臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第294號
原 告 邱岦宏
邱仁新
邱晴雄
邱晴淞
邱晴棋
邱元澤
張福全
張群宜
許智盛
許晉瑞
許明傑
張宗連
邱麗愛
林邱麗珠
謝邱麗娟
邱麗美
共 同
訴訟代理人 梁宵良律師
複代理人 洪維洲
被 告 郭文嘉
郭文冠
共 同
訴訟代理人 郭順昌
被 告 郭宜婷
郭月珠
上四人共同
訴訟代理人 郭李寶蓮
上當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年7月30日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示土地交還原告並自民國98年1月1日起至交還土地之日止按月給付原告新台幣壹萬貳仟陸佰伍拾柒元。本判決於原告以新台幣壹仟叁佰陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如為原告預供擔保新台幣肆仟零捌拾萬貳仟叁佰元，免為假執行。
事實及理由
甲、原告起訴主張：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因訴 訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人
為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款 定有明文。本件原告起訴時，係以郭文嘉、郭文冠2人為 被告，惟系爭三七五租約之前承租人為訴外人郭朝宗，郭 朝宗於民國(下同)93年5月1日死亡，其繼承人為郭文嘉、 郭文冠、郭宜婷、郭月珠等4人，有郭朝宗除戶戶籍謄本 及繼承系統表，以及繼承人戶籍謄本可憑(證物十三、十 四、十五)。而郭朝宗之繼承人並未就遺產為分割之協議 ，系爭三七五租約之權利義務自應由郭朝宗之全體繼承人 即郭文嘉、郭文冠、郭宜婷、郭月珠等4人繼承，本件訴 訟標的對全體繼承人應合一確定，原告因而追加原非當事 之郭宜婷、郭月珠為被告，合先敘明。
二、坐落於台中縣豐原市○○段79地號土地，原係邱玉成、邱 玉 兄弟2人共有，於38年間與承租人郭秋霖訂有豐鎮民字 第215號台灣省台中縣私有耕地租約(下稱系爭耕地三七五 租約)，郭秋霖於45年3月31日死亡後，由其長子郭朝宗繼 承為承租人；嗣上開土地於85年間因逕為分割增加79-1 、79-2、79-3、79-4及79-5地號，連同原79地號訂為6筆 土地(下稱系爭耕地)。原告等人因繼承或贈與取得系爭耕 地所有權，有土地登記謄本及系爭耕地三七五租約可稽( 證物一、二)，而承租人郭朝宗於93年5月1日死亡，被告 等為其繼承人並未為遺產分割協議，被告郭文嘉、郭文冠 2人，即向台中縣豐原市公所申請耕地三七五租約變更登 記(證物三)；經原告發現系爭耕地上建有多棟房屋供居住 使用，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應 自任耕作規定，因而請求豐原市公所辦理註銷登記(證物 四)，並經該所查明承租之耕地上確有建築房屋及工廠存 在(證物五)。原告嗣於98年8月4日向豐原市公所耕地租佃 委員會申請租佃爭議調解，請求認定租約無效收回耕地及 註銷耕地三七五租約登記；調解不成立後(證物六)，函送 台中縣政府耕地租佃委員會調處，於99年1月18日作成調 處決議：「本案承租人違反耕地三七五減租條例第16條之 規定，租約無效」；被告郭文嘉、郭文冠2人之代理人當 場表示不同意，因而依耕地三七五減租條例第26條第1項 規定移送鈞院審理(證物七)。
三、查「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於 他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租 人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16 條第1、2項定有明文。最高法院判例並闡明：「耕地三七 五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承 租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人
以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在 不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之 原因」(70年台上字第4637號判例)、「佃農在承租耕地上 固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設 ，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的」(最高法院 64年台上字第571號判例)。本件經台中縣豐原市公所派員 至現場會勘結果，系爭耕地上確有建築房屋及工廠存在， 除有該公所函文、會勘紀錄及現場照片可佐外(證物五、 八)，並有鈞院99年3月29日現場勘驗測量筆錄及台中縣豐 原地政事務所受囑託製作土地複丈成果圖在卷可稽；依該 筆錄及複丈成果圖所載，系爭耕地於79、79-1地號土地上 ，分別建有三合院平房、磚造平房、二層樓鐵皮屋及三層 樓磚造樓房(第三層為鐵皮屋)，供住家及工廠使用，占用 土地面積達1,094平方公尺(約331坪)，亦有勘驗測量當日 現場照片足徵(證物十六)。
