臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上易字第260號
上 訴 人 丁○○
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 羅宗賢律師
複 代理人 乙○○
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國99年5
月7日臺灣臺中地方法院第一審判決（98年度訴字第2384號）提
起上訴，本院於99年7月27日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決命上訴人給付被上訴人之金額超過新台幣壹拾陸萬貳仟玖佰柒拾貳元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
原判決命上訴人遷讓交還房屋之履行期間為三個月。第一、二審（已確定部分除外）訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：（一）伊於97年間經由原審法院96年度執字 第85648號強制執行事件拍賣程序，標得坐落台中縣豐原市 ○○段236地號土地暨其上同段5693建號建物（門牌號碼為 同市○○路104號），並於97年11月14日獲核發權利移轉證 書。上訴人原即占有使用上揭房屋2至6樓（下稱系爭建物） ，因上揭拍賣不點交，致其仍持續占用迄今，雖經伊屢次託 人協商，請求上訴人自行搬遷，惟其均置之不理，是伊自得 依民法第767條規定，請求上訴人返還系爭建物。又上訴人 無權占有系爭建物，受有相當於租金之利益，致伊受有無法 使用系爭建物之損害，伊自得依第179條規定請求上訴人返 還不當利得；參酌伊取得上揭房地前，前手游壹婷將上揭房 屋整棟（即1樓至6樓）以每月10萬元出租予訴外人林順宗， 而伊取得後，將1樓以每月7萬元出租予林順宗，可知系爭建 物本可以每月3萬元出租，伊僅以每月2萬5千元計算本件相 當於租金之不當得利，應為合理。（二）又伊固曾授權訴外 人丙○○參與上開執行事件之投標，惟其代理權僅限於該執 行事件之事務而已，伊並未授權且事前亦不知悉丙○○與上 訴人協議系爭「點交同意協議書」，亦未有任何行為表示以 代理權授予他人，丙○○就該協議書事宜可能為無因管理， 且伊事後經丙○○告知系爭協議書之事時，已請丙○○單純 傳話、向上訴人轉告伊反對之意思，是伊自不負民法第169 條所定表現代理之責。至伊撤回前對林順宗、游壹婷及上訴
人之交屋房屋等事件之全部訴訟（原審法院98年度訴字第23 號，下稱前訴訟），係因伊與林順宗達成和解，而游壹婷及 上訴人係無權占用，依強制執行法第99條規定，伊已得請求 債務人游壹婷及其同居人即上訴人點交系爭建物予伊，該訴 訟已無續行必要之故，並非兩造已達成和解。又若上訴人果 真信賴丙○○有權代理伊簽具系爭協議書，即上訴人如認系 爭協議書有效，則98年10月16日後，上訴人何以僅於98年11 月間表示給付伊2萬元（伊保留以作為上訴人應清償伊之債 款，非以收受租金之意思受領），其後即未再表示給付伊任 何租金？準此，若認系爭協議書為有效，伊亦可以上訴人欠 繳第一期以後之租金而終止系爭協議書，故上訴人仍屬無權 占有，且伊得依系爭協議書之約定內容請求上訴人給付如原 審判決所命給付之金額等情，爰依上開規定，提起本件訴訟 ，聲明求為命⑴上訴人應自系爭建物遷出，並將之清空返還 予伊。⑵上訴人應給付伊264,166元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自98年10月1 日起至上訴人遷讓第一項之房屋予伊止，於每月最末日給付 伊2萬5千元，其不足一月部分，按比例計算之判決（原審判 決命上訴人應遷出並騰空返還建物，且命上訴人應給付被上 訴人182,972元本息，及按月給付17,316元，而駁回被上訴 人其餘之訴，未據聲明不服，已告確定）。
貳、上訴人則以：（一）上揭房地原為伊女游壹婷所有，並將1 樓部分出租林順宗，2至6樓部分交付伊使用。被上訴人取得 上揭房地所有權後，曾對伊及游壹婷、林順宗三人提起前訴 訟，並另委由丙○○（即陳俊穎）與伊等協調，而於98年1 月16日與林順宗達成由林順宗以每月7萬元承租1樓及地下室 部分之協議，另於98年1月20日由丙○○代理而與伊達成被 上訴人同意伊自97年11月14日起至98年10月15日止無償使用 系爭建物，如伊屆期未遷出，則自98年10月16日起至99年4 月15日止，每月租金2萬元，自99年4月15日起至交還房屋之 日止，每月租金3萬元之協議，並於同日簽具系爭協議書為 證。故伊基於兩造間系爭協議書之約定而占有使用系爭建物 ，並非無權占有。（二）系爭協議書既係由被上訴人委託並 授與代理權予丙○○與伊簽具，則依民法第103條第1項規定 ，應直接對被上訴人本人發生效力。縱若認丙○○僅係先單 純交涉，系爭協議書仍須被上訴人同意方得生效，然，觀諸 被上訴人嗣於98年2月3日具狀撤回前訴訟全部，可知丙○○ 應有將系爭協議書交給被上訴人，且被上訴人亦已同意系爭 協議書之內容，否則，被上訴人應僅撤回其對林順宗部分之 訴訟，而不可能撤回全部訴訟，且不會時隔近一年始主張伊
