臺灣臺南地方法院民事判決 98年度簡上字第151號
上 訴 人
即 被 告 甲○○○
訴訟代理人 乙○○
李慧千律師
被 上訴人
即 原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○○
王勝鐸律師
蔡文斌律師
王建強律師
陳欣怡律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國98年8月18日
本院新市簡易庭98年度新簡字第335號第一審簡易判決，提起上
訴，經本院於中華民國99年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審訴訟費用及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，請駁回被上訴人在第一審之訴。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者， 鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變 更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付 償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之 價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當 事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」， 民法第796條訂有明文，而該條之立法意旨在於：「按土地 所有人建築房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越 界，應即提出異議，阻止動工興修。若不即時提出異議，俟 該建築完成後，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人 未免損失過鉅，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難 ，而於社會經濟，亦必大受影響，故為法所不許。然鄰地所 有人事後即喪失其請求權，亦未免失之過酷，故許鄰地所有 人對於越界部分之土地，得以相當之價格請求土地所有人購
買，如有損害，並得請求賠償，以示限制，而昭公允。此本 條所設也。」。
㈡查被上訴人所指上訴人越界建築之房屋即台南縣新化鎮○○ 街185 號房屋（民國92年整編前為新化鎮○○路345 巷14號 ，下簡稱系爭房屋），係上訴人於民國（下同）81年3 月23 日向訴外人方丁香所購買，而方丁香於65年間申請建造系爭 房屋時，被上訴人丁○○還提供新化段觀音廟段213 號土地 給方丁香作為建築基地之用，有此足徵：丁○○自65年即知 悉並同意方丁香申請建造系爭房屋，嗣後，系爭房屋之基地 ，並由丁○○移轉登記與訴外人方丁香。基此，依民法第79 6條之規定，被上訴人並無請求上訴人拆屋還地之權利。 ㈢次查，原審判決認定上訴人越界建築之面積為5.04平方公尺 ，上訴人亦無法甘服，依照當初之工程設計圖及台南縣新化 鎮○○段土地地籍重測結果，上訴人應僅越界約3 平方公尺 ，上訴人多次向被上訴人表明有購買之意願，惟被上訴人均 以高於市價甚多之價錢相對，即便調解多次，尚無具體結果 。
㈣再查，本件越界建築爭議，原本曾經達成協議，協議內容為 ：上訴人向被上訴人購買系爭越界建築部分及其它畸零地， 共計約11.11 平方公尺。惟，事後上訴人反悔，上訴人主張 買賣面積應只有約9 平方公尺，被上訴人因此十分不諒解上 訴人之出爾反爾。然上訴人所爭執之事項並非全無理由，茲 分述如下：
⒈上訴人所有台南縣新化鎮○○段135 號（重測前為新化鎮 觀音廟213之3號）土地，係上訴人於81年間向訴外人方丁 香所購買，而方丁香出售與上訴人之土地係自被上訴人所 有134號（重測前為新化鎮觀音廟213號）土地分割而來。 基此，上訴人所有台南縣新化鎮○○段135 號土地之前前 手即為被上訴人丁○○。
⒉上訴人購買台南縣新化鎮○○段135 號土地時，買賣契約 書記載面積為57平方公尺，所有權狀記載面積亦為57平方 公尺，上訴人繳納之土地增值稅亦以面積57平方公尺作為 計算基準。然於85年間土地重測之時，上訴人所有土地面 積經重測後，僅有54.99平方公尺，則上訴人所有土地之 面積經重測後顯然減少2.01平方公尺。
⒊上訴人所有之135 號土地上越界建築之房屋，即方丁香於 65年間新建造之房屋，由當時該新建房屋之位置圖來看， 新建房屋之面積寬4公尺，長6.7公尺。但在重測之後，上 訴人之土地寬僅有3.693 平方公尺，因此越界建築之面積 經測量後雖為5.04平方公尺，但經前述之因果，上訴人依
當時購買之面積，應僅越界約3 平方公尺。
