臺灣臺中地方法院民事判決 99年度簡上字第72號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 周仲鼎律師
複代理人 乙○○
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國98年12月
23日本院臺中簡易庭98年度中簡字第1983號第一審判決提起上訴
，本院合議庭於99年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用新臺幣陸仟零伍拾玖元由被上訴人負擔（其中第一審訴訟費用新臺幣貳仟柒佰肆拾肆元係由被上訴人繳納）。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張略以：
㈠被上訴人於民國97年3月20日（按應係96年12月21日之誤） ，經鈞院民事執行處96年度執字第60802號強制執行事件拍 賣，取得訴外人張晴所有坐落台中縣大里市○○段447號土 地，其上建物建號1643號（門牌號碼為台中縣大里市○○路 565巷6之12號12樓）之不動產，及共用部分即建號1687應有 部分10萬分之381（下稱系爭不動產）。被上訴人所取得之 建物共用部分應包括地下層編號35號停車位（下稱系爭35號 停車位），因系爭不動產之第1次登記所有權人為廣三建設 股份有限公司（下稱廣三公司），嗣於81年10月12日出售予 訴外人林樂怡，併含系爭35號停車位，林樂怡於85年4月11 日將系爭不動產出賣予訴外人張晴，被上訴人復自鈞院拍賣 取得張晴所有系爭不動產，林樂怡及張晴並未移轉系爭不動 產之建物共用部分之所有權予他人，可知系爭35號停車位應 屬被上訴人所有。上訴人無權占用系爭35號停車位，被上訴 人爰依民法第767條規定，請求上訴人騰空返還上開停車位 。
㈡另訴外人張晴所有門牌號碼台中縣大里市○○路565巷2之12 號房地之第1次登記所有權人為廣三公司，嗣於81年12月28 日轉讓予訴外人李添才，85年10月15日轉讓予黃碧榮，91年 7月24日轉讓予張晴，98年3月30日轉讓予林米娥，完全與林 樂怡無關，張晴自無可能自林樂怡受讓取得系爭35號停車位 。無論張晴是否出賣系爭35號停車位予訴外人黃建章，黃建 章是否出賣系爭35號停車位予上訴人，皆未有任何所有權之
變動，依法皆不可對抗善意受讓系爭不動產及停車位之被上 訴人等語；並聲明：⑴上訴人應將坐落台中縣大里市○○段 第447號土地上建物建號1643號之共同使用部分（建號1687 號）即地下室平面車位編號第35號騰空交還原告；⑵願供擔 保請准宣告假執行。
二、上訴人於原審答辯略以：
㈠台中縣大里市○○路上「大智花園城」之住戶共405戶，惟 大智花園城內之停車位僅有128個，並非每一個住戶皆擁有 車位，被上訴人應就系爭35號停車位為台中縣大里市○○段 第1643號建物之共用部分乙節負舉證責任。被上訴人係經由 鈞院強制拍賣取得系爭不動產，鈞院拍賣公告並無系爭35號 停車位之記載，法院點交時亦未將系爭35號車位列入點交之 範圍，足證被上訴人經由拍賣程序取得系爭不動產之範圍並 不包括系爭35號停車位。又被上訴人於法院拍賣取得系爭不 動產前，亦經由詢問大智花園城管理委員會而知悉系爭35號 停車位為上訴人所使用，被上訴人並非善意第三人。 ㈡另訴外人林樂怡購買多間位於大智花園城之房地及停車位， 嗣林樂怡將其中2間房地即系爭不動產及門牌號碼台中縣大 里市○○路565巷2之12號房地出售予張晴，惟斯時並未註明 系爭35號停車位屬於何間房地所有，被上訴人並無證據可證 明系爭35號停車位就是系爭不動產所屬之停車位。由於張晴 不需停車位，先於85年6月1日將系爭35號停車位讓與其夫黃 建章，黃建章復於96年1月1日將系爭35號停車位讓與同屬「 大智花園城」住戶之上訴人，且上訴人亦取得系爭35號車位 之使用權利證明書，被上訴人請求上訴人騰空返還系爭35號 停車位，顯無理由。再訴外人林樂怡於大智花園城曾擁有多 間房屋，尚不止2間，2之12號房地登記為第2手之所有權人 李添才便由林樂怡以配偶直系血親（公公）為登記名義人， 被上訴人僅以林樂怡曾為系爭35號停車位所有權人，推定系 爭35號停車位附屬於系爭不動產所有，實有草率等語；並聲 明：⑴被上訴人之訴駁回；⑵如受不利之判決，請准供擔保 免為假執行。
