臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第3017號
原 告 臺灣銀行股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
乙○○
複代理人 劉榮滄 律師
被 告 甲○○
上當事人間租佃爭議事件，本院於99年7月20日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
被告應將附圖所示B部分面積九平方公尺、C部分面積四平方公尺、D部分面積一０五平方公尺、E部分面積七七平方公尺、F部分面積二三平方公尺、H部分面積一０一平方公尺之地上物拆除；並將臺中縣龍井鄉○○段第二三二地號面積二三一四平方公尺、第二三二之一地號面積二０七平方公尺、第二三二之二地號面積一一九平方公尺、第二三二之三地號面積二一八平方公尺、第三七七地號面積五八四平方公尺、第三一四地號面積二九五０平方公尺之土地返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬捌仟壹佰捌拾捌元，及民國九十九年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十九年一月一日起至返還第一項所示之土地之日止，建物基地（即附圖所示D、E、F、G部分，面積二０七平方公尺）按年依土地當期申報地價年息百分之五計算之賠償金，耕地（即第臺中縣龍井鄉三德村第二三二、三一四、三七七地號面積計五八四八平方公尺）按年依租額折繳代金計算之賠償金。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬貳仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣陸佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新台幣壹仟玖佰肆拾柒萬壹仟元貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠被告應將附圖所示B部分面積9平方公尺、C部分 面積4平方公尺、D部分面積105平方公尺、E部分面積77平 方公尺、F部分面積23平方公尺、H部分面積101平方公尺 之地上物拆除；並將坐落臺中縣龍井鄉○○段第232地號 面積2,314平方公尺、第232-1地號面積207平方公尺、第 232-2地號面積119平方公尺、第232-3地號面積218平方公 尺、第377地號面積584方公尺、第314地號面積2,950 平
方公尺之土地返還原告。㈡被告應給付原告新台幣（下同 ）226,988元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢被告應自民國99年1月1日起至返 還前開土地之日止，建物基地（即第232-1、232-2、232- 3地號土地面積544平方公尺）按年依前開土地當期公告地 價年息5%計算之損害賠償金，耕地（即第232、314、377 地號面積計5,848平方公尺）按年依租額折繳代金計算之 損害賠償金。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤前開一至三項之 請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受 不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、原告起訴主張：被告向原告承租原告所有之龍井鄉○○段第 232（嗣分割為第232、232-1、232-2、232-3地號）、377， 及314地號土地多年，並訂有耕地三七五租約。詎原告於耕 地租約存續期間內，擅自將部分土地填土變更地形，並構築 建物、圍牆供作居住之用，其面積達207平方公尺，嗣於91 年初辦理續約時，原告始發現被告於232地號部分土地上擅 自填土變更地形等違約使用之事實，原告告知被告應即恢復 耕地原狀，惟未獲置理，並進而將建物供其姪兒紀水成全家 使用。被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定未 自任耕作，依同條例第2項，原訂租約全部無效，經龍井鄉 公所及臺中縣政府耕地耕佃委員會調解及調處未果，爰依侵 權行為損害賠償請求權、物上請求權，請求判決如聲明第1 項所示；另依侵權行為損害賠償請求權、不當得利返還請求 權，請求判決返還如聲明第2、3項所示相當於租金之不當得 利等語。
參、被告則以：其在50年重劃後第二年就在232地號土地上蓋之 房屋，並在53年再蓋牛舍，其後於70年間改建供姪子居住， 而從未變更系爭土地之使用，又原告從80年間就不跟其續約 ，惟其仍願依三七五減租條例之規定承租系爭土地等語，資 為抗辯。
肆、經查：
一、以下之事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎： ㈠被告承租原告所有坐落龍井鄉○○段第232（面積2,314 平方公尺）、232-1（面積207平方公尺）、232-2（面積 119平方公尺）、232-3（面積218平方公尺，以上三筆土 地分割前為同地段第232地號）、377（面積584平方公尺 ）、314地號（面積2,950平方公尺）土地，並於85年1月 間續訂耕地租約，租賃期間自85年1月1日起至90年12月31 日止，契約之內容如本院卷第20頁所示。
