臺灣高等法院民事判決 99年度上字第367號
上 訴 人
即附帶被上訴人 丙○○
訴 訟 代理人 戊○○
上 訴 人
即附帶被上訴人 甲○○
訴 訟 代理人 乙○○
被 上 訴 人
即 附帶上訴人 丁○○
訴 訟 代理人 陳慶尚律師
複 代 理 人 葉又華律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
99年1月22日臺灣士林地方法院98年度訴字第615號第一審判決提
起上訴，被上訴人提起附帶上訴並為訴之追加，本院於99年7 月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付之本息及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之附帶上訴、追加之訴及其假執行之聲請均駁回。廢棄改判部分之第一、二審及附帶上訴、追加之訴訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人洪阿儀（已去世）與原審被告洪添貴 、上訴人丙○○、甲○○等4 人（賣主）與被上訴人（買主 ）於78年6月22日簽約不動產買賣契約書，約定由買主以新 臺幣（下同）113萬5,000元之價格將坐落臺北市○○區○○ 段3小段388地號南側之空地即系爭425、426、427、427-1地 號土地出售予被上訴人，約定「本讓渡之河川地使用權及將 來辦理承購所有權，有關權利人名義得由甲方（被上訴人） 自定，乙方（賣主）絕無異議」。而上述買賣標的為河川地 ，於買賣當時雖無法至地政機關辦理所有權移轉登記，然河 川地現已浮覆，則被上訴人自得依系爭契約之約定，訴請賣 主：原審被告洪添貴、上訴人丙○○、甲○○、洪阿儀之繼 承人即原審被告洪樹、何洪美、洪金蓮及翁洪盡（下稱洪樹 等4人） 將系爭土地移轉登記予被上訴人。惟系爭土地現已 登記為賣主以外之人所有，賣主無法將系爭土地之應有部分 移轉登記予被上訴人，有債務不履行情事，依 系爭契約第6 條約定：「如若乙方（賣主）背約或不賣者，應將所收款項 如數交還以外，須另備一倍金額賠償甲方（被上訴人）」，
被上訴人爰依上開第6條約定及債務不履行之法律關 係，求 為命賣主洪添貴、丙○○、甲○○及洪阿儀之繼承人洪樹等 4人連帶給付被上訴人227萬元，賣主相互間負不真正連帶債 務責任之判決。
原審判決：原審被告洪添貴、上訴人丙○○應各給付被上訴 人37萬8,332 元，上訴人甲○○應給付被上訴人113萬5,000 元，原審被告洪樹等4人應連帶給付被上訴人37萬8,336元， 及均自98年11月18日起算之法定遲延利息；被上訴人其餘之 訴駁回。
原審被告洪添貴及洪樹等4 人就原審判命應給付金額之本息 並未聲明不服，上訴人就原審判命給付部分提起第二審上訴 ，被上訴人就原審駁回部分提起附帶上訴。
被上訴人於本審另依民法第226條第1項規定，追加請求上訴 人給付因不能移轉系爭土地所受之金錢損害賠償，核此追加 部分與其在原審請求之基礎事實為同一（均係兩造間78 年6 月22日成立不動產買賣契約之法律關係），則依民事訴訟法 第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定，應予准許。 被上訴人於本審聲明：㈠上訴駁回。㈡附帶上訴部分：1.原 判決關於駁回附帶上訴人在第一審逾附帶被上訴人丙○○給 付附帶上訴人37萬8,332 元、附帶被上訴人甲○○給付附帶 上訴人113萬5,000元部分廢棄。2.上開廢棄部分，附帶被上 訴人應連帶給付附帶上訴人151萬3,332元及自98年11月18日 起算之法定遲延利息。㈢追加部分：附帶被上訴人應另連帶 給付附帶上訴人713萬4,375元及自追加訴狀送達翌日起算之 法定遲延利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
