臺灣桃園地方法院民事判決 99年度重訴字第138號
原 告 呂理鉅
訴訟代理人 林良財律師
被 告 呂理勝
訴訟代理人 洪榮彬律師
吳尚昆律師
陳麗玲律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國99年8 月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於桃園縣八德市○○段九八四地號土地（面積二五二點六九平方公尺，權利範圍全部）之所有權，及同段九八五地號土地（面積三四八七點七九平方公尺、權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造之父即訴外人呂芳益共育有3 子，長子為被告、次子為 原告，另有三子即訴外人呂理仕。緣呂芳益於20餘年前分產 ，將其名下坐落桃園縣八德市○○○段136 地號面積252 平 方公尺、138-2 地號面積10,961平方公尺，及138- 7地號面 積10,961平方公尺之土地，由兩造及呂理仕共有，應有部分 各3 分之1 ，登記於被告名下，兩造及呂理仕並簽訂分鬮契 約書在案。兩造及呂理仕於民國93年4 月20日再簽訂土地分 管協議書（下稱系爭協議書，原告以子即訴外人呂彥良名義 簽約，呂理仕則由其子即訴外人呂俊毅名義簽約），將系爭 13 8-7地號土地先行出售，供原告及呂理仕處理債務；另就 系爭136 地號、138-2 地號等兩筆土地（面積計11,213平方 公尺），約定以被告名義辦理登記，被告分得如協議書附圖 所示之C 區3,023 平方公尺、C1區2,633 平方公尺、C2區1, 103 平方公尺、C3區871 平方公尺，4 筆面積合計為7, 630 平方公尺；原告則分得如協議書附圖所示之A 區920 平方公 尺、A1區1,946 平方公尺，2 筆面積合計為2,866 平方公尺 ；呂理仕則分得B 區面積為717 平方公尺。被告於94年3 月 30日將其依系爭協議書第2 項第1 點所分得之C3區871 平方 公尺土地出售予呂彥良。呂彥良嗣於99年5 月25日與原告簽 訂債權讓與契約書，由原告受讓呂彥良依土地分管協議書、 買賣契約書對於被告所享有之一切權利。
㈡兩造與呂理仕簽訂系爭協議書時，三方已確認所有權之範圍 ，原告取得系爭土地如協議書附圖所示之A 區920 平方公尺
及A1區1,946 平方公尺之所有權，連同原告向被告買受之C3 區871 平方公尺土地，可知原告為系爭136 地號土地、138- 2 地號A 區、A1區、C3區部分土地（重測後編為桃園縣八德 市○○段984 、985 地號土地，下合稱系爭土地）之所有權 人。原告於取得系爭土地之所有權後，隨即占有系爭土地， 並於土地上搭蓋鐵皮屋出租予第三人，目前仍持續出租中。 且於數年前因資金週轉需要，以系爭土地設定抵押權向桃園 縣八德市農會貸款新台幣（下同）1,060 萬元。該次貸款因 農會只願接受供擔保土地之登記所有權人為貸款人，原告遂 商請被告協助出面完成貸款手續，貸款利息均由原告按期繳 付。而地價稅雖係以被告名義支付，然實際上亦係由原告事 先將每期應繳納款項付給被告，發生換單糾紛後，原告開立 票號為0000000 、金額36,279元、票期98年12月25日之支票 交予被告繳付。依上所述，系爭土地雖係登記於被告名下， 但其所有權歸原告所有。
㈢原告以系爭土地為擔保向八德市農會貸款1,060 萬元，二年 換一次單，貸款以土地登記名義所有權人被告為借款人，由 被告配合辦理手續將系爭土地設定抵押權予農會，原告之妻 即訴外人楊金燕為連帶保證人。而短期貸款二年一期，之前 已換過二次約，被告皆願配合貸款換約手續，但第三次即98 年間被告不配合辦理，致農會視為違約，對被告及楊金燕聲 請發支付命令，原告因此事與農會協調處理相關事宜。為解 決農會貸款續約換單事宜，原告於98年11月11日先委由律師 發函予被告，請求被告出面解決，嗣又向八德市調解委員會 申請調解，被告均置之不理。之後，原告請求兩造均熟識之 訴外人巫進義代書代為聯絡被告出面協調，兩造及呂理仕遂 於98年12月21日在巫進義代書事務所進行協調，當時被告要 求原告代父呂芳益保管之500 萬元交付予呂理仕處理債務後 ，才願配合辦理農會貸款之續約換單手續，及將系爭土地所 有權移轉登記予原告。