臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第二三九三號
原 告 甲○○
被 告 新亞建設開發股份有限公司
法定代理人 乙○○
右當事人間請求給付居間報酬事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）柒佰陸拾伍萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告係一殷實之不動產仲介人，於民國八十九年五月中旬，知悉被告所有坐落 桃園縣平鎮市鎮八七六號等十三筆土地，面積合計共二萬八千三百三十七 平方公尺之土地（下稱系爭土地）有意出售，乃主動與被告之管理部經理即證 人陳盛隆接洽、瞭解，並由證人陳盛隆提供系爭土地之地籍圖予原告，以便原 告進行仲介之相關事宜，原告即積極為被告尋找系爭土地之買主。嗣於八十九 年六月初，原告為被告找到系爭土地之買主即訴外人展茂光電股份有限公司（ 下稱展茂公司）有意購買系爭土地，並帶領訴外人展茂公司之相關人員，前往 系爭土地實地勘查，而介紹證人陳盛隆此一訂約之機會。後被告與訴外人展茂 公司以總價叁億捌仟貳佰伍拾萬元之價格，簽訂系爭土地之買賣契約。是原告 為被告報告訂約之機會，原告與被告間自成立居間契約，依一般民間土地仲介 ，由「買方支付買賣總價百分之一仲介費，賣方支付買賣總價百分之二仲介費 」之習慣，訴外人展茂公司已同意給付按買賣總價之百分之一計算之仲介費予 原告，被告亦應給付依上開買賣契約總價之百分之二，即柒佰陸拾伍萬元之仲 介費用予原告。爰依民法第五百六十八條第一項之規定，請求被告給付柒佰陸 拾伍萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：依民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項分別 規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之 媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者 為限，得請求報酬。」再依最高法院五十二年台上字第二六七五號判例意旨表 示：「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告 居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為 之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方 當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居 間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」本件原告
於知悉被告欲出售系爭土地後，即多方為被告找尋買主，最後為被告介紹訴外 人展茂公司，被告亦因此與訴外人展茂公司訂立系爭土地之買賣契約。則依前 述規定和判例意旨，原告為被告報告訂約之機會，原告自得依報告居間之居間 人身分，向原告請求居間報酬。
三、證據：提出證人陳盛隆之名片、報紙簡報、地籍圖、土地登記謄本、錄音帶譯文 、房地產專任委託銷售契約書各一份、錄音帶一卷為證，並聲請訊問證人陳盛隆 、洪雅齡、鄭建中、廖銘棟，聲請勘驗錄音帶，聲請函詢台北市不動產仲介經紀 商業同業公會，有關一般民間土地仲介費用之收取習慣。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願預供擔保，請准免為 假執行。
二、陳述：被告公司係一上市公司，處分不動產均有公開之流程，原告並非被告出賣 系爭土地之居間人。而依民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者 ，不在此限。」惟原告並無法舉證證明兩造間，成立居間之法律關係。另參酌證 人洪雅齡、陳盛隆、朱台森之證詞，均證明原告係在被告與訴外人展茂公司，簽 訂有關系爭土地之買賣合約後，始向被告要求仲介費，原告與訴外人展茂公司於 買賣過程中，均不知有原告之參與，可知原告顯非被告出售系爭土地予訴外人展 茂公司之仲介人。又依台灣高等法院八十七年度上易字第三號民事判決表示：「 依仲介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為約定，倘雙方對 報酬無法達成合意，居間契約無法成立，居間人自不可能代其尋覓適合之廠房並 為訂約之媒介。」亦足證明兩造間無居間報酬之約定，居間關係無法成立。至訴 外人展茂公司事後給付仲介費予證人鄭建中，係基於展茂公司余宗澤董事長與證 人鄭建中之私誼，訴外人展茂公司與證人鄭建中事前並無居間之約定，此經證人 鄭建中、洪雅齡證述在卷。是兩造間並無居間關係存在，原告請求居間報酬，顯 無理由。
三、證據：聲請訊問證人朱台森、吳進旭。
理 由
一、原告起訴主張：原告於八十九年五月中旬，知悉被告所有之系爭土地有意出售， 乃主動與被告之管理部經理即證人陳盛隆接洽、瞭解，並由證人陳盛隆提供系爭 土地之地籍圖予原告，以便原告進行仲介之相關事宜，原告即積極為被告尋找系 爭土地之買主。嗣於八十九年六月初，原告為被告找到系爭土地之買主即訴外人 展茂公司有意購買系爭土地，並帶領訴外人展茂公司之相關人員，前往系爭土地 實地勘查，而介紹證人陳盛隆此一訂約之機會。後被告與訴外人展茂公司以總價 叁億捌仟貳佰伍拾萬元之價格，簽定系爭土地之買賣契約。是原告為被告報告訂 約之機會，原告與被告間自成立居間契約，依一般民間土地仲介，由「買方支付 買賣總價百分之一仲介費，賣方支付買賣總價百分之二仲介費」之習慣，訴外人 展茂公司已同意給付按買賣總價之百分之一計算之仲介費予原告，被告亦應給付 依上開買賣契約總價之百分之二，即柒佰陸拾伍萬元之仲介費用予原告。