⒋上訴人與被上訴人就因為該約2.01平方公尺之面積而僵持 ，遂未達成買賣合意，然上訴人仍有誠意以公告2 倍之價 錢向被上訴人購買實際越界之部分及其它畸零地。 ㈤本件上訴人之房屋並非因故意或重大過失逾越地界，此可自 當時被上訴人丁○○在65年間也有同意方丁香建造可以推知 外，為了解決紛爭並達成雙贏之局面，本件兩造曾於97年12 月4日在台南縣新化鎮調解委員會達成調解，內容略為：聲 請人丁○○同意對照人甲○○○將佔用聲請人台南縣新化鎮 ○○段134-1號土地建地及畸零空地承購；該調解內容並依 鄉鎮市調解條例送法院核定。依照鄉鎮市調解條例第27條規 定，調解內容經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴 、告訴或自訴核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效 力；經法院核定之刑事調解，以給付金錢或其他代替物或有 價證券之一定數量為標的者，其調解書得為執行名義。兩造 既已在97年12月就上訴人佔用被上訴人台南縣新化鎮○○段 134-1號土地建地達成買賣調解，被上訴人再起訴請求上訴 人拆屋還地並無理由。依民法第796條規定，兩造對於土地 買賣既有合意，僅就價額無法達成協議，則鈞院應以判決定 之。綜上，懇請鈞院審酌，被上訴人係本件房屋之共同起造 人，也是本件房屋基地之前手，並審酌目前台南縣新化鎮○ ○街155號約40坪大小之土地，由南北房屋仲介出賣之價錢 為每坪新臺幣（下同）12萬元，以判決定上訴人應購買被上 訴人土地之價額。
㈥再查，上訴人所有台南縣新化鎮○○街185 號房屋越界建築 致佔用被上訴人所有134之l號土地，係發生在65年間方丁香 新建房屋之時，上訴人於81年向方丁香購買系爭房地之後， 不曾改建。被上訴人陳稱上訴人於是後有改建致造成越界建 築等情，顯係誤導鈞院。上訴人前拆除重建者為系爭房屋前 之屋瓦造舊房舍，與本案並無關聯，並予述明。 ㈦末查，上訴人系爭房屋佔用被上訴人所有134之1號土地5.04 平方公尺確屬實情，惟誠如上訴人前於上訴理由所述，系爭 房屋係前手方丁香所建築，且建築房屋所用基地，亦係被上 訴人分割後出售與方丁香，上訴人於購買系爭房屋時，並不 知道越界建築等情，否則上訴人必不會購買。又依地籍圖所 示，被上訴人所有134之1號土地遭上訴人所有系爭房屋占有 之部分，寬約0.8 公尺，長約6.7 公尺，為一狹長狀面積， 並夾在上訴人所有房屋與其它人房屋之間，即便強制拆除上 訴人房屋佔用部分，被上訴人亦無法做任何利用。然若要上 訴人拆除該佔用部分房屋，恐造成被上訴人系爭房屋全部無
法使用，耗費經濟資源甚鉅。顯然不符合物盡其用之公共利 益。則被上訴人行使權利結果，自己並無實際利益，然對上 訴人卻造成甚大之損害，則所獲得利益與所受損害問，客觀 上顯不相當，基於權利社會化之基本內涵，被上訴人請求拆 屋還地，應構成民法第148條第1項所稱之權利濫用。三、證據：除援用第一審所提證據外，並補提門牌證明書影本、 建物買賣所有權移轉契約書影本、建築執照申請書影本、土 地登記資料影本、方丁香戶籍資料影本、新化鎮○○○段21 3之3號土地所有權狀影本、納稅義務人為方丁香之土地增值 稅繳稅證明書影本、台南縣新化鎮○○段土地地籍圖重測結 果影本、臺南縣政府建設局核定之建築圖影本、上訴人房屋 照片一張、臺南縣新化鎮調解委員會97年度民調字第273 號 調解筆錄及99年7月23日提出之系爭房屋照片5幀等。貳、被上訴人方面
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠按上訴人之土地是新武段（下同）135 號，地上並無保存登 記之建物。上訴人主張其前手方丁香於65年4 月申請建築執 照，經查係上訴人前手在當時為避免遭提報為違章建築，拜 託被上訴人提供公共設施保留地為空地比，共同申請建築許 可，惟上訴人僅虛幌一招而已，實際並未辦理使用執照與辦 理保存登記。81年3 月上訴人向前手買受之房屋其價值才13 萬元，可見一斑。
㈡85年地籍圖重測，上訴人所有135號之面積固然從0.0057 公 頃減為0.005499公頃，但被上訴人所有134之1號之面積亦自 0.0342公頃減為0.031237公頃。85年政府重測時，上訴人所 買之舊屋並未越界。被上訴人於99年1月14日與99年2月11日 2 次庭訊，誤稱重測時發覺越界，與事實不符，特予更正。 關此，99年1 月14日筆錄第2頁第3行，被上訴人稱「是測量 後才知道」，亦足以釐清。
㈢上訴人現在135 地號之之房屋前半部一層後半部二層樓房係 如照片1所示。該屋前落，上訴人於98年4月拆除修建（鈞院 卷第33頁第4 行，上訴人稱不曾改建。是未全部拆除重建， 但拆剩牆壁再予加強！）如照片2、3；後進則擴大基礎加建 如原審實測圖所示越界部分，並將原2樓頂之石棉瓦遮棚擴 充為鐵厝，各如照片4、5。
㈣96年11月被上訴人懷疑被上訴人越界（上述2 次庭訊筆錄將 自行測量誤為「重測」，實際上85年政府重測時，並未越界