三、原審判決判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起本件上訴 人，並聲明：⑴原判決廢棄，⑵被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回，⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔 。被上訴人則聲明：⑴上訴駁回，⑵第二審訴訟費用由上訴 人負擔。
四、上訴人於本院補稱：
㈠被上訴人依鈞院拍賣程序，取得訴外人張晴所有之系爭不動 產，其共用部分即建號1687應有部分10萬分之381，亦即被
上訴人取得系爭不動產之專有部分、並就其用有部分及基地 按其應有部分有所有權。按所謂應有部分，係指分別共有中 ，共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，係 抽象存在於共有物任何一點。本件被上訴人取得系爭不動產 共用部分之應有部分10萬分之381，然尚非可謂其共用部分 之應有部分比例，即為系爭35號停車位，否則「大智花園城 」全體405戶之住戶均得依應有部分比例主張具有特定停車 位。上開原審判決逕以被上訴人就共用部分之應有部分，認 定系爭停車位為被上訴人所有，自屬違誤。
㈡系爭35號停車位因設置於區分所有建築物之共有部分或基地 上，則停車位之使用權係區分所有人約定之「共有專用」。 次按，公寓大廈之買賣，建商與承購戶分別約定，該公寓大 廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有 規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按 分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部 分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之 存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束（最 高法院96年台上字第2025號判決意旨參照）。再按，公寓大 廈管理條例第23條規定，有關公寓大廈之基地或附屬設施之 管理、使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，均 得以規約定之，故共用部分得依規約設定專用權。又同條例 第24條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人 依本條例或規約所定之一切權利義務，故依規約而設定專用 權具有物權效力，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。上 開所謂「規約」，依同條例第3條第12款規定，係指「公寓 大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經 區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」本件公寓大廈之 起造人廣三公司於買賣契約中，以讓售契約設定「停車位專 用權」與特定區分所有權人，應認全體共有人間已成立分管 契約，又全體住戶間就停車位之使用權，有依同條例第25 條之程序訂立訂有住戶規約，則本件被上訴人即區分所有權 之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽 獲影印第35條所定之文件，並應於繼受後遵守原區分所有權 人依規約所定之一切權利事項。
㈢上訴人係於96年1月1日，以42萬元向訴外人黃建章購得系爭 35號停車位，雙方除訂有買賣契約外，更領有該公寓大廈管 理委員會所頒發之停車位使用證明書；後上訴人並報請該公 寓大廈管理委員會追認、登錄且經該屆管委會主任委員授印 同意。按公寓大廈管理條例第36條11款之規定：「管理委員 會職務有為共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點
