臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第2597號
原 告 佳冠建設實業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 許哲嘉律師
複代理人 丁○○
被 告 丙○○
兼上一人
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間返還保證金事件，本院於民國99年7月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告與被告丙○○於民國（下同）95年6月22日訂立合建 契約書（下稱系爭合建契約），並由被告乙○○擔任被告 丙○○履約之連帶保證人。系爭合建契約書第3條、第10 條分別載明：「雙方約定於簽訂契約書時由甲方（即原告 ）交付合建保證金新臺幣（下同）500萬元交付與乙方（ 即被告丙○○）收訖，交付方法㈠6月23日匯款100萬元㈡ 6 月27日匯款200萬元㈢7月30日支票200萬元。」、「保 證金退還方式，雙方同意依下列方式退還與甲方：㈠房屋 興建於樓地板壹樓完成時退還150萬元。㈡房屋興建於樓 地板貳樓完成時退還150萬元。㈢於領到使用執照時退還 200 萬元。」等內容。原告已依系爭合建契約第3條之約 定分別於95年6月22日匯款100萬元、同年6月27日匯款200 萬元，並交付發票日95年7月30日面額200萬元支票乙紙予 被告丙○○。惟於兩造合建房屋全部興建完成並領得使用 執照後一年餘，被告竟僅退還前二筆共300萬元之保證金 ，尚有最後一筆200萬元保證金未依約定退還，屢經催告 仍置之不理，原告自得依民法保證之規定及系爭合建契約 書第10條之約定，請求被告二人連帶返還200萬元保證金 。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明，求為判決㈠被告 應連帶給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按週年利率5%計算之利息。並陳明，願供擔保請准 宣告假執行。
（二）原告對被告之答辯另補充略以：
1.由被告乙○○於98年12月28日庭訊時稱「保證金我是應該 要退」、「領到使用執照，我應該還200萬元沒有意見」
等語，可知被告對於原告所主張返還保證金之事實，並無 爭議，堪信為真實而已生自認之效力，依民事訴訟法第 279條第1項、最高法院26年上字第805號判例意旨，並得 為鈞院裁判之基礎。
2.被告雖辯稱其身為地主應分得房屋，原告並未分伊房屋， 也未返還農地，故伊始未返還系爭保證金云云，惟： ⑴原告否認被告之上開主張，被告應舉證證明之，並陳明 其法律上之主張為何。
⑵系爭合建契約書之保證金係為擔保被告過戶其土地所帶 來之風險，該保證金之擔保範圍是否及於嗣後必須保證 將興建完成之房屋過戶予被告，兩造並未約定。而系爭 合建契約第10條亦僅約定，保證金至取得使用執照後即 應返還，當無從解釋為擔保必須辦理過戶予被告等事項 ，是被告以未分得房屋等情事為由主張不返還系爭保證 金，並不可採。
3.被告辯稱依系爭合建契約書第4條之約定，被告分得編號 A10 、A11、A19、A20、A21之5戶房屋，然原告竟將上開 房屋出售，價款全部收取花用，僅以編號A20言之，其已 於98年5月2日出售予訴外人郭正常，得款775萬元，至今 未將價金給付被告，被告依民法第335條第1項規定，就其 中200萬元為抵銷之意思表示，其餘另行請求云云，並非 屬實，且無理由：
⑴兩造於簽立系爭合建契約書後即依約辦理相關手續，其 中由原告代被告支付系爭土地之原有銀行貸款3350萬元 ，加上被告向原告借貸之5,302,244元、利息34,890元及 另借支1,162,866元（為補足4000萬元借款之差額），總 共積欠原告共4000萬元。
⑵兩造為向銀行辦理建築融資貸款，由銀行先對興建之每 戶房價進行鑑價，故其上標示「已售」部分，絕大部分 並非已真正售出，而是保留給被告自行出售並讓銀行認 為銷售狀況不錯俾便辦理貸款，是以，上開標價均非真 正預定銷售之價格，尚需取決於市場行情。又兩造合建 之房屋確實有興建完成，依系爭合建契約書約定，被告 共分得編號A1、A10、A11、A19、A20、A21、A22、A23 等8戶，非如被告所稱僅有5戶。
⑶因被告無法依約清償其積欠原告之上開債務，兩造乃於 98年4月14日簽立分戶協議書（下稱系爭協議書），以解 決系爭合建房屋之債務糾紛，惟因被告仍未依系爭協議 書履行，原告乃委請律師於98年5月27日以臺中法院郵局 第148 7號存證信函函知被告，表明原告依上開協議書辦
理之意。