㈡被告於97年3月11日簽訂台灣銀行股份有限公司耕地承租 申請書暨切結書記載：「一、本人（即被告）承租貴行（ 即原告）臺中縣龍井鄉○○段232、314、377地號等三筆 土地，原訂租約（租約編號：85銀房港耕字第44號）因本 人具有下列情形之一，租賃關係全部消滅：違反耕地三七 五減租條例第16條應自任認耕作之規定，致該地租約全部 無效…茲因…其中232、314、377地號等土地面積合計0.6 392公頃，前興建之農家住宅或其他建築改良物業經自行 全部或部分拆除，該拆除範圍恢復為耕地使用，申請另訂 適用農業發展條例耕地租約，基地租約另訂…。」 ㈢被告於前開第232、232-1、232-2地號土地上鋪設及建築 如附圖所示：B部分面積9平方公尺、C部分面積4平方公尺 、D部分面積105平方公尺、E部分面積77平方公尺、F部分 面積23平方公尺、H部分面積101平方公尺之地上物。 ㈣原告就前開租佃爭議，於98年7月22日向龍井鄉公所耕地 租佃委員會聲請調解，經該委員會於98年7月22日調解之 結果為：「㈠主文：承租人應於98年10月底前至臺灣銀行 依農業發展條例及土地法重新訂立新約，逾期未訂約承租 人應拆屋還地。㈡理由：承租人已違反耕地三七五減租條 例第16條第2項規定原訂租約無效。」，因被告不服調解 結果，再經臺中縣政府耕地租佃委員會於98年11月26日調 處結果，委員一致意見認：「本會一致決議承租人並未構 成未自認耕作情節，租約效力仍為有效」，原告不服，由 臺中縣政府移送本院審理。
二、兩造就龍井鄉○○段第232、232-1、232-2、232-3（以上 四筆土地分割自原第232地號）、377、314地號土地，有 耕地租佃關係，並於85年1月間續訂耕地租約等各節，為 兩造所不爭。所爭執者，為上開租賃標的之耕地是否因被 告「不自任耕作」致租約無效。按「承租人應自任耕作， 並不得將耕地全部或一部轉租於他人」、「承租人違反前 項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另 行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有 明文。上開條文所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以 承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之 土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕 作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。被 告雖主張僅在50年重劃後之第二年在前記土地上蓋房屋、 53年再蓋牛舍，及其後於70年間改建供其姪子居住，從未 變更系爭土地之使用云云，惟經本院於99年2月22日會同 兩造及臺中縣清水地政事務所至現場勘驗之結果，第232
、3 14、第377地號等3筆土地固仍供作種植水稻之用，但 第232-1地號土地（分割自原第232地號）上則有門牌號碼 臺中縣龍井鄉○○路136巷301弄1號之磚造房屋，其地上 物分布之情形如附圖所示，此有本院勘驗筆錄及測量成果 圖在卷可稽（本院卷第79頁、第83頁）。查佃農在承租耕 地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，乃以便利耕作而 設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，反觀上開 磚造房屋被告供其姪子紀水成等人實際居住並設籍（詳原 告所提出之戶籍謄本，本院卷第47頁以下），而依原告所 提出之現場照片所示（本院卷第44頁以下），上開磚造房 屋前有庭院，房屋之門窗設有紗窗及鐵窗以防蚊及防盜， 門口並貼用春聯，且設有洗衣機、儲水桶、曬衣棚架等物 供日常生活起居使用，上開磚造房屋顯係供作解決居住問 題之用，並非便利耕作所設之農舍。被告於本件耕地所建 之房屋，自屬耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項所 定之「不自任耕作」，依法兩造之耕地租約自屬向後全部 失效。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所 有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。龍 井鄉○○段第232、232-1、232-2、232-3、377、314等地 號土地為原告所有，且兩造之耕地租約業因被告不自任耕 作而無效，已如前述，則被告自無占有前開土地之權利， 從而原告本於物上請求權，請求被告將附圖所示B、C、D 、E、F 、H部分土地之地上物拆除，並將第232、232-1、 232-2、23 2-3、377、314地號土地返還原告，核屬正當 。
三、無法律上之原因受有利益，而致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文；而無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。本件原 告發現被告就系爭耕地不自任耕種，自90年12月31日耕地 租賃契約屆滿後未再續定租約。原告自得依不當得利返還 請求權，請求被告給付自91年1月1日起相當於租金之不當 得利：
㈠其中建築基地自91年1月1日起至98年12月31日部分： 原告主張被告占用之建築基地即為第232-1、232-2、232- 3等地號土地之總面積計544平方公尺。惟經勘驗結果，被 告於第232-1地號土地上固有磚造瓦頂平房、水泥鋪設空 地、庭院等物，但第232-2、第232-3地號土地上則係作為 空地使用，且其範圍尚在包圍磚造房屋之庭院之外，其使 用之性質雖可認係承租耕地非供自任耕作之使用，但無法