為此，三方於98年12月25日約至八德 市農會協調，協議結論為先由原告將金額100 萬元、票期98 年12月25日之支票5 紙共500 萬元，及金額為36,279元、票 期98年12月25日之支票1 紙交予巫進義代書，由巫進義代書 當場配合將500 萬元支票轉交予呂理仕；36,279元之支票則 交予被告（繳付系爭土地98年地價稅），被告則同意將系爭 土地所有權移轉登記予原告，並當場將土地所有權狀交付予 巫進義代保書保管使用，且承諾願儘速配合辦理貸款換單事 宜。被告之前雖已完成配合農會貸款換單事宜，但卻未依協 議配合代書辦理土地所有權移轉登記予原告。
㈣本件係借名登記契約，並非信託契約，當事人之真意，係原
告將自呂芳益分得之系爭土地登記予被告，惟系爭土地之占 有、使用、處分權仍屬於原告，性質與委任契約類同，應類 推適用委任關係終止、消滅之規定，不因兩造於系爭協議書 使用「信託」以被告名義辦理登記之文字，而影響該借名登 記契約終止或消滅與否之判斷。是本件既已於98年12月21日 及同年月25日協議，合意終止借名登記契約，原告爰依兩造 協議，請求被告履行移轉系爭土地所有權移轉登記予原告。 退步言之，如認借名登記契約未經兩造合意終止，原告以本 件起訴狀繕本之送達，為終止兩造間借名登記之意思表示， 借名登記契約終止後，被告應負回復原狀之義務，將系爭土 地移轉所有權登記予原告。
㈤對被告抗辯所為之陳述：
⒈本件因借名登記，當時農會只願接受供擔保土地之登記所 有權人為貸款人，原告遂商請被告協助出面完成貸款手續 ，當時被告同意以其名義貸款，而該貸款未全部屆清償期 ，借款至99年12月31日才需全部清償完畢，且原告目前繳 息正常，無任何遲繳情形。況被告當時同意借名登記，並 以其名義貸款時，已與原告約定同意農會之貸款清償日期 、條件，且兩造借名登記契約亦未約定任何其他條件，於 98年12月25日協議合意終止借名登記契約時，亦未約定原 告須清償貸款，故原告請求移轉所有權登記與清償原告以 被告名義之貸款，二者並無對待給付關係，自無同時履行 抗辯之關係。
⒉系爭協議書上呂彥良之簽名，係在民間公證人林登偉面前 認證，為呂彥良本人簽名自無疑問，且依民事訴訟法第 358 條第1 項規定，推定為真正。另債權讓與契約書上有 呂彥良簽名並蓋用印鑑證明之印鑑章，此亦有八德戶政事 務所出具之印鑑證明可稽，表示是呂彥良本人的印鑑章， 該印鑑證明為公文書，依民事訴訟法第355 條第1 項規定 ，亦推定為真正。
⒊原告以系爭土地向八德市農會辦理抵押借款，以被告為借 款人，保證人為原告之妻，原告之子呂彥良並未擔任借款 人或保證人，僅單純將其帳戶借給原告作為扣繳貸款之帳 戶而已，呂彥良與被告間並無任何契約關係。
⒋系爭土地能否取得「農業用地作農業使用證明書」應為一 事實問題，並非法院判決移轉登記時所應審酌之事項。蓋 法院判決後，原告可選不將鐵皮屋拆除而由行政主管機關 處罰鍰，或是將鐵皮屋拆除以取得農地農用證明，此時被 告並無其所稱受行政罰鍰之風險。退步言之，縱令有被告 抗辯之系爭土地非農地農用不能移轉登記云云，惟該限制
已於96年1 月10日公布修正農業發展條例第31條、第39條 條文，故系爭土地是否屬農地、能否取得農地農用證明， 均無調查之必要。
㈥並聲明：
被告應將坐落桃園縣八德市○○段984 地號（即重測前桃園 縣八德市○○○段136 地號）土地、同段985 地號（即重測 前桃園縣八德市○○○段138-2 地號）土地之所有權，權利 範圍全部，移轉登記予原告。
二、被告則以：
