清償債務
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,99年度,555號
TPDV,99,訴,555,20100804,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第555號
原　　　告　民凱建設股份有限公司
法定代理人　黃葉蘇
訴訟代理人　徐維良律師
被　　　告　新觀念資產管理顧問股份有限公司
法定代理人　張玉欣
訴訟代理人　謝心味律師
上列當事人間請求清償債務事件，本院於中華民國99年7月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾陸萬零捌拾壹元，及自民國九十八年一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾捌萬陸仟柒佰元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰柒拾陸萬零捌拾壹元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國97年5月2日訂立土地購買委託整合契 約書（下稱系爭契約），約定由被告出面整合坐落臺北市○ ○區○○段三小段695、696、697、698、699、700、701 共 7筆第三種住宅區○地○○○段696-1、697-1、698-1、699- 7共4筆道路用地（下稱系爭土地）及地上物。惟被告並未在 委託期間內完成，依系爭契約第6 條之規定，原告遂先後發 存證信函向被告表示因期限屆至未能依限完成，又不同意雙 方研擬的續約方案，不得已遂不再續約在案。詎被告接獲解 約通知，不但不返還原告已支付之整合顧問費新台幣（下同 ）176 萬0081元，反以係因可歸責於原告之事由未能完全整 合，要求原告支付全部之整合費2764萬5119元，殊無理由， 為此爰依系爭契約第6條之約定提起本訴。並聲明： ㈠被告應給付原告176萬0081元，及自98年1月13日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地原為大同區○○街○段蘇家厝之一部份，蘇家所有 權人加計未辦繼承的潛在繼承人及債權人，共計高達70餘位 ，且遍布全省各地甚至海外，產權複雜，難以整合，然系爭 土地經整合後至少可為原告創造2至3億之潛在利潤。又被告 所應支領之整合顧問費僅佔整合利潤之1 成，已支領之部分 甚不到百分之1 ，被告猶已幫助原告達成整合面積3分之2之



高門檻，使原告可逕送都市更新計畫，原告反於整合過程中 蓄意遲延給付，規避應支付之整合費用，甚要求被告返還已 受領之整合費，實不合理。
㈡再者，關於整合系爭土地及地上物之方式，被告除可代原告 邀約系爭土地之地主直接與原告或其指定之登記名義人（即 訴外人黃凱、黃振峰、黃松滌、黃葉蘇、黃惠玲共5 人）簽 訂買賣契約，承買取得土地及地上物產權外，另可依系爭契 約第5 條第4項、第6條前段之約定，由地主與原告直接簽訂 合建契約，或待原告簽約購買土地應有部分超過2分之1 或3 分之2時，依土地法第34條之1第1項、第3項之規定，以多數 決方式取得其他不願讓售之共有人之應有部分。然而： ⒈系爭地號695、696、699、700、701、696-1、699-1號共7筆 土地及地上物部分係因原告未協力配合，方致被告無法整合 完成：
⑴原告至97年10月21日與訴外人蘇怡君等四人簽署買賣契約時 ，被告業已完成整合3分之2並簽訂買賣契約書，被告即要求 原告於出賣之共有人完成優先承買權之書面通知或公告後， 就未處分之共有人進行買賣價金之提存行為，然原告卻遲不 辦理優先承買權之書面通知或公告，致使後續提存動作無從 進行，此需原告協力始能完成之事項，因原告不配合致無法 履行，顯為可歸責原告之事由所致。