四、被告郭文嘉、郭文冠2人雖辯稱：「…因耕作之需要而搭 建農舍，儲存農具、肥料、收成品為場所，後因家族人員 不斷增加，當時承租人郭秋霖也經過地主之同意再搭建居 住之處所…」云云(證物九)，或復就豐原市公所請其再就 「工廠」部分提出書面意見時，辯稱：「…因時代的變遷 ，承租人在上次(6年前)與出租人簽訂租約之前，在原有 的居住範圍內，為了補貼家用，就有從事手工、代工之行 為，並非現在出租人所指有工廠存在…」云云(證物十)。 惟查：
㈠系爭耕地上現有非供耕作使用之房屋存在，且其使用之土 地面積廣達1,094平方公尺(約331坪)，除一小部分占用 79-1地號土地外，在79地號土地(面積2.742平方公尺)上 ，除部分為庭院空地及通行道路外，其餘均用於建築房屋 ；原告或原出租人並未曾同意被告或前承租人在系爭耕地 上建築房屋使用，尤其更不可能同意其等在系爭耕地上使 用300坪土地建築房屋供非耕作使用。
㈡系爭耕地上建築之房屋，從外觀上即足以辨明並非供耕作 使用之農舍，而係供居住或其他非耕作之用，亦經鈞院於 現場勘驗查明係使用於住家及零件加工廠；況且農舍乃以 便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的 ，系爭承租耕地上建築包括客廳、浴室、廚房及臥室之房 屋，顯已符合不自任耕作之情形，亦有最高法院64年台上 字第571號判例意旨可參。
五、復查，「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉 租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由
出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例 第16條第1項、第2項定有明文；又「耕地三七五減租條例 第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承 租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土 地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作 之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因」，亦 有最高法院64年台上字第571號判例可參。本件系爭土地 上分別建有三合院平房、磚造平房及二層樓鐵皮屋、三層 樓磚造樓房(第三層為鐵皮屋)之建物，並無由承租人自任 耕作之事實，原訂租約無效，至為明確，原告自得依耕地 三七五減租條例第16條第2項及民法第767條第1項規定， 請求被告交還土地。
六、再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任」，民法第179條、第184條第1項前段定有明文。 而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益及 造成所有人相當於租金之損害，為社會通常之觀念；系爭 耕地租約早於98年1月1日前，即因承租人在承租之土地建 築房屋居住或供其他非耕作之用，構成租約無效，因而被 告至遲於98年1月1日起即無權使用系爭耕地；被告無合法 權源而使用原告之系爭耕地，被告因而受有利益，致原告 受有損害，原告自得依前開不當得利及侵權行為之規定， 請求被告自98年1月1日起至交還土地之日止，按月給付原 告相當於租金之損害金。
七、係爭6筆耕地於96年1月申報地價均為每平方公尺456元(證 物一)，土地總面積共為8,327平方公尺(土地面積分別為 ：79地號2,742平方公尺、79-1地號1,915平方公尺、79-2 地號3,079平方公尺、79-3地號59平方公尺、79-4地號237 平方公尺、79-5地號295平方公尺)，依上開96年1月申報 地價計算，每年申報地價總價為3,797,112元(456元/平方 公尺×8,327平方公尺= 3,797,112元)；參酌土地法第105 條準用第97條規定，土地租金以不超過土地申報總價年息 百分之10為限，被告占用系爭耕地所受之利益或造成原告 所受之損害，按年以前開申報地價年息百分之4計算，原 告得請求被告自98年1月1日起交還土地之日止，按月給付 原告相當於土地租金之不當得利或損害賠償數額為12,657 元(計算式：3,797,112元×4%÷12=12,657元，小數點以 下捨去)。