⑷依系爭協議書所載，被告共分得編號A1、A10、A11、A19 、A20、A21、A22、A23等8戶，其中A1、A10、A11、A19 等四戶售價21,800,000元，A20、A21、A22、A23四戶之 銷售金額合計共1860萬元（售價分別為460萬元、460萬 元、480萬元、460萬元），八戶銷售金額共計4040萬元 。而依系爭協議書，被告尚須給付原告45,447,476元， 故被告以上開八戶房屋之銷售金額為抵銷後，尚積欠原 告5,047,476元。
⑸被告抗辯建坪不足部分，原告在皇家莊園地主分擔費用 表，已將建坪不足部分，扣款973,500元給被告。 ⑹據上，被告在系爭合建契約中已無任何款項足資領取， 亦無任何房屋可資分配，除系爭保證金外，甚且還積欠 原告款項，故其上開主張抵銷云云，自屬無據。二、被告答辯略以：
（一）原告有明顯違約、不當得利、背信、詐欺之行為，其請求 返還保證金200萬元，並無理由。
1.當初為了貸款方便，被告丙○○將其所有之土地連同農地 全部過戶給原告，因農地不能蓋房子，原告為了美觀而做 了一個花園，系爭合建契約書約明原告僅能使用系爭土地 ，產權要歸還被告，並約定由原告貸款並負擔利息（直到 取得使用執照，都由原告負擔利息）。依系爭合建契約之 約定，於取得使用執照後，被告應返還200萬元保證金與 原告，被告對此並無意見，但原告亦應點交房屋與被告， 惟原告未依約履行，從未將鑰匙交給被告，每次要看房子 ，原告都向被告說房子賣光，經多次協議均無效。原告雖 向被告謊稱房子已全部銷售完畢，但實際上並未全數售出 ，原告只憑存證信函即未經被告同意而將被告應分得房屋 以每戶低價500萬元賣出。因被告已將分得之房屋以每戶 700萬元之價額分配售予股東，原告之上開出售行為致被 告丙○○無法向其他股東交代。
2.因原告未依約興建致坪數不足，被告分得的房屋幾乎是增 建、違建，使用執照與實際面積均不相同，所以原告無法 於取得使用執照之後就交屋給被告。依兩造約定是要蓋三 樓半，結果只蓋3樓3（即第4層只蓋3分之1，僅一個樓梯 間，連門都沒有。）。因原告一直沒有交屋給被告，被告 如果退還全部款項，對被告沒有保障。
3.原告依約應將未建土地及公共透景花園產權（即農地、畸 零地）歸還登記給被告，但原告將該農地作為綠地之用， 並供給其他的房屋做分配，並未返還被告。該農地面積約
有300多坪，若以後變成建地，價值將近700多萬元。 4.被告係因原告違約，才未返還保證金，原告提起本件訴訟 ，即表示其不承認系爭協議書，被告亦認為系爭協議書無 效。
（二）原告雖稱依系爭合建契約書第3條、第10條之約定，被告 於領得合建房屋使用執照時，應退還保證金200萬元，被 告未將保證金返還云云。惟查，縱令原告主張之200萬元 保證金債權存在，惟因原告逕將被告依系爭合建契約書第 4條之約定所分得之編號A10、A11、A19、A20、A21五戶房 屋出售，並將價款全部收取花用（僅以編號A20言之，其 已於98年5月2日出售與訴外人郭正常，得款775萬元）， 至今未將價款給付被告，依民法第334條第1項之規定，被 告就該原告未給付被告之價款其中之200萬元為抵銷之意 思表示，其餘另行請求等語。並聲明，求為判決：駁回原 告之訴及假執行之聲請。並陳明，如受不利判決，願供擔 保請准宣告免假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張之其與被告丙○○於95年6月22日訂立系爭合建 契約，由被告乙○○擔任被告丙○○履約之連帶保證人， 原告已依系爭合建契約第3條之約定分別於95年6月22日匯 款100萬元、同年6月27日匯款200萬元，並交付發票日95 年7月30日面額200萬元支票乙紙予被告丙○○。兩造合建 房屋全部興建完成並領得使用執照後1年餘，被告僅退還 前2筆共300萬元之保證金，尚有200萬元保證金，未依約 退還予原告等事實，業據其提出與所述情節相符之系爭合 建契約書、匯款回條、支票及使用執照等為證，核屬相符 ，被告對之亦不爭執；原告之主張，自堪信為真實。（二）兩造就系爭合建契約後續之履行所生爭議部分，雖各以前 詞互為主張及抗辯，惟查：
1.原告與被告丙○○已於98年4月14日就系爭合建契約所生 之爭議，另訂有皇家莊園地主分戶協議書，此為兩造所不 爭之事實，亦有各自提出之協議書附卷可憑（參本院卷第 33-36頁；第147-148頁，下稱系爭協議書）。依系爭協議 書約定內容，原告與被告丙○○就系爭合建契約中，被告 丙○○可分得之8戶房屋，與被告丙○○應支付與原告之 45,447,476元達成協議，同意由已售出之A1、A10、A11、 A19總售價2180萬元，及未售出之4戶A20、A21、A22、A23 由被告丙○○以2000萬元購回，雙方於95年6月22日簽訂 之系爭合建契約終止，被告丙○○應於簽定系爭協議書起 15日內辦妥過戶手續，若被告丙○○未於時間內辦妥，同