爰依民 法第五百六十八條第一項之規定，請求被告給付柒佰陸拾伍萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被告則以：被告公 司係一上市公司，處分不動產均有公開之流程，原告並非被告出賣系爭土地之居 間人。而依民事訴訟法第二百七十七條之規定，原告應就其主張為被告之居間人 ，此一事實負舉證責任。惟原告並無法舉證證明兩造間，成立居間之法律關係。 另參酌證人洪雅齡、陳盛隆、朱台森之證詞，均證明原告係在被告與訴外人展茂 公司，簽訂有關系爭土地之買賣合約後，始向被告要求仲介費，原告與訴外人展 茂公司於買賣過程中，均不知有原告之參與，可知原告顯非被告出售系爭土地予 訴外人展茂公司之仲介人。至訴外人展茂公司事後給付仲介費予證人鄭建中，係 基於展茂公司余宗澤董事長與證人鄭建中之私誼，訴外人展茂公司與證人鄭建中 事前並無居間之約定，此經證人鄭建中、洪雅齡證述在卷。是兩造間並無居間關 係存在，原告請求居間報酬，顯無理由云云，資為抗辯。二、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張其於八十九年五月中旬，知悉被告所有之系爭土地有意出售，乃主動 與被告之管理部經理即證人陳盛隆接洽、瞭解之事實，業據其提出證人陳盛隆 之名片、報紙簡報各一份為證；並經訊問證人陳盛隆，亦為被告所自認；則原 告此部分主張之事實，自堪信為真實。
（二）原告復主張其於八十九年六月初，曾帶領訴外人展茂公司之相關人員，前往系 爭土地實地勘查；後被告與訴外人展茂公司以總價叁億捌仟貳佰伍拾萬元之價 格，簽訂系爭土地之買賣契約之事實，復據其提出土地登記謄本一份為證，亦 經聲請訊問證人洪雅齡、鄭建中、廖銘棟屬實，復為被告所不爭執，亦堪信為 真實。
三、兩造爭執之爭點：
至原告另主張原告為被告報告訂約之機會，原告與被告間自成立居間契約，依一 般民間土地仲介「買三賣二」之習慣，亦即由「買方支付買賣總價百分之一仲介 費，賣方支付買賣總價百分之二仲介費」之習慣，訴外人展茂公司已同意給付按 買賣總價之百分之一計算之仲介費予原告，被告亦應給付依上開買賣契約總價之 百分之二，即柒佰陸拾伍萬元之仲介費用予原告之部分；則被告否認之，並抗辯 稱：原告並非被告出賣系爭土地之居間人，兩造間並無居間關係存在，原告請求 居間報酬，顯無理由等前揭情詞抗辯之。是本件依兩造之書狀往來，以及於言詞 辯論期日所為之整理協議簡化爭點，確認兩造爭執之爭點，即在於：兩造間是否 有居間關係存在？
四、關於本件之爭點，分述如下：
（一）經查，依民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項分別規定：「稱居間者 ，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬 。」另依民法第一百五十三條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為 明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思 不一致時，法院應依其事件之性質定之。」再依民事訴訟法第二百七十七條規 定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規
定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」是依此規定，原告主張其與被告間 ，就被告出賣系爭土地予訴外人展茂公司，有達成居間之合意，自應提出有利 於己之證據，予以證明。而本件被告出賣系爭土地予訴外人展茂公司之交易過 程，為訴外人展茂公司為購買土地興建廠房，乃由訴外人展茂公司之余宗澤董 事長之特別助理即證人洪雅齡，委託證人鄭建中尋找適宜興建廠房之土地；證 人鄭建中再委託證人廖銘棟、原告尋找土地。嗣原告知悉被告欲出賣系爭土地 後，即向被告公司之管理部經理即證人陳隆盛，詢問有關被告出賣系爭土地之 事宜；後原告即告知證人鄭建中，被告欲出賣系爭土地；證人鄭建中與原告再 一同前往被告公司詢問系爭土地出賣之事宜；證人鄭建中另攜同展茂公司董事 長特別助理即證人洪雅齡、原告等一同勘查系爭土地。後展茂公司之余宗澤董 事長與被告公司之朱台森總經理，直接洽談買賣之價格，達成買賣合意，簽訂 買賣合約；此均經證人洪雅齡、鄭建中、廖銘棟、陳隆盛、朱台森證述屬實， 亦為兩造所不爭執。是於前述交易過程中，原告雖曾單獨或與證人鄭建中一同 前往被告公司，詢問有關被告欲出賣系爭土地之事宜。然因被告公司之管理部 經理即證人陳盛隆、總經理即證人朱台森，均要求原告與證人鄭建中出具買主 之委託書，被告與證人鄭建中均無法出具委託書，亦不願向證人陳盛隆、朱台 森透露係受何人之委託，以致證人陳盛隆、朱台森並未與原告或證人鄭建中， 談及代為居間之事宜，此亦經證人鄭建中、陳盛隆、朱台森結證屬實。則原告 前述向被告詢問出售土地之行為，自難遽以認定兩造間有達成居間系爭土地之 明示或默示之合意。
（二）次查，原告另提出於八十九年七月十一日，被告出賣系爭土地予訴外人展茂公 司後，原告與證人陳盛隆之電話談話錄音帶，以證明兩造間有達成居間之合意 。然經本院勘驗原告提出之錄音帶，該錄音帶之談話內容，與原告提出之錄音 譯文，大致相符。但該錄音帶之談話內容，乃為被告出售系爭土地予訴外人展 茂公司後，原告分別向被告、訴外人展茂公司均無法索取仲介費，所發生之爭 執，此亦經證人陳盛隆證述在卷。是依原告提出其與證人陳盛隆之錄音內容， 亦難作為兩造間曾有達成居間合意之有利證據。又原告另主張訴外人展茂公司 業已同意給付按買賣總價之百分之一計算之仲介費予原告，亦經訴外人展茂公 司董事長特別助理即證人洪雅齡所否認。且原告於被告與訴外人展茂公司簽訂 買賣契約後，亦曾向訴外人展茂公司要求給付買賣佣金，訴外人展茂公司亦拒 絕給付原告買賣佣金，此亦經證人洪雅齡，結證屬實。至訴外人展茂公司於買 受系爭土地前，並未與證人鄭建中達成居間之合意；訴外人展茂公司事後給付 系爭買賣總價百分之一之佣金予證人鄭建中，係因證人鄭建中與展茂公司之余 宗澤董事長，有特別之私誼，始經由展茂公司之董事會同意後，給付佣金予證 人鄭建中，此亦經證人鄭建中、洪雅齡，證述明確。故原告主張其與被告間就 被告出賣系爭土地予訴外人展茂公司，有達成居間之合意，自難以採信。（三）末查，另原告主張在我國一般民間土地仲介，有由買方支付買賣總價百分之一 仲介費，賣方支付買賣總價百分之二仲介費之習慣。然因我國不動產仲介實務 紛爭不斷，迭生爭執，為規範不動產仲介事務，管理不動產經紀業，立法院通 過有「不動產經紀業管理條例」，並於八十八年二月三日經總統公布。而本件