），即在96年11月16日以新化中山路郵局第l43 號存證信函 ，要求上訴人出面協商，並於97年5月5日自行委請台南縣新 化地政事務所測量後確認越界，並於97年12月4 日聲請新化 鎮調解委員會調解，但調解不成立。
㈤98年4 月11日被上訴人發覺上訴人拆屋修建有擴大規模與越 界情事，曾向台南縣警察局新化分局新化派出所報案竊占， 新化派出所衹願以「糾紛」登錄。被上訴人不得已亦向台南 縣新化鎮公所檢舉違章建築，鎮公所人員直接填單寄回稱係 「一樓違建 (全棟建築僅有一樓）」。被上訴人不得已，才 開始本件訴訟。
㈥對上訴人主張所為之答辯：
⒈民法第148 條係規定，行使權利不得以損害他人為主要目 的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以 損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍內 (最高法院 45年台上字第105 號判例參照）。本件上訴人越界之建築 物，係未辦理使用執照及未申請保存登記之違章建築，被 上訴人就越界部份訴請拆除，土地收回自用，係依法合理 、正當行使權利，且拆除之範圍小，上訴人仍可繼續使用 其135 地號上房屋，被上訴人並非以損害他人為主要目的 ，尚與權利濫用有間。
⒉上訴人之前手方丁香於65年間之建造執照申請書，不能作 為被上訴人在當時即已同意越界建築之證明，因為該建造 執照申請書根本沒有所謂同意越界建築之相關敘述！何況 方丁香所建之房屋，被上訴人在當時根本不知是否有越界 。被上訴人於97年5月5日自行委請新化地政事務所複丈後 ，始確認越界，但97年12月4日聲請調解未能成立。 ⒊上訴人之違章建築越界，被上訴人知情後立即要求拆除， 本件並無新修正之民法第796條第1項之適用，並此敘明。三、證據：除援用第一審所提證據外，並補提新化中山路郵局96 年11月16日第143 號存證信函、台南縣新化鎮公所違章建築 查報單、臺南縣新化鎮○○段134-1地號、135地號土地及同 段643 建號建物登記第二類謄本各1份、房屋照片5幀、臺南 縣新化地政事務所土地複丈成果圖影本、臺南縣警察局新化 分局新化派出所受理案件登記表影本等。
參、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人之系爭房屋係於81年間向方丁香所購買，目前越界占 用上訴人所有新武段134-1 地號之土地面積為5.04平方公尺 。
㈡兩造曾於97年12月4 日在新化鎮調解委員會成立調解，惟調 解內容未經法院核定，其內容為：
⒈上訴人甲○○○願將房屋占用之建地及畸零地，如附圖AB CDE 之總面積承購。
⒉上開地號土地分割及其費用等，由被上訴人丁○○負擔。 ㈢坐落台南縣新化鎮○○段134-1地號土地為被上訴人所有。 ㈣台南縣新化鎮○○街185 號房屋為上訴人所有。該房屋係上 訴人於81年3 月23日向訴外人方丁香所購買，而方丁香於65 年間建造系爭房屋時，被上訴人丁○○知悉並同意方丁香建 造該房屋。
肆、兩造爭執之事項：
㈠方丁香或上訴人建築新化鎮○○街185號房屋是否有因故意 或重大過失逾越新武段134-1地號土地地界？上訴人之前手 方丁香於65年間之建造執照申請書，能否證明被上訴人在當 時即已同意越界建築？
㈡被上訴人訴請拆屋還地，是否會造成系爭房屋全部均無法使 用？是否構成民法第148條權利濫用？
㈢上訴人向前手方丁香購買系爭房屋，縱使不知系爭房屋有越 界建築，能否主張新修正之民法第796條第1項作為抗辯？伍、得心證之理由：
一、被上訴人於98年4 月13日起訴主張：坐落台南縣新化鎮○○ 段134-1 地號土地為被上訴人所有。上訴人占有被上訴人所 有系爭土地，經囑台南縣新化地政事務所派員複丈測量結果 ，上訴人占有範圍面積5.04平方公尺。查上訴人占有系爭土 地無正當權源，爰依民法第767條規定，請求上訴人拆屋還 地等情。為此，提起本件訴訟，求為判決上訴人應將被上訴 人所有之台南縣新化鎮○○段134-1地號土地上，面積5.04 平方公尺之建物拆除，並將土地交還被上訴人。二、上訴人則以：被上訴人所有土地與上訴人所有同段135 地號 土地毗鄰，上訴人於在所有上開土地上興建建物完成時，均 經地政事務所測量，並未越界侵入原告所有同段134之1地號 土地；本件經本院新市簡易庭囑託台南縣新化地政事務所測 量結果，雖認上訴人所有之地上物越界建築，無權占用被上 訴人所有之系爭土地，惟與上訴人所有之建物於建築完成時 之測量結果不符，台南縣新化地政事務所測量結果是否正確 無誤，實非無疑。況系爭土地曾於93年間辦理地籍圖重測， 重測後之地籍圖與實地不相一致，亦非無可能，自不得依重 測後地籍圖所為測量之結果，遽認被告所有之地上物有越界 建築情事等語，資為抗辯。
三、茲就兩造爭執點分別析述如下：
㈠方丁香或上訴人建築新化鎮○○街185號房屋是否有因故意 或重大過失逾越新武段134-1地號土地地界？上訴人之前手