八、綜上析論：被告使用系爭耕地，違反耕地三七五減租條例
第16條第1項應自任耕作規定，依同係第2項規定原訂租約 無效，原告自得請求被告交還土地及給付不當得利或損害 金。
並聲明：求為判決除假執行擔保金額外，如主文所示。乙、被告則辯以：系爭耕地是由阿祖郭秋霖於38年向邱玉成、邱 玉 承租，耕地上原蓋有三合院、豬舍、牛舍、雞舍等，阿 祖生有四男五女，經地主同意才蓋系爭房屋居住使用，地主 還提供屋瓦給我們蓋屋項，郭秋霖45年往生，用長子郭朝宗 名義繼續承租，郭朝宗在93年往生，其兒子郭順豐於92年往 生，郭朝宗太太郭林慎早於87往生，郭朝宗有位養女郭月珠 ，被告郭文嘉、郭文冠是郭順豐兒子，郭朝宗孫子，承租人 才擬變更為郭文嘉、郭文冠。
丙、得心證之理由：
一、查坐落台中縣豐原市○○段79地號耕地原係邱玉成、邱玉 兄弟共有，於38年間出租予郭秋霖，訂有豐鎮民字第215 號台灣省台中縣私有耕地租約書，郭秋霖於45年3月31日 死亡後，由其長子郭朝宗繼為承租人。上開土地嗣於85年 8月13日增分為79-1、79-2、79-3、79-4、79-5等地號土 地，由原告繼承或贈與取得。郭朝宗於93年5月31日死亡 ，其妻郭林慎早於87年5月1日死亡，被繼承人有一養女郭 月珠，郭朝宗長子郭順豐早於92年10月29日死亡，依民法 第1140條規定，民法第1138條所定第一順序之繼承人，有 於繼承開始前死亡者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應 繼分。自應由郭順豐之子女郭文嘉、郭文冠、郭宜婷代位 繼承。按固有之必要共同訴訟，其為訴訟法標的之法律關 係，非祇對於數人須合一確定，且以數人共同行使權利或 對於數人共同行使之為必要。依民法規定，共有物之處分 、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，又公同共有 物之處分及其他權利之行使，除公同共有關係所由規定之 法律或契約另有規定外，亦應得公同共有人全體之同意。 故關於共有權之訴訟，通常應由共有人全體為原告，或以 為被告，其當事人始為適格。本件承租人郭朝宗於93年5 月31日死亡，被告等為其繼承人，並未為遺產分割之協議 ，被告郭文嘉、郭文冠2人即向台中縣豐原市公所申請耕 地三七五租約變更登記，原告不同意而引起租佃爭議，調 解不成立後，函送台中縣政府耕地租佃委員會調處，被告 郭文嘉、郭文冠不同意而移送本院審理，民事訴訟法第 255條第1項第5款規定，訴狀送達後，原告不得將原訴變 更或追加他訴。但訴訟標的對於數人必須合一確定時，追 加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。本件原告起
訴時，僅列郭文嘉、郭文冠為被告，惟依前述，系爭三七 五租約之前承租人郭朝宗之繼承人除郭文嘉、郭文冠外， 尚有郭月珠、郭宜婷。本件關於共有權之訴訟，為固有必 要共同訴訟，其訴訟標的對於共有人必須合一確定，原告 追加原非當人之郭月珠、郭宜婷為被告，於法並無不合， 應予准許。
二、郭秋霖於38年6月6日與邱玉成兄弟訂立私有耕地租約書， 承租邱玉成、邱玉 共有坐落台中縣豐原鎮○○段79地號 面積○.八五八五甲耕地，嗣該耕地增分出79-1、79-2、 79-3、79-4、79-5等地號土地，原告等人因繼承或贈與取 得系爭耕地所有權，被告等人亦因繼承或代位繼承取得系 爭耕地租賃權。惟查「承租人應自任耕作，並不得將耕地 全部或一部轉租於他人。」「承租人違反前項規定時，原 訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕 地三七五減租條例第16條第1項第2項定有明文。所謂原訂 租約無效，即使部分耕地未自任耕作，全部租約均為無效 而言。又最高法院70年台上字第4637號判例意旨：「耕地 三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係 指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承 租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者， 均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無 效之原因。」又「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在 ，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家 族實際居住問題為目的。」最高法院亦著有64年台上字第 571號判例可循。被當陳稱：郭秋霖於38年間向邱玉成、 邱玉 承租系爭耕地，耕地上原蓋有三合院，豬舍、牛舍 、雞舍等，因阿祖郭秋霖生有四男五女，經地主同意才蓋 系爭房屋居住使用。經本院於99年3月29日會同兩造及台 中縣豐原地政事務所指派之測量員勘測現場，經鑑測結果 ：系爭耕地中79-2、79-3、79-4、79-5等地號土地為耕作 之田地，沒有建物。79地號內編號A部分係耕作之田地， 面積1328平方公尺；編號B部分係三合院為大房使用，面 積76平方公尺；編號C部分係大房使用之2層樓房，面積 115 平方公尺；編號D部分係二房使用之鐵皮屋，面積148 平方公尺；編號E部分係二房使用之磚造蓋石棉瓦房屋， 面積216平方公尺；編號F部分係三合院二房使用，面積73 平方公尺；編號G部分係三房使用磚造蓋石棉瓦建物，面 積144平方公尺；編號H部分係三合院三房使用，面積50平 方公尺；編號I部分係三合院四房使用面積50平方公尺； 編號J部分係四房使用磚造蓋石棉瓦工廠，面積150平方公