收及保管。」，故上訴人取得系爭35號停車位即占有權源， 即屬正當。且又依內政部台內營字第8071337號函解釋：「 ⑴區分所有建築物內之法定避難設備或法定停車空間均不得 與主建物分離，應為區分所有權人所共有或合意由部分該區 分所有建築物所有權人所共有。⑵區分所有建築內之法定避 難設備或法定停車空間其移轉承受人應為該區分所有建築物 之區分所有權人。」又上訴人早於83年7月8日購買台中縣大 里市○○路567-7號之房屋，且至今更多次擔任該公寓大廈 管理委員會之委員一職，上訴人為區分所有權人毋證即明。 今另購得該系爭車位，係屬合法有據，該受保護。 ㈣被上訴人雖於96年12月21日經拍定取得10萬分之381之共同 使用部分之權利，再推以訴外人前手張晴與林樂怡間之移轉 附有系爭35號停車位為由，訴請上訴人騰空返還系爭車位。 惟當初廣三公司是將建物與停車位分開買賣，欲擁有停車位 之使用權，住戶須以35萬元價金向廣三公司購買，才能取得 停車場車位使用權利證明書。且訴外人張晴向前手林樂怡購 買系爭不動產時，除付有房地價錢外並另再支付55萬元價金 向林樂怡購買系爭35號停車位，林樂怡才將停車場車位使用 權利證明書移轉讓渡給張晴；雖被上訴人向鈞院拍賣取得訴 外人張晴所有之系爭不動產，均與廣三公司賣予林樂怡，後 林樂怡又讓售予張晴，嗣後張晴房子遭法院拍賣並由被上訴 人取得，乃同一房地、相同權利範圍。何以訴外人林樂怡與 張晴皆須另付價金方可取得該停車位使用權利證明書，而被 上訴人有何特權，可不須付出半毛錢就擁有系爭35號停車位 。何況96年1月1日系爭35號停車位之使用權利，便由上訴人 以42萬元之價金向訴外人黃建章購得使用，可見被上訴人於 96年12月21日向法院拍賣取得系爭不動產時，該戶房子已無 系爭35號停車位使用權，再視其拍賣公告上僅明共同使用部 分公設並未載有系爭35號停車位，且上開共同使用部分並未 點交，被上訴人於原審所示之土地所有權狀，也未記有系爭 35號停車位，足見被上訴人從未取得系爭35號停車位。而上 訴人因買賣取得系爭35號停車位之使用權，不論否有違反公 寓大廈管理條例第4條第2項規定，自96年開始既已於公寓大 廈管理委員會之認定授權及追認下使用該車位迄今。於上訴 人在未解除買賣契約前，被上訴人便主張上訴人需騰空返還 該系爭車位，實為無理之訴。
㈤大智花園城有住戶共405戶，惟其車位僅有128位，顯而得 知其車位尚不足供全體住戶使用，故欲持有、使用者，本當 須另付費添購。本社區為81年落成迄今欲屆滿20年之舊式公 寓大廈，該社區住戶間之車位移轉時有傳聞，且該移轉方式
皆以二造當事人雙方合意、交付後，由購買人持買賣契約暨 停車位使用權利證明書，至大廈管理委員會報請該屆主任委 員授印追認足可認定擁有使用權。故於該社區內之車位讓渡 、轉手時有所聞，均循該住戶規約所定，鮮見購得車位之住 戶至管轄地政機關辦理移轉登記。於原審中被上訴人曾聲請 傳訊社區總幹事黃明得到庭證述明確，且社區之管理委員會 組織章程及住戶規約，亦訂有停車場使用管理辦法，再視上 訴人持有新頒發之停車位使用權利證明書上所載事項，均證 上訴人擁有系爭35號停車位之使用權。
㈥退而言之，原審判決中其判斷部分，原審僅依循土地登記規 則第72條第2款、公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，為 審判之依據，其適用可否，上已述論不在言贅。縱然適用， 可為維護法律秩序之安定並保護他區分所有人之權益，猶原 審判決必致反之。大智花園城內房屋易手或遭法院拍賣之 事時有所見，惟其車位糾紛是本件為首例。縱觀社區內現有 之全部車位使用者，皆經多次移轉讓渡得來，至管轄地政機 關辦理共有部分公設比持分移轉登記者寥寥可數尚未聽聞， 蓋原審判決今若首開先例，無疑是勉人興訟徒增浪費司法資 源，更是周告該社區內之公寓大廈管理委員會，設立目的及 管理效能視同虛設。該社區住戶嗣後遑論否有購買停車位之 實，只需檢視已身房屋建物所有權狀之持分比，若高於一般 便有權要求使用者返還車位，爭論不休必起，訟之繁複猶可 期。如此無疑是破壞現有法定秩序。再者，今上訴人除系爭 35號停車位外，另擁有以35萬元購得之編號125號停車位， 使用至今皆未有訟論問題，衡論原審判決而據，然上訴人是 無權擁有2個車位，皆需歸還之，如此所為豈非事理之平， 原審判決應衡情是否適用。且經洽詢台中縣大里市地政事務 所之登記課，該課地政人員也表示，如大智花園城這類舊公 寓大廈之車位讓渡移轉，同棟全體區分所有權人只需依照大 智花園城管理委員會所訂制管理辦法辦理即可，無須到地政 事務所辦理車位移轉登記。
