臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度小上字第二三號
上 訴 人 天鵝堡公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 上訴人 甲○○
右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年一月三十一日臺灣臺
中地方法院臺中簡易庭九十年中小字第一六三一號第一審判決提起上訴，本院判決如
左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決關於駁回上訴人在第一審其餘之訴暨命上訴人負擔訴訟費用部分之裁判 均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣（下同）一萬七千五百零六元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 二、陳述：
㈠上訴人為坐落台中市○區○○街一六八號「天鵝堡社區」住戶依法組織之管理 委員會，業於民國九十一年三月六日完成改選主委等職務，現任主委為乙○○ ，爰依法聲明承受訴訟。又上訴人原審起訴主張系爭台中市○區○○街一七０ 號四樓之一（面積為八十點七九平方公尺，約三十七點九二坪，下稱系爭房屋 ）「天鵝堡社區」大樓原區分所有權人為林俊男，被上訴人係於九十年六月七 日拍定取得系爭房屋之權利移轉證書，而成為系爭房屋之區分所有權之繼受人 ，被上訴人自應承擔林俊男自八十九年九月起至九十年六月七日止所積欠之管 理費，加上被上訴人自九十年六月八日起至九十年十二月止尚未繳納之管理費 ，依公寓大廈管理條例第二十一條之規定及上訴人財務管理辦法之收費標準， 被上訴人共積欠上訴人管理費三萬零三百三十六元（計算公式為：50元╱坪× 37.92坪×16月=30,336元），爰依法請求被上訴人給付上訴人上述金額，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。惟原審逕以 被上訴人係於九十年六月八日方因拍定取得系爭房屋而領得本院民事執行處所 發給之權利移轉證書，依法自該日起取得該不動產所有權，故在被上訴人取得 系爭房屋所有權之前，原區分所有權人林俊男所積欠之管理費，乃已具體發生 之私法上債權債務關係，並非公寓大廈管理條例第二十四條所指規約可規範之 事由，故判決被上訴人僅須給付上訴人自九十年六月八日起至九十年十二月三 十一日止之管理費，而駁回上訴人其餘之請求。 ㈡惟按，公寓大廈管理條例第二十四條既規定區分所有權之繼受人應受該條例與 規約條款之拘束，其意旨即在於規約為區分所有權人為增進公共利益，經區分 所有權人會議所決議之共同遵守事項，雖繼受人未參與規約之表決，然為達成
公寓大廈維護之一致性，以達提昇居住品質之立法目的，乃立法強制繼受人應 受此規約之拘束，故區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本規約所應 繳納之管理費，此種特別之義務承受為前開條例所特別規定。又被上訴人於拍 定系爭房屋當時，確實知悉其前手有積欠上訴人管理費，被上訴人應無遭受不 測損害之可言，又內政部八十六年二月二十六日台（八六）內營字第八六七二 三０九號函示之「本案除過戶後之新區分所有權人，已參照民法第三百條或第 三百零一條之規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代位清償所欠之 公共基金外，應依本條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求 繳納之。」，惟該函示係以新區分所有權人不知原區分所有權人有積欠管理費 為前提，故本件亦無上述函示之適用。矧原審不查，不當限縮該條例之適用範 圍，忽略該條例為增進公共利益及確保良好生活環境之特殊立法目的，顯有判 決適用法規不當之違法事由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提天鵝堡社區九十年三月六日會議紀錄為 證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： 投標系爭房屋時，伊尚不知原區分所有權人林俊男有積欠管理費之事實，且林 俊男自八十九年九月起即已積欠多期管理費，然上訴人卻延至九十年六月方寄 存證信函催告林俊男繳納。
理 由
一、上訴人於原審起訴時法定代理人原為張惠蘭，嗣於九十一年三月六日變更為乙○ ○，並提出天鵝堡社區九十年三月六日會議紀錄及聲明承受訴訟狀為據，經查核 無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件上訴人起訴主張：被上訴人為台中市○區○○街一七０號四樓之一「天鵝堡 社區」（下稱系爭房屋）大樓區分所有權人，被上訴人自八十九年九月起至九十 年十二月止，共積欠上訴人管理費三萬零三百三十六元，爰依法請求被上訴人給 付上訴人上述金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。被上訴人則以伊係於九十年六月七日方取得拍定系爭房屋之權利移轉 證明書，九十年七月十五日才正式點交，點交前為原區分所有權人林俊男所積欠 之管理費不應向伊收取，且上訴人拒絕受領被上訴人於房屋點交後所繳交管理費 等語，資為抗辯。（上訴人於原審起訴請求被上訴人應給付上訴人管理費三萬零 三百三十六元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，原審判決被上訴人應給付上訴人一萬二千八百三十元，及自九十一年一月五 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴，上訴人 就其敗訴部分上訴，其餘部分未經被上訴人聲明不服，業已確定，併與敘明）。三、按法律漏洞有所謂「隱藏漏洞」，係指關於某項規定，依法律之內在目的及規範 計畫，應消極地設有限制，而漏未設此限制而言，其填補之道，係將此項規定之 適用範圍，依法律規範意旨予以限縮，即所謂目的性限縮，其基本法理在本於正 義及貫徹立法規範目的之要求，對於非類似者，予以不同之處理。又按，區分所
