八九七九 ○八號函影本一份為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於九十年一月十一日簽訂居間契約書，上訴人委託 被上訴人居間仲介上訴人所需承租之辦公處所，約定居間報酬為所租賃房屋之一 個月租金，並應於上訴人與出租人簽訂正式租約之時給付之。嗣經上訴人確認同 意承租被上訴人依約履行所洽尋之位於台北市○○○路二五八及二六Ｏ號之房屋 ，並於九十年二月二日促成上訴人與出租人福陞公司簽訂正式房屋租賃契約，租 金每月為四十九萬七千四百十三元。被上訴人既已依約完成居間義務，上訴人自 應於該租賃契約成立之日即九十年二月二日給付被上訴人居間報酬一個月租金四 十九萬七千四百十三元，詎經被上訴人請求上訴人給付，卻遭上訴人所拒。爰依 居間契約之法律關係，請求上訴人給付四十九萬七千四百十三元及自九十年二月 三日起算之法定遲延利息。
上訴人則以：被上訴人未依居間契約履行義務，違反民法第五百六十七條規定之 據實說明義務，誘騙上訴人於契約報請總公司同意前倉促簽約，俟上訴人迫於情 勢不得不解除契約，被上訴人又對上訴人請求交涉、談判之指示置之不理，違反 契約約定之交涉談判義務，顯有嚴重之履約瑕疵，並因而致使上訴人蒙受重大損 失（至少包括一百四十二萬一千二百三十二元之押租金損失），依民法第二百二 十七條規定，上訴人自得請求被上訴人賠償，並得逕以反對債務抵銷。又被上訴 人擔任上訴人之專屬代理人，僅對於上訴人有報酬請求權，不得向出租人收取費 用，更不得違反忠實義務，為利於出租人之行為，如有違反，即不得再向上訴人 請求仲介報酬之給付，詎被上訴人除向上訴人收取仲介報酬外，竟向出租人收取 二十四萬八千七百十六元之仲介費，違反民法第五百七十一條之規定，自不得再 向上訴人請求給付任何仲介費用。退步言，縱認被上訴人對於雙方均有報酬請求 權，被上訴人受託期間，僅提供三項租賃物件供上訴人選擇，付出勞務微不足道 ，其請求上訴人全額支付仲介報酬，顯失公平，請依民法第五百七十二條之規定 予以酌減等語，資為抗辯。
二、查兩造於九十年一月十一日簽訂居間契約書，上訴人委託被上訴人居間仲介上訴 人所需承租之辦公處所，約定居間報酬為所租賃房屋之一個月租金，並應於上訴
人與出租人簽訂正式租約之時給付之。嗣經上訴人確認同意承租被上訴人所洽尋 之位於台北市○○○路二五八及二六Ｏ號之房屋，並於九十年二月二日促成上訴 人與出租人福陞公司簽訂正式房屋租賃契約，租金每月為四十九萬七千四百十三 元。又事後因上訴人解約不願承租，致遭福陞公司沒收保證金一百四十二萬一千 二百三十二元等事實，為兩造所不爭執，並有居間契約書、承租標的物確認書、 房屋租賃契約書、催款書、律師函等件為證，堪信為真實。茲被上訴人主張伊已 完成居間義務，請求上訴人依約給付報酬，上訴人雖以前開情詞置辯。惟查：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百 七十七條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉 證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院十 七年上字第九一七判例可資參照）。本件上訴人主張：被上訴人未依居間契約 履行義務，違反民法第五百六十七條規定之據實說明義務，誘騙上訴人於契約 報請總公司同意前倉促簽約，俟上訴人迫於情勢不得不解除契約，被上訴人又 對上訴人請求交涉、談判之指示置之不理，違反契約約定之交涉談判義務，顯 有嚴重之履約瑕疵，並因而致使上訴人蒙受重大損失（至少包括一百四十二萬 一千二百三十二元之押租金損失）云云，為被上訴人所否認，上訴人就其主張 之事實始終無法舉證以實其說，尚難憑信。反觀，被上訴人主張：伊受託居間 後，即依照上訴人所提出需求，提供有三處房屋予上訴人選擇，上訴人經指派 該公司經營顧問（Managing Consultant）傅杰範（Jed Van Voorhis）先生前 後約二至三次前往系爭租賃房屋現場查看現況是否符合該公司之需求，每次均 有被上訴人公司職員王玉梅小姐小姐及出租人福陞公司公司職員林達仁先生陪 同在場解說，上訴人經由被上訴人之協助，已充分了解屋況及條件之後，方為 作成是否承租之決定，被上訴人並無有所謂未使其知悉租賃標的或租賃條件之 情形，又原本出租人福陞公司要求租金為每月每坪三千元，經被上訴人斡旋爭 取為每坪二千九百元（共一六三點三六坪，每月為上訴人節省一萬六千餘元） ，實已為上訴人之利益極力爭取，再上訴人與福陞公司簽訂租約後，嗣因上訴 人之海外總公司不同意承租，致使上訴人解約，並非被上訴人未履行居間義務 所致。況之後被上訴人亦有邀同雙方共同協商看能否解決，並非不理不睬等語 ，核與證人林達仁證述：我是福陞公司有關出租系爭房屋之承辦員，是透過被 上訴人介紹租屋給上訴人，當時仲介有好幾家，後來被上訴人有出具上訴人要 承租意願書給我們，我們才與被上訴人談，被上訴人有帶上訴人來看過房子二 、三次，都表示很滿意，出具承租意願書後雙方才簽租賃契約，後來因上訴人 簽約前因沒向其國外總公司報告，其國外總公司不同意承租，上訴人要求退租 ，希望我能幫助他，我們有同意他解約，解約後就沒收他的保證金，且三方事 後也有對此事談過如何善後等語相符（見本院九十年十一月二十三日準備程序 筆錄）。且上訴人之法定代理人乙○○到庭亦自認：「我知道被上訴人是仲介 公司」、「我們沒辦法租，是因為我們國外公司不同意」等語（見本院九十一 年一月十一日準備程序筆錄）。並參以上訴人係一有規模、有商場經驗之公司 ，對於承租辦公處所及租約一訂為五年、每月租金高達四十九萬七千四百三十