㈦被上訴人經由法院拍賣而取得系爭不動產建號1643號應有部 分10萬之381共同使用部分，拍賣公告上也未說明有系爭35 號停車位，縱使被上訴人以持有較多權利範圍稱擁有1個車 位，惟大智花園城共規劃有128個停車位，扣除原有74個法 定車位，仍有54個停車位。故被上訴人稱系爭35號停車位為 其所有。被上訴人除應先證明擁有系爭35號停車位之所有權 外，更需證明該10萬分之381共同使用部分，即位於系爭35 號停車位之上。
㈧被上訴人對大智花園城之地下室停車位及公共設施存有分管
契約已不爭執，更多次以舊有車位權利證明書之記載事項說 明「停車位應隨同主建物移轉…云云」以為答辯。可證被上 訴人對大智花園城社區之停車位使用權利及車位所有、使用 權均知悉，係符合分管契約可得而知之情形。而上訴人於96 年1月1日已取得系爭35號停車位所有權，更領有原始頒發( 舊)及新頒發之停車位使用權利證明，於大智花園城管理委 員會又登記在案，故被上訴人縱能證明系爭35號停車位為其 所有，仍須繼受分管契約之拘束，不得要求上訴人返還。 ㈨被上訴人多次以舊車位權利移轉證書之規約做為答辯，而大 智花園城之管委會也認日前停車位使用權利證明多有不妥 之處，故日前已修正改換並頒發新停車使用權利證明書，由 該證明書第七點權利暨移轉限制規定，已無見需隨主建物移 轉之限制之條款。而後之附註條款更明載本權利證明書乙式 兩份由所有權人及住戶管理委員會各持乙份為憑，足見上訴 人係合法擁有系爭35號停車位。
㈩本件需計算廣三大智花園城地下層，原始設計規劃之停車位 總面積1033.69㎡是否為74個法定停車位總面積？經計算得 結果如下：1033.69㎡內含有：⑴2.5m×6m之停車位規劃有 37座；(2.5m×6m)×37=555㎡。⑵2.5m×5.75m之停車位規 劃有37座；(2.5m×5.75m)×37=478.69㎡⑶555㎡+478.69 ㎡=1033.69㎡(即為74座法定停車位總面積)。地下層樓地板 總面積共計為5057.86㎡。其中含有台電受電室有185.24 ㎡ 、S1儲藏室有222.69㎡；經計算扣除後之4649.93㎡（5057. 86㎡-185.24㎡-222.69㎡=4649.93㎡）即為防空避難室之總 面積。再以防空避難室之總面積扣除74座法定停車位之總面 積(4649.93㎡-1033.69㎡)=3616.24㎡則另規劃為54 座增設 停車位所用。鑑此，由原始設計圖上可得而知，系爭35號停 車位即是坐落於3616.24㎡所增劃之停車位。而共用部分 1687建號總面積為9087.22㎡，且共有部分之應有部分未細 分，可知被上訴人所持有共用部分之應有部分10萬分之381 是抽象存在於9087.22㎡任何一點。按所謂應有部分，係指 分別共有中，共有人得行使權利之比例，非指共有物之特定 部分。
上訴人以42萬元價金購買系爭35號停車位，並非只有取得訴 外人黃建章之讓渡書而已，另外最重要的是由黃建章夫婦移 轉的一張由廣三公司製發的「停車場車位使用權利證明書」 ，其背面第一行即記載著：車位權利所有人變更登錄表。何 謂車位權利所有人，顧名思義，即是持有此張停車場車位使 用權利證明書者，即是該車位權利所有人，也就是說，上訴 人是35號停車位權利所有人。變更登錄表是記載著歷任買賣
該車位所有權利之出讓人及接受人，記載著他們買賣車位的 時間及過程流向。由35號停車位變更登錄表記載來看，即可 看出，第一手林樂怡81年向廣三公司購買，85年輾轉賣給張 晴再到黃建章，96年移轉賣給上訴人。由此可見，上訴人是 真正取得35號停車位之權利所有人。且經詢問大智花園城管 理委員會，管理委員會答覆：當年廣三公司出售大智花園城 社區建物時，非戶戶有停車位，其作法是以自印停車場車位 使用權利證明書之方式，凡是以35萬元價金購買停車位之住 戶，廣三公司即發給1張停車場車位使用權利證明書，交由 購買停車位之住戶持有，並以持有此張停車場車位使用權利 證明書之車位權利所有人，專用該車位。
五、被上訴人於本院補稱：