⑵此外，訴外人蘇子文之繼承人於兩造系爭契約期間內之97年 12月26日與原告簽署不動產購買要約書（下稱系爭要約書） ，原告卻遲未履行買賣義務，拖延超過半年，致上開繼承人 不堪久候，在98年7月3日另過戶予訴外人楊隆榮。 ⑶另此部分土地原有訴外人蘇鐵城及李念瓊等人之他項權利需 處理清償事宜，被告早已於97年7 月24日和蘇鐵城之代位債 權人即訴外人李宗明取得共同對蘇鐵城債權追討之合作協議 ，原告卻拒絕簽署，遲至97年11月26日才簽署雙方合作協議 書，耽誤他項權利時效逾4月，已佔整合時間的一半以上。 ⒉系爭地號697、698、697-1、698-1號共4筆土地及地上物部 分係因原告拒提合建契約，方致被告無法整合完成： 本標的為政府劃定的都市更新區，一般都更區皆以建商和地 主協議合建為主，系爭地號697、698號土地之所有權人便要 求合建，而依系爭契約第5條第4款之約定，原告即有協力配 合提出合建契約之義務。且合建契約涉及建商和地主應分配 之土地和建物比例及雙方之權利義務，是建商應明確告知其 可接受之合建比例，或是合建契約之草約，而先前地主與原 告之買賣契約皆由原告所提供，惟原告自始至終皆拒絕提供 合建契約及其可接受之合建比例或合建契約之草約，直至合



約屆期，仍未提出，使被告無法與地主商談有關合建事宜， 故被告於系爭契約期限內無法達成整合，應可歸責於原告。 ㈢又被告自96年1 月起開始整合系爭土地及地上物，且於整合 過程中即於96年7 月16日，向共有人之一即訴外人蘇雄達提 出購買要約，並與蘇雄達就系爭地號695、696、696-1、699 、699 -1、700、701號土地簽署要約收受訂金，則被告對此 部分土地之買賣請求權於96年7 月16日已成立，當時被告尚 未與原告有任何契約委任關係。嗣因蘇雄達遲未能履約亦未 退還訂金，被告為保障自身應有之權利而聲請假處分，案經 臺灣士林地方法院裁定核准之，並無不妥。況就蘇雄達所有 之前揭持分，被告早於原告支付首期整合款之前夕即97年11 月29日開立承諾書予原告，承諾在原告繼續合作且辦理提存 之情況下，會將蘇雄達之前揭土地持分轉售原告，無礙整合 之意；然原告既無誠意合作，又不願辦理提存通知，實係原 告使該承諾書撤銷假處分之要件不能成立，不能整合之原因 當歸責於原告。
㈣綜上，被告至97年12月2日止，就系爭土地已完成百分之80. 48之整合，之所以未得百分之百整合完成，係因原告未依土 地法第34條之1 辦理提存、未與地主洽簽合建契約、買賣契 約等可歸責於原告之事由，依民法第100 條、第101條第1項 之規定，應就被告已整合之部分視為條件已成就，從而，原 告解除系爭契約依法自不生效力。
㈤末系爭契約第6 條固有返還已支付整合顧問費之約定，惟探 究當事人間之真意可知，並非於整合期限屆滿，被告未完成 所有地主與原告間簽約買賣契約，並於其後兩造未獲得新的 協議或約定新期限，被告即需返還原告已支付之整合顧問費 ，仍需視兩造未能完成整合或簽訂新協議或約定新期限之原 因，有無可任一方歸責事由加以論斷之，非單方面可全然歸 責被告，故有系爭契約第7 條追究可歸責違約方違約金罰款 之約定。是以，被告就原告前開違約情事，業於98年1 月12 日之永春郵局存証信函第32號詳細告知原告，原告卻於屆期 後以較低於系爭契約之嚴苛條件或訂定嚴重損害被告權利之 條件，使被告無法續約等不正當行為促使該條件成就，以規 避應給付之整合顧問費，及作為請求返還已支付整合顧問費 之藉口，顯與誠信原則有違。況且，原告於寄發存證信函通 知被告解約前後，曾對被告多次表示解約乃虛偽意思表示， 以誘使被告繼續提供整合服務，另表示願意履約之意，並對 被告做出履約即支付整合費之通知，並持續實質委任被告為 系爭土地之申購代理人，亦可認原告於系爭契約整合期限屆 滿不予續約，係為規避給付整合完成應給付之費用，原告本



件請求並無理由。