原告主張於八十九年五、六月間，為被告仲介系爭土地出售，是依八十八年二 月五日生效之不動產經紀業管理條例第四條第一、四、五、七款、第五條第一 項前段、第十七條第一項、第十九條、第二十一條、第二十三條分別規定：「 本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之 權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。--四、經紀業︰指依本條例規 定經營仲介或代銷業務之公司或商號。--五、仲介業務︰指從事不動產買賣、 互易、租賃之居間或代理業務。--七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經 紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介 或代銷業務。」、「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司 或商業登記。」、「中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不 動產經紀人證書者，得充不動產經紀人。」、「經紀業或經紀人員不得收取差 價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機 關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於 加計利息後加倍返還支付人。」、「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得 刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。 廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」、「經紀人員在執行業 務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提 供解說前，應經委託人簽章。」則依此規定，有關不動產買賣仲介之經紀業， 必須向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；不動產經紀人並必須 依法考試及格，領有不動產經紀人證書；仲介之收費標準，應參酌中央主管機 關規定之報酬標準；不動產經紀人更需與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登 廣告及銷售；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易 之相對人解說，說明書於提供解說前，應經委託人簽章。可知我國有關不動產 買賣之仲介，已有前述相關規定。參以，依本院函詢台北市不動產仲介經紀商 業同業公會，有關一般民間土地仲介費用之收取習慣，台北市不動產仲介經紀 商業同業公會回覆本院表示：「應依據內政部八十九年五月二日台（八九）內 中地字第八九七九○八七號函，有關不動產經紀業管理條例第十九條第一項所 定『中央主管機關規定之報酬標準』辦理。」此有台北市不動產仲介經紀商業 同業公會九十年十一月十三日九○北市房仲振字第一○○號函在卷足憑。故原 告主張在我國一般民間土地仲介，有由買方支付買賣總價百分之一仲介費，賣 方支付買賣總價百分之二仲介費之習慣，亦無足採。五、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介， 他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得 請求報酬。」民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項分別定有明文。本件 原告與被告間，就被告出售系爭土地予訴外人展茂公司，並無居間之合意存在， 兩造間並無居間契約存在；且我國有關不動產買賣之仲介，已有前述不動產經紀 業管理條例之相關規定，我國並無一般民間土地仲介，有「買方支付買賣總價百 分之一仲介費，賣方支付買賣總價百分之二仲介費」之習慣；均如前爭點部分所 述。則原告主張依首揭民法第五百六十五條之規定，兩造間有居間契約存在，被 告應依前述民法第五百六十八條第一項之規定，負擔給付居間報酬之責任，自屬
無據。從而，原告依民法第五百六十八條第一項之規定，請求被告給付柒佰陸拾 伍萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，不應准許。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 五 月 十六 日 民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納百分之一點五之上訴費，若未繳納，逕依民事訴訟法施行法第九條之規定，顯然明知上訴要件有欠缺，駁回上訴。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十七 日 法院書記官 陳鳳瀴
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