㈠按「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、 收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理 之，民法第818條、第820條第1項亦定有明文，地下室倘登 記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視 為全體共有人就該地下室有分管之約定。」、又「按區分所 有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將各相關區 分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第72 條第2款規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一 人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部 分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之 積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地 下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分 之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車 位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部 分出售他人。系爭停車位之產權係登記在前業主黃某持有之 大樓公共設施之應有部分萬分之333，此應有部分已由被上 訴人取得。上訴人雖同為大樓之區分所有建物所有人，並已 向黃某單獨價購系爭停車位，惟此屬其與黃某間之買賣行為 ，僅具債權效力，不得以之對抗被上訴人，是上訴人抗辯其 向黃某購買系爭停車位，非屬無權占有，即無足採取。」最 高法院著有81年度台上字第1060號、87年度台上字第2199號 判決參照，合先敘明。
㈡另由廣三公司所製作之停車位權利證明書所記載「七、權利 移轉之限制：本車位使用權應隨同主建物移轉，不得單獨移 轉」，由此可知，按照當時之分管協議，即要求車位使用權 應隨同主建物移轉，今上訴人不遵守上開分管協議，強令車 位為其所有或其有使用權云云，實屬不當。
㈢按共有人得就共有部分為分管之協議，亦即各共有人得就共
有部分約定、劃分其各自之專用部分，各共有人對其專用部 分得自行轉讓，不須經其他共有人之同意。查被上訴人經鈞 院民事執行處拍賣取得系爭不動產，其中包含共有部分之專 用部分，即系爭35號停車位。
㈣上訴人雖主張其由訴外人黃建章處購得系爭35號停車位，卻 未與真正車位物權所有人簽立契約，更未有任何所有權之變 動登記，依法皆不可對抗房屋及車位之善意物權受讓人，此 乃物權之基本原則，故上訴人與他人間之買賣契約僅具債權 性質，系爭35號停車位並未經合法之物權變動，仍為前手張 晴所有；嗣後上訴人經由拍賣取得張晴之系爭不動產，亦包 括其共有部分之專用部分即系爭35號停車位，而系爭35號停 車位未經合法登記而移轉於上訴人所有，則上訴人占有並無 合法權源。
㈤分管契約僅存於各共有人及共有人之繼受人間，系爭35號停 車位未合法登記轉讓予上訴人，則上訴人即無繼受共有人間 就地下室停車位之分管契約；且該管理委員會所核發之權利 證明，亦非表示持有該權利證明並即為地下室停車位之共有 人而即有分管契約之約束。另上訴人提出之停車場使用管理 辦法係為管理車位方便而設，管理委員會本身並無權就車位 之所有權所屬為認定，故上訴人所稱其為合法占有，顯屬無 據。
㈥按共有部分之專用部分使用權不得與所有權分離，而單獨為 買賣標的。故若依上訴人所見，停車位之買賣不須登記以示 明所有權人，則恐將造成一個停車位可以賣給多人之情形， 上訴人所言之情形，更將容易導致車位所有權認定之困難及 買賣糾紛不斷，故上訴人所言洵不足採。
㈦按「將停車位與公共設施面積併同登記為一建號，由區分所 有建物全部共有，但由買車位者持有較多應有部分，乃是一 種「大公」登記辦法。因此公寓大廈區分所有建物之買賣， 若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權，當可 解釋為係一種共有物之分管契約，有拘束各該分管契約當事 人之效力。此所謂『共有』性質上係屬『互有』，各共有人 對其共有部分，雖可依共有部分之經濟目的使用該共有部分 ，但不得請求分割，且與區分所有之專有部分同其命運，不 得與其專有部分分離而為單獨所有權之處分（最高法院87 年台上字第2547號判決要旨參照）。是於上開情形，當事人 間關於車位使用權之買賣讓渡，僅止於債權關係，買賣者所 取得，只為使用權而非所有權，基於債權相對性之原理，僅 具債權效力者，自不得對抗已取得物權者，此並迭據最高法 院闡釋甚明可參（87年台上字第2199號、87年台上字第2547
