臺灣桃園地方法院民事判決 98年度簡上字第30號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳志峯 律師
複 代理人 黃曼瑤 律師
被 上訴人 徐鴻志即祭祀公業徐淡健管理人
徐振旺即祭祀公業徐淡健管理人
徐榮祥即祭祀公業徐淡健管理人
徐阿益即祭祀公業徐淡健管理人
共 同
訴訟代理人 陳鼎正 律師
複 代理人 吳恩篤 律師
黃政雄 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國98年1 月
7 日本院桃園簡易庭97年度桃簡字第339 號第一審判決提起上訴
，本院於99年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人於原審時先位聲明係請求上訴人應將坐落於桃 園縣桃園市○路段第1789之5 號土地（下稱系爭土地）上如 原審判決附圖所示Ｂ（面積15.01 平方公尺）、Ｈ、Ｉ（面 積合計43 .76平方公尺）及Ｊ（面積8.17平方公尺）建物遷 讓返還被上訴人，並應給付被上訴人新臺幣（下同）1,352, 450 元暨自民國97年3 月4 日起至遷讓返還上開房屋之日止 ，按月給付被上訴人22,541元等語，而備位聲明則係請求上 訴人應將坐落於系爭土地上附圖所示Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｊ之建物 拆除後，將系爭土地返還被上訴人，並應給付被上訴人1,29 5,000 元及自97年3 月4 日起至返還系爭土地之日止，按月 給付被上訴人21,583元等語，嗣經原審依備位聲明之請求判 決上訴人應將坐落於系爭土地上如附圖所示Ｂ、Ｈ、Ｉ及Ｊ 建物拆除，並將系爭土地如附圖所示Ｂ至Ｊ部分土地返還被 上訴人，及應給付被上訴人723,275 元暨自97年3 月4 日起 至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人20,455元，並駁 回被上訴人先位訴訟之全部請求及備位訴訟部分逾上開範圍 之請求，茲兩造就原審駁回被上訴人先位訴訟部分及備位訴 訟部分逾上開範圍之請求，並未於本件上訴程序提起上訴或 附帶上訴，則該請求部分即已確定，不在本件上訴審判之範 圍內，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人為祭祀公業徐淡健於94年間所
推選之管理人，並已向桃園縣桃園市公所報備，且祭祀公業 徐淡健為坐落桃園縣桃園市○路段第1789之5 地號土地（下 稱系爭土地）及其上未辦理保存登記建物（即門牌號碼為桃 園縣桃園市○○路308 號房屋，下稱系爭房屋）之所有權人 。而原祭祀公業徐淡健管理人徐鴻志、徐阿炎、徐嵩城、徐 金元曾於83年7 月20日將系爭房屋出租予上訴人，每月租金 7,000 元，租期自83年7 月20日至84年7 月21日止，到期不 續租，如欲續租應於到期前1 個月內另訂租約，而簽立房屋 租賃契約書為證；且因上開契約之租賃標的不及於系爭土地 ，兩造就系爭土地即應成立使用借貸之合意，於上開契約終 止時，上訴人應交還系爭土地。詎租約屆期後，上訴人竟未 另訂租約，亦未自動遷出，經被上訴人委請律師發函請求交 還系爭房屋，未獲置理。上訴人雖稱其於86年7 月20日與徐 淡健祭祀公業徐金元等3 人就系爭房屋另訂租約，惟該契約 顯係偽作，為被上訴人所否認，縱其為真，該契約係未經祭 祀公業徐淡健所授權，自無拘束被上訴人之效力；又訴外人 徐邦男與上訴人就系爭房屋另行訂立租約，亦未經祭祀公業 徐淡健所授權或承認，徐邦男係於涉嫌竊占祭祀公業徐淡健 財產遭偵查後，始授權訴外人吳崇哲出面歸還財產及處理賠 償事宜，被上訴人因而與之達成和解，惟就徐邦男所提出之 移交契約並未達成共識；且於83年間訂立租約時，上訴人已 明知系爭房地為祭祀公業徐淡健管理人徐鴻志等四人共同管 理，難就徐金元、徐邦男之不法行為主張表見代理，又或於 原審認其為無權占有時，主張民法第943 條、第952 條之適 用；另依83年7 月20日租賃契約第8 條之約定，系爭房屋已 不生不定期租賃問題，並因原祭祀公業徐淡健管理人徐阿炎 、徐嵩城死亡，致管理人欠缺，除無法為有效之出租行為外 ，亦無默許上訴人使用系爭房屋之可能。基上，上訴人確為 無權占有，被上訴人得依租約及不當得利法律關係，請求其 交還系爭房屋。