㈠系爭協議書第2 點中明載系爭土地信託予被告名義辦理登記 ，惟原告於起訴狀中表示本件係借名登記，依委任之法律關 係終止云云，是本件系爭土地登記於被告名下之法律關係究 為「信託」抑或「委任」？另本件原告雖主張債權移轉而取 得呂彥良移轉之權利，但因被告以系爭土地向八德市農會辦 理抵押借款，當時呂彥良以其名義領取貸款1,060 萬元，並 由呂彥良按期繳納本息於該帳戶，亦即被告與呂彥良間因此 借款而有由另一呂彥良繳款之契約關係。被告於99年5 月26 日至八德市農會查詢，其僅繳納利息，截至該日仍有1,060 萬元債務未清償。且被告於99年6 月1 日及同年月2 日又分 別接到八德市農會來電表示由被告擔任借款人，由原告及楊 金燕擔任連帶保證人之借款帳戶已3 個月未獲清償，則由原 告表示其取得系爭土地且於其上搭建鐵皮屋出租他人，數年 前因資金需求，商請被告以該土地任借款人，則本次因原告 未代被告按月清償貸款，致被告貸款信用不良，故若原告要 求被告移轉系爭土地所有權予伊，則被告以原告應清償該貸 款，塗銷該債權，回復被告貸款信用，作為同時履行抗辯。 ㈡呂彥良雖將債權移轉予原告，但被告對於系爭協議書及買賣 契約書簽名與原告所提原證11債權讓與契約書之簽名真正仍 有爭執。又系爭土地地目編定為農牧用地，其上搭蓋鐵皮屋 出租予他人，則於移轉登記時，因該土地已非農地農用之現 狀，勢必遭到縣府依都市計畫法開罰併限令當時之土地所有 權人即被告回復原狀始能辦理移轉登記，則縱令法院判決亦 無法處理後續行政規定之行為，且被告將因此受有行政罰緩 之風險，則原告未與被告協商即行起訴，且繳納高額裁判費 ，殊令被告不解。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
查原告主張：兩造之父呂芳益於20餘年前分產，將其名下坐 落桃園縣八德市○○○段136 地號、138- 2地號，及138- 7 地號土地，由兩造及兄弟呂理仕各取得3 分之1 持分；兩造
及呂理仕再於93年4 月20日簽訂系爭協議書（原告以子即訴 外人呂彥良名義簽約，呂理仕則由其子即訴外人呂俊毅名義 簽約），將系爭138-7 地號土地先行出售，供原告及呂理仕 處理債務；另就系爭136 地號、138-2 地號等兩筆土地，約 定以被告名義辦理登記，被告分得如協議書附圖所示之C區 、C1區、C2區、C3區；原告則分得如協議書附圖所示之A區 、A1區；呂理仕則分得B 區；另被告於94年3 月30日將其依 系爭協議書第2 項第1 點所分得之C3區871 平方公尺土地出 售予原告之子呂彥良等節，業據原告提出呂芳益、兩造及呂 理仕簽訂之分鬮契約書、系爭協議書、買賣契約書在卷可憑 （見卷第11至20頁），被告並不爭執，自堪信為真實。四、本件爭點：
本件原告主張依據兩造及先父於20餘年前所簽訂之分鬮契約 書，原告已分得重測前桃園縣八德市○○○段136 地號面積 252 平方公尺、138-2 地號面積10,961平方公尺之3 分之1 應有部分，而於93年4 月20日依兩造所簽立之系爭協議書， 可見原告確實取得如協議書附圖所示A 、A1區之土地所有權 ，僅借名登記於被告名下，得隨時終止借名登記之關係，而 後被告將C3區之土地出售與原告之子呂彥良，買賣價款並已 付清，呂彥良再將依買賣關係請求移轉登記之權利讓與原告 ，而主張被告應將上開A 、A1、C3區之土地所有權移轉與原 告，而系爭協議書附圖所示A 、A1、C3之面積與現今土地謄 本雖有3.48平方公尺之差距，惟此乃因土地重測後之誤差， 原告請求被告移轉系爭土地（即桃園縣八德市○○段984 地 號、985 地號土地）之所有權，仍屬有據等節。惟被告則以 ：
本件系爭土地登記於被告名下之法律關係究為「信託」抑或 「委任」，原告並未指明？呂彥良移轉債權予原告之債權讓 與契約書上呂彥良之簽名，與前開買賣契約書上之簽名並不 相符，故對前者之真正有所爭執；另系爭土地曾以被告為貸 款名義人及債務人，向桃園縣八德市農會申請貸款予呂彥良 使用，而與呂彥良約定由其清償貸款，惟至今尚未清償完畢 ，則被告主張原告應代為清償該貸款，作為與請求移轉系爭 土地所有權登記之同時履行抗辯；且系爭土地地目編定為農 牧用地，原告於其上搭蓋鐵皮屋出租他人，則於移轉登記時 ，因該土地已非農地農用之現狀，勢必遭到縣府依都市計畫 法開罰併限令回復原狀，被告將因此受有行政罰緩之風險等 語資為抗辯。綜上，可見本件原告請求有無理由，首應審酌 者即：㈠系爭土地之所有權歸屬為何？㈡原告主張終止借名 登記之法律關係有無理由？㈢原告可否主張受讓自呂彥良基
於系爭買賣契約書之請求權，請求被告移轉如系爭協議書附 圖所示之C3部分土地所有權登記？㈣被告其餘主張同時履行 抗辯權有無理由？
五、本院之判斷
㈠系爭土地中如系爭協議書附圖所示A 、A1區之之所有權應歸 屬於原告，且原告就此部分主張終止借名登記法律關係為有 理由：