號判決要旨參照）。本件綠意公寓大廈地下室停車場經台中 市政府核准之停車位有17個，且均為法定停車位，系爭編號 22號停車位並非合法之停車位，有台中市政府96年6月15日 府都管字第0960129182號函附於原審卷可憑。而觀系爭公寓 大廈全部公共設施只編列一個建號即8428號，而地下室停車 位係附屬於上開建號建物上，則包括停車位之共同使用部分 係屬全體住戶所共有，自為上開所述第二種停車位之性質。 是系爭停車位既係共同使用部分，若無將之約定由何共有人 專用，自應為全體住戶所共有。易言之，系爭大樓何共有人 得專用系爭停車位，端視該大樓是否訂有分管協議（契約） 而定」（參臺灣高等法院臺中分院96年度上易字第282號判 決）。
㈧本件大智花園城乃將停車位及公共設施編併登記同一建號， 且經被上訴人計算後得知，該大智花園城因有無購買停車位 而於共用部分權利範圍上有所差異，有購買停車位之住戶則 擁有較多之共用部分，故應認大智花園城區分所有權人於共 用部分設置之停車場設有分管之特約，故該公共設施應有部 分多寡乃可公示表徵分管契約車位之有無，分管契約自係從 屬於該因配售車位而增加之應有部分，不可違背分管契約與 應有部分間之關係而單獨為車位之出售讓與。被上訴人之共 用部分權利範圍為10萬分之381，於該社區共有部分權利範 圍中排名第33名；另上訴人之共用部分權利範圍為10萬分之 228，於社區內排名第114名，又該社區共計有12 8個停車位 ，且依據該停車位之分管契約協議，係以共用部分之多寡表 徵停車位之有無。
㈨被上訴人由大智花園城管理委員會得知，系爭35號停車位原 本即為被上訴人之前手林樂怡所有，而林樂怡及張晴之後並 未對其移轉其共用部分之所有權（即喬城段建號1687號建物 10萬分之381權利範圍），可知系爭35號停車位仍應屬被上 訴人所有。
六、兩造經受命法官試行整理並簡化爭點，結果如下： ㈠兩造不爭執事項：
⒈被上訴人於96年12月21日，經本院民事執行處96年度執字 第60802號強制執行事件拍賣，取得訴外人張晴所有之系 爭不動產。
⒉上訴人係於96年1月1日自訴外人黃建章（張晴之夫）受讓 系爭35號停車位，該車位現為上訴人占有使用。 ㈡本件爭執事項(要點)在於：
⒈被上訴人取得系爭不動產之建物共用部分，是否包括系爭 35號停車位在內？
⒉上訴人占有系爭35號停車位是否具有正當權源？七、本院之判斷：
㈠被上訴人主張其於96年12月21日，經本院民事執行處96年度 執字第60802號強制執行事件拍賣，取得訴外人張晴所有系 爭不動產包括共用部分即建號1687應有部分10萬分之381之 事實，業據其提出不動產權利移轉證書、建物及土地所有權 狀、登記謄本影本等為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為 真實。
㈡被上訴人雖取得系爭不動產之建物共用部分（即建號1687應 有部分10萬分之381），惟其權能並不包括系爭35號停車位 之使用權：
⒈被上訴人雖取得系爭不動產之建物共用部分即建號1687應 有部分10萬分之381，惟其建物登記謄本並未載明包括系 爭35號停車位在內，故依民法第818條規定，除共有人另 有約定外，被上訴人僅能主張按其應有部分，對於共有物 之全部，有使用收益之權。又系爭35號停車位並不包括在 原規劃之74個法定停車位之內，而係將原有編號a7號停車 位旁之防空避難空間，增設為35號停車位等情，為兩造所 不爭執，且有使用執照附圖存卷可佐。故若未藉由分管契 約，被上訴人尚不得逕行主張系爭不動產之共用部分包括 系爭35號停車位使用權在內。
⒉按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為 媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示 一致者，應認契約業已成立。公寓大廈之買賣，建商與各 承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地 由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合 意成立分管契約。查系爭35號停車位所在之大智花園城共 有停車位128個（其中74個為法定停車位），停車場所在 之地下層屬兩造與其他住戶共有，惟各住戶或其前手於當 初向訴外人廣三公司購買停車位時，均已約定各自使用特 定之停車位，並由廣三公司發給停車場車位使用權利證明 書，堪認大智花園城各共有人間就停車位已透過廣三公司 訂有共有專用之協議分管契約，停車位屬約定專用部分， 性質上屬於使用權，而車位使用權利證明書即為分管契約 之使用證明。