而系爭房地位在桃園縣桃園市○○路旁，近 桃園火車站，生活機能發達，應以土地及其建築物申報總價 年息10％計算不當得利的損害金始為允當，且系爭土地申報 地價為每平方公尺35,000元，上訴人每月相當租金之損害為 21,583元（計算式：35,000元×74平方公尺×10％×1/12＝ 21,583元），系爭房屋課稅現值為114,900 元，每月相當租 金之損害為958 元（計算式：114,900 元×10％×1/12＝ 958 元），合計每月相當租金之損害為22,541元，故併為請 求起訴前5 年之損失1,352,450 元及上訴人自97年3 月4 日 起至返還系爭房、地之日止，按月給付被上訴人22,541元。 又如認附圖所示Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｊ鐵皮建物為上訴人另外搭建
而屬新建物，則此部分亦無權占有系爭土地，爰依民法第76 7 條，預備請求上訴人拆除系爭土地上如附圖所示Ｂ、Ｈ、 Ｉ、Ｊ鐵皮建物，將系爭土地交還被上訴人，並請求上訴人 給付起訴前5 年相當系爭土地租金之損害1,29 5,000元（計 算式：每月相當租金之損失21,583元×5 年×12個月＝1,29 5,000 元）及自97年3 月1 日起返還系爭土地時止，按月給 付被上訴人21,583元。至於原審抵銷範圍即徐邦男返還被上 訴人90年1 月至95年12月租金504,000 元部分，被上訴人無 意見，其餘押、租金則因徐邦男未曾返還予被上訴人，無從 抵銷，並於原審主張先位聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓 返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人1,35 2,450元及自 97年3 月4 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上 訴人22,541元之損害金。㈢願供擔保請准宣告假執行。備位 聲明則為：㈠上訴人應將附圖所示Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｊ之鐵皮建 物拆除，將系爭土地交還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴 人1,295,000 元及自97年3 月4 日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付被上訴人21,583元之損害金。㈢願供擔保請准宣 告假執行。經本院桃園簡易庭審理後（97年度桃簡字第339 號），依備位聲明之請求判決上訴人應將坐落於系爭土地上 如附圖所示Ｂ、Ｈ、Ｉ及Ｊ建物拆除，並將系爭土地如附圖 所示Ｂ至Ｊ部分土地返還被上訴人，及應給付被上訴人723, 275 元暨自97年3 月4 日起至返還上開土地之日止，按月給 付被上訴人20,455元，並宣告兩造就上開被上訴人勝訴部分 得分別為假執行及供擔保後免為假執行，而駁回被上訴人先 位訴訟之全部請求、備位訴訟部分逾上開範圍之請求及假執 行之聲請。原審就此部分為被上訴人勝訴判決及為假執行之 宣告部分，均無不合，而聲明駁回上訴等語。
三、上訴人則以：上訴人自77年3 月29日起即向時任祭祀公業徐 淡健管理人徐朝全承租系爭土地及其上房屋，迨至其過世後 ，則改向當時祭祀公業徐淡健管理人徐金元等4 人承租系爭 房地，嗣於該租約於84年7 月21日約滿後，上訴人又於86年 7 月20日至88年7 月21日向當時祭祀公業徐淡健管理人徐金 元等三人續行承租，復於88年7 月21日租期屆滿後，上訴人 繼續向徐金元之繼承人徐邦男承租迄今。而77年間租賃契約 第1 條載明「房屋所在地」即指租賃標的包含系爭土地，其 後租賃契約則均為延續77年間租賃契約，且不諳法律之一般 人並無房地分屬之概念，被上訴人並於96年1 月31日所寄發 律師函自承其係將系爭房地均出租，甚於上訴人於89年11月 間出資改建系爭房屋、原始取得其所有權後，仍需支付租金 ，均足見原審忽視當事人真意，誤認本件租賃標的未包含系