㈥聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免執行。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於97年5月2日就系爭土地及地上物簽訂系爭契約。 ㈡被告已收受原告簽約購買標的面積達百分之60所給付之1 成 整合顧問費176萬0081元。
㈢原告曾於98年1月6日、同年月20日以中和大華郵局存證信函 通知被告返還已受領之整合顧問費。被告亦於98年1 月12日 以永春郵局存證信函第32號答覆原告系爭契約不能履行非可 歸責於被告等情事。
四、本件爭點：
㈠被告整合地主之方式為何？是否包括依土地法第34條之1 之 規定辦理提存及與地主合建？
㈡原告依系爭契約第6 條之約定請求被告返還先前已支付之整 合顧問費是否有理由？
⒈系爭契約是否因期間屆滿而當然失效，毋庸再由原告向被告 為不再續約之表示？若否，整合期限屆滿後，兩造未能續約 之理由為何？原告是否為規避給付被告整合完成依約應得之 整合費而不續約？有無違反誠信原則？（原告是否曾向被告 表示該不再續約之信函為虛偽意思表示？原告是否於前開不 再續約之表示後，仍委任被告處理系爭標的之事宜？）原告 主張不再續約是否合法？
⒉兩造訂定系爭契約第6條之真意為何？僅須被告未於98年1月 2 日前完成系爭土地及建物所有之整合，亦未取得新協議或 新期限時，即當然無條件在10日內返還原告先前已支付之整 合顧問費？抑或須可歸責於被告時，原告方得依系爭契約第 6條之約定請求被告返還已支付之整合顧問費？ ⒊承⒉，如須可歸責於被告，則被告無法於期限內整合完成， 是否係可歸責於原告之事由所致？被告之整合是否視為條件 成就而已完成？
⑴原告未完整取得系爭標的共有地部分（即系爭地號695、696 、699、700、701、696-1、699-1號共7筆土地）及地上物， 是否係因原告蓄意不協力配合致被告無法整合完成？ ⑵原告未取得系爭標的非共有地部分（即系爭地號697、698、 697-1、698-1號共4 筆土地）及地上物之合建協議，是否有 不提出合建分配比例及合建契約之可歸責事由？五、得心證之理由：
?按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，



民事訴訟法第277 條本文定有明文。次按乙方（即被告）承 諾甲方（即原告）最遲在簽約後的8個月內（即98年1月2日） 完成（包含地上物點交完成）與本標所持分地主的正式買賣 契約的簽署（如有需要動用到土地法第34條之1 ，則指完成 提存的手續）。逾期如未完成，雙方應取得新的協議或約定 新的期限，如未能獲得新的協議，乙方應無條件於10日內返 還甲方先前已支付的整合顧問費；如本次賣方同意買賣的價 款在甲方預定整合購買價的價格範圍內和本約預定的期限之 內，而其最終買賣不成立，是歸因於甲方的不履約因素，則 甲方仍應自違約日起的10日內支付乙方在本契約中至少應得 的服務費，目前雙方約定乙方最低的整合服務費為土地總成 交款的百分之2，系爭契約第6條、第7條第1項分別另有約定 （見本院卷一第4 頁）。是以，本件原告主張被告未於系爭 契約第6 條約定之期限內完成所有整合，須依約返還已受領 之整合顧問費，被告對其未於系爭契約約定期限內完成所有 整合一事又不爭執，而以前詞置辯，則被告自須就其所辯之 情負舉證責任至明。經查：
?㈠系爭土地及地上物之整合方式包括⒈被告代原告邀約系爭土 地之地主直接與原告簽訂買賣契約，承買取得系爭土地及地 上物之所有權、⒉依系爭契約第5條第4項之約定簽訂合建契 約、⒊依土地法第34條之1第1項、第3項及系爭契約第6條前 段之約定，以多數決方式取得其他不願讓售之共有人之系爭 土地應有部分等節，為兩造所不爭（見本院卷三第48頁反面 、第87頁至第88頁），堪信為真實。