按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標 準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號 判例要旨參照）。又按信託法於85年1 月26日公布，於公布 施行前實務上認為「所謂信託行為，係指委託人授與受託人 超過經濟目的之權利，而僅許可其於經濟目的範圍內行使權 利之法律行為而言，就外部關係言，受託人固有行使超過委 託人所授與之權利，就委託人與受託人之內部關係言，受託 人仍應受委託人所授與權利範圍之限制。信託關係係因委託 人信賴受託人代其行使權利而成立。應認委託人有隨時終止 信託契約之權利」（最高法院66年台再字第42號判例要旨參 照）。查，系爭分鬮契約書第1 條約定：「…及同地段136 地號原地目面積252 平方公尺，及同地段138-2 地號面積 10,961平方公尺，及同地段138- 7地號田地面積10,961 平 方公尺等農地，由祿方（被告）、壽方（原告）、喜方（呂 理仕）三人各持分三分之一取得」、第5 條約定：「前述各 方取得之不動產無論何時辦理產權移轉登記或設定負擔、處 分等，各方均應隨時提供所需之證件書表，並蓋章交付各方 辦理登記，於辦理期間若需親自出面時均應予以協助辦理， 不得異議或拒絕。」（見卷第11至13頁），而93年4 月20 日之系爭協議書第2 點則謂：「坐落八德市○○○段136 、 138-2 地號等貳筆土地面積計11,213平方公尺，信託以甲方 （即被告）名義辦理登記，並重新分配詳載於后」（見卷18 頁）。綜合上述契約記載及原告提出之系爭985 地號土地登 記謄本（卷第23頁）、異動索引（卷第92頁），及重測前 138-2 地號之土地登記謄本（卷第89頁）可知：系爭土地當 時兩造先父呂芳益購入時，應係以長子即被告之名義為登記 名義人，然分鬮契約書記載之真意乃「呂芳益購入後贈與予 兩造、呂理仕三兄弟」之意，而系爭協議書亦重新確認上情 ，並未做進一步之移轉登記，仍登記於被告名下。然參照分 鬮契約書第5 條所約定「各人應隨時協助辦理產權移轉登記 」等節，及系爭協議書上之「信託登記」之用語，堪認兩造 、呂理仕上開約定之真意確係信託或借名登記之意。又按借
名登記或信託契約，係以當事人間之信任關係為基礎，其性 質與委任關係類似，故無論信託或借名登記之法律關係，均 得類推適用委任關係中民法第549 條第1 項之規定，當事人 之一方得隨時終止法律關係。況且，系爭土地之如協議書附 圖所示A 、A1區之土地所有權本屬原告一節，被告從未爭執 ，堪認屬實，從而，原告主張以起訴狀繕本之送達作為終止 借名登記關係之意思表示，自無不合。
㈡原告主張受讓自呂彥良基於系爭買賣契約書之對於C3部分土 地移轉登記請求權，並請求被告為移轉登記，為有理由： 查被告對於曾與呂彥良簽立原證三之買賣契約書，且關於買 賣價金確已由買方付清等節，並不爭執（見卷第20頁、第54 頁背面）。則呂彥良依與被告間之買賣關係，確有請求被告 移轉如系爭協議書附圖所示C3區（按系爭買賣契約書誤載為 C 區，此由其面積記為871 平方公尺可證）土地之所有權登 記之權利。而呂彥良嗣於99年5 月25日將依據系爭買賣契約 書對被告所享有之一切權利概括讓與予原告一節，對於債權 讓與之事實，已據被告訴訟代理人於99年6 月8 日言詞辯論 時代被告表示不爭執（見卷59頁），其此後再翻異前詞爭執 呂彥良之簽名不符云云，已無足採。況系爭協議書既有民間 公證人見證，其上呂彥良之簽名當係本人所簽，並無疑問； 而原告所提出之債權讓與契約書上不僅有呂彥良之簽名，亦 有蓋用具備八德市戶政事務所印鑑證明之其印鑑，業據原告 提出該印鑑證明為證（見卷第64頁），以此應已可證明該債 權讓與契約書之實質真正（確係呂彥良所為）；再者，原告 與呂彥良既為父子，該C3土地與A 、A1土地緊連，又尚未為 移轉登記，亦當無所有權分離之必要，故呂彥良確有為上開 債權移轉而使其父即原告於本件訴訟主張合一移轉土地所有 權登記之動機，從而該債權讓與之形式真正與實質真正，均 無庸懷疑。準此，原告於訴訟中提出該債權讓與契約書，復 應認已有將債權讓與之事實通知債務人即被告之情形，故原 告主張依與被告間買賣關係，請求被告為該C3部分土地之所 有權移轉登記，即有理由。