⒊次查，訴外人林樂怡於81年10月間向廣三公司買受系爭不 動產及系爭35號停車位使用權，並由廣三公司發給編號35 之停車場車位使用權利證明書；其後，林樂怡再於85 年4 月間將系爭不動產及35號停車位出售予訴外人張晴等情，
為兩造所不爭執，且有停車場車位使用權利證明書附卷可 稽。嗣於85年6月1日張晴再將系爭35號停車位單獨售予訴 外人黃建章，黃建章又於96年1月1日將系爭35號停車位出 售予上訴人，而張晴所有系爭不動產則因遭聲請強制拍賣 ，而於96年12月21日由被上訴人拍定取得。是本件所應審 究者，厥為：⑴系爭35號停車位使用權得否與系爭不動產 分離而為讓與？⑵被上訴人取得系爭不動產之建物共用部 分，是否包括系爭35號停車位使用權在內？⑶上訴人占有 系爭35號停車位是否具有正當權源？
⒋次按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨 同各相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共 用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔。土地登記規 則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。是以 ，「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉， 固無庸置疑。惟按共有人已按分管契約占有共有物之特定 部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別 情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而 知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上 字第2025號判決意旨參照）。而約定專用部分之停車位使 用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位 編號之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動 ，變動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之 變更，原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪 失其共用部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主 體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「 共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分 管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他 區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車 位使用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦 受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。 從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併 移轉，但約定專用之停車位使用權若已移轉他人，則並不 當然隨同移轉。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停 車位者，通常分配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎 交易常規，然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有 權人之間任意移轉，且移轉後並未規定須辦理共用部分權 利範圍之移轉登記。故本件系爭35號停車位使用權，應得 與系爭不動產分離而讓與該社區之其他區分所有權人，且 此一使用權之讓與，並未違反上述土地登記規則第94條、 公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用