㈡又系爭契約乃原告委任被告依前開3 種整合方式取得系爭土 地及地上物，且依系爭契約第8 條約定「甲乙雙方…就本件 土地整合購買價和相關付款條件負有嚴格的保密義務，甲方 承諾己身及其公司所有人員對地主或任何人士對價格的詢問 ，皆不得給以任何約略的價格區間，並對外指定乙方為唯一 的洽詢窗口…上述所有的機密資料，雙方均負有嚴格的保密 義務，不得任意洩漏給其他非本契約書當事人之第三者，該 第三者包括本標的物目前所有的持分者，以避免乙方在收購 其他持分的困擾。如有任何一方因相關人員違反本保密義務 ，造成乙方收購成本的提高，其違反保密協定的一方應賠償 乙方的損失」之內容（見本院卷一第5 頁），可知被告為負 責進行系爭土地及地上物整合時與各所有權人接洽之唯一窗 口，被告得依所蒐集之各項資訊，針對各不同條件之所有權 人進行洽談，以期經由前揭不同之整合方式完成所有系爭土 地與地上物之整合；而原告僅需待被告接洽成功後與系爭土 地及地上物之所有權人簽訂買賣、合建等契約，並於有土地



法第34條之1 之情況時，配合通知他共有人，或為他共有人 進行提存，如整合部分已達兩造在系爭契約第5 條約定之比 例，原告再履行給付整合顧問費之義務即可。
㈢另按解釋契約，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第 1118號判例意旨可佐。依首揭系爭契約第6條、第7條約定之 文義，已明確可知被告如未在98年1月2日前完成所有系爭土 地及地上物之整合，兩造又未在期限屆滿時取得新協議或約 定新期限，系爭契約即當然終止，被告應無條件在10日內返 還原告先前已支付之整合顧問費176 萬0081元；除非系爭土 地及地上物之所有權人同意買賣之價款在原告預定整合購買 價之價格範圍內（住三建地部分為每地坪平均53萬元、道路 地部分為公告現值百分之15）和本約預定之期限內（即98年 1月2日），係因可歸責於原告之不履約因素致買賣最終不成 立時，原告方仍須自違約之日起10日內給付被告應得之服務 費（最低為土地總成交款百分之2）。準此，兩造就98年1月 2 日期限屆至時未取得新協議或約定新期限一事既未爭執， 系爭契約遂在98年1月2日因期限屆滿而當然終止，被告應於 10日內無條件返還該176 萬0081元整合顧問費，乃屬當然。 被告固辯稱系爭土地及地上物未整合完成乃係因原告未協力 配合或拒絕提出合建契約所致云云；然查：
⒈系爭土地及地上物之整合係由被告負責與各所有權人為接洽 ，原告並不得為之乙情，業如上述，是原告就整合之進度與 方式，均須待被告與各所有權人洽談後之回報方可得知；況 依被告所提整合費計算比例表可知（見本院卷二第83頁）， 被告與各所有權人自接洽之日起至各所有權人與原告正式簽 訂契約之日止之進度不一，僅有訴外人蘇聰明、蘇逸隆在97 年5 月29日、訴外人蘇家弘、蘇美俐5人在同年10月6日同時 與原告簽訂契約，其他共有人則未有同日簽訂契約之情事， 故原告實難在被告未告以乃使用土地法第34條之1 之方式整 合之情況下，逕認渠等係以共有人及應有部分合計過半數同 意之方式取得系爭部分土地，而為後續配合書面通知他共有 人或提存之動作，被告辯稱原告就此未協力配合，並不可採 。至被告在97年9月23日、97年11月7日雖寄發標題為系爭地 號695、700、699 號土地之提存試算、比例表（見本院卷三 第30頁至第33頁）予原告；惟核其所附表格，內容均僅有系 爭地號699 號土地之提存試算表，且僅說明部分系爭土地所 有權人所持有之持分、坪數大小，就系爭地號699 號土地之 全體共有人為何人、出賣系爭699 地號土地之人數、應有部