方丁香於65年間之建造執照申請書，能否證明被上訴人在當 時即已同意越界建築？
⒈所謂知越界情事，非依客觀情事，可認知建築房屋已有越 界建築情形定之，而係應就鄰地所有人個人之情事定之， 亦即須鄰地所有人事實上知悉越界建築之事一般人均已知 悉，而雙方毗鄰而居，鄰地所有人雖知其建築，但不知其 越界者亦同（謝在全著，民法物權編上冊第356頁參照）， 所謂知其越界，須鄰地所有人事實上知悉越界建築，方足 當之（最高法院83年度台上第605號判決意旨參照）。又按 土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界 而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民 法第796條前段所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即 提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年 度台上字第931號判例參照）。
⒉查被上訴人所指上訴人越界建築之房屋即台南縣新化鎮○ ○街185號房屋（民國92年整編前為新化鎮○○路345巷14 號），係上訴人於81年3月23日向訴外人方丁香所購買，而 方丁香於65年間申請建造系爭房屋時，被上訴人丁○○雖 曾提供新化段觀音廟段213號土地給方丁香作為建築基地之 用，丁○○並同意方丁香申請建造系爭房屋，嗣後，系爭 房屋之基地，並由丁○○移轉登記與訴外人方丁香，惟同 意建築並不當然等同知悉越界，揆諸上開判決意旨難認被 上訴人丁○○提供新化段觀音廟段213號土地給方丁香作為 建築基地之用，即表示知悉上訴人越界建築，況被上訴人 亦否認知悉有越界情事，縱上訴人有前手方丁香於65年間 之建造執照申請書，仍無法證明被上訴人在當時即已同意 越界建築。是上訴人主張被上訴人曾同意其前手建築即表 示知悉越界，上訴人亦即非因故意或重大過失逾越新武段 134-1地號土地地界，被上訴人就不得請求拆屋還地云云， 顯不足採。
⒊基上所述，本件上訴人主張被上訴人知其越界，不即提出 異議云云，就此抗辯事實，依上開判例意旨，應由上訴人 負舉證責任，然上訴人並未舉證以實其說，就此部分自無 法為上訴人有利之判斷。
㈡被上訴人訴請拆屋還地，是否會造成系爭房屋全部均無法使 用？是否構成權利濫用？
⒈按民法物權篇固為調和相鄰關係之土地利用，而於民法第 796條做有土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人 如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築 物之規定。惟相鄰關係之適用既足致一方之土地所有權擴
張，而他方之土地所有權於某程度上受到法律上之限制， 故除法律有準用之規定外，即必須符合土地所有人在自己 土地上建築房屋而逾越他人之疆界時，始有其適用，若無 得以準用之明文，自不得擴張解釋，而藉以限制所有權之 排他性。惟民法第148條規定「權利之行使，不得違反公 共利益，或以損害他人為主要目的。」又「查權利之行使 ，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所 能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損 失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極 少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損 害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之 解釋」（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）可 知有無權利濫用情形，須依比例原則為利益衡量。 ⒉本件上訴人系爭房屋佔用被上訴人所有134之1號土地5.04 平方公尺確屬實情，為兩造所不爭執，惟系爭房屋係前手 方丁香所建築，且建築房屋所用基地，亦係被上訴人分割 後出售與方丁香，上訴人表示於購買系爭房屋時，並不知 道越界建築，又依地籍圖所示，被上訴人所有134之1號土 地遭上訴人所有系爭房屋占有之部分，寬約0.8公尺，長 約6.7公尺，為一狹長狀面積，並夾在上訴人所有房屋與 其它人房屋之間，即便強制拆除上訴人房屋佔用部分，被 上訴人亦無法做任何利用。然若要上訴人拆除該佔用部分 房屋，恐造成上訴人系爭房屋大部分無法使用，或須花費 更大整修費用，上訴人亦表示先前已花費百萬元為裝璜， 可見耗費經濟資源甚鉅，顯然不符合物盡其用之公共利益 。