意由原告全權處理該4戶房屋。據之，該見原告已同意被 告丙○○積欠原告之45,447,476元，折價為4180萬元，並 扣除已收取出售之A1、A10、A11、A19總售價2180萬元， 另就未售出之4戶A20、A21、A22、A23由被告丙○○以 2000萬元購回。
2.系爭協議書內容中計算所得之被告丙○○應支付與原告之 45,447,476元，兩造係以興建系爭房屋所衍生之各項稅費 、保險費及利息等，合計8,487,566元，按原告60%，被告 丙○○40%比例分擔，算出被告丙○○應負擔之金額，扣 除原告分配與被告丙○○房屋建坪不足之金額計973,500 元，另加計土地貸款4000萬元及合建保證金200萬元後， 計算所得之數據（參系爭協議書附件，皇家莊園地主分攤 費用表，本院卷第34頁、第148頁）。據上堪認，原告與 被告丙○○於簽訂系爭協議書時，除計算依系爭合建契約 約定各應負擔之相關費用外，並於協議內容中將被告丙○ ○應返還與原告之系爭200萬元保證金併計於其內，而一 併達成協議內容及其給付金額。
3.按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防 止爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及 使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條 、第737條分別定有明文。查本件原告既已與被告丙○○ 就系爭合建契約所生之保證金返還債務達成協議，雖其契 約書面未以「和解」為名，然觀其契約文字、內容意旨等 ，原告與被告丙○○就系爭合建契約所生之爭執，均已互 為讓步，並有拋棄部分權利之情形，是系爭協議書之法律 性質自屬和解契約無誤。從而，原告自不能再依原合建時 期所簽訂之系爭合建契約向被告為請求。再，系爭協議書 嗣後因原告與被告丙○○就合建而未售出之4戶A20、A21 、A22、A23之過戶事宜仍有所爭執，而由原告逕依系爭協 議書內容加以出售（參原告99年5月31日民事準備續㈡狀 所附買賣契約書，本院卷第159頁至第207頁），則原告已 依系爭協議書取得其應有之權利，即被告丙○○已依協議 內容履行，原告自亦無從再對被告丙○○為任何請求。 4.至原告出售上揭4戶房屋（A20、A21、A22、A23）之價金 ，雖僅各得460萬元、460萬元、480萬元、460萬元（參同 上契約書），其所得價金合計僅1860萬元，尚不足系爭協 議書約定之被告丙○○應買回之2000萬元，惟依系爭協議 書約定內容，原告既要求被告丙○○，若未於期限內辦理 所有權移轉登記事宜，及支付2000萬元，就上揭4戶房屋 （A20、A21 、A22、A2 3）即應交由原告自行全權處理，
足見雙方約定之意旨應在原告及被告丙○○即合意無論原 告嗣後出售之價金究為若干，均以該4戶房屋（A20、A21 、A22、A23）出售所得作為抵償被告丙○○應給付之2000 萬元之用。此觀之其他合建房屋出售之價額平均約在高於 500萬元之數額（參系爭協議書中，A1、A10、A11、A19四 戶總價即為2180萬元）；另依被告提出之其他買賣契約觀 之，尚且有725萬元、680萬元、745萬元者（參本院卷第 54、83頁），原告與代銷公司簽訂之代銷合約書之房屋出 售底價，亦均在560萬元以上（參本院卷，第82頁至第85 頁），可知該4戶房屋（A20、A21、A22、A23）之價值原 不在2000萬元之下，是雙方乃有此一約定內容，此亦為雙 方於系爭協議中互為讓步之處。由上，本件堪認原告出售 上揭4戶房屋（A20、A21、A22、A23）雖所得價金不足 2000萬元，然因系爭協議書既已約定以此抵充丙○○應給 付之2000萬元，被告丙○○自無再負給付房屋出售後之不 足額差價之義務。
5.據上，本件堪認被告丙○○依系爭合建契約應返之保證金 200萬元債務，已因兩造間系爭協議書之簽訂、履行而告 消滅，原告仍據系爭合建契約請求被告丙○○返還，核屬 無據；又本件被告丙○○應負擔之主債務已失其存在，連 帶保證人即被告乙○○自無庸再負連帶清償之責，原告依 保證契約之法律關係對被告乙○○為連帶給付之請求，於 法亦有未洽。
（三）綜上，原告本於系爭合建契約約定及保證契約之法律關係 ，請求被告二人應連帶給付如其聲明所示之金額及遲延利 息，為無理由，不應准許。原告之訴暨經駁回，其假執行 之聲請已失所附麗，應併駁回之。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 2 日
民事第四庭 法 官 王鏗普
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 8 月 2 日
書記官
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