尺；編號K部分係四房使用三層樓房屋，面積45平方公尺 ；編號L部分係三合院公廳位置，面積27平方公尺；編號M 部分係三合院前面空地及通道，面積188平方公尺；編號N 部分係三合院後面公用通道及空地，面積70平方公尺；編 號O部分係二房及四房後面空地，面積24平方公尺；編號P 部分係大房及二房後面空地，面積21平方公尺；編號Q部 分係二房後面空地，面積17平方公尺。79地號土地登記面 積為2742平方公尺，依上鑑測建物坐落土地面積共1094平 方公尺，加上空地及通道面積320平方公尺，共1414平方 公尺土地係用以建築房屋居住使用及通行道路使用，非作 耕作使用，即79地號土地僅不到一半面積1328平方公尺土 地作耕作使用。另79-1地號內編號R部分面積1857平方公 尺土地係作為道路使用之空地；編號S部分係四房使用之 三樓位置面積54平方公尺；編號T部分係四房使用磚造蓋 石棉瓦工廠位置，面積4平方公尺，79-1地號土地登記面 積為1915平方公尺，依上R+S+T=1915平方公尺，即79-1地 號土地全部均非供耕作使用。此有複丈成果圖及勘驗筆錄 附卷可稽，依前揭法條規定及判例意旨，原計系爭耕地租 約全部無效。縱如被告所稱：「因原承租人郭秋霖育有四 男五女，經地主邱玉成、邱玉 同意才蓋系爭房屋居住使 用。」此為使用借貸，原屬貸與人與使用人間之特定關係 ，除當事人另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言。 且使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定。縱經前所 有人無償提供或允許借用人使用，除已得現在之所有人同 意允予繼續使用外，亦不能以之拘束現在之所有人，而對 現在之所有人主張有使用該土地之權利。是被告之答辯礙 難採納。
三、綜上所述，原訂租約既然全部無效。民法第1148條第1項 前段規定，「繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上 之一切權利、義務。」原告訴請原承租人郭朝宗之繼承人 即被告等將附表所示耕地交還原告等，於法並無不合，應 予准許。又系爭6筆耕地96年1月申報地價均為每平方公尺 456元，土地總面積為8327平方公尺(土地面積分別為：79 地號2742平方公尺；79-1地號1915平方公尺；79-2地號 3079平方公尺；79-3地號59平方公尺；79-4地號237平方 公尺；79-5地號295平方公尺)則每年申報總地價為3,797, 112元(456元×8327=3,797,112元)，依土地法第105條準 用第97條第1項規定，土地租金以不超過土地申報總價年 息百分之十為限。民法第179條規定，「無法律上原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同。」按無權占有他人之不 動產，可能獲得相當於租金之利益，造成所有人相當於租 金之損害，為社會通常之觀念。系爭耕地早於98年1月1日 前即因承租人在承租之土地上建築房屋居住使用或供其他 非耕作使用，構成原訂租約金部無效，租約無效後，被告 無權使用系爭耕地，原告請求被告自98年1月1日起至交還 土地之日止，按前開系爭耕地申報地價年息百分之四計算 相當於租金之損害金，按月給付原告12,657元(3,797,112 元×4%÷12=12,657元，元以下四捨五入)，洵屬允當，應 予准許。
四、依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，耕地租佃爭議 事件，免收第一審裁判費用，是本件無訴訟費用負擔問題 。
五、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，均 核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。丁、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390條第2項 、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 20 日
民事第二庭 法 官 周靜秀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 8 月 25 日
書記官