爭土地。又上開承租過程中，被上訴人或祭祀公業徐淡健當 時之管理人先後有長達2 年、近10年之久未與上訴人訂立租 約，並默許上訴人繼續使用系爭房地、繳納租金迄今，甚於 上訴人自行出資重建系爭房屋時亦未表示反對意見，縱租賃 契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，難謂兩 造間就系爭房地未成立不定期租賃租約，況且，被上訴人徐 榮祥與徐邦男曾於96年1 月8 日簽訂系爭房地之移交契約， 於第3 條載以確認祭祀公業徐淡健管理人徐榮祥與上訴人就 系爭房屋之租賃契約存在，上訴人應得信賴被上訴人欲繼續 出租系爭房地予上訴人；縱認祭祀公業徐淡健未同意或授權 徐邦男出租系爭房地並收取租金之行為，遲至簽立移交契約 時，應已就其無權代理為承認；如認兩造就系爭房地現無不 定期之租賃關係存在，惟祭祀公業徐淡健新任管理人無法選 出、系爭房地之管理或其有無授權徐邦男收取租金等情，均 係其內部管理事項，非外人所能得知，被上訴人遲至今日始 主張權利，已有違誠信原則，且因祭祀公業徐淡健管理人未 表示反對、放任徐邦男收取租金近10年、徐邦男出具移交相 關文件及辦理自來水與系爭房屋稅籍等表現於外之事實，被 上訴人應對上訴人負表見代理人責任，則上訴人與徐邦男間 成立之不定期繼續租賃契約對被上訴人亦有效力；退步言之 ，即使上訴人確為無權占有人，但上訴人基於上開信賴兩造 間有租賃關係存在而占用系爭房地、按月繳納房租等事實， 依民法第943 條、952 條之規定，應不負返還利益之義務。 另原審判決上訴人應給付被上訴人每月相當於承租系爭土地 之租金20,455元，與附近租金行情較之，顯屬過高；且除原 審判決所抵銷部分外，上訴人所繳納予徐邦男88年7 月21日 至89年12月間之租金每月7,000 元，以及向法院所提存96年 2 月至97年12月之租金每月7,000 元，連同押租金2 萬元， 均經徐邦男計算後移交予被上訴人，故本件抵銷金額總計應 為714,000 元等語，以資抗辯，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人於第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上 訴人負擔。㈣如受不利判決，上訴人願供擔保請准免宣告假 執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、坐落於桃園縣桃園市○路段第1789之5 地號之土地暨其上門 牌號碼為桃園縣桃園市○○路308 號、未辦理保存登記之一 樓磚造房屋原為被上訴人祭祀公業徐淡健所有。嗣於89年11 月間，上訴人拆除部分上開磚造房屋，於原址出資興建未辦 理保存登記之二層鐵皮鋼造建物，渠原始取得系爭建物之所 有權，並占有使用（開設機車行）迄今；而系爭建物坐落於
系爭土地之位置、範圍及使用現況，依桃園縣桃園地政事務 所97年6 月9 日桃測法字第045700號土地複丈成果圖所示， 上訴人占用系爭土地範圍包括舊有磚造牆壁（面積3.07平方 公尺）、磚柱（面積0.12平方公尺）與B 、H 、I 、J 鐵皮 建物部分（面積為66.94 平方公尺），合計面積70.13 平方 公尺。
㈡、依據臺灣省桃園縣土地登記簿記載，系爭土地前登記所有權 人為被上訴人祭祀公業徐淡健，管理人為徐查某、徐朝燦、 徐總富、徐萬喜、徐朝全、徐慶茂等6 人；嗣因祭祀公業徐 淡健管理人變更，系爭土地於60年1 月5 日變更登記管理人 為徐阿炎、徐金元、徐嵩城、徐鴻志等4 人。復上開管理人 徐阿炎、徐金元、徐嵩城，分別於85年7 月14日、87年5 月 12日、同年12 月20 日死亡，經被上訴人祭祀公業徐淡健之 派下員補選新任管理人為徐鴻志、徐振旺、徐榮祥、徐阿益 等4 人後，申請桃園縣桃園市公所以94年2 月23日桃市民字 第0940006856號函准予管理人變動備查在案。㈢、上訴人前與當時祭祀公業徐淡健管理人徐鴻志、徐阿炎、徐 嵩城、徐金元等4 人，於83年7 月20日簽訂租賃契約以：「 一、租賃標的：桃園市○○路308 號房屋乙棟。二、租賃期 間：自83年7 月20日至84年7 月21日止，以1 年為限。三、 租金每月新台幣7,000元... 八、租期屆滿時，不再續租。 上訴人應即無條件自動他遷，將房屋交還被上訴人，並拋棄 軍人及其家屬優待條件所定各項優待權益。如欲續租，須于 一個月前另立書面契約，始生續租效力... 」等語。㈣、上訴人持有「被證一」所示內容記載略為：渠與出租人即訴 外人徐朝全於77年4 月19日簽立，房屋所在地及使用範圍為 桃園市○○路308 號，租賃期限自77年3 月29日起至78年3 月29日止等語之租賃契約乙紙。