則被上訴人行使權利結果，實際利益極小，然對上訴人 卻造成甚大之損害，則所獲得利益與所受損害間，客觀上 顯不相當，基於權利社會化之基本內涵，被上訴人請求拆 屋還地，已構成民法第148條第1項所稱之權利濫用，不因 上訴人先前未依調解內容購買而有不同，且上訴人當庭表 示如和解願以調解當時所談之價格61萬元至62萬元間購買 含畸零地之系爭越界土地，為被上訴人拒絕，本院審酌該 價格顯已高於公共現值，並未悖離市價，揆諸前揭說明， 被上訴人之權利行使已構成權利濫用。從而，其本於民法 第767條規定，對上訴人請求拆屋還地，在社會觀念上， 已悖離所有權之目的，超出其機能範圍，而為權利濫用， 故其訴於法律上即無予以保護之必要，應予駁回。 ⒊又查民法第148條所謂「以損害他人為主要目的」非僅指 「專」以損害他人為主要目的或僅指損人不利己而言，若 自己行使權利之結果，自己雖不無利益，然對他人所造成
之損害實甚於此，不管其對象為對造或其他多數人，亦足 當之，被上訴人抗辯並非以損害上訴人為主要目的，且上 訴人尚可使用其房屋，與權利濫用有間云云，顯不可採。 ㈢又依民法第796-1條規定「土地所有人建築房屋逾越地界， 鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當 事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人 故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規 定，於前項情形準用之。」其立法理由為「對於不符合第 796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房 屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害 。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上 字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例 如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定 空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變 更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益 。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為 公平，爰增訂第一項。」「土地所有人如因法院之判決， 免為全部或一部房屋之移去或變更者，為示平允，宜許鄰 地所有人對於越界部分之土地及因此形成之畸零地，得以 相當之價格請求土地所有人購買，如有損害，並得請求賠 償，爰增訂第二項準用規定。」準此，依民法第796-1條規 定，本院顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權 益，認被上訴人請求拆屋還地於法律上無予以保護之必要 ，應予駁回。惟被上訴人雖不能請求上訴人拆屋還地，但 仍得適用民法第796條第1項但書及第2項、第796條之1之規 定，請求上訴人以相當之價格購買越界部分之土地，附此 敘明。
陸、綜上所述，被上訴人本於民法第767條物上請求權之法律關 係，請求上訴人拆除如附件複丈成果圖斜線所示面積5.04平 方公尺土地上之建物，將土地交還被上訴人，為無理由，不 應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣 告並酌定相當之擔保金為免假執行之宣告，自有未洽。上訴 人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自 應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
柒、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判。上級法院廢棄下級法院之判決 ，而就該事件為裁判或變更下級法院之判決者，應為訴訟總 費用之裁判；受發回或發交之法院為終局之判決者亦同。民 事訴訟法第78條及第87條分別定有明文。本件第一、二審訴 訟費用，均應由敗訴之被上訴人負擔。
捌、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必 要，併予敘明。
玖、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第87條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 林念祖
法 官 王國忠
法 官 侯明正
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 27 日
書記官 程欣怡