另補充略以：㈠系爭契約載明為「不動產買賣契約書」，且 第7 條約定：「本讓渡之河川地使用權及將來辦理承購所有 權，有關權利人名義得由甲方（即伊）自定，乙方（即洪阿 儀及洪添貴、丙○○、甲○○）絕無異議」，另本件被上訴 人買受系爭土地之價格符合當時市價，可見賣方有移轉土地 所有權予被上訴人之義務。㈡縱令本件非土地所有權之買賣 契約，系爭契約標的亦應為土地合法使用權，賣主於系爭土 地坍沒前並非原所有權人，於系爭土地浮覆後無法基於所有 權人地位使用系爭土地及申請回復所有權登記，而系爭土地 並非無地主，是賣主無從因善意占有取得系爭土地之使用權 源，故渠等於系爭契約簽訂後將系爭土地點交予被上訴人， 僅為單純占有之移轉，非能認為賣主業已履行契約。㈢民法 第226條之損害賠償請求權，自 債務不履行時起即可行使， 消滅時效亦自該請求權可行使時起算，最高法院55年台上字 第1188號判例足明。本件社子島地區公告未登記之水道河川
範圍為79年3月6日，另原土地所有權人之繼承人得申請回復 水道浮覆地之所有權登記係自86年7月1日起，則被上訴人於 98年4月起算，未逾15年時效期間。㈣系爭契約中，均將4位 賣主總稱為「以下簡稱乙方」，可見4位 賣主同意負連帶責 任；且本件若係讓渡使用權，系爭契約之附圖並未區分各出 賣人之使用範圍，是僅為賣主之內部約定，非被上訴人所能 知悉。至於被上訴人為支付價款而簽發支票予出賣人之金額 雖各有不同，然此僅為4位 出賣人依其內部權利分配而請求 便宜行事，故上訴人甲○○與丙○○應就渠等應給付之金額 予以合計為151萬3,332元，並應負連帶負責。㈤證人楊明照 並非系爭契約之製作者，自無從對系爭契約之內容予以解釋 或作證，則其對系爭契約第7條之解釋顯然錯誤。 ㈥系爭土 地所有權不能移轉予被上訴人，則系爭土地之公告現值為 940萬4,375元【20,500x（272＋42＋144.75）=9,404,375】 ，扣除被上訴人於原審請求之227萬元後， 上訴人尚應連帶 給付被上訴人713萬4,375元云云。
二、上訴人甲○○聲明：㈠上訴部分：1.原判決不利於上訴人甲 ○○部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁 回。㈡附帶上訴及追加之訴駁回。並以：㈠契約簽訂當時系 爭土地並無所有權登記，契約亦無面積大小之約定，是關於 土地所有權移轉契約之必要之點並未約定，被上訴人主張之 所有權移轉契約並不存在。且依系爭契約第2 條明定：「本 基地係為河川地之讓渡使用權」，自難認為包含土地所有權 之讓渡。且依簽訂契約當時之法令，當事人尚無法預期所有 權將回復。㈡被上訴人給付價金之標的，係由上訴人經年累 月開墾所得土地之使用價值，被上訴人給付之金額依當時市 場行情確僅止於土地使用權之讓渡，被上訴人於受讓後並無 任何異議，事經近20年後，縱令被上訴人受有損失，依民法 第37 3條規定及最高法院71年度台上字第4114號判決意旨， 乃契約成立後所發生之危險負擔問題，應由被上訴人承受該 危險。㈢系 爭契約第7條約定：「本讓渡之河川地使用權及 將來辦理承購所有權，有關權利人名義得由甲方自定，乙方 絕無異議」，已將「本讓渡之河川地使用權」及「將來辦理 承購所有權」之不同權利分別列出，明白表示所有權並不包 含在本件契約標的之中，所有權充其量僅係將來被上訴人協 商承購之標的，不在系爭契約之標的內。㈣上訴人甲○○於 簽約後僅收受原判決附表一之款項，並未收受原判決附表二 之款項，原判決認定上訴人甲○○已受領該款項之資料，係 依據台北富邦銀行建成分行之回函，然該等支票票號記載全 係被上訴人之記錄製作，並無上訴人甲○○之簽收字樣，與
原判決附表一款項受領時有蓋章之情事顯然不同。㈤退步縱 認系爭契約包含土地所有權移轉，然 第6條所訂賣主之違約 金以所收價款另加同額之損害金，本件被上訴人自78年6 月 22日迄今使用系爭土地之利益，已難認為有受損害之情況， 則上開違約金之約定顯然過高，法院應酌減至零方屬合理。 況被上訴人之所有權移轉登記請求權，已逾15年時效期間， 被上訴人自不得主張請求移轉及相關之違約金等語抗辯。 上訴人丙○○聲明：㈠上訴部分：1.原判決不利於上訴人甲 ○○部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁 回。㈡附帶上訴及追加之訴駁回。並辯稱：㈠解釋契約應探 求當事人立約時之真意。社子島舊名「溪沙尾」，乃淡水河 與基隆河沖積而成之沙洲地，於日據時代即已坍沒，尚有水 患，耕作者予以開墾，以維持生活。本件買賣交易實無涉土 地所有權，此由交易當時系爭土地未編地號即明。