有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，固為 公寓大廈管理條例第二十四條明文所規定，所稱繼受人，係指一般繼受人及特定 繼受人，又所稱規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人 為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 。而區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議 係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而定，則凡屬區分所有 權人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，均有遵守區分所有權 人會議決議之義務，以維護區分所有關係之一貫性。鑑於前開條例或規約所定者 ，係屬抽象權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此 觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二十一條條文亦明。準此，公寓大 廈管理條例第二十四條固僅定有區分所有權繼受人應繼受原區分所有權人依本條 例或規約所定之一切權利義務等文字，惟其立法目的應係指繼受人仍應受該條例 與規約條款之拘束，以避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為 由，而逃避規約之拘束力，雖繼受人未參與規約之表決，然為達公寓大廈管理維 護之一致性，以達提昇居住品質之立法目的，乃立法強制繼受人受此規約之拘束 ，觀諸成文之前開條例或規約明載者，係就法定或約定事項為抽象規範，於發生 某種具體事實，即予適用，使生某種法律效果，方屬法律適用之方式。惟原區分 所有權人若未依前開條例或規約履行其給付管理費之義務，要屬具體發生之個別 債務，原區分所有權人自應負債務不履行或損害賠償責任，且區分所有權人或住 戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者， 管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有 處置明文，同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所 有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基 地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明文規定，足徵對於違反義務之原區 分所有權人本已有制裁救濟之道，故若在非經區分所有權繼受人與管理委員會或 原區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，猶仍將原區分所有權人積欠管理費 之債務不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不啻有悖債之相對性之法理 ，而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權 人之財產私權，甚且違公平正義原則及比例原則，故於此情形下，自需就該法律 條文為目的性之限縮解釋，而認區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人 依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費之 個別債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，區分所有 權之繼受人如未循民法第三百條或第三百零一條所定訂立承擔債務契約，要難令 負履行債務之責。
四、經查，本件被上訴人所依之本院九十年度民執十字第一九三六號強制執行事件之 拍賣公告所載，並未特別載明：拍定人（即被上訴人）須承受債務人（即系爭房 屋之原區分所有權人）積欠上訴人之管理費債務，而僅將公寓大廈管理條例第二 十四條規定，載明於公告事項上，供拍定人注意而已，此業據原審法院調閱本院 民事執行處九十年度執字第一九三六號民事執行卷宗審認屬實，而上訴人復未就 其主張被上訴人於拍定時已明知原區分所有權人有積欠管理費等情提出任何證據
以實其說，亦為被上訴人所否認，故觀諸本件拍賣公告既未具體揭示拍定人（即 區分所有權繼受人）應承擔原區分所有權人前欠之管理費債務及其金額若干，更 難認前開拍賣公告為債務人即原區分所有權人所為債務承擔契約之要約，且縱令 上訴人於拍定時已知原區分所有權人有積欠管理費等情，要與依法成立之債務承 擔契約尚屬有間，故本件被上訴人就原區分所有權人前欠之管理費給付義務實無 成立債務承擔之契約可言，自難令其負該部分管理費之給付義務甚明。故上訴人 起訴主張上訴人應就該部分共計一萬七千五百零六元之管理費負給付義務，於法 無據，自不足採。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人應繼受原區分所有權人林俊男積欠上訴人管理費 一萬七千五百零六元之債務，而依據管理費請求權之法律關係，請求被上訴人應 給付上開管理費，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年一月五日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，於法無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如聲明所示，為無理由，應 予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百六十三條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十四 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭
~B審判長法官 張瑞蘭
~B 法官 王金洲
~B 法官 廖慧如
右正本證明與原本無異
本件不得上訴
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十四 日~B 法院書記官