部分之應有部分」應一併移轉之規定。
⒌被上訴人雖主張：上訴人所提出之停車場車位使用權利證 明書已載明「本車位使用權應隨同主建物移轉，不得單獨 移轉」等語，應認為該停車位使用之分管契約條件之一， 共有人應受該分管契約之拘束，不可悖離分管契約而將停 車位單獨轉讓云云。惟查，法律並未禁止停車位使用權在 區分所有權人之間單獨移轉，所禁止者乃單獨將車位使用 權移轉予區分所有權人以外之人，而實務上停車位使用權 在區分所有權人之間移轉者，亦屬常見，故上述停車場車 位使用權利證明書關於「本車位使用權應隨同主建物移轉 ，不得單獨移轉」之記載，解釋上應予限縮為於轉讓對象 為區分所有權人以外之人時，始須受車位使用權應隨同主 建物移轉，不得單獨移轉之限制，至於轉讓對象為區分所 有權人時，應不受單獨移轉之限制。本件大智花園城各共 有人間就停車位之使用，最初係廣三公司訂有共有專用之 協議分管契約，已如前述，其後，大智花園城管理委員會 成立後，關於停車場之管理自屬該管理委員會之職責。徵 諸證人即大智花園城社區總幹事黃明得於原審98年9月25 日言詞辯論時到庭證稱：（問：在你任職期間車位如何移 轉？）伊擔任大智花園城社區總幹事7年，車位移轉是由 有車位住戶之間協調，之後才來管理室補登記資料，拿車 位使用權利證明書與讓渡書到管理室登記，不需要地政機 關的移轉資料，管理室有停車位的名冊，如果有轉售的話 ，名冊就會修改，系爭35號停車位是由林樂怡讓與張晴， 張晴又讓與黃建章，黃建章再讓與上訴人等語，堪認大智 花園城關於車位使用權之分管契約，實際上並未禁止車位 使用權在區分所有權人之間單獨移轉，且受讓者持車位使 用權利證明書與讓渡書向管理委員會變更登記後，即視同 完成分管契約之變更。本件被上訴人於96年12月21日經由 本院民事執行處拍定取得系爭不動產前，系爭35號停車位 使用權早於96年1月1日由訴外人黃建章出售予上訴人，業 據上訴人提出讓渡證書、停車場車位使用權利證明書各1 份附卷為證，而上訴人亦為大智花園城之區分所有權人（ 喬城段1480建號：門牌號碼台中縣大里市○○路567- 7 號），復為被上訴人所不爭執，故上訴人於96年1月1日向 訴外人黃建章購買系爭35號停車位使用權，因上訴人亦為 該社區區分所有權人，且擁有共用部分即1687建號10萬分 之228之權利範圍，故應屬有效，其占有系爭35號停車位 ，具有正當權源。又大智花園城管理委員會備有停車位名 冊，且上訴人購得系爭35號停車位後，亦已向管理委員會
申請變更名冊，應屬符合大法官會議釋字第349號所釋示 「可得而知之情形」，被上訴人受讓取得系爭不動產，自 應受該分管契約之拘束。
⒍再者，依據本院發給上訴人之系爭不動產權利移轉證書， 其拍賣標的雖含有共用部分即建號1687應有部分10萬分之 381，但並未註明該共用部分包括系爭35號停車位，且本 院亦未將系爭35號停車位點交予上訴人。而被上訴人雖以 其共用部分權利範圍為10萬分之381，於該社區共用部分 之權利範圍中排名第33名，上訴人之共用部分之權利範圍 僅10萬分之228，且該社區共有128個停車位等情，主張其 得依據分管契約對系爭35號停車位行使所有權之權能，然 並未能證明凡持有共用部分權利範圍較多者，均具有特定 之車位使用權，反之，持有共用部分權利範圍較少者，均 無車位使用權，故其主張自非可遽信。
㈢綜上所述，上訴人抗辯其以取得系爭35號停車位使用權，應 屬可採，被上訴人主張其所取得系爭不動產之共用部分包括 系爭35號停車位在內，為不足採。從而，被上訴人本於所有 物返還請求權，請求上訴人應將系爭35號停車位騰空交還被 上訴人，為無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。原審判命上訴人給付並依職權為假執行之宣