臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1729號
原 告 黃裕煌
訴訟代理人 李岳霖律師
被 告 皇家不動產投資顧問有限公司（即東森房屋大安復
興加盟店）
法定代理人 郭愛子
被 告 李思漢
蔡美平原名蔡美坪.
共 同
訴訟代理人 米承文律師
游孟輝律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國九十九年七月二十二
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告皇家不動產投資顧問有限公司（下稱皇家公司）以「 東森房屋大安復興加盟店」名義對外經營房屋仲介業務迄 今。原告於民國96年6月8日經由被告皇家公司營業員即被 告李思漢居間仲介向被告蔡美平買受門牌號碼為台北市大 安區○○○路○段63巷53弄7號1樓、地下1樓房屋（下稱系 爭房屋）及其座落基地應有部分，買賣總價為新臺幣（下 同）4,500萬元。詎原告於買受系爭房屋前，被告李思漢 曾告知其不動產坪數總計為91坪，惟原告於97年6月間買 受並辦理房貸轉貸時，竟發現系爭房屋之總坪數只有79. 28坪，短少11.72坪，致使系爭房屋受有價值減少之瑕疵 。而原告買受系爭房屋時，每坪單價為494,506元〔計算 式：4,500萬÷91坪=494,506元（元以下四捨五入）〕， 故原告自得依民法第354條、第359條等規定請求被告蔡美 平減少系爭房屋價金，計5,795,610元（計算式：11.72坪 x 494,506元）。另於97年7月3日接獲本院民事執行處97 年度執字第1617號執行命令，命原告拆除系爭1樓房屋之 附屬花台及圍牆占用第三人黃一龍所有土地，並將其無權 占用之土地返還第三人黃一龍。嗣於第三人黃一龍申請鑑 界測量該無權占用範圍，準備強制拆除，原告不得已乃自 行僱工將前揭花台及圍牆拆除完畢，為此支出拆除費用計 49,000 元(計算式：30,000元+11,000元+8,000元=49, 000元)及鑑界測量、代書代辦費用計6,000元。斯時，原
告始知於96年6月間買受系爭房屋前，被告蔡美平早就因 系爭房屋占用第三人黃一龍土地而涉訟，並繫屬於本院95 年度訴字第10943號審理中，嗣該案於96年9月28日判決被 告蔡美平敗訴，並於96年11月7日確定在案。被告蔡美平 於原告買受前就上揭無權占用他人土地乙情並未明確告知 。依系爭1樓房屋建物謄本內容可知，其所坐落基地為台 北市○○區○○段5小段150-1、150-2、153、154地號土 地，然該部份之土地謄本竟未有前揭建物之記載。被告等 人於本件不動產買賣進行前，均未對原告告知上揭產權瑕 疵，致原告陷於錯誤而買受系爭房屋，並受有損害，為此 原告多次發函被告皇家公司、被告李思漢，請求妥善處理 ，然均不獲置理。原告自得依民法第179條、第354條、第 359條等規定請求被告蔡美平給付5,850,610元(計算式： 5,795, 610元＋49,000元+6,000元=5,850,610元)。（二）被告皇家公司為原告進行本件買賣之居間事宜時，均係以 「東森房屋大安復興加盟店」之名義為之，於本件買賣完 成後，並向原告收取居間報酬，則雙方當事人間為居間關 係。準此，依民法第565條、第567條規定，除訂約之媒介 外，被告皇家公司尚對原告負有據實報告及妥為媒介並調 查之給付義務。再者，有關系爭房屋坪數面積之計算、建 物暨土地謄本等之登載事項、房屋產權紛糾與否等，均事 涉訂約事項內容甚鉅，且上開事項以被告皇家不動產公司 身為國內著名連鎖房仲業者旗下之加盟店，被告皇家不動 產公司實可就上揭涉及重要訂約事宜透過相關登記資料對 其買賣物件進行充分及明確之調查，並對原告為據實之報 告。惟被告李思漢前為被告皇家不動產公司承辦本件買賣 事宜時，竟怠於為善良管理人之注意，就上揭重要訂約事 項，未詳為調查及據實報告，故被告李思漢於台北市大安 區公所及台北市不動產仲介經紀商業同業公會調解會議時 均坦承無訛，原告亦因被告等之過失行為，受有如上計算 式溢付價金及額外支出拆除費用之損失。被告等自應依不 動產經紀管理條例第26條規定，連帶對原告負損害賠償責 任自明。核本件原告所受之價金及拆除費用之財產上之損 失，實係基於被告李思漢未以其善良管理人之注意義務， 為其職務之執行所致，前已論及，則被告李思漢自應依民 法第184條規定對原告負損害賠償責任。被告李思漢於出 現上開重大過失後，被告皇家不動產經紀公司顯未能發覺 並及時更正，果本件非因被告皇家公司行政內部控管及審 查等程序頻生漏洞，原告何以因而陷於錯誤並受有 本件損失。職是，原告所受損失顯與被告皇家不動產經紀