又上訴人復執有「被證二」 所示內容記載略為：渠與徐金元於86年7 月20日所簽立，以 上訴人為承租人、祭祀公業徐淡健管理人徐金元等3 人為出 租人，租賃期間自86年7 月20日至88年7 月21日止、2 年為 限，其餘記載均同於不爭執事項三所示之租賃契約乙紙。㈤、徐邦男（歸順日本籍，更名福島邦男）係為徐金元之子即其 繼承人，自徐金元死亡時（即87年5 月12日）起至96年2 月 止，上訴人按月將租金7,000 元匯入依徐邦男所指示戶名分 別為蔡碧珠、福島邦男（徐邦男）、帳號分別為0000000000 00000 、00000000000000000 、皆設於桃園縣桃園市農會信 用部之帳戶內。另系爭建物之水費，係以徐金元之名義向臺 灣自來水公司繳納。
㈥、徐邦男前以所有權人名義，於93年1 月間向桃園縣政府稅捐
稽徵處辦理系爭建物稅籍登記，經被上訴人祭祀公業徐淡健 管理人徐榮祥於95年8 月11日對渠提起告訴（臺灣桃園地方 法院檢察署95年度交查字第1284號、96年度偵字第5002號偽 造文書案件，下稱偽造文書案件）。嗣後，徐邦男委託訴外 人吳崇哲辦理祭祀公業徐淡健管理資料交接（參見原審卷宗 被證七，辦理祭祀公業徐淡健管理資料交接通知函暨授權委 託書），於96年1 月8 日出具祭祀公業徐淡健管理人（徐金 元部分）移交明細表、祭祀公業徐淡健管理人（徐金元）收 支表各乙份、面額464,808 元之支票乙紙【不爭執事項（五 ）所示租金收入總額扣除房屋稅及地價稅之結餘】，以及內 容記載略為：徐金元原負責管理收租及納稅之系爭建物，為 使財產回歸被上訴人，徐邦男辦理交接無償變更登記等語之 房屋無償登記移轉同意書乙紙交付被上訴人祭祀公業徐淡健 簽收；渠等並於同日簽立移交契約乙紙，其記載略以：「.. . 二、徐邦男須與上訴人確認... 系爭建物之租賃契約是存 在於上訴人與被上訴人之間。三、確認上訴人與被上訴人就 系爭建物之租賃契約存在（依原契約），且其租約期限至95 年12月31日止，期滿並不再續租」等語。
㈦、被上訴人業於96年1 月31日委託其訴訟代理人寄發九六正律 字第9601007 號律師函予上訴人，催告以：渠承租系爭土地 、建物租期早已屆滿，限於文到7 日內出面歸還租賃物或重 新簽訂租賃契約，徐邦男亦無權收取任何租金，系爭租賃物 應由被上訴人管理委員會出面接管等語。復於同年3 月1 日 ，被上訴人再以桃園成功路郵局第384 號存證信函，催請上 訴人應於文到7 日內將系爭建物清空交還。
㈧、依據桃園縣政府地方稅務局97年10月3 日桃稅土字第0970 127226號函所示，系爭土地92年至97年之當年度申報地價均 為每平方公尺35,000元。
五、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，應將其於坐落在系 爭土地上所興建如附圖所示Ｂ至Ｊ建物拆除後返還系爭土地 及不當得利等語，此為上訴人所否認，並以事實及理由欄三 所載等語置辯，而審究兩造所爭執者，厥為如下之爭點：㈠ 兩造間對於租賃標的範圍之當事人真意為何？即兩造合意之 租賃標的範圍當初是否包括系爭土地？㈡若租賃標的包含系 爭土地，兩造間租賃契約關係是否仍存續，而令上訴人有使 用系爭土地之正當權源？即於租賃契約期限屆滿後，上訴人 仍為租賃物之使用收益，有無民法第451 條規定「出租人不 即表示反對之意思者」之情形，而視為以不定期限繼續契約 ？如無默示更新兩造間租賃契約之情形，被上訴人祭祀公業 徐淡健就徐邦男收取租金行為是否有民法第169 條後段「知
他人表示為其代理人而不為反對之表示意思者」之表見行為 存在？㈢被上訴人得否依不當得利之法律關係向上訴人請求 返還相當於租金之利益？又原審依土地法第97條第1 項、第 105 條規定，以系爭土地申報總價年息百分之10計算每月相 當於租金之利益為20,455元，是否過高？㈣本件有無民法第 943 條、第952 條之善意無權占有人不返還利益之適用？㈤ 上訴人得主張之抵銷金額為何？
六、茲按上開爭點，分別論述如下：
㈠、觀諸上開兩造83年房屋租賃契約書既稱「房屋」租賃契約書 ，租賃標的亦載明為系爭房屋，租金部分亦僅有記載房屋租 金，契約書內容均未提及任何關於系爭土地之記載，亦未提 及任何土地租金之支付，顯見系爭租賃契約之性質係屬「房 屋」租賃契約，未包括系爭土地之租賃，至屬明確；而被上 訴人於本件訴訟前委任律師所書之存證信函或起訴書中雖提 及系爭房地均出租予上訴人等語，然此部份代理人所為之陳 述顯與被上訴人即當時契約當事人之真意相違，且被上訴人 事後亦否認租賃標的包括系爭土地，故尚不足以此認定上開 契約包括土地租賃，上訴人抗辯系爭租約之租賃標的包括系 爭土地，難認有據。