況被上訴 人陳稱：其為本件交易，係為建廠投資，茲事體大，其明知 系爭土地為河川地，並無所有權，否則在78年4、5月間附近 土地（有所有權）之 成交價格在每坪4萬元至5萬2,500元間 ，上訴人丙○○若係賣土地所有權，何須低價賤賣？㈡實則 上訴人丙○○僅受領面額9萬4,583元之支票，嗣即將土地點 交予被上訴人使用，被上訴人使用迄今已逾20年，如何可謂 上訴人丙○○並未履約完畢？㈢訴外人張國榮（被上訴人之 兄）與李萬居間之交易，契約書載明坪數、每坪單價，然系 爭契約並未記載坪數和單價，附件地籍圖僅表示系爭土地之 概略位置，面積並未記載，被上訴人若係買受土地所有權， 焉有不標示清楚之理？㈣被上訴人之移轉登記請求權已逾15 年時效期間而消滅。㈤系 爭契約第7條所謂「將來辦理承購 所有權，有關權利人名義得由被上訴人自定，賣主絕無異議 」，係指將來有機會向政府承購或承租者，受讓人有此權利 ，讓與人不能再出來異議，益見系爭契約並無讓渡土地所有 權之約定。被上訴人明知系爭土地無法登記所有，則依民法 第351條規定，上訴人丙○○不負擔保責任，自 無辦理移轉 登記之義務。上訴人丙○○亦未保證系爭土地確屬可得承購 辦理登記之土地，則被上訴人將未來無可預知之風險加諸於 上訴人丙○○，並進而請求負損害賠償責任，顯屬無稽。㈥ 上訴人丙○○不識字更未諳法律，若本件如被上訴人主張簽 約乃土地所有權之買賣者，被上訴人不預促其注意或怠於避 免或減少損害者，應依民法第217條 規定負與有過失之責任 。㈦簽約時，系爭土地並無編號，亦非共有地，賣主每人僅 係將各自耕種範圍讓渡予被上訴人而已，並無記載賣主間就 契約之履行負連帶責任，更無互相擔保履行之約定，被上訴
人請求上訴人連帶給付，自無理由等情。
三、兩造不爭執之事實：
㈠訴外人洪阿儀、原審被告洪添貴、上訴人丙○○、甲○○（ 賣主）與被上訴人（買主）於78年6月22 日簽訂「不動產買 賣契約書」，契約書第2 條：「買賣價款總數壹佰壹拾參萬 伍仟元正（本基地係為河川地讓渡使用權）」，第3 條付款 方式：「第一次本契約成立同時由買主付給賣主新台幣伍拾 陸萬柒仟伍佰元正，並由賣主隨手領訖並無另立收據（詳如 後支票影本4張）；第二次付款於民國78年6月29日付清尾款 新台幣伍拾陸萬柒仟伍佰元正，一次付清，並同時交地」， 第7條：「本 讓渡之河川地使用權及將來辦理承購所有權， 有關權利人名義得由買主自定，賣主絕無異議」，契約就不 動產標示為：「土地（詳如後圖之標示）（本件權利讓渡之 持分範圍為洪阿儀、洪添貴、丙○○各1/6，甲○○1/2）」 ，上訴人甲 ○○承認收受契約書後附之面額28萬3,750元支 票、上訴人丙○○承認收受契約書後附之面額9萬4,583元支 票，有 系爭契約書暨附件地籍圖、支票4紙可稽（原審卷第 33-36頁）。
㈡系爭土地為河川地，於昭和7年（民國21年）3月27日即已坍 沒，歷經數十年後浮覆，惟未編地號，訴外人洪阿儀、原審 被告洪添貴、上訴人丙○○、甲○○等4人於78年6月22日簽 約後已將土地點交予被上訴人占有使用，被上訴人在土地上 搭建鐵皮屋即門牌臺北市○○○路○段133巷65號房 屋經營 老日光冷凍倉儲業迄今，有該房屋之照片在卷（原審卷第 106-109頁）。
㈢系爭土地於簽約後之79年3月6日始經相關單位公告浮覆，浮 覆後地號編為臺北市○○區○○段3 小段 425、426、427、 427-1地號，其中425、426、427地號均係於91年10月8 日辦 理土地第一次登記，425、426地號於93年2 月24日由權利人 楊文東辦理回復所有權登記，427地 號於96年10月24日辦理 登記為中華民國所有，427-1地號則於97年5月5日分割自427 地號，有土地登記簿謄本可按（原審卷第134-178頁）。四、被上訴人主張：系爭買賣契約讓渡之標的即為土地所有權， 若非所有權，亦係指土地之合法使用權乙節，為上訴人堅詞 否認，抗辯系爭買賣契約僅係讓渡開墾部分之使用權或耕作 權等語。經查：
㈠按解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形， 以期不失立約人之真意，最高法院18年上字第1727號判例著 有明文。
㈡查私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所