認係供作建築基地之用，此有勘驗筆錄、測量成果圖及現 場照片在卷可稽。自難認為第232-1、232-2、232-3等地 號3筆土地均屬建築之基地，本院認被告磚造瓦頂平房建 築之基地，僅及於磚造瓦頂平房所在之地表、庭院及庭院 鋪設水泥之空地，即附圖所示D、E、F、G等4個部分，其 面積合計為207平方公尺。土地法第97條第1項規定：城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 10%為限，上開規定，依同法第105條之規定，於租用基地 建築房屋亦準用之。而土地法第97條第1項所謂土地價額 ，依同法施行法第25 條之規定，係指法定地價。又所謂 法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該 法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土 地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公 告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價 之80%為其申報地價，該條例第16條規定甚明。又平均地 權條例施行細則第21條前段之規定：公有土地及依本條例 第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為 申報地價，免予申報。第232地號土地自89年7月起之申報 地價均為每平方公尺400元（本院卷第70頁地價謄本，原 告誤為依公告地價為每平方公尺500元）。查系爭土地地 上物依其使用之現狀，分別為磚造瓦頂平房、庭院及空地 等，所在之地點則為龍井鄉○○路136巷301弄1號，鄰近 之土地分別供農耕使用，並非商業活動頻繁之處，本院審 酌上情，認依申報地價年息5%計付相當於租金之損害尚屬 相當。依此計算，原告此部分得請求金額為33,120元，其 計算方式為：8（年）×5%（租金率）×207（占用面積： 平方公尺）×400（申報地價即公告地價：元/平方公尺） ＝33,120。
㈡耕地91年1月1日起至98年12月31日部分：原告主張被告占 用之面積為第232、314、377地號土地之總面積，計5,848 平方公尺（0.5848公頃）。依年租率250/1,000計算相當 於租金之不當得利，與公有耕地放租之租金率相當，本院 認依原告利用土地之方式，以此方式計算相當於租金之賠 償金，亦屬公平允當。以此計算：
①91年1月1日至96年12月31日部分之租金額計為：89,964 元。其計算方式為：6（年）×1,508（年租額：公斤/ 公頃）×0.5848（應計面積）×17.0（折繳代金：元/ 公斤）＝89,964元。
②97年1月1日至97年12月31日部分之租金額計為：13,230 元。其計算方式為：1（年）×1,508（年租額：公斤/
公頃）×0.5848（應計面積：公頃）×15.0（折繳代金 ：元/公斤）＝13,230元。
③98年1月1日至98年12月31日部分之租金額計為：14,994 元。其計算方式為：1（年）×1,508（年租額：公斤/ 公頃）×0.5848（應計面積：公頃）×17.0（折繳代金 ：元/公斤）＝14,994元。
以上合計為118,188元（89,964＋13,230 14,994＝118,18 8）
㈢自99年1月1日起至拆除地上物交還土地之日止：建築基地 （207平方公尺）依當年申報地價年息5%計算之不當得利 ，耕地（5848平方公尺）按租額折繳代金計算之不當得利 ，亦應准許。
四、從而，原告依物上請求權，請求被告將附圖所示B、C、D 、E 、F、H部分土地之地上物拆除，並將第232、232-1、 232-2、232-3、377、314地號土地返還原告；及依不當得 利返還請求權，請求被告給付原告118,188元，及自起訴 狀繕本送達之日（即99年1月20日）起至清償日止，加計 按年息5%計算之法定利息；並自99年1月1日起至拆除地上 物交還土地之日止，建築基地（207平方公尺）依當年申 報地價年息5%計算之不當得利，耕地（5848平方公尺，即 0.5848公頃）依年租額折繳代金計算之不當得利，於法有 據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據， 均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、本件臺中縣政府耕地租佃委員會移送審理之事件，依耕地 三七五減租條例第26條第1項之規定，免徵裁判費，訴訟 費用計原告所繳納之測量鑑定費用12,000元，由一部敗訴 之被告負擔。
六、原告與被告陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之 宣告，就本判決原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定 相當擔保金額併准許之；至原告其餘假執行之聲請，則因 訴之駁回而失所依據，應予駁回。
伍、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 3 日
民事第二庭 法 官 王銘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 8 月 3 日
書記官 廖春玉
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