㈡、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條定有明文。又按民法第451 條所定出租人於租期屆 滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續約之效力，意在防 止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益 ，而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人 陷於窘境而設。並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對 之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租 應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院55 年臺上字第276 號判例意旨可資參照。本件祭祀公業徐淡健 當時之管理人徐鴻志、徐阿炎、徐嵩城、徐金元代表祭祀公 業徐淡健於83年7 月20日與上訴人就系爭房屋所簽訂之租賃 契約載明租賃期間自83年7 月20日至84年7 月21日止，且約 明「租期屆滿時，不再續租。乙方（即上訴人）應即無條件 自動他遷，將房屋交還甲方，並拋棄軍人及其家屬優待條件 所定各項優待權益。如欲續租，須于一個月前另立書面契約 始生續租之效力。」，業為兩造所不爭執，則上開契約書中 既有租期屆滿不再續租，及如欲續租需於1 個月前另立書面 契約之約定，則已有阻止續約之效力，而兩造又未於84年7 月21日租期屆滿1 個月前另立書面契約，縱上訴人於租期屆 滿後繼續為系爭房屋之使用，然上訴人既未能舉證證明兩造
有於租期屆滿前另立書面契約，亦未能提出相當證據證明上 訴人於84年7 月21日租期屆滿後，至上訴人與徐金元於86年 7 月20日前另立租賃契約書前，有獲祭祀公業徐淡健同意繼 續使用系爭房屋或有向被上訴人繳租之事實，自難認祭祀公 業徐淡健與上訴人於83年間簽訂之租賃契約於84年7 月21日 租期屆滿後已轉為不定期限繼續契約性質，是以兩造前於83 年簽立之租賃契約關係，應即於84年7 月21日租期屆滿時終 止而消滅，上訴人辯稱上開契約轉為不定期限繼續契約云云 ，並不可採。
㈢、至上訴人辯稱其於86年7 月20日與徐金元簽訂之房屋租賃契 約應對被上訴人發生效力，且被上訴人於徐金元之子徐邦男 移交系爭房屋及租金時，亦已承認上訴人與徐金元簽訂之契 約對被上訴人有效，故兩造契約關係仍然存在。經查，上訴 人於86年7 月20日與徐金元就系爭房屋簽立房屋租賃契約， 約明租賃期間自86年7 月20日起至88年7 月21日止，有86年 7 月20日房屋租賃契約書附於原審卷可稽（參見原審卷宗第 39、40頁），上開契約書中出租人欄載為「徐淡健祭祀公業 管理人徐金元」，且被上訴人徐榮祥於徐邦男所涉偽造文書 案件偵查中亦證稱：系爭房屋之前的房租是徐金元收的等語 （臺灣桃園地方法院檢察署95年度交查字第1284號卷第12頁 ），顯見徐金元當時係為代表原告祭祀公業徐淡健與上訴人 簽定租賃契約，並非以個人名義簽定契約甚明，雖當時祭祀 公業徐淡健之管理人除徐金元外，尚有徐鴻志、徐阿炎、徐 嵩城等人，惟按因公同共有祭產與第三人涉訟，縱其公同關 係所由規定之契約未明定得由何人起訴或被訴，然我國一般 習慣，祭產設有管理人者，其管理人有數人時，得共同以自 己名義代表派下全體起訴或被訴，如僅一人，得單獨以自己 名義代表派下全體起訴或被訴，無管理人者，各房長得共同 以自己名義代表派下全體起訴或被訴，此項習慣，通常可認 祭產公同共有人有以之為契約內容之意思，最高法院37年上 字第6064號判例可資參照。顯見祭祀公業有多數共同管理人 ，所為之出租行為，自亦不需全體管理人共同為之，僅管理 人一人即得代表祭祀公業。故祭祀公業徐淡健之管理人徐金 元僅一人為該祭祀公業之代表，出租系爭房屋予上訴人，自 對祭祀公業徐淡健發生效力。然上開上訴人與徐金元代表祭 祀公業徐淡健簽訂之房屋租賃契約書既約明租賃期間至88年 7 月21日止，亦有約定租期屆滿時不再續租，如欲續租需於 1 個月前另立書面契約始生續租效力等情，有上開房屋租賃 契約書佐參，堪認上訴人與祭祀公業徐淡健已於訂約之初即 已表明阻止續約之效力，且上訴人亦未能舉證證明兩造有於