㈢關於系爭土地之面積誤差部分：
原告主張當時簽立系爭協議書時，僅由協助擬定協議書之代 書，就附圖所示各分區之面積以不詳之方式為測量，測得之 A 區面積920 平方公尺、A1區為1,946 平方公尺、C3區為87 1 平方公尺等節，被告並不爭執（見卷第60頁），堪信屬實 。原告亦主張：嗣後系爭土地因被告為將其所有之土地與實 質上屬原告所有之土地分割，再請代書將包括A 、A1、C3之 土地分割，重測後改為系爭984 、985 地號等節，亦有桃園
縣八德地政事務所函覆本院所附土地地籍圖重測結果清冊在 卷可稽（見卷第100 、101 頁），此部分亦堪採信。而由上 開重測結果清冊可知，重測前後系爭985 地號土地標示面積 分別為0.3485公頃、0.378779公頃，重測後增加2.79平方公 尺（見卷第100 頁）；再由原告提出之台灣省桃園縣土地登 記簿，可見重測前系爭下庄子段136 地號土地之登記面積為 252 平方公尺（見卷第85頁），重測後改為系爭984 地號土 地，面積則增為252.69平方公尺（見卷第22頁），增加0.69 平方公尺。綜合上開地籍登記資料顯示，系爭土地重測後共 增加3.48平方公尺（2.79+0.69=3.48），恰等於現今系爭土 地之登記謄本所示面積和（252.69+3487.79=3,740.48 ）， 與系爭協議書附圖所示A 、A1、C3之面積和（920+1,946+87 1=3,737 平方公尺）之差（3,740.48-3,737=3.48 ）。以此 復可證明，系爭984 地號、985 地號土地，與系爭協議書附 圖之A 、A1、C3之部分土地，確屬同一；而系爭土地之面積 ，既已於重測後得更精確之結果，應認原告所請求之系爭土 地與附圖所載A 、A1、C3面積之差，已得合理解釋；且考究 系爭協議書與系爭買賣契約書之真意，應係以A 、A1 及C3 等代號作為特定土地範圍之方式，論及移轉登記時，不應囿 於重測前後土地面積之些微誤差。從而，原告本於終止借名 登記關係，及買賣關係，請求被告移轉如現行土地謄本所示 面積之系爭土地，即無不可。
㈣被告主張同時履行抗辯權之原因及其他抗辯均無理由： 被告雖主張應由原告代呂彥良清償對八德市農會之抵押貸款 後，始得由原告請求被告移轉系爭土地之所有權登記云云。 惟查，被告既主張與呂彥良間有基於物上擔保之抵押債務人 與實際貸款人之關係，則請求呂彥良將系爭貸款還清之債權 ，即僅得對呂彥良主張，原告與呂彥良雖為父子，惟被告並 未舉證原告確有為呂彥良債務承擔之事實，基於債之相對性 ，被告自難以此主張同時履行抗辯；至於原告請求移轉登記 時，系爭抵押權應如何轉載登記，則為原告尋求八德市農會 同意之另一問題，亦非本件訴訟所須斟酌，附此敘明。又雖 原告於起訴狀中自承實際係由其向八德市農會貸款，由被告 擔任貸款名義人，原告之妻楊金燕則任連帶保證人等節（見 卷第6 頁），此主張或係表明原告亦係借用呂彥良名義清償 貸款，然原告是否清償八德市農會之貸款，與基於上述系爭 土地之借名登記關係及買賣關係對被告之請求權之間，並未 立於對待給付之地位，被告亦難以此主張同時履行抗辯權。 另被告所主張，因原告蓋建鐵皮屋租予他人使用，造成系爭 土地農地並未農用，而可能遭行政處罰一節，則屬行政罰調
查行為人之另一問題，自應由該管機關依法處理，亦與原告 之移轉登記之請求權行使無關。被告上開抗辯，均於法無據 ，洵不足採。
六、綜上，原告主張終止兩造間借名登記之法律關係，及依受讓 自呂彥良對被告基於買賣關係之權利，請求被告將系爭土地 移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據資料， 經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不再一一論述， 併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 楊晴翔
以上正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
書記官 黃盈菁