有權視為消滅，土地法第12條前段定有明文。依件被上訴人 當庭陳明：「社子島還沒有圍牆，系爭土地遇水就淹沒，78 年間台北市政府有做圍牆起來就不淹水，但當時都沒有編地 號，當然沒有所有權可以移轉，因此當時只有使用權」、「 當時賣方沒有說明所有權，因為沒有地號，只有說明土地使 用權」等語（本院卷第49頁正反面），與上訴人甲○○所陳 ：簽約時雙方都知是河川地，沒有所有權狀，沒有任何人知 道何時可以辦理所有權登記（本院卷第23、49頁反面）、上 訴人丙○○所述：係將自己開墾填土之河川地讓與被上訴人 使用之情（本院卷第50頁）均相符；且兩造於78年6月22 日 簽訂之不動產買賣契約書第2條記載：「買 賣價款…本基地 係為河川地讓渡使用權」，第7條：「本讓 渡之河川地使用 權……有關權利人名義得由被上訴人自定，賣主絕無異議」 、「不動產標示詳如後圖之標示」、「本件權利讓渡之持分 範圍為洪阿儀、洪添貴、丙○○各1/6，甲○○1/2」等語； 又系爭契約書僅以附件地籍圖畫上斜線，標示讓渡之範圍， 未如其他土地所有權買賣必定詳載地段、地號及面積之資訊 ；另契約書第3條僅約定：第2次付清款項並同時交地，別無 辦理有關土地所有權移轉登記之約定等情，綜上因認：買賣 雙方當事人均知悉本件買賣之標的為之前坍沒嗣後浮覆之河 川地，簽約當時並未編訂地號，亦無所有權（回復）登記， 被上訴人明知包括上訴人在內之賣主非所有權人，自亦知悉 賣主並無所有權人依法得自由使用、收益、處分及排除他人 干涉之法律上權限，則契約書第2條、第7條雖記載「使用權 」，應非指賣主有「法律上之使用權限」，揆諸真意實係謂 ：包含上訴人在內之賣主將渠等各自填土開墾、事實上有管 領支配土地部分之占有轉讓予被上訴人而言。
㈢被上訴人雖主張：系爭買賣契約之讓渡標的乃系爭土地之所 有權，此由契約書第7 條訂有「將來辦理承購所有權，有關 權利人名義得由被上訴人自定」可明云云。然查： 1.契約書第2條「本基地係為河川地讓渡使用權」、第7條「 本讓渡之河川使用權」等語，已足明定本件買賣契約係讓 渡賣主開墾使用之河川地，契約書內容並無賣主為系爭河 川地坍沒前所有權人之記載，則被上訴人之訴訟代理人於 原審陳述：「當時被上訴人以為賣主是所有權人，所以才 與他們買賣」（原審卷第112頁），已 與事實不合；且參 證人即世居社子島地區經營參與辦理此種河川浮覆地交易 之職業代書楊明照證述：「本件契約書是我事務所的契約 書，但名字不是我簽的，可能是我事務所其他人員辦理」 、「這社子當地的河川地……經過日據時代到民國光復年
間，因當時沒有石門水庫，上游的水帶來泥沙慢慢淤積， 當地的居民就這些淤泥以人工予以開墾。開墾以後，當地 的人就稱為河川地、耕地或者水利地」、「這種地本來就 沒有所有權的登記，在土地登記上是空白的，當時不會有 所有權轉讓的概念」、「在民國70幾年的時候，堤防沒有 做，所以當時當地人沒有這樣的想法，因為在70幾年土地 流失要回復的話，要有堤線，也就是要有正式的堤防，原 來流失土地的所有權人才有可能向政府請求返還土地」、 「因為當時根本沒有所有權，也不知道將來會有所有權」 等語綦詳（本院卷第76頁反面、77頁），可見：被上訴人 主張其向包含上訴人在內之賣主係買受系爭河川地之所有 權，應無可採。
2.契約書第7 條雖另記載「將來辦理承購所有權」，惟既已 言明「將來」，要僅係指系爭河川地之使用人將來如可得 承購所有權時，權利人名義如何定之，賣主不得異議而已 ，並非記載「被上訴人於本件契約係向賣主承購河川地所 有權，賣主回復河川地所有權時應辦理移轉登記，登記名 義人由被上訴人自定」之內容，再對照前揭兩造於簽約時 均知悉賣主就系爭土地並無所有權之一致陳述，及遍觀契 約書亦無賣主保證系爭河川地浮覆後得回復所有權登記之 內容，自無從認為本件買賣契約之讓渡標的為系爭河川地 之所有權。