租期屆滿前另立書面約定或證明租期屆滿後祭祀公業徐淡健 有意繼續出租，並重新洽定租期及租金之情，縱上訴人於租 期屆滿後有繼續使用之事實，而祭祀公業徐淡健未為反對之 表示，仍難認上開租約可視為不定期租約，故上開86年上訴 人與祭祀公業徐淡健管理人徐金元簽訂之租賃契約已於88年 7 月21日租期屆滿之時止歸於消滅。
㈣、上訴人自上開租期88年7 月21日屆滿後，是否無權占有系爭 房屋：上訴人辯稱徐金元於87年5 月12日死亡後，徐金元之 子徐邦男接續徐金元管理系爭房屋，並向上訴人收租至96年 1 月，上訴人信賴徐邦男可出租系爭房屋一節，已為被上訴 人所否認。按祭祀公業之祭產為全體派下員公同共有，依民 法第828 條規定，關於公同共有權利之行使，應得共有人全 體之同意，故就祭產之出租，除經全體派下員之同意或由公 業管理人為之外，個別派下員無擅自出租之權利。徐邦男如 非屬祭祀公業管理人，依前述規定，其自無代理祭祀公業出 租系爭房屋之權限。又徐邦男是否得以繼承方式繼任祭祀公 業之管理人乙節，依據內政部79年9 月5 日臺（79）內民字 第82861 號「祭祀公業管理人之變動，除公業之原始規約另 有訂定外，應以選任方式為之」之釋示可知，徐邦男應不得 以繼承方式繼任為本祭祀公業之管理人。再按民法第169 條 規定，使本人負授權人之責任，須有本人由自己之行為表示 以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之 表示，足使第三人信該他人有代理權之表面上事實存在，因 而與該他人為法律行為，並經第三人主張本人應負授權人之 責任，始能成立。是在第三人與他人為法律行為之前，須先 有足使第三人信為有代理權之表見事實存在，始有成立表見 代理可言。然查，徐邦男僅為原祭祀公業徐淡健管理人徐金 元之子，然並非祭祀公業徐淡健另行選任之管理人等情，已 如前述，雖依徐邦男移交明細表顯示徐邦男曾有為系爭房屋 、土地繳納稅金、向上訴人收取系爭房屋租金，然徐邦男於 其所涉偽造文書案件偵查中稱：系爭房屋是祭祀公業的，不 是我的，是由我父親徐金元代為管理，我父親去世後由我繼 承此項工作，我只是幫忙管理房子收租等語。吳崇哲亦於該 案中證稱：當初是因為稅捐處要求房子要設籍課稅，稅捐處 說祭祀公業名下不能登記財產，要登記在管理人名下，徐金 元又已死亡，我才請徐邦男去辦理相關手續，我不知道還有 其他管理人等語甚明（臺灣桃園地方法院檢察署95年度交查 字第1284號卷第20、21頁），足見徐邦男僅係自認可繼承父 親代為系爭房屋收租事宜，並未徵得祭祀公業徐淡健之同意 ，而上訴人既於歷次簽立租賃契約時已知悉系爭房屋為祭祀
公業徐淡健所有，上訴人又無提出該祭祀公業委任徐邦男處 理系爭房屋出租事宜之任何文件或證據，顯見本件並無上訴 人信為徐邦男對於系爭房屋出租事宜有代理權之表見事實存 在，故上訴人辯稱其與徐邦男於上開租賃契約到期後，另與 徐邦男所成立租賃關係應對被上訴人生效云云，自屬無據。㈤、被上訴人主張上訴人現為無權占有系爭土地，故基於系爭土 地之所有物返還請求權，請求上訴人拆屋還地等情，因上訴 人與祭祀公業徐淡健租約關係於88年7 月21日終止後，系爭 土地無償供上訴人使用之目的已不存在，上訴人自無權繼續 占有系爭土地。至於上訴人占用系爭土地之面積部分，查系 爭土地面積為74平方公尺，有土地登記謄本在卷可參，而依 原審判決附圖即桃園縣桃園地政事務所97年6 月9 日桃測法 字第045700號土地複丈成果圖所示，鐵皮建物部分B 、H 、 I 、J 合計面積為66.94 平方公尺，原有舊屋磚造牆壁面積 為3.07平方公尺、原有舊屋磚柱子面積為0.12平方公尺，上 訴人既將原有舊屋磚造牆壁、磚柱納入新建鐵皮建物內，上 訴人占用系爭土地範圍自包括上開舊有磚牆、磚柱，與B 、 H 、I 、J 鐵皮建物部分合計共70.13 平方公尺，故被上訴 人基於系爭土地之所有物返還請求權，請求上訴人拆除如附 圖所示B 、H 、I 、J 之鐵皮建物後，將系爭土地B 至J 部 分交還被上訴人，洵屬有理。