為不當得利。（三）退步言之，縱若認丙○○無代理權而簽 具系爭協議書，衡諸丙○○代理被上訴人於上開拍賣程序中 投標買受，因不點交，故被上訴人續為委託丙○○處理後續 事宜，並參以被上訴人就丙○○代理其處理系爭建物之占有 使用、點交等問題之客觀事實洵不可諉為不知，亦從未為任 何反對之表示，則依民法第169條規定，被上訴人自仍應就 系爭協議書之內容，對信賴上開表現事實之善意第三人即伊 負授權人之責，而非可認系爭協議書無拘束被上訴人之效力 。（四）又上開房屋於78年4月25日建築完成，至伊取得所 有權時，屋齡已近20年，且該屋雖近市區，然系爭建物為其 中2至6樓，以供作住宅使用為適當，伊實際亦係以之供作住 宅使用，是原審以該土地申報價額及房屋價格年息8%計算相 當於租金之不當得利，應屬過高等語，資為抗辯。參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果， 認被上訴人依民法第 767條規定及不當得利之法律關係，請 求上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人，並給付被 上訴人182,972元及自98年10月10日（即訴狀繕本送達翌日 ）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自98年10月 1日起至上訴人遷出系爭建物之日止，按月給付被上訴人17, 316元，為有理由，應予准許。至被上訴人逾上開範圍之請 求，則無理由，不應准許。而為被上訴人部分勝訴、部分敗 訴之判決。並因所命給付之金額未逾50萬元，而依民事訴訟 法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。上訴人不 服，提起上訴，聲明求為判決：（一）原判決不利於上訴人 之部分均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審之訴訟費用均 由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：（一）上 訴駁回。（二）上訴費用由上訴人負擔。
肆、兩造不爭執之事項
一、坐落台中縣豐原市○○段236地號土地暨其上同段5693建號 建物（即門牌號碼為同市○○路104號房屋），原為上訴人 之女游壹婷所有。
二、被上訴人經由原審法院96年度執字第 85648號強制執行事件 拍賣程序拍定取得上揭房地，經原審法院於97年11月14日核 發權利移轉證書，並於97年12月10日辦妥所有權移轉登記。三、上訴人於上揭房地遭拍賣前，即與游壹婷等家屬居住於系爭 建物，系爭建物現仍由上訴人與配偶、子女等家屬居住使用 中。
伍、本院之判斷：
本件兩造爭執之焦點，厥在：（一）被上訴人是否曾於98年
1月20日與上訴人達成協議，或有由訴外人丙○○表見代理 同意上訴人續住續租系爭房屋之事實？上訴因此是否不構成 無權占有？（二）被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不 當得利之金額應為多少為相當？二端。茲分別判斷審究如下 ：
一、被上訴人主張上訴人占有使用系爭建物並無正當權源，係屬 無權占有，為上訴人所否認，並抗辯伊係基於兩造於98年1 月20日達成之協議占有使用系爭建物，並非無權占有等語。 經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。又私文書應由舉證人證 其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，同法第35 7條亦有明文，因此，私文書之真正，他造當事人有爭執 者，舉證人應負證明其真正之責。上訴人抗辯就系爭建物 有占有使用之正當權源，無非以兩造曾於98年1月20日就 系爭建物之使用問題達成協議，並提出日期為同日之「點 交同意協議書」（下稱系爭協議書）資為佐證。惟被上訴 人否認上訴人所提出之系爭協議書之真正，依上開說明， 自應由上訴人就系爭協議書之真正負舉證之責。經查：系 爭協議書之內容係由代被上訴人交涉系爭建物交屋問題之 證人丙○○與上訴人洽談，上訴人在系爭協議書上簽名時 ，系爭協議書上拍定人處已有填寫被上訴人之姓名，不清 楚系爭協議書上被上訴人之姓名係何人所簽等情，為上訴 人於原法院勘驗現場時自認之事實（見原法院卷99年3月1 2日勘驗筆錄），依上訴人前開洽談、在系爭協議書上簽 名經過之陳述，委不足證明系爭協議書上被上訴人簽名為 真正，而系爭協議書上被上訴人之姓名並非被上訴人所簽 ，其亦未同意系爭協議書所載內容等情，業據證人即代被 上訴人與上訴人交涉系爭建物交屋問題之丙○○即陳俊穎 於原法院至現場勘驗時具結證稱：「（問：協議書上甲○ ○姓名何人所簽？）（提示）是我事務所小姐事先寫好， 因為打字時漏打拍定人姓名，所以才由事務所小姐事先填 寫，目的是表明拍定人為何人。系爭房屋是由我代原告投 標，所以拍定後也是由我代原告與被告交涉交屋問題，我 來跟被告交涉後，被告同意協議書的內容後，我將協議書 拿回去給原告看，原告不同意協議書的內容，所以沒有簽 名、蓋章。」、「我們做仲介的作法通常是由我們先和債 務人協商，協商後才會將協商資料送給拍定人詢問是否同 意。」等語（見同上筆錄）綦詳，而經比對系爭協議書與 被上訴人所提出其與訴外人林順宗簽訂之房屋租賃契約書