公司及被告李思漢間之過失行為具有相當因果關係，則被 告等自應依民法第184條第1項、第188條第1項規定，對原 告連帶負損害賠償責任。
（三）原告因被告等個別之原因而發生同一財產上之損害結果， 則依最高法院95年度台上字2779裁判要旨，本件被告等為 不真正連帶債務關係，原告對於被告等雖為上開請求，然 其中被告蔡美平為給付，被告皇家公司即同免給付其責任 ，反之亦然。故被告等任一給付，另項被告於清償之範圍 內免給付義務
（四）並聲明：⒈被告皇家不動產投資顧問有限公司（即東森房 屋大安復興加盟店）與被告李思漢應連帶給付原告5,850, 610元。⒉被告蔡美平(即蔡美坪)應給付原告5,805,610元 。⒊前⒈⒉項被告等任一給付，另項被告於清償之範圍內 免給付義務。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：
（一）依系爭不動產買賣契約書第1條及第2條約定可知，本件買 賣標的係「門牌號碼為台北市大安區○○○路○段63巷53 弄7號1樓（權利範圍全部）與地下1樓（權利範圍為31,03 8/120,000）房屋及其坐落基地持分，總價為4,500萬元， 系爭房屋面積核算結果即為79.28坪，並無任何錯誤情形 存在，買賣雙方亦未約定以每坪單價作為買賣價格之計算 方法。而被告李思漢於簽定上開不動產買賣契約書前，雖 曾告知原告上開建物坪數為91坪，然嗣後業已向原告更正 為79.28坪，差別為共用部分面積，原告實際使用部分並 不受影響，自非屬物之瑕疵，且買賣雙方並於「不動產買 賣契約書」第1條予以更正，並於上開更正處用印確認。 從而，本件既為總價買賣，且有關711建號建物之權利範 圍亦已更正，則原告訴請退還建物坪數短少之差額，自屬 無據。又原告所稱受有價值減少之損失，屬於純粹經濟上 損失，不適用民法第184條第1項前段規定。而本件買賣契 約既未經解除，被告受領買賣價金有法律上原因，不構成 不當得利。
（二）原告於97年9月19日即以基隆愛三路郵局第629號存證信函 表示其已知悉前述物之瑕疵情事，惟原告竟怠於為民法第 356條第1、2項所定之通知，從而，如原告所主張之面積 短少乙節屬實，亦因原告怠於為瑕疵之通知，故視為承認 伊所受領之物，原告自不得主張物之瑕疵擔保請求權；又 再退步言，縱使原告依法為前述瑕疵通知，然而，原告卻 遲至99年4月15日提起本件訴訟，其顯然已逾民法第365條 第1項規定6個月法定期間。
（三）又被告於簽約當時已告知原告第三人黃一龍訴請拆除花台 及圍牆一事，而原告亦表示將自行負責處理，是以，買賣 雙方於上開不動產買賣契約書第7條第1項約定：本買賣標 的物之移轉占有，甲乙雙方約定於甲方（即原告）將交屋 款給付乙方（即被告）時，以現場點交方式為之…」，被 告在過戶前均有告知原告無權占用情事，故原告訴請被告 蔡美平償還代付拆除費用乙節，即屬無據。又上開第三人 黃一龍訴請拆除之花台及圍牆，係坐落於台北市○○區○ ○段5小段155地號土地之上，而該155地號土地並非原告 與被告蔡美平買賣標的物，從而，被告蔡美平自毋庸對非 買賣標的物範圍之相關事項，對原告負擔任何法律責任。（四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判 決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）兩造不爭執事項：
1、原告經被告皇家不動產投資顧問有限公司(即東森房屋大 安復興加盟店)之業務員即被告李思漢之居間仲介，以新 台幣4,500萬元向被告買受其所有門牌號碼台北市大安區 ○○○路二段63巷53弄7號1樓及地下一樓，即台北市○ ○區○○段五小段131之2、150之1、150 之2、154地號 土地持分及同段711、682建號建物。
2、原告與被告蔡美平於96年6月8日簽立不動產買賣契約書 ，其中就所買受之系爭建號711建物部分出賣權利範圍， 由全部更改為12萬分之31038。
3、被告蔡美平前經本院95年度訴字第10943號判決應將其所 有坐落台北市○○區○○段五小段155 地號土地上之花 台圍牆拆除，並騰空返還該案原告黃一龍。
4、原告於97年9月19日寄發存證信函予被告皇家不動產投資 顧問有限公司、被告李思漢告知其於97年2月收受本院民 事執行處就上開判決之執行命令、所買受之建物坪數短 少等情，要求撤銷買賣合約或賠償新台幣700萬元。原告 於97年10月僱工花費新台幣55,000元拆除上開花台及圍 牆。
5、兩造對各自提出證物形式上真正不爭執。
（二）爭執部份：
1、被告蔡美平是否應負瑕疵擔保責任？原告主張減少價金 有無理由？
⑴本件買賣有無面積短少之瑕疵？
⑵原告有無逾6個月法定期間？
2、被告蔡美平有無不當得利之該當？
⑴被告蔡美平有無溢收原告價金？