㈥、被上訴人主張上訴人應給付起訴前5 年內，按無權占有系爭 土地面積，乘以當年度系爭土地每平方公尺申報地價年息10 % 計算之損害金1,295,000 元，及自97年3 月4 日起至返還 系爭土地止，按月給付21,583元等情，上訴人則認：依上訴 人使用土地之情形，以年息10% 計算過高，且上訴人基於信 賴其基於租賃而占用系爭土地，為系爭土地之善意占有人， 不負返還利益之義務等情置辯。經查：
⑴、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可 能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61 年臺上字第1695號判例參照），又租金之請求權因五年間不 行使而消滅，既為民法第126 條所明定，則凡無法律上之原 因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之 返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，債務人並為 時效之抗辯者，其對於該相當於租金之利益，不得依不當得 利之法則，請求返還（最高法院85度年臺上字第711 號判決 意旨參照）。查上訴人所有之地上物即系爭房屋無權占用祭 祀公業徐淡健之系爭土地B 至J 部分，已如前述，揆諸上開 說明，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致
被上訴人受有不能用益系爭土地B 至J 部分之損害，則被上 訴人基於不當得利之法律關係，請求上訴人返還其因無權占 有系爭土地B 至J 部分所受相當於租金之利益，即屬有據； 被上訴人於97年3 月3 日向本院提起本件民事訴訟，有本院 收狀章戳記載之時間可稽，是被上訴人自得對上訴人請求自 起訴時回溯5 年（即92年3 月4日起）至交還上開占有系爭 土地部分為止之相當租金之不當得利。
⑵、次按於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申 報總價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房 屋之情形準用之，土地法第97條第1 項、第105 條亦分別定 有明文。另土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，依同 法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第 148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價 ，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報 地價。再者，所謂「年息百分之10為限」，乃指基地租金之 最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之， 尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度使用人利用基地之經濟 價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。 經查，上訴人位在系爭土地之系爭房屋主要作為開設機車行 為營利使用，系爭房屋前為桃縣桃園市○○路20米道路上， 距離桃園火車站約1 公里，系爭建物右側有南門國小、憲兵 隊、前方有慈護宮，附近有金融機構、便利商店，各種商號 林立、生活機能發達等情，業經本院前往現場勘驗無訛，且 有系爭房屋照片39張附於原審卷宗可按。本院審酌上訴人地 上物所在系爭土地對外之交通狀況、生活機能、工商繁榮程 度、利用系爭土地之經濟價值及利益、時間長短，認被上訴 人主張按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之10% 計 算，尚屬合理妥適。則被上訴人依據不當得利法律關係，向 上訴人請求起訴時回溯5 年內（即自92年3 月4 日起至97年 3 月3 日止），以占用面積70.13 平方公尺乘以當年度每平 方公尺申報地價年息（系爭土地92至97年度每平方公尺申報 地價均為35,000元）之10% 計算之損害金即1,227,275 元（ 計算式：70.13X35,000X10%X5=1,227,275）及自97年3 月4 日起至交還系爭土地B 至J 部分之日止，按月給付以占用面 積70.1 3平方公尺乘以當年度每平方公尺申報地價之年息10 % 計算之損害金20,455元（計算式：70.13X35000X10%/12=2 0,45 5），應屬可採，逾此部分則無理由。⑶、至上訴人辯以：縱認系爭房屋上訴人對被上訴人無租賃契約 關係存在，然上訴人係因信賴基於租賃關係而占用系爭房、 地並按月繳付租金，故依民法第943 條、第952 條規定，善