暨公證書上之簽名字跡，更可明顯看出系爭協議書拍定人 欄「甲○○」之簽名，與房屋租賃契約書暨公證書上之簽 名，不論外形、書寫方式、落筆、運筆等筆觸，均明顯不 同，足見丙○○證稱被上訴人並未在系爭協議書上簽名應 堪採信。上訴人既未能舉證證明系爭協議書上被上訴人之 簽名為真正，復未能舉證證明兩造間確已就系爭建物之占 有使用、點交等問題達成合意，則上訴人抗辯兩造已於98 年1月20日達成點交之協議、並伊係基於系爭協議書有占 有使用系爭建物之權源等語，洵不足採。
（二）上訴人復稱：被上訴人縱未在上開協議書上簽名同意，惟 其接受丙○○代其協議之內容，而於前訴訟程序進行中， 具狀撤回前訴，並由伊續住系爭房屋達一年，而與該協議 內容相同，亦應負表見代理之授權責任云云，惟為被上訴 人所否認，並以前詞置辯。經查，經本院調閱原法院98年 度訴字第23號交付房屋等事件卷宗，被上訴人於97年12月 26日提起前訴訟後，固於98年2月3日具狀撤回起訴，然該 撤回起訴狀僅泛稱兩造已達成和解、已無訴訟之必要，故 依法撤回起訴等語，既未述明所稱和解之內容，亦未檢附 和解之任何相關文件資料，誠難僅因被上訴人有撤回前訴 訟之舉，即逕行推論認定兩造間有系爭協議書存在。且被 上訴人確於前訴訟中與訴外人林順宗達成和解，而上訴人 與游意婷之占有，依強制執行法第99條之規定，被上訴人 已得對之請求交還房屋，對之已無妨礙，其因而亦一併予 以撤回之辯解，合於情理，堪以採信，另證人丙○○於本 院準備程序中到庭，亦具結證稱：被上訴人不同意且未接 受上開協議書作為任上訴人續住之依據等語甚詳在卷，是 上訴人以上開情形認被上訴人應負表見代理之授權人責任 ，並認其有權繼續占用系爭房屋云云，亦屬無據。（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因 ，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告 無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係 有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請 求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參 照）。上訴人就兩造間曾達成如系爭協議書所載內容之合 意之利己事實或有表見代理之情事，既未能舉證以實其說 ，則上訴人抗辯依兩造於系爭協議書之約定，其有占有使 用系爭建物之正當權源云云，即無足採。從而，被上訴人 依民法第767條之規定，訴請上訴人自系爭建物遷出、並
將系爭建物騰空返還被上訴人，於法自屬有據。二、關於被上訴人請求上訴人給付相當租金之不當得利部分：（一）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179條所明定。其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例意旨參照）。上訴人無正當權源而占有使用 系爭建物，已如前述，則上訴人因無權占有使用系爭建物 即受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有無法使用收 益系爭建物之損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係 ，請求上訴人返還相當租金之不當得利，揆諸前開規定及 判例意旨甚明。經查，被上訴人係於97年11月14日取得原 法院核發之系爭建物權利移轉證書，為兩造不爭執之事實 ，已如前述，則被上訴人請求上訴人一次給付自97年11月 14 日起至98年9月30日止已屆期之相當租金不當得利、並 請求上訴人自98年10月1日起至遷出系爭建物之日止按月 給付相當租金之不當得利，即屬有據。