分所佔比例、未同意出賣之共有人名單、未同意出賣之應有 部分比例、應提存之比例與金額等重要內容，均付之闕如， 尚無從以此認被告業已盡通知原告進行土地法第34條之1 之 通知、提存之義務，亦無從認原告有何未協力配合之處。 ⒉再就與系爭土地及地上物所有權人以簽訂買賣契約方式達成 整合之部分，被告固辯稱蘇子文之繼承人於97年12月26日已 簽署原告所立之不動產購買邀約書，因原告未履行買賣義務 ，才致繼承人在98年7月3日移轉登記予楊隆榮，並衍生抵押 權問題云云；惟觀諸系爭要約書之內容（見本院卷二第75頁 至第77頁），可知係被告持原告已蓋印之系爭要約書代理原 告與出賣人簽訂之，而出賣人部分僅有蘇黃瓊珠，且係由黃 俊雄所代理簽訂，其上並有出賣人欲修改或增訂之契約條件 ，是除系爭要約書究否為蘇子文全體繼承人（即蘇黃瓊珠、 蘇清坤、蘇清華、蘇麗娟、蘇彙淳）之意思表示，黃俊雄是 否有權代理其他繼承人簽訂系爭要約書等情未可而知外，原 告與出賣人蘇黃瓊珠既就買賣契約之意思表示尚未合致，被 告本其為整合系爭土地及地上物之唯一對外窗口，自應將出 賣人之條件轉知原告，更應盡其整合義務，促使原告與系爭 土地及地上物之出賣人得順利簽訂正式之買賣契約，並通知 渠等嗣後簽訂正式契約之期間。然而，系爭要約書於系爭契 約約定期限即將屆滿（98年1月2日）前方簽訂，被告僅有約 1 個星期之時間得完成整合義務，卻於97年12月29日才將系 爭要約書及蘇子文自有部分價款表之內容告知原告，並在同 年月30日猶就蘇子文之繼承費用負擔部分向原告為說明（見 本院卷三第34頁至第37頁），就被告是否已通知原告與蘇子 文之繼承人簽訂正式買賣契約一事則未舉出事證以佐，是甚 難以原告未在97年12月31日至98年1月2日之系爭契約期間內 與蘇子文之繼承人簽訂正式買賣契約，即認原告有何未履行 買賣義務之情事。
⒊此外，就與系爭土地及地上物所有權人以簽訂合建契約方式 達成整合之部分，被告雖抗辯直至系爭契約屆期，原告均未 提供合建契約及其可接受之合建比例或合建契約之草約，使 被告無法與地主商談有關合建事宜云云；惟如經被告與系爭 土地所有權人洽談之結果，系爭土地所有權人同意以合建之 方式與原告簽訂契約，被告當應將此情告知原告，原告方可 基此提出相關之合建契約內容，而被告至系爭契約約定期限 前約1 個星期之97年12月25日猶向原告表示尚未完成給李家 （系爭部分土地及地上物之所有權人）的信，並告知策略是 欲擒故縱，先答應合建，再用稅法的複雜和都更權利變換等 事讓渠等知難而退改買賣等語（見本院卷二第169頁至第171



頁），其中未要求原告提供合建契約或相關之內容，反要求 原告等待被告與系爭部分土地及地上物所有權人接洽之結果 ，之後亦未證明已向原告要求提出合建契約乙事，故同難認 原告就此有拒絕提出合建契約之情形。
㈣綜上，被告既未證明原告有何可歸責之原因致買賣未能於系 爭契約約定之期限內完成，兩造復無於系爭契約約定期限屆 滿之日取得新協議或約定新期限，依系爭契約第6 條之約定 ，系爭契約即因期限屆至而當然終止，被告應於10日內無條 件返還原告已給付之整合顧問費176 萬0081元，乃屬當然。六、綜上所述，系爭契約已於98年1月2日因約定期限屆滿，兩造 又無取得新協議或約定新期限而終止，被告未於約定期限內 完成所有系爭土地及地上物之整合，且就該部分係因可歸責 於原告等情未盡舉證之責，從而，原告依系爭契約第6 條之 約定，請求被告給付176萬0081元，及自98年1月13日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予 准許。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均 無不合，爰分別酌定相當之金額，併予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另贅論；至被告於99年7月7日言詞辯論終結後 之同年月22日所提民事辯論意旨續一狀、原告在99年7 月28 日提出之言詞辯論意旨續狀，基於武器平等之原則，自不在 本案審酌之範圍，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 李家慧
法 官 羅郁婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 8 月 4 日
書記官 楊婷雅