意占有人對於占有物使用所獲利益，對於所有人不負返還義 務云云。按民法第943 條規定占有人於占有物上行使之權利 ，推定其適法有此權利，而善意占有人依推定其為適法所有 之權利，得為占有物之使用收益，民法第952 條亦有明文， 然該條所稱之善意占有人，須占有人誤信對於物為有權占有 且無懷疑，否則仍為惡意占有人，並無該條文之適用。本件 上訴人既先後於83年7 月20日、86年7 月20日與祭祀公業徐 淡健之管理人就系爭房屋訂立租賃契約，而前述契約業已於 88年7 月21日租期屆滿等情，已如前述，顯然上訴人就系爭 房屋為定期租賃乙節，應知之甚詳，則自租期屆滿斯時起， 上訴人應已為無權占有人，當無從以善意占有之規定對抗被 上訴人。再者，系爭房屋於89年11月底、12月間業經上訴人 拆除而租賃物已滅失，上訴人至此已為新建之系爭房屋所有 權人，故上訴人辯稱其為系爭房、地之善意占有人，而得依 民法第952 條規定，對被上訴人主張不負返還占有使用系爭 房、地之所獲利益云云，要無足取。
㈦、再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第 1 項前段定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。 上訴人就上開被上訴人請求上訴人給付占用系爭土地B 至J 部分相當租金不當得利部分主張以徐邦男移交給祭祀公業徐 淡健之系爭房屋租金、上訴人提存96年2 月至97年12月之租 金161,000 元、系爭房屋修繕費289,217 元為抵銷等節，自 應由上訴人就抵銷事由負舉證責任。經查，1.徐邦男移交給 祭祀公業徐淡健之系爭房屋租金部分：上訴人主張自84年8 月起至97年1 月止均按月繳付租金7,000 元給徐金元或徐邦 男，共計150 個月，合計金額為1,050,000 元，再加上押租 金20,000元，合計為1,070,000 元，徐邦男已移交給被上訴 人交收在案等情，被上訴人雖不爭執徐邦男有與被上訴人辦 理移交系爭房屋、土地事宜，然否認上訴人可持之抵銷，並 稱：上訴人對徐邦男、徐金元支付之租金，對被上訴人不生 清償效力等語。查上訴人與祭祀公業徐淡健管理人之一之徐 金元簽立之租賃契約，係代表祭祀公業徐淡健所簽立，對祭 祀公業徐淡健自生效力，上訴人依據租賃契約給付86年7 月 20日至88年7 月21日止之租金予徐金元，祭祀公業徐淡健縱 受領該租金自屬有據，對上訴人並無返還義務，此部分無從 抵銷；而上訴人向徐邦男繳租部分，係基於上訴人與徐邦男 租賃契約關係，與被上訴人無涉，且被上訴人所有之系爭房 屋於89年11月底、12月間經上訴人拆除後已滅失，至此上訴
人與徐邦男之租賃契約關係因租賃物不存在而歸於消滅，上 訴人自90年1 月起即無向徐邦男繳付系爭房屋租金之義務， 徐邦男自90年1 月起向上訴人收取之租金自屬無法律上原因 而受利益，使上訴人受有損害，依民法第179 條前段規定， 徐邦男自應返還上開不當得利，又徐邦男嗣將系爭房屋、系 爭土地相關文件、財物移交給祭祀公業徐淡健等情，業據證 人吳崇哲、徐榮祥於徐邦男所涉偽造文書案件偵查中證述甚 明，依上開卷附被上訴人簽名認可之祭祀公業徐淡健管理人 （徐金元部分）移交明細表、祭祀公業徐淡健公委員會（徐 金元）收支明細表所示（該卷第16至18頁），徐邦男移交予 被上訴人關於系爭房屋租金部分，為其向上訴人收取自88年 6 月至95年12月之每月租金7,000 元，並扣除徐邦男為系爭 土地、系爭房屋繳付稅金後之結存金額464,808 元，而徐邦 男將上開不當得利向上訴人收取90年1 月至95年12月之租金 504,000 元（計算式：7000 X12X 6=504,000 ）交給被上訴 人，被上訴人受領亦無法律上原因，而使上訴人受有損害， 上訴人自得依民法第179 條前段規定請求被上訴人返還504, 000 元，上訴人以此主張抵銷，應屬有理，上訴人逾此部分 主張抵銷之租金、押租金共566,000 元（計算式：1,070,00 0-504,000=566,000 ），顯屬無據，不准予抵銷。2.上訴人