（二）次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，為土地法第97條第1項所明定。 而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指 法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係 指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指 平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88 年度台上字第108號判決意旨參照）。又基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號 判例意旨參照）。查：系爭建物坐落台中縣豐原市○○段 236地號土地，土地面積為67平方公尺，於96年之申報地 價為每平方公尺29,512元，此有土地登記謄本附於本院98 年度訴字第23號卷可按；而系爭建物2樓至6樓面積合計30 9.9平方公尺，現值總計為949,700元，亦有臺中縣稅捐稽 徵處房屋稅籍證明書在卷足參；復參以系爭建物坐落台中 縣豐原市第一市場與SOGO百貨之中間，位處之復興路上有 許多服飾店及攤販，往來人潮眾多，商業交易行為頻繁， 甚為熱鬧，且系爭建物距豐原媽祖廟僅約200公尺、豐原 國小及火車站約300公尺、南陽國小約400至500公尺、臺 中縣政府約300至400公尺、豐原市公所附設圖書館約500 至600公尺等情，業經原法院勘驗屬實，並製有勘驗筆錄
附卷可稽。本院審酌系爭建物之坐落位置、交通情形、工 商繁榮程度、可得利用之經濟價值等情事，認應以該土地 申報價額及房屋價格年息8%計算相當於租金之利益為合理 ，故而被上訴人得請求上訴人給付相當租金不當得利每月 之金額即為17,316元【計算式：（土地價值6729,512元 5/6＋房屋價值949,700元）週年利率8%12個月＝17,3 16元，小數點以下四捨五入--以下同】。準此計算，被上 訴人請求上訴人給付自97年11月14日起至98年9月30日止 ，共計10月又17日相當於租金不當得利之金額即為182,97 2元（計算式：17,316元10月＋17,316元17/30＝182, 972元）及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月10日起至清 償日止按週年利率5%計算之法定遲延利息，並請求上訴人 自98年10月1日起至遷出系爭建物之日止，按月給付相當 於租金之不當得利17,316元，為有理由，原應予准許。惟 關於已到期之相當於租金之不當得利部分，上訴人於原審 訴訟期間已寄交二萬元予被上訴人，經其收執保管，被上 訴人亦同意供作抵償之用，為被上訴人所自承（見本院卷 第65頁被上訴人答辯狀所載），自應予以扣除。扣除後， 上訴人尚應給付已到期部分之不當得利本金為162,972元 。
三、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定及不當得利之法律 關係，請求上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人， 並給付被上訴人162,972元及自98年10月10日（即訴狀繕本 送達翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自 98年10月1日起至上訴人遷出系爭建物之日止，按月給付被 上訴人17,316元，為有理由，應予准許。至被上訴人逾上開 範圍之請求，則無理由，不應准許。被上訴人之上訴為有理 由，應予准許部分，原審法院為被上訴人勝訴之判決，命上 訴人給付，並准為假執行之宣告，依法並無不合，上訴意旨 就此部分仍執陳詞，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。惟已到期之不當得利部分，上訴 人已於原法院審理期間給付二萬元，經被上訴人受領並同意 資作抵償，已如上述，原判決就此部分仍命上訴人給付其本 息，並為准予假執行之宣告，即有未合，此部分上訴為有理 由，應由本院將原判決關於此部分廢棄，並駁回上訴人於原 審此部分之訴及假執行之聲請。又關於遷讓房屋部分，上訴 人以其須另覓房屋居住，需二至三年之時間，且農曆七月將 至，基於台灣民間習俗，亦不能遷徙，因此請求酌予履行期 間，經核為有理由，為此由本院就命上訴人遷讓交還系爭房 屋之履行期間為三個月，以資平衡公允。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審 酌均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條但書，判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 10 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴
法 官 朱 樑
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳妙瑋
中 華 民 國 99 年 8 月 10 日
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