一元（每年遞增）之如此重大事務，衡情若非經過充分了解及評估後，豈有承 租之理？豈是居間媒介者片面之詞所能蒙蔽或左右？被上訴人之主張，應屬可 信。綜上，本件被上訴人居間仲介上訴人與福陞公司之租賃事宜，已盡其善良 管理人之義務，將所知之事項告知上訴人，並促成雙方簽訂租約，已完成其居 之義務，至上訴人事後遭福陞公司沒收保證金，乃因上訴人自己不願承租解約 所致，自難歸責於被上訴人，被上訴人所為之給付並無不合於居間契約之本旨 ，尚無不完全給付之情形，被上訴人向上訴人請求給付其居間報酬，自屬有據 。上訴人抗辯被上訴人違反居間人據實報告義務致伊受有損害，伊得請求被上 訴人賠償並據以抵銷債務云云，為不可採。
（二）次按，居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介 ，他方給付報酬之義務，又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得 請求報酬，為民法第五百六十五條、第五百六十八條所明定。又同法第五百七 十條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另訂定或另有習慣外，由契約 當事人雙方平均負擔。」，其立法理由「謹按居間人因媒介應得之報酬，應歸 何人負擔，亦須明白規定，方免爭論。若契約當事人雙方有特別約定，歸一方 負擔或雙方負擔區分多寡者，則從其約定，或另有習慣者，亦即從其習慣。若 既無約定，又無習慣，則由契約當事人雙方平均負擔，以昭公允。此本條所由 設也。」，即報酬給付義務人，原則上由所媒介之契約之雙方當事人為給付義 務人，而其數額則雙方平均負擔之。此時居間人受雙方之委託者，固無論矣， 即僅受一方委託，前其媒介之結果，其相對人亦因之而受利益，實係為雙方之 利益而活動，故雖未受相對人之委託，相對人亦應負擔一半報酬也。惟當事人 雙方平均負擔報酬，須契約未另有訂定，或另無習慣始可。若契約另有訂定， 報酬由一方負擔，或雖由雙方負擔，但不平均負擔時，均不在此限。由此可見 居間契約並不禁止居間人收取雙方當事人之報酬，故不得僅以居間人收取相對 人報酬之事實，即謂居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或謂其行為違反誠實信用方法。查，本件兩造簽訂居間契約有約定 居間報酬為所承租房屋之一個月租金，及被上訴人與福陞公司居間契約亦有約 定報酬為半個月租金，為兩造所不爭，並經證人林達仁證稱屬實。準此，被上 訴人於居間媒介促成上訴人與福陞公司簽訂租賃契約後，即已完成居間契約之 義務，則其依約向雙方各請求一個月租金及半個月租金之報酬，揆諸上開規定 ，於法並無不合。上訴人主張被上訴人擔任上訴人之專屬代理人，僅對於上訴 人有報酬請求權，不得向出租人收取費用，詎被上訴人竟向出租人收取仲介費 ，違反民法第五百七十一條之規定，自不得再向上訴人請求給付任何仲介費云 云，即非可採。
（三）再按，參以本件被上訴人從一開始為上訴人尋覓多處適合其需求之標的房屋， 再多次帶領上訴人之代表人至房屋現場屢勘查看及解說，之間並為上訴人之利 益而協調斡旋減低租金，幾經折衝終至促成雙方簽訂以五年為期之租賃契約， 其所付出之心力當非微薄等情。及參酌內政部根據不動產經紀業管理管理條例 第十九條第一項授權所制訂之「中央主管機關規定之報酬標準」規定：「不動 產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬
之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」等情 （有被上訴人所提出之內政部八十九年五月二日台（八九）內中地字第八九七 九○八七號函在卷可稽），被上訴人係向上訴人收取一個月之租金，並無過高 或顯失公平情事，上訴人主張應酌予酌檢，亦非可採。三、綜上所述，本件被上訴人主張其已約履行居間義務，上訴人應按約定給付報酬， 為屬可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於兩造簽訂居間契約之約定 ，請求上訴人給付居間報酬四十九萬七千四百十三元，及自九十年二月三日起至 清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。是則原 審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 五 月 二 日 民事第二庭審判長法官 丁蓓蓓
法官 黃雯惠
法官 曾部倫
右正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二 日 法院書記官 柯月英
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