⑵原告之上開拆除，被告蔡美平是否無法律上原因受有 利益？
3、被告皇家不動產投資顧問有限公司與李思漢是否應負不 動產經紀管理條例第26條之連帶責任？是否應負連帶侵 權行為損害賠償責任？
四、得心證之理由
（一）被告蔡美平並無買賣之瑕疵擔保責任
原告與被告蔡美平簽署系爭買賣契約，曾就買賣標的物系 爭建號711建物出賣權利範圍變更，之後並對面積誤差部 分更改及花台圍牆違建違法占用他人部分，至承辦之代書 顏式淇處協調一事，業經證人顏式淇於本院到庭結證明確 （見本院卷第71頁反面），且證人顏式淇更證以「黃裕煌 、蔡美平要到我辦公室談面積誤差部分更改、及違法占用 他人的部分，他們談些什麼我忘記了，後來就是叫我繼續 辦理過戶，也沒有要求我在契約裡面加些另外的約定」等 語（見本院卷第72頁），可見原告當時顯就面積部分與原 約定之91坪有所誤差及有違法占用之情況，知之甚詳，絕 無原告所稱僅認知為91坪之理，否則何需再次至代書處商 議，遑論原告與被告蔡美平所簽立之不動產買賣契約書， 就買賣標的部分，建物並無91坪之約定。綜此交互以觀， 原告於簽立系爭買賣契約後所有權移轉登記及交付前，既 未要求被告重新議約，而能至代書處討論益認另為約定買 賣內容亦無難事，原告卻又依原所簽定契約要求顏式淇辦 理移轉登記事宜，則原告當已與被告就更改後系爭建號 711 號建物權利範圍變更之買賣標的物面積有所合意，原 告自不能再執合意更改之面積逕論有買賣標的之不動產有 面積短少足使其價值、效用減少之瑕疵，原告主張被告蔡 美平應負瑕疵擔保責任減少價金云云，自不可採。（二）被告蔡美平並無不當得利
按主張不當得利請求權之當事人，對不當得利請求權之成 立要件應負舉證責任。又最高法院28年上字第1739號判例 ：「非債清償之不當得利返還請求權，以債務不存在為其 成立要件之一，主張此項請求權成立之原告，應就債務不 存在之事實負舉證之責任」。查原告已與被告就更改後建 號711號建物權利範圍變更後之買賣標的物及價金合意一 節，已如前述，買賣標的物並無短少，難認被告蔡美平溢 收價金而受有利益。另證人顏式淇已就原告知悉本件買賣 標的物花台圍牆無權占有他人土地而與被告蔡美平前來議 論一事結證甚明（見本院卷第71頁反面第72頁），原告仍
願繼續依原簽訂買賣契約履約，顯係相當考量後願就本件 買賣標的物無權占有之責任予以概括承受，其事後拆除該 無權占用物，亦不能認其受有損害之處。此外原告復未舉 證證明被告蔡美平有不當得利之該當，其主張被告蔡美平 就買賣價金及拆除占有物而不當得利，亦無足取。（三）被告皇家不動產投資顧問有限公司與李思漢無須負不動產 經紀管理條例第26條之連帶責任，亦無負連帶侵權行為損 害賠償責任
按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償 責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。本 件系爭買賣標的業經原告同意變更，並無面積短少之瑕疵 ，且原告所支付之拆遷費用亦係知悉買賣標的物無權占用 後仍願買受而承擔，自難認其因被告皇家不動產投資顧問 有限公司與李思漢之仲介，以致受有損害，是其主張依不 動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條、第188 條之規定請求被告皇家不動產投資顧問有限公司與李思漢 應連帶賠償585萬610元損害云云，均屬無據。五、綜上所述，本件原告主張依民法第359條、第179條之規定， 請求蔡美平給付585萬610元部分，非屬正當。又原告依不動 產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第1項前段、 第188條、不當得利之規定，請求被告皇家不動產投資顧問 有限公司與李思漢應連帶給付585萬610元，及如蔡美平、皇 家不動產投資顧問有限公司與李思漢其中一人已給付者，其 餘之人於給付範圍內免給付之義務，均無理由，不應准許。 原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資 料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論 述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 8 月 5 日
民事第六庭 法 官 吳定亞
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 月 日
書記官 張婕妤
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網