㈣被上訴人另抗辯：系爭買賣契約讓渡之標的，亦應為河川地 之合法使用權，即永久排他使用收益之權利云云。然如上所 述，於兩造簽約時，被上訴人已明知系爭河川地並無所有權 登記，賣主非所有權人，賣主自無得行使自由使用、收益、 處分及排除他人干涉之法律上權限。且按占有係對標的物有 事實上之管領力，我國民法將占有定性為事實，旨在表示法 律對物事實支配狀態之保護，至於是否具有法律上之正當權 利並非所問。查本件包含上訴人在內之賣主，在系爭河川游 覆地原所有權人申請回復所有權之前，雖知悉自己並非系爭 土地之原所有權人，惟為生活因素而各自事實上占有管領開 墾系爭河川浮覆地，再將事實上占有管領之部分各自轉讓予 被上訴人，此由系爭契約書所有條款並無賣主表彰自己係具 有法律上正當權利使用河川浮覆地之內容可明。而本件賣主 已將事實上管領支配之土地交付予被上訴人，讓被上訴人得 以事實上管領支配受讓之土地部分，自行決定耕種、建屋或 建廠使用，與當地河川浮覆地之交易情形雷同，亦據證人楊 明照證述：「一般的概念就是指讓與人把其耕作的土地交付 給對方，讓對方可以使用，對方以錢作為對價，如此就銀貨
兩訖」、「可以使用幾年的風險，是受讓人自己去承擔」云 云明確（本院卷第77頁）；再觀系爭契約書內並無記載讓渡 標的供被上訴人使用具體年數或永久使用之內容，益見：本 件買賣契約乃賣主將渠等事實上管領支配河川浮覆地之占有 狀態轉讓予被上訴人，而非系爭河川地永久排他之法律上使 用收益權利，故被上訴人此項抗辯，亦非足取。 ㈤承上開說明，本件買賣契約讓渡之標的乃賣主各自就系爭河 川浮覆地之占有狀態，被上訴人主張：系爭契約讓渡之標的 為土地所有權或合法之永久排他使用收益之使用權，均無可 採。
五、再查本件買賣契約包含上訴人在內之賣主，於簽約後即已將 各自事實上管領占有之系爭河川浮覆地點交予被上訴人，置 於被上訴人占有管領之狀態，被上訴人並在其上興建鐵皮屋 即門牌臺北市○○○路○段133巷65號房屋，經 營老日光冷 凍倉儲業迄今，有該房屋之照片在卷（原 審卷第106-109頁 ），為被上訴人所不爭執，足見上訴人業已依約履行其移轉 占有之給付義務完畢，自無被上訴人所指上訴人違約、債務 不履行及給付不能之情事。從而，被上訴人依系爭契約書第 6條約定、債務不履行之法律關係，請求上訴人連帶給付151 萬3,332元及法定遲延利息，為 無理由，不應准許；被上訴 人另依給付不能之法律關係，追 加請求上訴人連帶給付713 萬4,375元及自追加訴狀送達翌日 起算之法定遲延利息，亦 非正當，仍應駁回。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約書第6 條約定、債務不履行 之法律關係，請求上訴人連帶給付151萬3,332元及法定遲延 利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人甲○○給付11 3萬5,000元、上訴人丙○○給付37萬8,332元及均自 98年11 月18日起算之法定遲延利息，並為假執行之宣告，尚有未洽 ，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰 由本院廢棄改判如主文第二項所示。被上訴人就原審駁回部 分提起附帶上訴，請求上訴人就151萬3,332元及法定遲延利 息負不真正連帶給付責任，亦為無理由，應予駁回。又被上 訴人於本審另依給付不能之法律關係，追加請求上訴人連帶 給付713萬4,375元及自追加訴狀送達翌日起算之法定遲延利 息，仍屬無據，其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘有關被上訴人是否給付價款完 畢、上訴人應否負連帶給付責任及被上訴人之請求權是否罹 於時效期間等節，均與結論不生任何影響，爰不一一論述。八、據上論結：上訴人之上訴為有理由，被上訴人之附帶上訴及 追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第450條、第449 條第1
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 4 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 盧彥如
法 官 林金吾
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 8 月 4 日
書記官 張淑芳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。